Девелоперы в ожидании стратегии


05.10.2012 09:56

Нынешнее состояние инвестиционного климата в Петербурге инвесторы называют по-разному - кто паузой, кто кризисом, а кто точкой перелома. На одном из круглых столов форума PROEstate крупнейшие петербургские девелоперы пришли к выводу, что ни власть, ни общество стать инициаторами формирования стратегия не способны. А значит, эту задачу придется брать на себя сообществу профессионалов.

Исторический центр Петербурга - самый большой по площади в Европе, он насчитывает больше 15 тыс. зданий, начала с обрисовки ситуации директор по маркетингу "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. При этом всего порядка 3 тыс. из этих зданий относятся к памятникам и поддерживаются в удовлетворительном состоянии. Все остальные здания выглядят плачевно, и более того - с реконструкцией этих гигантских объемов город самостоятельно не справится. Безусловно, нужны частные инвестиции. Но инвесторам непонятно, какие проекты они могут реализовать в депрессивных кварталах.

"Ограничения наложены колоссальные, для всех этих зданий сейчас возможен только капремонт. Администрации, чтобы не вызывать протестной реакции населения, проще всего запретить все, - объяснила госпожа Гуртовая. - В основном, это связано с тем, что ни у города, ни у населения нет понимания того, что же в центре должно быть, какие функции могут доминировать. Тогда как реновация возможна только при четком понимании стратегии развития центра и наличии городских программ поддержки инвесторов".

Екатерину Гуртовую поддерживал вице-президент, управляющий директор ВТБ Александр Ольховский. Общественные протесты, на которые натолкнулся проект "Набережной Европы", проистекают как раз из отсутствия стратегии развития и общественного согласия по поводу будущего Петербурга. "Проблемы являются тканью нашего города - это не только проблемы девелоперов отдельно взятых проектов, которые, это наши общие проблемы", - считает господин Ольховский. У ближайшего европейского соседа Петербурга - Хельсинки существует сформированная стратегия развития до 2050 года, и детально разработанные на ее основе локальные стратегии, посетовал господин Ольховский.

"Мы должны найти согласие власти, бизнеса и общества, мы должны сформировать свою стратегию и создать на ее основании наш генеральный план, и только после этого - стратегии развития транспортной инфраструктуры, и совмещенные планы. Именно благодаря таким вещам отдельно взятые проекты, такие как "Набережная Европы" не будут сталкиваться со сложностями, - уверен вице-президент ВТБ. - Конечно же, это имеет прямое отношение к формированию нашего текущего законодательства, каждый закон из которого создан на основании латания дыр. Будь то 820-й ("О границах зон охраны объектов культурного наследия") или ПЗЗ. Это бессистемный законотворческий процесс, который приводит нас в никуда".

Однако, по всей видимости, к общественному согласию петербуржцы смогут прийти не скоро, а откладывать принятие мер по реновации центра и развитию города невозможно. Петербург уже неконкурентоспособен с точки зрения качества жизни, считает глава Hansa Group Олег Барков.

"К нам сейчас приезжают либо из большой любви к нашему культурному наследию, либо от безысходности, - высказал он свое видение ситуации на форуме. - Если точно также ничего не делать, не совершить некий интеллектуальный прорыв, не найти модель развития для нашего города, которая помогла бы максимально использовать наши преимущества, нас ждет очень сложное будущее. Сейчас мы находимся в той точке, когда мы уже практически проели советское наследие. Наше историческое наследие, даже если его поддерживать, прокормит еще очень небольшое количество времени".

При этом потенциал у города очень велик, соглашаются все девелоперы. И он мог бы стать точкой притяжения для талантливых россиян. "Наш город не должен производить "кировцы", не должен производить пушки, не должен производить материальные ценности, потому что наш город шагнул уже в следующую эпоху, и он производит культурные ценности. Оборот культурных ценностей, оборот знаний - это следующий шаг развития цивилизации", - заявил генеральный директор ООО "Институт "Ленгипрогор" Юрий Перелыгин.

Если в вопросе того, что бездействие для города губительно, девелоперы сошлись быстро. То на вопрос, с чего нужно начинать искать это самое общественное согласие, ответить так и не смогли.

Путь простого копирования чужого опыта, по словам Екатерины Гуртовой, для исторических городов невозможен. Его можно проанализировать, каким-то образом использовать, но все-таки разрабатывать необходимо свою модель. Однако власть и общество сегодня не готовы стать консолидирующей и ведущей силой в поисках согласия. Участвуют в обсуждении проблем, связанных с историческим центром, реконструкцией в лучшем случае полпроцента от всего населения Петербурга, уверен господин Ольховский.

"Обществу нужно предложить модель, которая будет осмыслена, проанализирована и объяснена достаточно детально для того, чтобы люди были в состоянии воспринять ее, не будучи историко-культурными экспертами, - все-таки подвел черту вице-президент ВТБ. - Драйвером должно быть сообщество профессионалов".

Единственное, что внушает уверенность, - к какому бы стратегическому решению относительно своего развития ни пришел Петербург, деньги на его реконструкцию привлечь будет не сложно, уверены девелоперы.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо Антонина Асанова



24.01.2012 14:23

В 2011 году в Санкт-Петербурге был введен 1 дата-центр. Linxdatacenter реализовал свой проект на территории бизнес-центра «Скай Трейд». Он занимает 9 000 кв.м и является крупнейшим Центром обработки данных в Петербурге (1500 серверных шкафов).

По данным ТК «Миран», на сегодняшний день в Санкт-Петербурге функционирует более 20 дата-центров, из них лишь 5 ЦОД соответствуют уровню Tier 3.  При этом около 10 являются площадками для взаимодействия операторов и 10 – для корпоративных клиентов.  "В 2012 году будет запущен 3-й Tier 3 дата-центр «Селектел» в Невской Дубровке" , - говорят в ТК "Миран".
В компании также отметили, что вторая очередь дата-центра «Селектел» в Невской Дубровке (дата-центр «Дубровка 2», вторая половина комплекса «Региональный вычислительный центр») была запущена 8 июля 2011 года. В серверных помещениях центра сосредоточено 250 серверных шкафов (стоек). Комплекс является крупнейшим дата-центром Северо-Западного региона. В совокупности в нем сосредоточено 490 серверных шкафов 47U, 5МВт мощности и 1550 кв.м. площади серверных помещений.
Окупаемость коммерческого ЦОД в Санкт-Петербурге составляет около 6 лет. Инвестиции в дата-центр уровня Tier 3 составляют $15-25 тыс. на кв.м.

Давно работающие на рынке и хорошо зарекомендовавшие себя дата-центры, например, «Петерсервис», заполнены на 100%. Заполняемость относительно недавно введенных в эксплуатацию дата-центров (запущенных 1-2 года назад) составляет около 40-70%. В целом уровень заполняемости по рынку варьируется от 50% до 100%.

На рынке дата-центров Санкт-Петербурга сохраняется тенденция превышения уровня предложения над спросом. Количество реально заключенных сделок находится на уровне 1-2 в месяц, при этом операторы дата-центров встречаются с 3-5 потенциальными арендаторами в неделю, телефонных переговоров проводится в несколько раз больше. Причиной такой разницы является длительный период принятия решения арендатором, а затем переезд. Таким образом, от момента подписания договора до реальной установки оборудования может пройти от нескольких  месяцев до года.

Но рынок коммерческих ЦОД в России развивается достаточно активно, что оказывает влияние и на формирование спроса.

По-прежнему аренда юнита (collocation) является одной из самых востребованных услуг в коммерческих дата-центрах в Санкт-Петербурге. В 2011 году стоимость предоставления данной услуги снизилась в связи с увеличением конкуренции и составляет сейчас около 1,5-2,5 тыс. рублей за юнит. Относительно новыми услугами на рынке ДЦ являются облачные вычисления и аренда приложений.

В ближайшие несколько лет спрос на услуги, связанные с арендой вычислительных мощностей в дата-центрах будет  расти на 10-15% в год.

Как говорят специалисты, несмотря на относительно слабый спрос и жесткую конкуренцию, количество дата-центров на рынке будет увеличиваться, причем возможно появление крупных ЦОД (свыше 5 тыс. кв.м. и более).

Стоимость услуг, предоставляемых коммерческими дата-центрами в 2011 г. практически не изменилась. В 2012 г. каких либо  предпосылок к повышению или снижению цен не наблюдается.

Рынок коммерческих дата-центров развивается, возрастающая конкуренция способствует увеличению набора услуг и повышению их качества, уменьшению времени реакции на запросы, организации оригинальных акций для арендаторов.

Относительно новые услуги, такие как аренда приложений, облачные вычисления еще не проникли на массовый рынок. В ближайшие несколько лет спрос на услуги, связанные с арендой вычислительных мощностей в дата-центрах, будет расти на 10-15% в год. В настоящее время основными заказчиками подобной услуги выступают фирмы, занимающиеся web-программированием, web-дизайном, разработкой Интернет-приложений, on-line игр и тд., а так же компании, у которых собственные корпоративные сервера которых нуждаются в обновлении.

Существует небольшое количество заказов по аренде вычислительных мощностей для «1С», но с появлением новой версии программы количество обращений увеличивается. Рынок подобных услуг сейчас развивается, и есть вероятность, что он станет массовым.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



23.01.2012 15:27

Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко дал поручение главе КГИОП подготовить изменения в действующее законодательство в части дальнейшего ужесточения условий сноса зданий в историческом центре Санкт-Петербурга.

Об этом сообщила пресс-служба комитета по государственному контролю использованию и охраны памятников.

Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков с сомнением относится к данной инициативе. «Данные действия новой городской администрации в целом направлены в русле ужесточения контроля и регулирования инвестиционного процесса в Петербурге. В иной ситуации это, наверное, было бы неплохо, - считает г-н Лучков. - Но в отсутствие комплексного и концептуального подхода к развитию города, политика «завинчивания гаек» вряд ли улучшит инвестиционный климат и позволит достичь требуемых целей».

Сказать, что ужесточение условий сноса зданий кардинально повлияет на рынок недвижимости, нельзя, - считают опрошенные эксперты. Так, коммерческий директор ООО "Центр Согласований" Ольга Морозова отмечает, что «существует различие между сносом зданий, являющихся объектами культурного наследия, и сносом зданий, таковыми не являющимися, но расположенными в историческом центре. Снос зданий, являющихся объектами культурного наследия, запрещен и сейчас, однако возможно осуществление хозяйственной деятельности, не создающей угрозы утраты памятника, что может допускать и его реконструкцию». При этом по ее мнению, существующее законодательство достаточно жестко регламентирует возможность сноса зданий в историческом центре Петербурга, а проблема смещается в сферу контроля за реализацией закона.

Важные акценты

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает, что на сегодняшний день в центре Петербурга нельзя сносить здания за исключением тех, которые находятся в «необратимой аварийности» либо не являются историческими. Причем, каким параметрам должны соответствовать такие объекты, не совсем понятно. Единственный способ ужесточения законодательства – это уточнение того, что под таким определением имел ввиду законодатель. При этом важно, чтобы данные уточнения были прописаны в законе, только инициативы города здесь недостаточно.

Игорь Лучков добавляет, что при корректировке законодательства акцент стоит сделать на уточнении правил, процедур и принципов постановки зданий на учет, а также требований АРЗ при передаче объектов на реконструкцию и реставрацию. При этом постараться исключить субъективизм и «перестраховку» чиновника.

Еще одна проблема, касающаяся сноса зданий – это  недоверие к экспертизам, которые проводят инвесторы перед сносом здания. «Необходимо четко прописать порядок, по которому должна проходить экспертиза, и кто ее должен проводить. Это в какой-то степени может уберечь от сноса исторически ценные здания», - предполагает Дмитрий Некрестьянов.

Инвесторы находят поддержку

Эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор ASTERA Людмила Рева подчеркивает, что центр Петербурга заметно ветшает, внесение зданий в список памятников культурного наследия не решает эту проблему. К сожалению, у города нет достаточных средств для поддержания памятников в должном состоянии.  Путем спасения может быть только снятие охранных обязательств КГИОП с целого ряда объектов, расположенных  в центре, это позволит привлечь инвестора, который за счет реконструкции интегрирует здание в современную общественную и деловую среду. «Возвращение зданиям статуса памятника может сказаться на ходе реализации запланированных проектов, инвесторы будут вынуждены пересмотреть концепции или вообще отказаться от проектов», - подытоживает спикер.

С оптимизмом смотрит на более активное привлечение инвесторов к работе в центре города и менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. На рынке есть не единичные примеры достаточно удачных реконструкций исторических зданий и создания на их основе объектов недвижимости, пусть и не максимально эффективных, но достаточно качественных. «Создание новых качественных объектов недвижимости на основе исторических зданий возможно, однако зачастую более сложно и дает менее выгодный/эффективный объект недвижимости», - считает г-н Кокорев.

Прибыль на первом месте

Инвестору важна прибыльность объекта, а также возможность эксплуатации. Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев говорит, что эксплуатационные расходы исторических зданий покрываются либо за счет коммерческих функций, либо за счет дотирования государством. Наиболее верным шагом, по его мнению, является вариант сохранения исторического внешнего вида здания. При этом внутренние характеристики инвестор вправе изменить с соответствии с необходимым функционалом.

При этом директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова высказывает и довольно справедливые сомнения. Она говорит, что в городе много исторически интересных домов, где располагаются многокомнатные коммунальные квартиры, от которых здание разрушается изнутри. И если такие дома расселить и восстановить под гостиницы, элитные квартиры, от них было бы больше пользы. Но, к сожалению, для большинства инвесторов легче снести объект и построить на его месте новый, нежели провести дорогостоящую реконструкцию дома.

Вопрос с объектами недвижимости в историческом центре, скорее всего, будет оставаться волнующей темой для всех петербуржцев еще не один год. И наверно, пока этот вопрос не станет одним из важнейших в политике города, все рассуждения консультантов, желания инвесторов, резкие высказывания градозащитников будут оставаться нормой.

Анастасия Лепехина

Мнения:

Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев

Скорее всего, инвесторы не пострадают от решения об ужесточении условий сноса, вероятнее они будут вкладывать средства в более подходящие объекты. С другой стороны, сам город может пострадать от такого решения, так как исторические здания без реконструкции будут постепенно ветшать, что может привести и к разрушению объектов, на восстановление которых потребуются гораздо большие средства. Поэтому сохранение исторических зданий именно в первоначальном виде не всегда является важнейшей задачей.

Менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев

Девелопмент в центре города не прекратится. Однако девелоперы, которые предпочитают создавать новые современные проекты, будут существенно ограничены в выборе площадок для развития. Вероятно, это также позволит активнее вовлекать в процесс строительства промышленные и депрессивные территории у центра города, которые пока развиваются не так активно как территории непосредственно в центре.

Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков

Сегодня городу остро необходим сбалансированный подход к регулированию рынка: ужесточение отдельных сторон (а в данном вопросе проблемы очевидны), должны компенсироваться либерализацией и улучшением ситуации для бизнеса в других. Иначе этот процесс рискует обернуться дополнительным барьером, очередным усилением роли чиновника, новыми, изощренными и более дорогими схемами обхода, оттоком и без того уходящего частного капитала.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо