Ипотека замедлила рост
Петербургский рынок ипотеки замедлил темпы роста. Если в прошлом году рынок прирастал в 2-3 раза ежеквартально, то в этом году рост планомерно замедляется. Так, в III квартале прирост по отношению к аналогичному периоду 2011 года составил всего 51%. Однако банкиры не унывают и планируют к концу текущего года выдать в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.
По данным "Санкт-Петербургского центра доступного жилья", в III квартале 2012 года в городе было выдано свыше 8,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 17,9 млрд рублей. По объему выданных кредитов прирост составил 51%, а по количеству - порядка 40%. В I квартале текущего года прирост составлял около 97%, а в прошлом году рынок вырос практически в 3 раза.
"Замедление темпов прироста можно объяснить высокой послекризисной активностью 2011 года. В прошлом году был реализован отложенный после кризиса спрос на покупку жилья. Таким образом, отправная точка 2012 года по сравнению с 2011-м выше, поэтому рост выглядит не так впечатляюще. Более того, в этом году на рынке появились новые игроки, вследствие чего произошло его перераспределение", - объясняет Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка.
В Петербурге за III квартал 2012 года Росбанком было выдано 143 кредита на общую сумму 417,1 млн рублей, что по сумме превышает аналогичный показатель 2011 года примерно в 1,5 раза, сообщает господин Главатских.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург", добавляет, что такая ситуация связана кроме того и с осторожностью и взвешенностью клиентов в своем подходе в принятии решения по получению займов. Госпожа Гориловская говорит, что Банк "Санкт-Петербург" по результатам III квартала выдал 787 ипотечных кредитов на сумму 1,7 млрд рублей. По сравнению с III кварталам 2011 года рост составил свыше 400%, отмечает она.
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, итоги III квартала оценивает положительно. За этот период банк выдал свыше 1,5 тыс. ипотечных займов на сумму порядка 3,07 млрд рублей. "Одним из основных позитивных факторов, повлиявших на результат, думаю, стал принципиальный отказ ВТБ24 от повышения ставок по ипотечным кредитам сразу вслед за другими участниками рынка. Из негативных факторов, которые продолжают сдерживать развитие рынка ипотечного кредитования в целом, можно отметить слишком долгий процесс регистрации сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге", - рассказывает господин Иоффе.
Индексация ставок
Эксперты рынка полагают, что ставки по ипотеке неминуемо будут расти в связи с недавним повышением Центробанком ставки рефинансирования и нестабильной ситуацией в мировой экономике. Так Сбербанк, лидер рынка ипотеки, уже дважды за последние несколько месяцев индексировал ставки. Остальные игроки осторожничают и говорят, что повышать ставки пока не намерены.
"В течение 2011 и первого полугодия 2012 года Росбанк не поднимал ставки по ипотечному кредитованию. В ближайшее время планов по увеличению ставок в нашем банке также нет", - отмечает Алексей Главатских.
"В последний раз ВТБ24 поднял базовые процентные ставки по ипотечным кредитам в начале нынешнего года, одновременно с отменой комиссии за выдачу ипотечных кредитов. Повышение в зависимости от кредитной программы составило 0,7-1%. Пока никакого решения о повышении базовых ставок по ипотечным кредитам у ВТБ24 нет, но исключать его мы не можем. Очень многое будет зависеть от того, как будет изменяться макроэкономическая ситуация в стране и мире в ближайшем будущем", - объясняет Михаил Иоффе.
Марина Гориловская также заверила, что банк повышения ставок не планирует, «но все будет зависеть от ситуации на рынке в целом».
Заманить условиями
Банки продолжают бороться за клиентов, разрабатывают новые программы и снижают требования к заемщикам.
"Банки, в том числе и ВТБ24, продолжили снижать требования к заемщикам. Так, наш банк запустил ипотечный кредит с 10% первоначальным взносом без дополнительной страховки финансовых рисков заемщика, существенно снизил требования к степени готовности строящихся домов", - рассказывает господин Иоффе. При этом просроченная задолженность по ипотечному портфелю продолжает оставаться на низком уровне, отмечает он.
Алексей Главатских также отмечает тенденцию к послаблению требований к заемщикам (уменьшение списка документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотечный кредит). Например, совсем недавно в Росбанке стартовала программа "Ипотека по одному документу" для зарплатных клиентов, поясняет господин Главатских.
Оптимистичный прогноз
Всего за 9 месяцев 2012 года в Петербурге было выдано 25,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 45 млрд рублей. Банкиры оптимистично оценивают этот показатель и говорят, что в IV квартале объем выдачи увеличится на 15-20% по сравнению с III кварталом. Эксперты прогнозируют, что по итогам года суммарный объем выдачи увеличится в 1,5 раза.
"В июле и августе на рынке наблюдался традиционный летний спад активности, в сентябре был постепенный рост. В IV квартале ожидаемый рост составит 15-20% по сравнению с III кварталом. Что касается Росбанка, то по итогам года мы планируем увеличить объем выдач в 1,5-2 раза по сравнению с 2011 годом. В IV квартале ставим цель в 500-550 млн рублей", - говорит господин Главатских.
"По итогам 9 месяцев 2012 года мы выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 8,16 млрд рублей, тогда как по итогам 9 месяцев прошлого года этот показатель составил 3,49 млрд рублей.
Мы ожидаем в нынешнем году увеличения объемов выданных ипотечных кредитов в целом по рынку в 1,5 раза. При этом в наших планах по итогам года выдать ипотечных кредитов на 12 млрд рублей, в 2 раза больше, чем в 2011 году", - прогнозирует Михаил Иоффе.
Мнение:
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
- Вполне понятно, что темпы роста рынка ипотеки по сравнению с прошлым годом снизились. Ведь в 2010 году рынок еще не успел восстановиться после кризиса 2008-2009 годов, а в 2011 году крайне большую роль в сфере ипотечного кредитования играл отложенный спрос.
Строительное образование должно претерпеть коренные изменения. Только работодатель может четко сформулировать требования к выпускникам и кандидатам на ту или иную должность, а учебные заведения, учитывая это мнение – выработать эффективные образовательные стандарты. Такую точку, в большей или меньшей степени отразившую ожидания большинства участников II Международной научно-практической конференции «Строительное образование – 2009», прошедшей в Петербурге, высказал председатель территориальной организации Профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов Георгий Пара.
По статистике, порядка 78% работодателей современной России используют рекрутинг для привлечения специалистов и только 4,5% в какой-то мере сотрудничают с учебными заведениями. В то же время маркетинговые стратегии профессиональных учебных заведений в основном сориентированы на запросы со стороны абитуриентов и их родителей, руководствующихся в выборе профессии по большей части стереотипами, а не оценкой текущей ситуации на рынке труда и тем более не прогнозами по ее изменению и актуальными перспективами. Однако создавать учебные центры на базе системы государственно-частного партнерства можно и нужно, - заявил профессор кафедры педтехнологий и профобразования ЛОИРО Александр Кивалов.
Один из возможных механизмов создания такой системы, по словам докладчика, предложен разработчиками широко обсуждаемой в педагогических кругах модели «Российское образование-2020». На базе этой модели, направленной на интеграцию системы образования и образовательных программ с реальными секторами науки, производства и сферы услуг, была составлена Концепция развития начального производственного образования в Ленобласти на период до 2010 г. Она предлагает организовать совместную работу профессиональных учебных заведений, органов службы занятости и представительств региональных объединений промышленников и предпринимателей. «Это не только поможет обеспечить приток средств в сферу образования, но и станет залогом его гибкости, устойчивости и адекватности требованиям инновационной экономики», - считает А.Кивалов.
«Совсем недавно мы наблюдали настоящий бум во всех сферах строительной отрасли. И в настоящее время совершенно очевиден процесс укоренения и внедрения новых технологий, как в процессе строительного производства, так и в процессе проектирования», - констатировали преподаватели СПбГПУ Наталья и Евгений Колосовы. Но надежды бизнеса пережить наступивший кризис, закрыв глаза на взаимодействие с образовательными учреждениями, по мнению многих участников конференции, опасны вдвойне. Не только потому, что кризис – это во многом результат эгоистических устремлений бизнеса. Но и потому, что уже первые его месяцы продемонстрировали спад интереса к профессии и, соответственно, снижение с таким трудом наработанного престижа отрасли.
Еще в ноябре 2008 г. упал средний уровень заработной платы в строительном комплексе Санкт-Петербурга. Но и в период строительного бума зарплата рабочих – строителей занимала 10-е место по городу. «Сегодня по нормам ООН минимальная зарплата должна быть не меньше 500 долларов в месяц, поскольку доказано, что меньшая заработная плата ведет к деградации трудового потенциала. Странно, что до сих пор, несмотря отставание от ведущих стран по уровню зарплаты в 15-20 раз, мы отстаем от них по уровню производительности труда всего лишь в 5 раз. Теперь уже совершенно очевидно, что сложившийся на российском рынке труда тип отношений является непосредственной причиной занятости большинства сфере низкоквалифицированной малодоходной работой, и потому корневой причиной российской бедности и отсталости», - объясняет Г.Пара.
«Старики-профессионалы не выведут работодателя на новые уровни технического прогресса. Им трудно осваивать новое оборудование и новые методы работы. И в то же время молодежь зачастую не имеет возможности с ними ознакомиться – им негде об этом узнать», - считает директор АНО «РСЗ МАЦ» Алексей Левченко. По словам Левченко, пребывание ученика-сварщика в учебно-аттестационном центре в Финляндии стоит около 100 евро в день, а в аналогичном российском - 4-5 тысяч рублей. «Толчком к развитию системы повышения квалификации работников может стать правильно составленный договор между работодателем и профсоюзом, в котором нашлось бы место требованиям по организации и возмещению затрат на образовательные услуги, - говорит Левченко. - Но для этого центры повышения квалификации нужно переводить в систему профсоюзного управления».
Если и не в систему профсоюзного управления, то, во всяком случае, отчасти под контроль СРОС. Ведь уровень квалификации неразрывно связан с качеством работ, - замечает гендиректор Северо-Западного института повышения квалификации Юлиана Черныш-Вересова. «К функциям образовательных учреждений, согласно Градкодексу РФ, отнесено участие в работе экспертных комиссий, которые будут выдавать заключения об уровне профподготовки компаний, претендующих на членство в СРО. Кроме того, учебные учреждения должны принимать участие в разработке программ аттестации кадров и аттестационных комиссиях», - напомнила она. По словам докладчицы, СЗ-ИПК и некоторые другие центры переподготовки кадров уже сейчас готовы осуществлять «доводку» специалистов применительно к интересам компаний и стремительно меняющимся условиям рынка, благодаря получению аккредитации на право проведения аттестации по тестовым программам, разработанным Российским Союзом строителей.
Некоторые предложения по решению вопросов подготовки специалистов для строительной отрасли, разработанные Национальной федерацией профобразования (НПФО), представленные на первой конференции «Строительное образование-2008», благодаря поддержке Научно-методического совета РСС вошли в программу развития производства стройматериалов Минпрома РФ. «Конечно, кризис нарушил некоторые планы, заявленные нами в прошлом году. В частности, приторможен процесс создания строительного технопарка в тот самый момент, когда 8 петербургских и 4 иностранных компаний были готовы к вложению первых средств в его оснащение. Но, несмотря на это, нынешняя конференция показывает, что усилия и средства были потрачены не зря. «Главное для нас сегодня – добиться поддержки профобразования как от властных структур города и области, так и от строительного бизнеса в лице саморегулируемых организаций», - заключил президент НПФО Юрий Панибратов.
В течение последних 20-15 лет подготовка строителей в учебных заведениях города и области, по оценке президента НПФО, оставалась на уровне 80-х. За эти годы число учебных заведений начального профобразования сократилось почти в 10 раз, до нынешних времен дожил лишь один строительный техникум – ныне Колледж строительной индустрии и городского хозяйства, ведущий строительный вуз Петербурга – СПбГАСУ – ныне аккредитован в пониженном статусе академии. Зато, благодаря хозрасчетной системе и запросам рынка, развивается система переподготовки кадров. Хотя и преимущественно в системе высшего строительного образования.
«Насколько я понимаю ситуацию, сложившуюся сегодня в российском строительстве, самая большая проблема здесь – острая нехватка квалифицированных рабочих, - отметил в своем выступлении директор по администрации и персоналу группы компаний «КНАУФ – СНГ и Монголия», известной своими учебными центрами, в том числе петербургскими, Бернд Гофман. – В России нас многие подозревают в том, что наши образовательные программы направлены на завоевание и расширение рынков сбыта. Мы, впрочем, не скрываем своего коммерческого интереса. Но у него есть и так называемый «побочный продукт» - в конечном итоге мы действуем в интересах развития технологий». По его словам, в 93-м, когда КНАУФ пришла на петербургский завода «Победа», на местном рынке насчитывалось не более 50-100 наименований строительных материалов.
Как рассказал Б.Гофман, руководство КНАУФ, несмотря на кризис, приняло принципиальное решение о расширении образовательной деятельности. В том числе, планируются инвестиции в оснащение строительного технопарка на базе Колледжа строительной индустрии и городского хозяйства. Кроме того, компания передала Научно-методическому совету сборник своих лучших образовательных программ. Надо полагать, что после того как, не без содействия сотрудников КНАУФ, в России была утверждена в правах (хотя и в рамках более общей формулировки «монтажник каркасных конструкций») профессия мастера сухого строительства, количество рабочих, умеющих работать с материалами КНАУФ, станет увеличиваться и за счет государственных учебных заведений. «Мы ни в коем случае не подменяем, не хотим, и не будем подменять собой систему образования, - утверждает притом Б.Гофман. – Мы только участвуем в образовательном процессе. А роли государства в образовательном процессе не может заменить никакая компания. По существу, мы – социальные партнеры».
«Мы в курсе того, насколько тяжело сейчас приходится нашим потенциальным петербургским партнерам по технопарку, - поделилась в беседе с корреспондентом АСН-инфо директор колледжа Наталья Смирнова. – Но, может быть, это время нужно использовать для того, чтобы совместными усилиями с преподавателями разрабатывать учебные программы и пособия. Ведь технопарк – это не только оборудование».
Наталья Черемных
С 1997 г. Санкт-Петербург принимает участие в Международной выставке инвестиционных проектов MIPIM в Каннах – самого престижного профессионального форума, ежегодно привлекающего внимание к самым интересным объектам инвестиций примерно в половине стран мира. На очередном форуме, который пройдет 10-13 марта и станет юбилейным - 20-м по счету, правительство и бизнес города вновь представят лучшие проекты. При этом как организаторы петербургского участия в выставке, так и девелоперы считают свою поездку выполнением особо важной международной миссии.
Интерес к MIPIM не ослабевает
Несмотря на серьезное негативное влияние международного финансового кризиса на инвестиции в недвижимость, число проектов, которые будут представлены на MIPIM-2009, станет рекордным. Как рассказал сегодня на пресс-конференции в Зале инвестиционных проектов вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов, на участие в выставке поданы заявки от 2687 компаний. В MIPIM-2008 участвовало около 2500 фирм. По свидетельству вице-губернатора, экспоненты не умещаются в Каннском дворце, и каждый год для выставки специально строятся временные выставочные сооружения.
Ю.Молчанов признает, что проекты MIPIM 2009 г. могут оказаться менее масштабными. Впрочем, Санкт-Петербург не изменяет своим амбициям.
Петербургская делегация примет участие в MIPIM в 12-й раз. В 3-й раз подряд стенд города размером 166 кв. м, концепция которого разработана лондонским агентством Button, разместится в павильоне Lerins.
В последние годы интерес международных инвесторов к петербургской недвижимости неуклонно рос. Если в 2004 г. объем прямых иностранных инвестиций в Санкт-Петербург составлял 24,2 млн. долларов, то в 2008 г. он достиг 1,374 млрд. По оценке Ю.Молчанова, большую роль в росте прямых инвестиций, создающих не только новые объекты, но и рабочие места для горожан, сыграло участие города в международных выставках.
Готовь телегу зимой
Успехи в привлечении внешних инвестиций побудили городское правительство и бизнес к созданию собственного аналога MIPIM - международной выставки Pro Estate. В ходе II петербургского форума Pro Estate в сентябре 2008 г. состоялось первое заседание Investors Club, в котором участвовало около 100 лидеров российского и международного рынков недвижимости.
Петербургское НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД), выступившее организатором петербургской выставки, проведет очередное заседание Investors Club в ходе MIPIM-2009. Члены клуба, в частности, обсудят планы подготовки III форума Pro Estate и проекта «Российский дом будущего». Как рассказал исполнительный директор ГУД Павел Гончаров, в каннском заседании примут участие не менее 15 крупных международных инвестиционных фондов. В их числе- Eurohypo AG, Geomar, Union Investment, Warimpex AG, Pramerica RE Investors, Europolis, Amplion и другие. До конца 2009 г. состоятся еще несколько заседаний клуба. Одно из них уже запланировано на июнь в Бонне (Германия).
Деятельность Investors Club позволяет привлекать инвестиции и в другие регионы России. Именно в связи с этим руководители регионов уже сейчас интересуются следующим Pro Estate. По словам П.Гончарова, уже 10 регионов подтвердили свое участие в осеннем форуме.
Петербургская делегация на MIPIM, в состав которой входят 65 представителей ГУД, намерена работать на инвестиционный имидж всей страны. «Положительное восприятие ситуации в России создается общественным мнением, - поясняет гендиректор ООО «Адитум» Денис Булавко. - То, что мы верим в наши проекты, несмотря на трудности, говорит само за себя».
Конкуренция очищает рынок
По оценке Ю.Молчанова, испытания, с которыми столкнулись инвесторы и девелоперы, имеют и положительные стороны. «В прежние годы в Петербурге продавалось почти все, что строилось, - напоминает он. - На рынок выходили люди, сделавшие первый капитал в других отраслях. Достаточно было встретиться с потенциальным инвестором, развернуть эскиз проекта, и можно было договориться». В обстановке кризиса зарубежные партнеры стали значительно осторожнее. Теперь, как отмечает Ю.Молчанов, складывается более жесткая конкуренция, повышающая требования к уровню подготовки проектов. На рынке остаются только профессионалы.
Как известно, мировой кризис существенно снизил объем инвестиций в жилье офисную недвижимость, а также в логистику. Однако другие сегменты сохраняют привлекательность.
По мнению Д.Булавко, проект ООО «Адитум» по строительству подземного торгового комплекса на пл. Восстания остается таким же востребованным, как и ранее. В центре города сохраняется высокая потребность в качественных торговых площадях. Стаются неизменными и транспортные проблемы, которые должен отчасти разразрешить проект. «Кроме того, наш проект является пилотным в области освоения подземного пространства в Петербурге», - напомнил он.
Представители компаний, повторно участвующих в MIPIM, вносят корректировки в свои проекты в связи с изменившейся конъюнктурой. При этом учитывается сохранность интереса международных партнеров к отельному бизнесу, а также к коммерческой недвижимости в России.
От центра до окраин
В этом году на MIPIM будут повторно представлены такие проекты, как административно-деловой комплекс «Невская ратуша», предназначенный для размещения администрации Петербурга, а также МФК «Набережная Европы». Основным их инвестором являются структуры Внешторгбанка, вице-президент которого Александр Ольховский является презмдентом ГУД. Не менее известны реализуемый в рамках государственно-частного партнерства проект «Морской фасад», в котором ранее изъявили намерение участвовать инвестиционные фонды из ОАЭ, и комплекс «Балтийская жемчужина», инвестор которого – Шанхайская инвестиционно-строительная корпорация» - в настоящее время намерена развивать главным образом жилую составляющую проекта.
Кроме того, на MIPIM будут представлены проект редевелопмента территории станции «Московская-Товарная», где инвестор, ООО «Росрегионпроект Девелопмент» (дочерняя структура кипрской компании) намерен построить до 900 тысяч кв.м жилой недвижимости и три 3-4-звездных отеля. Другие новые проекты - «Синопская набережная» (инвестор – ООО «Лотос»), также рассчитанный на строительство жилья высокого класса, и коммерческий комплекс на Лиговском пр. 26-38, девелопером которого является ООО «Строительная компания «Бриз». Успешное начало реализации проекта опровергло скептические суждения о том, что «яма» в центре города на месте первоначально задуманного комплекса РАО «ВСМ» сохранится в веках.
В Канны отправится также проект, реализуемый в настоящее время за счет федеральных бюджетных инвестиций - кампус Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского университета в Михайловке (Петродворец). Таким образом, кризис не отменил намерений привлечь инвестиции в сферу образования.
Вниманию д международных инвесторов будут представлены также 2 проекта КЦ «Питер» на Сенной пл. («Сенная-2» и бизнес-центр «Питер») и 2 новых высотных МФК, которые представят ООО «Пионер-Инвест» и ЗАО «Прайм-Риалти». Первый из них, накануне представленный Градсовету, проектируется у станции метро «Проспект Просвещения» (ул. Хо Ши Мина, 14А), второй станет одним из «пионеров» освоения территории «Измайловской перспективы» (Митрофаньевское шоссе, 20).
Петербургский стенд на MIPIM-2009 содержит также информацию об объектах, выставленных на торги Фондом имуществ. Это бывшее здание ДК им. Цюрупы (наб. Обводного канала, 181), участок бывшего кинотеатра «Максим» (Ланское шоссе, 35), Купеческая гавань в Петергофе, реконструируемый объект на Сытнинской, 9-11 на Петроградкой стороне и участок 100 га севернее Глухарской ул. в Каменке.
Кроме того, будут представлены 7 земельных участков общей площадью 67 га. Самый крупный из них – 50 га – расположен в Петергофе, на пересечении ул. Шахматова и Гостилицкого шоссе близ нового кампуса Университета. Еще один участок для комплексного освоения сформирован в Сосновой Поляне, на пересечении ул. Тамбасова и Новобелицкой. По полному пакету предполагается выставление на торги также 2 участков для жилых зданий в Юго-Западной Приморской части, участок для МФК в кв. 13 Ульянки и 2 участка, примыкающих к новому стадиону на Крестовском острове для размещения спортивных объектов.
Представители петербургского бизнеса, подготовившие для международной экспозиции свои экспозиции, не сомневаются в привлекательности представляемых проектов. По мнению гендиректора концерна «Питер» Михаила Петрова, интерес к аренде крупной торговой недвижиомсти в центре города остается высоким и лишь возрастет после модернизации торговых площадей в таком оживленном районе мегаполиса, как Сенная пл. Как считает П.Гончаров, к успеху предрасполагает особо качественная «упаковка» проектов, которой петербургская делегация в этом голу уделила особое внимание.
Константин Черемных