Девелоперы в ожидании стратегии
Нынешнее состояние инвестиционного климата в Петербурге инвесторы называют по-разному - кто паузой, кто кризисом, а кто точкой перелома. На одном из круглых столов форума PROEstate крупнейшие петербургские девелоперы пришли к выводу, что ни власть, ни общество стать инициаторами формирования стратегия не способны. А значит, эту задачу придется брать на себя сообществу профессионалов.
Исторический центр Петербурга - самый большой по площади в Европе, он насчитывает больше 15 тыс. зданий, начала с обрисовки ситуации директор по маркетингу "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. При этом всего порядка 3 тыс. из этих зданий относятся к памятникам и поддерживаются в удовлетворительном состоянии. Все остальные здания выглядят плачевно, и более того - с реконструкцией этих гигантских объемов город самостоятельно не справится. Безусловно, нужны частные инвестиции. Но инвесторам непонятно, какие проекты они могут реализовать в депрессивных кварталах.
"Ограничения наложены колоссальные, для всех этих зданий сейчас возможен только капремонт. Администрации, чтобы не вызывать протестной реакции населения, проще всего запретить все, - объяснила госпожа Гуртовая. - В основном, это связано с тем, что ни у города, ни у населения нет понимания того, что же в центре должно быть, какие функции могут доминировать. Тогда как реновация возможна только при четком понимании стратегии развития центра и наличии городских программ поддержки инвесторов".
Екатерину Гуртовую поддерживал вице-президент, управляющий директор ВТБ Александр Ольховский. Общественные протесты, на которые натолкнулся проект "Набережной Европы", проистекают как раз из отсутствия стратегии развития и общественного согласия по поводу будущего Петербурга. "Проблемы являются тканью нашего города - это не только проблемы девелоперов отдельно взятых проектов, которые, это наши общие проблемы", - считает господин Ольховский. У ближайшего европейского соседа Петербурга - Хельсинки существует сформированная стратегия развития до 2050 года, и детально разработанные на ее основе локальные стратегии, посетовал господин Ольховский.
"Мы должны найти согласие власти, бизнеса и общества, мы должны сформировать свою стратегию и создать на ее основании наш генеральный план, и только после этого - стратегии развития транспортной инфраструктуры, и совмещенные планы. Именно благодаря таким вещам отдельно взятые проекты, такие как "Набережная Европы" не будут сталкиваться со сложностями, - уверен вице-президент ВТБ. - Конечно же, это имеет прямое отношение к формированию нашего текущего законодательства, каждый закон из которого создан на основании латания дыр. Будь то 820-й ("О границах зон охраны объектов культурного наследия") или ПЗЗ. Это бессистемный законотворческий процесс, который приводит нас в никуда".
Однако, по всей видимости, к общественному согласию петербуржцы смогут прийти не скоро, а откладывать принятие мер по реновации центра и развитию города невозможно. Петербург уже неконкурентоспособен с точки зрения качества жизни, считает глава Hansa Group Олег Барков.
"К нам сейчас приезжают либо из большой любви к нашему культурному наследию, либо от безысходности, - высказал он свое видение ситуации на форуме. - Если точно также ничего не делать, не совершить некий интеллектуальный прорыв, не найти модель развития для нашего города, которая помогла бы максимально использовать наши преимущества, нас ждет очень сложное будущее. Сейчас мы находимся в той точке, когда мы уже практически проели советское наследие. Наше историческое наследие, даже если его поддерживать, прокормит еще очень небольшое количество времени".
При этом потенциал у города очень велик, соглашаются все девелоперы. И он мог бы стать точкой притяжения для талантливых россиян. "Наш город не должен производить "кировцы", не должен производить пушки, не должен производить материальные ценности, потому что наш город шагнул уже в следующую эпоху, и он производит культурные ценности. Оборот культурных ценностей, оборот знаний - это следующий шаг развития цивилизации", - заявил генеральный директор ООО "Институт "Ленгипрогор" Юрий Перелыгин.
Если в вопросе того, что бездействие для города губительно, девелоперы сошлись быстро. То на вопрос, с чего нужно начинать искать это самое общественное согласие, ответить так и не смогли.
Путь простого копирования чужого опыта, по словам Екатерины Гуртовой, для исторических городов невозможен. Его можно проанализировать, каким-то образом использовать, но все-таки разрабатывать необходимо свою модель. Однако власть и общество сегодня не готовы стать консолидирующей и ведущей силой в поисках согласия. Участвуют в обсуждении проблем, связанных с историческим центром, реконструкцией в лучшем случае полпроцента от всего населения Петербурга, уверен господин Ольховский.
"Обществу нужно предложить модель, которая будет осмыслена, проанализирована и объяснена достаточно детально для того, чтобы люди были в состоянии воспринять ее, не будучи историко-культурными экспертами, - все-таки подвел черту вице-президент ВТБ. - Драйвером должно быть сообщество профессионалов".
Единственное, что внушает уверенность, - к какому бы стратегическому решению относительно своего развития ни пришел Петербург, деньги на его реконструкцию привлечь будет не сложно, уверены девелоперы.
Петербургу нужны не только дворцы великих зодчих прошлого, но и доступное типовое жилье настоящего. Однако отечественная строительная отрасль по части технологий и проектных решений сильно отстает от современной западной.
Градостроительство, пожалуй, самое правдивое свидетельство культурного и социально-экономического развития общества: жилые дома без зеленых насаждений во дворах, без школ, детских садов и поликлиник поблизости, порой даже без парковочных мест не прибавляют гордости за свой город. В странах с развитой экономикой к вопросу планировки территорий и внутреннего комфорта жилища относятся куда более тщательно.
«Мы никогда не делали привязки процессов организации проектирования за рубежом к нашему строительному рынку, потому что работаем в наших условиях, согласно имеющемуся инвестиционному климату нашего региона», – говорит один из руководителей крупных проектных организаций Петербурга, пожелавший остаться неназванным.
Изменения в отрасли должны будут рано или поздно случиться, их причиной станет падение спроса на некачественное жилье с плохой инфраструктурой. Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко оценил ситуацию так: уже сейчас в Петербурге три четверти неликвидного жилья из-за ошибок инженеров-проектировщиков и архитекторов, а также лени заказчиков.
«Мне кажется, что дело не только в ошибках архитекторов, а еще и в экстремизме застройщиков. Это когда из одного квадратного метра земли хотят «сделать» 100 квадратных метров жилой площади на продажу, что зачастую приводит к нарушению всех требований регламентов и нормативных документов», отмечает генеральный директор ЛенНИИпроект Юрий Груздев.
«Я полагаю, что в ближайшие годы массовая застройка территорий выйдет на новый уровень качества, и способствовать этому будет экономическая ситуация в стране, – надеется экс-председатель КГА Петербурга Александр Викторов. – Потребитель станет более требовательным к качеству предлагаемых ему объектов».
Безусловно, ошибки в планировочных решениях негативно отражаются на ликвидности, либо на цене, либо на том и на другом, но в итоге все равно продаются, констатирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
«Я бы говорил не столько об ошибках, сколько об общем невысоком уровне проектирования дома как жилой среды. Особенно показательно сравнение с проектами зарубежных архитекторов. У них замечательно продуманы планировочные решения с точки зрения удобства обитания, комфортности жильцов, жилых зон, подсобных помещений, перечислять можно и дальше. В большинстве наших проектов эти требования носят формальный характер», – говорит Николай Пашков.
«Специалисты по градостроительству должны научиться чувствовать объемы застройки, а проектировщики-объемники должны чувствовать и предвидеть экономические перспективы развиваемых земель. В целом же наши специалисты практически ни в чем не уступают иностранным коллегам», – говорит Сергей Цыцин, руководитель Архитектурной мастерской Цыцина.
Пожалуй, единственное, чего не хватает отечественным инженерам и архитекторам, – это опыт проектирования и строительства с использованием современных технологий, материалов, новых продвинутых решений, считает Александр Викторов. По его мнению, такое положение вещей невозможно исправить без соответствующего спроса заказчиков, государственных или частных.
Продвинутые технологии в строительстве, как правило, не намного дороже стандартных, а то и дешевле. Тем не менее заказчики остановились на хорошо знакомых, давно обкатанных схемах реализации проектов. Архитекторы и проектировщики могут рассказать инвестору о технических возможностях тех или иных решений, но не способны настаивать на более эффективных технологиях.
Чтобы быть на уровне западной строительной индустрии, помимо спроса на новые технологии и подходы, необходимо развивать конкуренцию, говорят эксперты.
«Характерный пример – компания «ЮИТ-Лентек», – говорит Николай Пашков. – Проекты компании обладают заданным уровнем качества проектирования и строительства. Это позволяет им продавать свои квартиры по более высоким ценам». Чем больше будет компаний с таким подходом, тем будет больше стимулов для качественного развития рынка.
А как у них? В Англии, к примеру, с 1990 года помимо нормативных требований к зданиям и сооружениям существует система оценки качества объектов (BREEAM), учитывающая применение инноваций в проектировании, создание благоприятной атмосферы внутри помещений здания; удобство эксплуатации объекта, влияние его на здоровье находящихся в нем или рядом с ним людей и на социальное благосостояние в целом.
Похожий свод стандартов и требований создан в США (LEED), Финляндии (PromiseE), Италии (Casaclima-Klimahause), Китае (The Green Olympic Building Assessment System) и т. д. Такие системы оценки качества ужесточают требования к проектировщикам и повышают интерес покупателей или арендаторов. В России подобные идеи не имеют спроса ни со стороны потребителей, ни со стороны бизнеса.
Оксана Прохорова