Дали волю фантазии
В следующем году в рамках целевой программы реновации исторического центра Петербурга на 2013-2018 годы будет выделен 1 млрд рублей городских средств. При этом программа уже стартовала - концепции развития двух первых кварталов "Конюшенная" и "Северная Коломна — Новая Голландия" публично презентованы. В следующем году за них смогут проголосовать горожане.
В рамках Петербургского Международного Инновационного Форума 2012 в "Ленэкспо" прошла презентация 11 концепций развития двух из семи предназначенных для реновации кварталов, их подготовили семь архитектурных бюро. Конкурс, стартовавший в мае 2012 года, начальник управления стратегического планирования КЭРППиТ Денис Цуканов назвал "нулевым" этапом программы реновации центра.
В ближайшее время представленные концепции будут оценены жюри, в состав которого войдут деятели культуры и искусства, профессионального сообщества, градозащитники и представители органов власти, а в следующем году – работы, прошедшие этот этап, будут выставлены на голосование общественности. Победившие концепции или конкретные решения, понравившиеся горожанам, будут учитываться при подготовке планов планировки территории в 2014 году.
Параллельно в 2013 году город рассчитывает провести полное обследование и историко-культурную экспертизу кварталов "Конюшенной" и "Северной Коломны – Новой Голландии" площадью 59,15 га и 67,78 га соответственно. На эти цели будет выделен 1 млрд рублей, рассказал Денис Цуканов.
Горожане пойдут пешком
Общие черты всех проектов выделить легко. Архитектурные бюро видят основную функцию прилегающей к Неве и Дворцовой площади части центра - культурно-туристической. Транзитные потоки и автотранспорт придется из центра необходимо выводить, создавать сети пешеходных маршрутов, велодорожек, зеленых и общественных пространств, а кроме того, - открывать и раскрывать для горожан дворы и крыши, налаживать инфраструктуру, одновременно реконструируя жилье и устраняя диссонирующую застройку. Также все концепции имеют и свои особенности.
"Санкт-Петербургская архитектурная ассоциация А.А.Литвинова" предложила завлекать жителей и туристов на ныне депрессивные и малопривлекательные территории квартала "Конюшенная" с помощью "центра притяжения" - современного культурного центра в Конюшенном ведомстве и преобразованной, озелененной Конюшенной площади. Кроме того, студия запроектировала пешеходные набережные: Мойки, канала Грибоедова и Невы - на отрезке от Эрмитажа до Троицкого моста. Парковочные места бюро предлагает "спрятать" под Конюшенным ведомством, транспортный поток с Дворцовой набережной – переместить под воду, в автомобильный тоннель, и уменьшить поток транзитного транспорта.
"Студия 44", по признанию экспертов, представила самый глубоко разработанный проект. Две территории - "Конюшенную" и "Северную Коломну – Новую Голландию" архитекторы предложили объединить единой прогулочной зоной, проходящей от Марсова Поля по Миллионной до Ново-Адмиралтейского острова по Галерной. На этой оси, по словам руководителя студии Никиты Явейна, сосредоточено около 80% петербургских дворцов и музеев. На втором этапе - благодаря государственно-частному партнерству - "раскрыть" вторые и третьи дворы вдоль этих улиц и создать в них зеленые общественные пространства, наполненные магазинами, галереями и кафе. И на третьем – окончательно обжить пространство, создав прогулочные маршруты по крышам, частные музеи, смотровые площадки, дифференцированную подсветку и т.д. Южный берег Мойки по проекту должен стать зоной альтернативного транспорта. Проект "Содис-Строй" оказался схожим с концепцией "Студии 44" - архитекторы также предложили объединить обе территории пешеходным маршрутом, сделав улицы безопасными и чистыми. Кроме того, Малый Конюшенный двор студия предложила накрыть стеклянным куполом, преобразовав его в публичное пространство и концертную площадку, аналогичную Дворцовой площади. В самих зданиях бывших Павловских полков и Большого конюшенного двора архитекторы разместили бы гостиницы.
Более радикальные решения связаны с территорией "Северной Коломны". Бюро предлагает снести квартал между ул. Декабристов, наб. рек Пряжки и Мойки и Английским пр., выстроив на его месте жилой квартал с деловой и торговой функциями и расчистить пространство между переулком Матвеева и наб. Крюкова канала под новую площадь. А также - закрыть движение на Английской набережной и ограничить его на пл. Труда, переместив транзитные потоки под землю.
Неординарным решением отличился и ЗАО "Горпроект", предложив перенести открытый стадион университета им. Лесгафта на крышу 15-метрового паркинга на 2 тыс. машиномест. Главным общественным пространством и осью территории "Северной Коломны", по мысли авторов концепции, должны стать "Новая Голландия" и пешеходная наб. Крюкова канала.
ООО "Спектрум-Холдинг" пошел дальше, предложив и вовсе перенести университет им. Лесгафта с территории "Северной Коломны", правда, непонятно куда. Еще одна идея концепции этого бюро – создание речной станции для прогулочных кораблей вдоль Английской набережной.
Особенностью концепции ООО "Генпроект" является ставка на активное освоение подземных пространств – бюро предложило создать более 6,8 тыс. парковочных мест под Марсовым полем, Конюшенной пл. и Малой Конюшенной и свыше 8,5 тыс. подземных машиномест под Писаревским садом и спортивным комплексом университета им. Лесгафта, а также – увеличить объем застройки квартала "Конюшенной" на 23% - с 993 тыс. до 1,3 млн кв. м, а квартала "Северной Коломны" - на 17%, с 784 тыс. до 937 тыс. кв. м.
Рассчитывает на создание сети подземных тоннелей и АБ "А.Лен", детально разработавшее новую транспортную схему для этой части центра. Перенесение загруженных магистралей под землю позволит создать новые общественные пространства, вело-и пешеходные маршруты и парковочные места, считают проектировщики. Реконструкцию жилья на территории "Северной Коломны" бюро предлагает осуществить с помощью системы волнового расселения жителей в новый жилой комплекс на территории Кондитерской фабрики им. К.Н. Самойловой.
Автомобилистам придется смириться
Слабые места практически всех проектов – нереальное решение вопросов транспортной инфраструктуры. Как правило, авторы предлагают «снизить транзитный поток, проходящий через кварталы, но за счет чего это может быть сделано, не упоминают, считают эксперты.
"В Европе площадь дорог составляет 20-25% городской площади, в США – 30-33%, в Петербурге же - только 11-12%, - считает научный руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин. - Поэтому нужно понимать, что когда мы выделяем пешеходные улицы и одновременно формируем парковочное пространство порядка одного машиноместа на 100 кв. м, нам не избежать введения драконовских ограничений на использование автомобиля в этой зоне".
Победивший проект или проекты придется дорабатывать, соглашается Денис Цуканов. К расселению и собственно реновации город сможет приступить уже в 2014-2015 годах, а работы, не связанные непосредственно с реконструкцией кварталов, такие как преобразование площади Труда и Конюшенной площади могут быть начаты раньше, добавляет чиновник.
Всего на реновацию обеих территорий в течение пяти лет город планирует выделить 69 млрд рублей, еще 9-15 млрд рублей Смольный рассчитывает привлечь от частных инвесторов, уточнил чиновник. Тогда как федеральные власти готовы вложить 30% от общей суммы требующихся инвестиций. Это еще 33-36 млрд рублей.
При этом средств на другие пять территорий, также выделенные в программе: "Адмиралтейская часть", "Южная Коломна", "Литейная часть", "Владимирская" и "Пять углов", - которые в совокупности не охватывают и половины исторического центра, в бюджете города нет. "Сейчас деньги есть на две территории, - поделился Денис Цуканов. - Будут появляться дополнительные источники финансирования – будем подключать другие территории. Порядок будет примерно такой же".
Всего же на реконструкцию исторического центра может потребоваться 4 трлн рублей, а процесс ее реновации займет 20-30 лет, заявил председатель КЭРППиТа Игорь Голиков.
Глава Роспотребнадзора Геннадий Онищенко как всегда взбудоражил общественность, на этот раз обратив свое внимание на самый распространенный в России утеплитель – минеральную вату. Оказалось, что у главного санврача страны накопилось к этому материалу немало вопросов.
«Человек переезжает в новую квартиру, у него возникают головные боли, скачет давление, он не может места себе найти. Когда мы начинаем проверять, в отделочных материалах находим много нарушений технологии— выделение тех же формальдегидов. Доходит до того, что даем предписание все содрать и заново переделать. Но это тогда, когда человек пожаловался. А большинство не жалуются». К минеральной вате должны соблюдаться все требования, которые к ней предъявляются, предупредил Онищенко. Если нарушается элементарная технология при ее изготовлении и нарушаются регламенты при строительстве, то использование таких материалов может привести очень серьезным последствиям для здоровья, подчеркнул Геннадий Онищенко.
Что же это за последствия и чем так опасны фенол и формальдегид, как правило, входящие в состав минваты?
Доктор медицинских наук, профессор, гинеколог, специалист по репродуктивному здоровью ЦКБ РАН Евгений Жаров отмечает, что в малых дозах очень токсичный фенол содержится даже в лекарствах, зеленом чае, косметологии, лекарствах. Но при длительном воздействии фенол накапливается в организме и может привести к летальным последствиям. «Когда строились «фенольные» дома, рассчитывали, что следующее поколение будет жить при коммунизме в новых домах, на деле же люди до сих пор живут в опасном для здоровья жилище, в том числе в Москве», - заявил Жаров. – «Фенолы, грязь, пыль наносят удар по микроэкологии организма человека, уничтожая полезные микроорганизмы. Нарушается биоценоз, как следствие, возникают многочисленные воспалительные процессы. Причем всасываться эти мельчайшие частицы могут не только через дыхательные пути, слизистую оболочку, но и через кожу».
Переносчиком фенола становится респирабельная (то есть очень мелкая, выдахемая) пыль, которую выделяет вата, разрушаясь со временем. Респирабельная пыль – это частицы размером менее 3 микрон, в отличие от обычной пыли (размером свыше 5 микрон) оседающие в легких.
«Так называемая респирабельная или вдыхаемая пыль действует на органы дыхания как аллерген и токсин. Кроме того, под ее влиянием могут развиваться злокачественные образования, что подтверждается исследованиями Международного агентства по изучению рака», - отмечает исполнительный директор ОЭО «Зеленая волна» Сергей Авдеев. – «Многие химические вещества, в первую очередь, фенолы и формальдегиды, являются сильнейшими канцерогенами, вызывающими злокачественные новообразования и опухоли».
Весной экологическое движение «Зеленая волна» объявила об усилении контроля за применением утепляющих материалов в Москве, поскольку участились случаи обращения граждан за помощью в оценке безопасности стройматериалов, использующихся для ремонта и утепления как многоквартирных домов в Москве, так и частных домовладений. Широкую огласку получила скандальная история «фенольных домов» московского Метрогородка, жители которых уже устали жаловаться в муниципальные службы на рост онкологческих заболеваний у «счастливых обладателей» этих квартир.
Кандидат медицинских наук, аллерголог-иммунолог, главный врач медицинского центра «Медстайл эффект» Надежда Логина отмечает, что по данным ВОЗ аллергические заболевания органов дыхания составляют в различных странах мира от 20-60% от всех заболеваний. «Причина - в том числе пыль, источником которой может быть, например, асбест и минеральная вата, которые широко применяются в России в качестве строительных и утепляющих материалов», - комментирует Логина. Жители таких домов и квартир в данном случае могут сменить отделочные материалы, чаще производить влажную уборку, проветривать помещение, рекомендовала Логина.
Таким образом, эксперты подтверждают опасения Онищенко, но что делать жителям городских домов уже утепленных опасной минеральной ватой – все равно неясно. Вынимать ее из стены скорее всего никто не будет, а жить рядом с таким «соседом» - врагу не пожелаешь.
Валерий Серпухов
Компания «ЮИТ» приобрела земельный участок площадью
Кто выступил продавцом земли, в «ЮИТ» не раскрывают. Известно, что 10 лет назад «мебельными» землями занималась компания SPAG.
Как сообщили в ЗАО «ЮИТ Лентек», строительство планируется начать в 2012 году, в это же время начнутся продажи жилой недвижимости. В настоящее время ведется разработка архитектурной концепции комплекса.
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Петербурге Андрей Бойков считает, что ориентировочно участок мог быть приобретен за 20 млн USD. Владимир Копылов, ведущий аналитик Setl City, предполагает, что сумма сделки могла составить от 30 до 40 млн USD. Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, оценил стоимость приобретенного участка приблизительно в 1 млрд рублей.
По словам господина Бойкова, данный участок имеет невысокую проходимость и отдален от крупных транспортных узлов. Поэтому на текущий момент арендные ставки по помещениям в формате стрит-ритейла могут составить 2-2,5 тыс. рублей за 1 кв. м. Если рассматривать возможность строительства жилого объекта на этом участке, то оно, скорее всего, будет позиционироваться в формате элитного жилья.
«Средняя стоимость элитного жилья в аналогичных проектах в этом районе на первичном рынке составляет порядка 200 тыс. рублей за 1 кв. м, поэтому можно прогнозировать, что оборот средств будет около 10 млрд рублей. Впрочем, стоит учитывать, что в элитном сегменте в зависимости от характеристик проекта на этапе строительства раскупается от 10 до 30% квартир», – подытожил господин Созинов.
Хотя «ЮИТ» и имеет в своем портфеле реализованные проекты в историческом центре города, в то же время к серьезным застройщикам в элитном сегменте их отнести пока нельзя, уверен Павел Созинов. «Продажи может осложнить и тот факт, что в данном районе сконцентрирован значительный объем предложения элитного жилья от серьезных брендовых застройщиков в сфере элитного жилья – это и «Парадный квартал», и «Смольный квартал» от «Возрождения», и элитный комплекс на Новгородской улице, 23, от компании RBI. Стоит отметить, что земельный участок вплотную прилегает к историческим зданиям, которые сейчас находятся не в лучшем состоянии. За ними придется вести тщательный мониторинг в процессе строительства», – говорит эксперт.
Справка
Территория бывшей мебельной фабрики «Мягкая мебель» уже неоднократно выставлялась на продажу. Изначально на землю в историческом центре претендовали швейцарские инвесторы, предполагалось, что там будет построен многофункциональный комплекс, состоящий из отеля, элитного жилого комплекса, офисных помещений, паркинга и небольшого количества торговых площадей. Но осуществить покупку так и не удалось. В 2000 году девелоперская компания St. Petersburg Immobilen und Beteiligungs AG (SPAG) через свою дочернюю структуру ООО «Управление проектами недвижимости и инвестициями» (УПНИ) приобрела 100% акций ЗАО «Фабрика мягкая мебель». В компании «Петербургский управляющий» (правопреемница ООО «УПНИ» после ее ликвидации) не смогли сообщить, кто выступил продавцом земли мебельной фабрики, заявив лишь, что «там было все сложно».
Ярослава Задорина