Девелоперы в ожидании стратегии
Нынешнее состояние инвестиционного климата в Петербурге инвесторы называют по-разному - кто паузой, кто кризисом, а кто точкой перелома. На одном из круглых столов форума PROEstate крупнейшие петербургские девелоперы пришли к выводу, что ни власть, ни общество стать инициаторами формирования стратегия не способны. А значит, эту задачу придется брать на себя сообществу профессионалов.
Исторический центр Петербурга - самый большой по площади в Европе, он насчитывает больше 15 тыс. зданий, начала с обрисовки ситуации директор по маркетингу "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. При этом всего порядка 3 тыс. из этих зданий относятся к памятникам и поддерживаются в удовлетворительном состоянии. Все остальные здания выглядят плачевно, и более того - с реконструкцией этих гигантских объемов город самостоятельно не справится. Безусловно, нужны частные инвестиции. Но инвесторам непонятно, какие проекты они могут реализовать в депрессивных кварталах.
"Ограничения наложены колоссальные, для всех этих зданий сейчас возможен только капремонт. Администрации, чтобы не вызывать протестной реакции населения, проще всего запретить все, - объяснила госпожа Гуртовая. - В основном, это связано с тем, что ни у города, ни у населения нет понимания того, что же в центре должно быть, какие функции могут доминировать. Тогда как реновация возможна только при четком понимании стратегии развития центра и наличии городских программ поддержки инвесторов".
Екатерину Гуртовую поддерживал вице-президент, управляющий директор ВТБ Александр Ольховский. Общественные протесты, на которые натолкнулся проект "Набережной Европы", проистекают как раз из отсутствия стратегии развития и общественного согласия по поводу будущего Петербурга. "Проблемы являются тканью нашего города - это не только проблемы девелоперов отдельно взятых проектов, которые, это наши общие проблемы", - считает господин Ольховский. У ближайшего европейского соседа Петербурга - Хельсинки существует сформированная стратегия развития до 2050 года, и детально разработанные на ее основе локальные стратегии, посетовал господин Ольховский.
"Мы должны найти согласие власти, бизнеса и общества, мы должны сформировать свою стратегию и создать на ее основании наш генеральный план, и только после этого - стратегии развития транспортной инфраструктуры, и совмещенные планы. Именно благодаря таким вещам отдельно взятые проекты, такие как "Набережная Европы" не будут сталкиваться со сложностями, - уверен вице-президент ВТБ. - Конечно же, это имеет прямое отношение к формированию нашего текущего законодательства, каждый закон из которого создан на основании латания дыр. Будь то 820-й ("О границах зон охраны объектов культурного наследия") или ПЗЗ. Это бессистемный законотворческий процесс, который приводит нас в никуда".
Однако, по всей видимости, к общественному согласию петербуржцы смогут прийти не скоро, а откладывать принятие мер по реновации центра и развитию города невозможно. Петербург уже неконкурентоспособен с точки зрения качества жизни, считает глава Hansa Group Олег Барков.
"К нам сейчас приезжают либо из большой любви к нашему культурному наследию, либо от безысходности, - высказал он свое видение ситуации на форуме. - Если точно также ничего не делать, не совершить некий интеллектуальный прорыв, не найти модель развития для нашего города, которая помогла бы максимально использовать наши преимущества, нас ждет очень сложное будущее. Сейчас мы находимся в той точке, когда мы уже практически проели советское наследие. Наше историческое наследие, даже если его поддерживать, прокормит еще очень небольшое количество времени".
При этом потенциал у города очень велик, соглашаются все девелоперы. И он мог бы стать точкой притяжения для талантливых россиян. "Наш город не должен производить "кировцы", не должен производить пушки, не должен производить материальные ценности, потому что наш город шагнул уже в следующую эпоху, и он производит культурные ценности. Оборот культурных ценностей, оборот знаний - это следующий шаг развития цивилизации", - заявил генеральный директор ООО "Институт "Ленгипрогор" Юрий Перелыгин.
Если в вопросе того, что бездействие для города губительно, девелоперы сошлись быстро. То на вопрос, с чего нужно начинать искать это самое общественное согласие, ответить так и не смогли.
Путь простого копирования чужого опыта, по словам Екатерины Гуртовой, для исторических городов невозможен. Его можно проанализировать, каким-то образом использовать, но все-таки разрабатывать необходимо свою модель. Однако власть и общество сегодня не готовы стать консолидирующей и ведущей силой в поисках согласия. Участвуют в обсуждении проблем, связанных с историческим центром, реконструкцией в лучшем случае полпроцента от всего населения Петербурга, уверен господин Ольховский.
"Обществу нужно предложить модель, которая будет осмыслена, проанализирована и объяснена достаточно детально для того, чтобы люди были в состоянии воспринять ее, не будучи историко-культурными экспертами, - все-таки подвел черту вице-президент ВТБ. - Драйвером должно быть сообщество профессионалов".
Единственное, что внушает уверенность, - к какому бы стратегическому решению относительно своего развития ни пришел Петербург, деньги на его реконструкцию привлечь будет не сложно, уверены девелоперы.
1) Только красный кирпич
Покупатель подыскивал двухкомнатную квартиру в Московском районе, но сразу выдвинул условие: дом должен быть построен из кирпича красного цвета. Объяснения, что цвет кирпича не влияет на его качество, не произвели на клиента никакого действия. Поэтому менеджер не стал переубеждать клиента и предложил новостройку подходящего цвета.
2) «…и газон для черепахи!»
Одно из самых необычных требований выдвинула семья с четвероногими питомцами: собакой, кошкой, хомячком и черепахой. Любители животных выбирали жилой комплекс не только с местом для выгула собак, но и с газоном, где можно посеять специальную траву для черепахи, которая предпочитала клевер. В итоге семья приобрела квартиру на втором этаже рядом с газоном, за которым она стала ухаживать по договоренности с управляющей компанией.
3) Квартира в форме креста
Пожалуй, самое странное требование клиента заключалось в желании приобрести квартиру с планировкой в форме креста. При этом причина такого пожелания не носила религиозного характера: просто человек считал такую планировку наиболее рациональной. Правда, поскольку квартир подобной формы просто не было в продаже на рынке, пришлось пойти на компромисс и выбрать планировку в виде буквы «Т».
4) Соседи-пенсионеры
Семья с ребенком дошкольного возраста готова была приобрести квартиру при условии, что соседями будут пенсионеры. Объяснялось такое требование просто: пенсионеры меньше шумят. Задача усложнялась тем, что семья искала жилье в строящемся доме и подобрать соответствующую требованиям квартиру было практически невозможно. Однако решение нашлось быстро: менеджер по продажам принес на встречу с покупателем магнитофон и включил его на полную громкость в соседней квартире. Убедившись, что в доме идеальная шумоизоляция, клиенты отказались от первоначального требования касательно соседей-пенсионеров.
5) Битва с экстрасенсом
Возможно, под влиянием телевизионных передач одна из клиенток компании решила покупать квартиру только после одобрения выбора экстрасенсом. Желание клиента – закон, и менеджер по продажам согласилась показать несколько объектов покупателю и ее знакомой, обладающей сверхспособностями. Несмотря на то, что были показаны два жилых комплекса и проведена экскурсию по всем уголкам стройки, экстрасенс осталась недовольна увиденным. В итоге менеджер по продажам решила показать последний оставшийся объект в интересующем клиента районе. При этом по дороге на стройплощадку менеджер, рассказывая об объекте, упомянула, что несколько веков назад вблизи места, где возводится жилой комплекс, проезжали царские особы, следуя из Москвы в Петербург. Сложно сказать, насколько данная ремарка повлияла на экстрасенса, но выбор квартиры в данном доме она в итоге одобрила. А, возможно, просто сказалась усталость.
Весной этого года началось строительство одного из наиболее масштабных проектов офисно-деловой застройки в Петербурге – комплекса «Невская ратуша». Планируется, что первая очередь проекта, в которую включены будущее здание Администрации Санкт-Петербурга и два бизнес-центра, будет сдана во втором полугодии следующего года.
Комплекс «Невская ратуша» – один из стратегических инвестиционных проектов Петербурга с бюджетом порядка 30 млрд рублей. Он будет располагаться на территории в
Кто центральный?
В историческом центре города сосредоточено более половины комитетов петербургской администрации. Наибольшая их концентрация наблюдается в районе Исаакиевской площади. Здесь на переулке Антоненко располагается три комитета, по адресу Вознесенский проспект, 16, – еще два (КЭРППиТ и Комитет финансов). На улицах, прилегающих к Невскому проспекту, ведут свою деятельность шесть комитетов, кроме того, два (КГА и КГИОП) находятся на площади Ломоносова. В районе Смольного также сосредоточены несколько комитетов, в частности они занимают площади в домах на Таврической улице и Суворовском проспекте. Большинство этих комитетов может начать переезд в «Невскую ратушу» уже в следующем году. По словам представителей ЗАО «ВТБ-Девелопмент», список конкретных комитетов, которые направятся в комплекс, пока не определен.
Область не отстает от города
Тенденция переезда госслужащих из центральной части города коснулась не только Санкт-Петербурга. На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин заявил о том, что за пределы МКАД в скором времени переселятся работники Белого дома и Администрации Президента РФ. В самом же Петербурге помимо городских чиновников могут сменить «прописку» и областные, приезжающие каждый день на работу в дом № 67 по Суворовскому проспекту. Причем здесь переезд может коснуться не только исполнительную власть, но и законодательную. По словам участников рынка, областные госслужащие переселятся в новый комплекс, построенный южнее продолжения улицы Дыбенко напротив реализуемого жилого проекта «Новый Оккервиль» рядом со съездом с КАД. Конкурс на проектирование комплекса административных зданий в этом районе на участке в
Изменить облик
Переезд многочисленных комитетов администрации Петербурга и областного правительства из исторической части города освободит довольно существенные площади. Их привлекательность для новых девелоперских проектов однозначно будет определяться местоположением, но при этом инвесторы могут столкнуться с рядом ограничений при их выкупе или аренде.
По подсчетам участников рынка, общий объем освободившихся площадей будет зависеть от количества переехавших в «Невскую ратушу» комитетов и начинаться он будет от 25 тыс. кв. м. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, считает, что на рынке в связи со сменой городскими чиновниками «прописки» появится порядка 100 тыс. кв. м новых площадей. Еще порядка 50 тыс. кв. м, по ее мнению, освободят представители областной администрации.
Путь на торги
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что городу целесообразно выставить эти площади на торги, поскольку необходимо окупить расходы, связанные с получением новых площадей и переездом. «Стоимость, учитывая опыт недавних торгов, может варьироваться от 700 до 4000 USD за квадратный метр без учета земли», – подсчитала Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB. При этом, по ее мнению, на торгах будет реализован не весь объем площадей, часть будет сдаваться в аренду. По оценке Зоси Захаровой, с торгов может быть продано порядка 80% площадей, остальные город оставит себе, поскольку это уникальные архитектурные объекты, которые охраняются КГИОПом. «Часть из них представляет музейную ценность, поэтому они могут быть переданы музеям», – говорит госпожа Захарова.
Кто заменит?
По мнению Игоря Кокорева, для каждого объекта, который освободится в связи с переездом чиновников, должны разрабатываться свои варианты использования. Татьяна Яблокова считает, что наиболее подходящая функция для этих помещений – административно-гостиничная. «На освободившихся площадях можно разместить представительские офисы и гостиницы (в отдельных зданиях) или офисные помещения (в составе зданий). Первые два вида, безусловно, будут наиболее востребованы инвесторами», – считает госпожа Яблокова. Если говорить об офисных зданиях, то, по оценке Зоси Захаровой, это могут быть бизнес-центры класса А-В+ за счет того, что в помещениях будут проведены реставрационные работы и сделан ремонт. Использование зданий под гостиницы тоже актуально, так как они расположены в центре города и вблизи памятников архитектуры. «Однако для этого потребуются серьезные работы по реконструкции, что сложно и дорого, потому что это объекты КГИОПа», – говорит госпожа Захарова.
Именно нахождение объектов в центре города может рассматриваться как с положительной, так и с отрицательной стороны. Плюс – это близость к городским достопримечательностям или статус самих объектов как памятников архитектуры, минус – транспортная доступность и дефицит парковочных мест в центре города. Статус памятников рассматривается экспертами с разных точек зрения. Игорь Кокорев считает, что в этом случае найти зданиям достойное коммерческое применение будет непросто. Татьяна Яблокова отмечает необходимость ремонта для многих помещений. «В некоторых из них есть ограничения по нагрузке на инженерные сети, здания, которые имеют статус памятников, вообще спорны для реализации инвестиционных проектов», – считает госпожа Яблокова. С другой стороны, Зося Захарова, говорит, что здания-памятники будут привлекательны для инвесторов. Хотя недостаточная техническая оснащенность, по ее мнению, не позволяет сегодня претендовать зданиям на статус бизнес-центров класса А: «не хватает хороших лифтов, вентиляционного оборудования, кондиционеров». В будущем, если будет принято решение перепрофилировать их под такие бизнес-центры, то работы по ремонту и реконструкции неизбежны. «Текущее состояние объектов соответствует бизнес-центрам класса В-В+», – заключает эксперт.
Справка
Реализация проекта «Невская ратуша», согласно постановлению городского правительства от 2010 года, была разбита на три очереди. Первая, которая включает в себя строительство здания петербургской администрации, займет порядка 80 тыс. кв. м, строительство последней должно быть завершено в конце 2014 года. Общая площадь административно-офисных помещений, входящих в комплекс, составит более 200 тыс. кв. м, а общая площадь зданий – 350 тыс. кв. м. Планируется, что комплекс будет обладать подземным паркингом на 2400 машино-мест. Финансированием и реализацией проекта занимаются ОАО «Банк ВТБ» и ЗАО «ВТБ-Девелопмент».
Денис Гаврилов