Дали волю фантазии
В следующем году в рамках целевой программы реновации исторического центра Петербурга на 2013-2018 годы будет выделен 1 млрд рублей городских средств. При этом программа уже стартовала - концепции развития двух первых кварталов "Конюшенная" и "Северная Коломна — Новая Голландия" публично презентованы. В следующем году за них смогут проголосовать горожане.
В рамках Петербургского Международного Инновационного Форума 2012 в "Ленэкспо" прошла презентация 11 концепций развития двух из семи предназначенных для реновации кварталов, их подготовили семь архитектурных бюро. Конкурс, стартовавший в мае 2012 года, начальник управления стратегического планирования КЭРППиТ Денис Цуканов назвал "нулевым" этапом программы реновации центра.
В ближайшее время представленные концепции будут оценены жюри, в состав которого войдут деятели культуры и искусства, профессионального сообщества, градозащитники и представители органов власти, а в следующем году – работы, прошедшие этот этап, будут выставлены на голосование общественности. Победившие концепции или конкретные решения, понравившиеся горожанам, будут учитываться при подготовке планов планировки территории в 2014 году.
Параллельно в 2013 году город рассчитывает провести полное обследование и историко-культурную экспертизу кварталов "Конюшенной" и "Северной Коломны – Новой Голландии" площадью 59,15 га и 67,78 га соответственно. На эти цели будет выделен 1 млрд рублей, рассказал Денис Цуканов.
Горожане пойдут пешком
Общие черты всех проектов выделить легко. Архитектурные бюро видят основную функцию прилегающей к Неве и Дворцовой площади части центра - культурно-туристической. Транзитные потоки и автотранспорт придется из центра необходимо выводить, создавать сети пешеходных маршрутов, велодорожек, зеленых и общественных пространств, а кроме того, - открывать и раскрывать для горожан дворы и крыши, налаживать инфраструктуру, одновременно реконструируя жилье и устраняя диссонирующую застройку. Также все концепции имеют и свои особенности.
"Санкт-Петербургская архитектурная ассоциация А.А.Литвинова" предложила завлекать жителей и туристов на ныне депрессивные и малопривлекательные территории квартала "Конюшенная" с помощью "центра притяжения" - современного культурного центра в Конюшенном ведомстве и преобразованной, озелененной Конюшенной площади. Кроме того, студия запроектировала пешеходные набережные: Мойки, канала Грибоедова и Невы - на отрезке от Эрмитажа до Троицкого моста. Парковочные места бюро предлагает "спрятать" под Конюшенным ведомством, транспортный поток с Дворцовой набережной – переместить под воду, в автомобильный тоннель, и уменьшить поток транзитного транспорта.
"Студия 44", по признанию экспертов, представила самый глубоко разработанный проект. Две территории - "Конюшенную" и "Северную Коломну – Новую Голландию" архитекторы предложили объединить единой прогулочной зоной, проходящей от Марсова Поля по Миллионной до Ново-Адмиралтейского острова по Галерной. На этой оси, по словам руководителя студии Никиты Явейна, сосредоточено около 80% петербургских дворцов и музеев. На втором этапе - благодаря государственно-частному партнерству - "раскрыть" вторые и третьи дворы вдоль этих улиц и создать в них зеленые общественные пространства, наполненные магазинами, галереями и кафе. И на третьем – окончательно обжить пространство, создав прогулочные маршруты по крышам, частные музеи, смотровые площадки, дифференцированную подсветку и т.д. Южный берег Мойки по проекту должен стать зоной альтернативного транспорта. Проект "Содис-Строй" оказался схожим с концепцией "Студии 44" - архитекторы также предложили объединить обе территории пешеходным маршрутом, сделав улицы безопасными и чистыми. Кроме того, Малый Конюшенный двор студия предложила накрыть стеклянным куполом, преобразовав его в публичное пространство и концертную площадку, аналогичную Дворцовой площади. В самих зданиях бывших Павловских полков и Большого конюшенного двора архитекторы разместили бы гостиницы.
Более радикальные решения связаны с территорией "Северной Коломны". Бюро предлагает снести квартал между ул. Декабристов, наб. рек Пряжки и Мойки и Английским пр., выстроив на его месте жилой квартал с деловой и торговой функциями и расчистить пространство между переулком Матвеева и наб. Крюкова канала под новую площадь. А также - закрыть движение на Английской набережной и ограничить его на пл. Труда, переместив транзитные потоки под землю.
Неординарным решением отличился и ЗАО "Горпроект", предложив перенести открытый стадион университета им. Лесгафта на крышу 15-метрового паркинга на 2 тыс. машиномест. Главным общественным пространством и осью территории "Северной Коломны", по мысли авторов концепции, должны стать "Новая Голландия" и пешеходная наб. Крюкова канала.
ООО "Спектрум-Холдинг" пошел дальше, предложив и вовсе перенести университет им. Лесгафта с территории "Северной Коломны", правда, непонятно куда. Еще одна идея концепции этого бюро – создание речной станции для прогулочных кораблей вдоль Английской набережной.
Особенностью концепции ООО "Генпроект" является ставка на активное освоение подземных пространств – бюро предложило создать более 6,8 тыс. парковочных мест под Марсовым полем, Конюшенной пл. и Малой Конюшенной и свыше 8,5 тыс. подземных машиномест под Писаревским садом и спортивным комплексом университета им. Лесгафта, а также – увеличить объем застройки квартала "Конюшенной" на 23% - с 993 тыс. до 1,3 млн кв. м, а квартала "Северной Коломны" - на 17%, с 784 тыс. до 937 тыс. кв. м.
Рассчитывает на создание сети подземных тоннелей и АБ "А.Лен", детально разработавшее новую транспортную схему для этой части центра. Перенесение загруженных магистралей под землю позволит создать новые общественные пространства, вело-и пешеходные маршруты и парковочные места, считают проектировщики. Реконструкцию жилья на территории "Северной Коломны" бюро предлагает осуществить с помощью системы волнового расселения жителей в новый жилой комплекс на территории Кондитерской фабрики им. К.Н. Самойловой.
Автомобилистам придется смириться
Слабые места практически всех проектов – нереальное решение вопросов транспортной инфраструктуры. Как правило, авторы предлагают «снизить транзитный поток, проходящий через кварталы, но за счет чего это может быть сделано, не упоминают, считают эксперты.
"В Европе площадь дорог составляет 20-25% городской площади, в США – 30-33%, в Петербурге же - только 11-12%, - считает научный руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин. - Поэтому нужно понимать, что когда мы выделяем пешеходные улицы и одновременно формируем парковочное пространство порядка одного машиноместа на 100 кв. м, нам не избежать введения драконовских ограничений на использование автомобиля в этой зоне".
Победивший проект или проекты придется дорабатывать, соглашается Денис Цуканов. К расселению и собственно реновации город сможет приступить уже в 2014-2015 годах, а работы, не связанные непосредственно с реконструкцией кварталов, такие как преобразование площади Труда и Конюшенной площади могут быть начаты раньше, добавляет чиновник.
Всего на реновацию обеих территорий в течение пяти лет город планирует выделить 69 млрд рублей, еще 9-15 млрд рублей Смольный рассчитывает привлечь от частных инвесторов, уточнил чиновник. Тогда как федеральные власти готовы вложить 30% от общей суммы требующихся инвестиций. Это еще 33-36 млрд рублей.
При этом средств на другие пять территорий, также выделенные в программе: "Адмиралтейская часть", "Южная Коломна", "Литейная часть", "Владимирская" и "Пять углов", - которые в совокупности не охватывают и половины исторического центра, в бюджете города нет. "Сейчас деньги есть на две территории, - поделился Денис Цуканов. - Будут появляться дополнительные источники финансирования – будем подключать другие территории. Порядок будет примерно такой же".
Всего же на реконструкцию исторического центра может потребоваться 4 трлн рублей, а процесс ее реновации займет 20-30 лет, заявил председатель КЭРППиТа Игорь Голиков.
Тенденция к перемещению крупных промышленных производств на окраины, освобождению территорий для многофункциональных общественно-деловых районов с каждым годом становится все более актуальной для Петербурга. По прогнозам аналитиков, половина промышленных территорий Петербурга может быть освоена в ближайшие 10-15 лет.
В то же время территория, примыкающая к центру Санкт-Петербурга, остается по преимуществу промышленной. По подсчетам аналитиков, 40% территории Петербурга занято индустриальными и хозяйственными объектами. Для сравнения, в большинстве европейских городов, которые удачно провели редевелопмент, этот показатель составляет 10-15%.
Поэтому вопрос реконструкции и благоустройства бывших промзон и неосвоенных участков за счет создания компактных деловых районов становится все более важным для города.
Девелоперы все настойчивее осваивают территории заводов и фабрик. Нехватка свободных земельных участков в центре Санкт-Петербурга делает застройку промышленных площадок одним из приоритетов работы как инвесторов, так и городских властей. Это позволит, с одной стороны, покрыть дефицит площадей под застройку, а с другой – благоустроить депрессивные районы на периферии.
Ряд промышленных предприятий уже заявили о планах по выводу за черту города, например Адмиралтейские верфи, «Петмол», «Алмаз», «Силовые машины» и др. На месте «Прикладной химии» начнется реализация проекта «Набережная Европы». «Теорема» строит терминал класса А+ на участке, приобретенном у Обуховского завода. На месте обанкротившегося завода резиновых изделий «Красный треугольник» создается многофункциональный общественно-деловой центр. Территория бывшего завода «Электрик» застраивается коммерческой недвижимостью и т. д.
«Промышленные территории в Санкт-Петербурге имеют огромный потенциал. В первую очередь это рабочие места и налоговые отчисления в бюджет, это инвестиции. Очень привлекательно было бы создание промзоны в черте города в густонаселенном районе, – рассуждает PR-менеджер управляющей компании «Уткина Заводь Девелопмент» Ольга Баранова. – Однако это непростой вопрос. У города в этом смысле проблема в достаточном количестве территорий, у области – в отсутствии соответствующей инфрастуктуры».
По словам специалиста, в этом кластере существует несколько проблем. Одна из них – отсутствие хорошо подготовленной в инфраструктурном плане территории.
«Территория должна быть географически правильно расположена для устранения в дальнейшем проблемы дефицита аренды и покупателей. Соседствующие производства также должны совпадать по многим параметрам, таким как класс вредности, типы производства, его масштабы, – говорит эксперт. – Решение этих проблем я вижу в создании зон со строгим функциональным назначением, например пищевое производство или логистика и объединение усилий государства и девелоперов в создании таких условий. Сегодня уже существует и действует федеральные и областные программы, позволяющие рассчитать возможность совместного развития территорий вместе с органами власти и количество необходимых инвестиций», – говорит она.
Однако новых территорий в Санкт-Петербурге не появится, поэтому основные направления в этой сфере, по мнению Ольга Барановой, будут складываться следующим образом: перенос одних промышленных предприятий на земли Ленобласти, редевелопмент существующих промзон под коммерческую недвижимость и создание однофункционального, современного промышленного кластера на базе устаревшего.
Еще один аспект редевелопмента – экологический. Даже не самое вредное производство негативным образом сказывается на состоянии грунтов в промышленной зоне. Комплекс экологических мероприятий, которые необходимо провести перед профилированием территории, должен иметь обязательный характер.
Комплекс проблем, связанных с редевелопментом памятников промышленной архитектуры, не исчерпывается необходимостью согласования вопросов с КГА, в технологическом и экономическом смысле здания петровской эпохи, в которых нередко необходимо сохранять фасад, этажность, очень трудно перепрофилировать под современные бизнес-центры.
Тем не менее освоение промышленных территорий в центре города идет. Промышленные объекты подходят для очень многих видов использования – это могут быть складские комплексы, торговые центры, офисные здания. В отдельных случаях на месте бывших предприятий даже появляются жилые постройки. Один из ярких примеров – проект застройки Петровского острова, который предполагает строительство 750-850 тыс. кв. м недвижимости, в частности элитного жилья, торговых и офисных центров. Сегодня на всех предприятиях на Петровском острове производство закончено, с территории выведены заводы «Алмаз» и «Бавария». Общая площадь свободной для строительства территории –
Справка:
Площадь промышленных территорий Санкт-Петербурга – около 11 тыс. га. Крупные предприятия занимают до
Автор: Елена Велигжанина
«Профессиональная разработка концепции редевелопмента промышленной территории предполагает сопровождение проекта от первоначальной идеи – концепции – вплоть до согласования проекта в администрации города», – уверен Дмитрий Владимирович Миронов, генеральный директор компании «Питер Девелопмент».
По статистике, 40% территории Санкт-Петербурга занимают заводы и фабрики, большая часть которых давно утратила свою промышленную функцию. Комплексный редевелопмент таких площадей позволяет возвести новые жилые и общественно-деловые кварталы путем вывода промышленных предприятий из центра города.
До недавнего времени владельцы промышленных предприятий рассматривали редевелопмент исключительно как способ преобразования административных зданий в офисные центры классов D, С или В или как возможность сдать складские и производственные помещения в аренду.
В последние годы рост цен на рынке новостроек до уровня 1,5-2,0 тыс. USD за
Только в центральных районах города за счет редевелопмента на более чем 200 промышленных площадках могут быть построены миллионы квадратных метров современного жилья и офисных зданий.
В целом же в Санкт-Петербурге насчитывается 48 промышленных зон общей площадью порядка 10,5 тыс. га, на которых расположено более 700 промышленных предприятий.
Рост цен приводит многих собственников – клиентов компании «Питер Девелопмент» к идее кардинальной реконструкции промышленных территорий. Этот процесс обеспечивает появление на месте старых предприятий новых жилых зданий и современных бизнес-центров.
Основные задачи, которые предстоит решать собственнику, решившемуся на редевелопмент, не сводятся только к определению стоимости земельного участка. Владелец предприятия должен грамотно оценить потенциал территории, выбрать направление ее развития, сделав проект привлекательным активом, а владение недвижимостью – максимально прибыльным бизнесом. Эти и другие вопросы традиционно решаются в процессе разработки концепции застройки территории.
Компетентный подход к этому вопросу позволяет собственнику заблаговременно оценить потенциал активов, в частности понять, что может быть использовано на территории предприятия, а что снесено и застроено новыми объектами. В контексте того, что заводы и фабрики нередко являются памятниками промышленной архитектуры, охраняемыми КГИОП, без помощи профессионалов разработать и согласовать проект будет весьма затруднительно.
В рамках разработки концепции застройки также решается вопрос направления развития территории: будет ли на его месте создаваться жилой массив или общественно-деловая зона. Кроме того, на основании архитектурных и финансовых расчетов определяется наиболее перспективное и рентабельное направление развития территории.
Профессионально подготовленная концепция позволяет соблюсти все требования градостроительных нормативов и сделать перевод территории участка из промышленной зоны (ТП) в общественно-деловую (ТД) или жилую (ТЖ) зоны. Наличие данных о потенциальном объеме застройки и планируемой доходности проекта дает возможность оценить реальную рентабельность проекта и привлечь инвесторов.
Компания «Питер Девелопмент» с 2007 года занимается разработкой концепций застройки по редевелопменту территорий. Опытные консультанты, проектировщики, специалисты по согласованию и экономисты обеспечивают профессиональную разработку концепции редевелопмента и сопровождение проекта при его согласовании.