Инвестиции в будущее
Сегодня практически каждый девелопер стремится прибавить к названию своего жилого комплекса приставку "эко", однако на самом деле энергоэффективные технологии используют единичные застройщики. Каковы перспективы "зеленых" технологий и насколько они реально позволяют сократить затраты в период эксплуатации здания, обсудили участники заседания круглого стола "Энергосберегающие технологии в жилых домах", организованного газетой "Строительный Еженедельник" и ООО "Примэкспо" в рамках выставки "Балтийская строительная неделя".
Валерий Грибанов:
- Задача сегодняшнего заседание круглого стола - понять, насколько глубоко в наше сознание проникла необходимость внедрения энергосберегающих технологий, когда наконец наступят времена реального использования этих технологий, а не просто рекламных заявлений. Сегодня на нашем рынке эти технологии активно внедряют скандинавские застройщики. Согласны ли вы с тем, что энергоэффективность зачастую является просто "фишкой", а не инструментом, который способен реально сделать жизнь в доме дешевле?
Ольга Семенова-Тян-Шанская:
- Соглашусь, что сегодня это часто используется девелоперами как маркетинговая "фишка", но работает это на самом деле не очень хорошо. Это происходит по той причине, что клиенты не способны воспринять в поле маркетинга целесообразность таких технологий. Гораздо больше покупателей волнуют планировки квартир, расположение дома, стоимость квадратного метра, нежели наличие в доме энергосберегающих технологий. У финских компаний, работающих на рынке Петербурга, просто есть привычка использовать определенные технологии в России в силу того, что эти же технологии используются в Финляндии. Так что финские строительные компании действительно применяют их. В частности, мы делаем сэндвич-панели, устанавливаем деревянные стеклопакеты толщиной 17 см. Дело в том, что в большинстве случаев строительная компания, построив дом, навсегда его покидает, а эксплуатацией занимается сторонняя управляющая компания. Что касается компании "Лемминкяйнен", то наши дома обслуживает собственная управляющая компания, и поэтому нам не все равно, какого качества будет дом. Что касается маркетинга, то, как показывает практика, наличие энергосберегающих технологий неинтересно покупателям квартир высокого ценового сегмента, так как зачастую им безразлично, сколько они будут платить за энергоресурсы. Покупателям же недвижимости массового спроса эти параметры, напротив, очень интересны.
Валерий Грибанов:
- Есть ли данные о том, какой процент строящегося в городе жилья возводится с применением так называемых зеленых технологий или позиционируется как энергоэффективное жилье?
Евгений Тесля:
- Сегодня практически все строящиеся жилые проекты прибавляют себе маркетинговую приставку "эко". На самом деле применяемых энергосберегающих технологий там немного. "Зеленый" маркетинг развивается гораздо быстрее, чем сама энергоэффективность.
Надежда Калашникова:
– Эта доля ничтожно мала. Бизнес давно понял, что энергоэффективные технологии – это не только маркетинговый ход, но и возможность оптимизировать затраты. Основной причиной медленного внедрения этих технологий являются устаревшие СНиПы. К примеру, мы не можем делать стены более тонкими, как на Западе, так как это противоречит нашим строительным нормам. А ведь чем меньше толщина стен, тем больше квадратных метров можно построить.
Валерий Грибанов:
– Какую реальную экономию энергоресурсов можно получить при использовании энергосберегающих технологий?
Евгений Богданов:
– Если компания только строит дом и в дальнейшем не занимается его эксплуатацией, то никакого смысла применять энергосберегающие технологии нет. На рынке пока очень мало домов, которые эксплуатируются компаниями, связанными с застройщиками этих домов. В основном такая практика распространена в иностранных компаниях, и российских примеров пока немного. Мы как проектная организация понимаем, что сегодня застройщику интересна экономия на лимитах подключаемых к зданию мощностей. Это, пожалуй, единственный стимул для девелопера к использованию энергосберегающих технологий при проектировании своих объектов. Выгода очевидна: чем меньше запросим, тем меньше заплатим. Сегодня все наши заказчики интересуются правильным расчетом нагрузок. Что касается технологий, которые сегодня применяются, то наиболее эффективная из них – это система рекуперации тепла, которая наконец была согласована в госэкспертизе шведским застройщиком. Эта технология позволяет сэкономить порядка 30% энергоресурсов. Сегодня при строительстве жилых домов в основном применяется небольшой набор энергоэффективных технологий: конструктив ограждающих конструкций, стеклопакеты, механическая вентиляция. Эти решения дают лишь несколько процентов экономии.
Евгений Тесля:
– Шведский застройщик уже реализовал первую очередь квартир с системой рекуперации, но пока немного потребителей, чтобы оценить на практике это решение. В Екатеринбурге есть примеры работы системы рекуперации в жилом квартале "Академический" уже около года. Экономия тепла на объекте составляет порядка 30%. Однако у застройщиков при попытке использования системы рекуперации часто возникают проблемы с согласованием таких проектов.
Валерий Грибанов:
– Насколько со стороны девелоперов востребованы энергосберегающие технологии и насколько с точки зрения работы архитектора сложно внедрять такие технологии в проект?
Сергей Цыцин:
– Прошедший в рамках форума PROEstate конкурс Green Awards показал, что если раньше в нем участвовали в основном концепции проектов, то сегодня на рынке уже появились реальные примеры построенных с применением "зеленых" технологий зданий. Мы сейчас делаем по заказу Фонда реконструкции ЖКХ в Туле экспериментальный жилой дом с инновационными технологиями. Я считаю это хорошим симптомом. Если раньше с подобными задумками обращались только частные заказчики, то сегодня это наш первый государственный заказчик, который сформулировал свои задачи и сделал такой заказ. Это будет небольшой объект, где требуется уровень серебряного LEED. Очень хорошо, что здесь предъявляются серьезные требования к экономике проекта и не стоит цель построить его за любые деньги. Что касается развития "зеленых" технологий, то за последние три года с помощью таких круглых столов, дискуссий, информационных материалов все-таки произошло некое расшатывание сознания. Еще три года назад заказчики пугались, если проектировщик предлагал использовать такие технологии. Они думали, что такой проектировщик витает в розовых облаках и ему вообще нельзя доверять, потому что он фантазер. Сейчас у людей уже сформировалось некоторое понимание об этих технологиях и их экономике. Еще существует проблема, что некоторые архитекторы считают себя такими звездами, что опускаться до инженерии им не нужно. Несмотря на негативные факторы, я прогнозирую интенсивное развитие "зеленых" технологий в ближайшие годы.
Валерий Грибанов:
– Насколько удорожает строительство внедрение таких технологий?
Сергей Свешков:
– Для начала необходимо понять, что и с чем мы сравниваем. Если сравнивать затраты на создание дома, который напичкан инженерным оборудованием, то большой разницы с расходами на строительство дома, построенного по "зеленым" технологиям, не будет. Комфортное и соответствующее требованиям сегодняшнего дня жилье по цене не отличается от жилья с сертификатом серебряного LEED.
Валерий Грибанов:
– Насколько я знаю, на энергоэффективность влияет даже то, по каким сторонам света ориентированы стены дома.
Сергей Свешков:
– Этот фактор действительно имеет влияние, но когда девелопер решает строить жилье в определенном месте, мы не может заставить его ориентировать здание определенным образом из соображений энергоэффективности, потому что для будущих покупателей большее значение имеет локация дома и вид из окон. Вопрос ориентации по сторонам света решается за счет установки автоматизированных жалюзи. Это решение добавляет лишь доли процента к общей стоимости проекта, но позволяет существенно сэкономить жителям.
Евгений Тесля:
– Есть альтернатива ориентированию здания по сторонам света. К примеру, если южная сторона дома имеет стеклянный фасад, то можно установить энергоэффективное стекло. Его стоимость отличается от обычного стекла не больше чем на 5-10%, а впоследствии на кондиционировании можно сэкономить порядка 20% электроэнергии.
Валерий Грибанов:
– Присутствует ли сегодня интерес к энергосберегающим технологиям со стороны потребителей массового сегмента? Насколько часто при обращении в строительную компанию люди интересуются наличием в доме этих технологий?
Юлия Ружицкая:
– Наша компания уже несколько лет позиционирует себя как девелопер, который возводит дома по новой энергосберегающей технологии. Обращаясь к нам, клиент уже знает, что мы строим именно такие дома. В прежние времена ГДСК строила панельные дома массовых серий, но сегодня мы ушли от этого и строим дома по энергоэффективной бесшовной технологии, которая позволяет сэкономить на энергопотреблении до 30%. Наши дома построены из сборного железобетона по бесшовной технологии, фасады изолированы утеплителем "Роквул" и покрыты несколькими слоями штукатурки. То, что фасад не имеет швов, делает нашу новую технологию более энергоэффективной по сравнению с нашим прошлым строительством. Наша управляющая компания, которая занимается эксплуатацией этих домов, отмечает, что экономия составляет порядка 30%. Кроме того, мы устанавливаем датчики температуры на фасад, что позволяет регулировать теплоподачу в доме в соответствии с температурой на улице. Интерес к таким технологиям действительно начинается с покупателей квартир массового сегмента, но сегодня наша компания пришла к решению, что мы будем строить дома по этой технологии в сегменте бизнес-класса. Речь идет о проекте на Петроградской стороне на проспекте Медиков.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к господину Донику. Чувствуете ли вы рост интереса к энергосберегающим технологиям, и делаете ли вы какие-то шаги в этом направлении?
Андрей Доник:
– Наша компания изначально была ориентирована на производство строительных материалов с учетом вопросов энергоэффективности. Основное направление нашей деятельности – это производство стеновых материалов из полистиролбетона. Этот материал давно и успешно применяется в европейских странах, а также на Урале и в Сибири. На Северо-Западе этот материал незаслуженно забыт и не востребован застройщиками. На сегодняшний день мы вышли на промышленный выпуск материала, и на этой выставке мы знакомили специалистов и потребителей с полистиролбетоном. Этот материал относится к классу легких бетонов, но превосходит по многим показателям (теплопроводности и звукоизоляции) основных своих конкурентов. В данный момент мы строим коттеджные поселки из этого материала. Его использование позволит конечным потребителям экономить до 30% на обогреве и кондиционировании.
Валерий Грибанов:
– Есть ли данные, сколько составляют теплопотери в обычных домах и зданиях, построенных с применением энергоэффективных технологий?
Денис Лездин:
– Все объекты совершенно разные, поэтому однозначную оценку дать сложно. К тому же рынок телевизионных исследований зданий у нас, в отличие от Европы, только начинает развиваться.
Валерий Грибанов:
– Много ли в Санкт-Петербурге объектов, сертифицированных по этим европейским и американским системам?
Евгений Тесля:
– Сегодня лидирует система BREEAM, она менее жесткая, чем система LEED, и в меньшей степени развивает саму энергоэффективность зданий. В большей степени она оценивает социальную адаптивность зданий. В России всего порядка 5-7 проектов имеют такой сертификат. По системе LEED мы оценивали ряд проектов петербургских девелоперов, но сертификацию они не прошли. Сейчас в работе на рассмотрении находится много заявок на сертификацию проектов, и их количество год от года увеличивается.
Валерий Грибанов:
– Сколько сегодня стоит получить сертификат?
Евгений Тесля:
– Процедура сертификации по BREEAM стоит порядка 3-4 USD за 1 кв. м. Если говорить о стоимости услуг консультантов по LEED, то здесь вознаграждение работы отечественного специалиста составляет порядка 6-10 USD за 1 кв. м, а иностранного может доходить до 30 USD за 1 кв. м.
Валерий Грибанов:
– Сколько компаний сегодня занимаются сертифицированием объектов?
Евгений Тесля:
– Сегодня такие услуги предоставляют порядка 5-7 компаний.
Валерий Грибанов:
– Что дает владельцу объекта недвижимости наличие такого сертификата?
Сергей Цыцин:
– Наличие такого сертификата повышает культуру языка общения среди девелоперов. К примеру, если инвестор приходит в банк и просит проектное финансирование, то, показывая предварительную оценку энергоэффективности проекта, он повышает свои шансы на получение необходимых средств. Банкиры в таком случае понимают, что проект стремится к определенному уровню качества, и склонны больше доверять такому девелоперу. Также, например, бизнес-центр, у которого есть сертификат, стоит на 10% дороже. Во-первых, благодаря снижению затрат на эксплуатацию, во-вторых, из-за большей привлекательности для иностранных компаний, для которых офис в энергоэффективном здании – это составляющая корпоративного стандарта и культуры.
Евгений Тесля:
– Наличие такого сертификата – это отчасти имиджевая составляющая проекта, но не стоит забывать, что все эти системы характеризуют в том числе и комплексный подход девелопера к своим проектам. Владелец нашей компании говорит, что можно просто построить здание, продать его и забыть, а можно по аналогии с киноиндустрией получить «Оскар», который останется на всю жизнь.
Валерий Грибанов:
– Объекты коммерческой недвижимости часто эксплуатируются компаниями, которые построили объект. В ситуации с жилой недвижимостью такая практика, скорее, исключение из правил. Возможно ли переломить эту ситуацию?
Евгений Тесля:
– В жилищном строительстве в принципе немного вариантов применения энергоэффективных технологий. Зачастую это энергосберегающие стеклопакеты, в ряде случаев, если удается согласовать, то система вентиляции с рекуперацией и ряд решений по использованию воды. Все остальное, что можно применить из системы BREEAM и LEED, – это развитие и обустройство прилегающих территорий.
Валерий Грибанов:
– Интересуются ли покупатели загородного жилья наличием энергосберегающих технологий?
Виталий Токарев:
– Как на городском, так и на загородном рынке существует проблема непонимания потребителями того, что считать энергосберегающими технологиями. Покупатели загородной недвижимости высокого ценового сегмента не интересуются проблемами экономии ресурсов, но можно подойти к такому покупателю с другой стороны и сделать акцент на экологичности приобретаемого жилья. По нашей оценке, покупатель готов платить за энергосберегающие технологии, если понятен горизонт окупаемости таких вложений, и он составляет не более трех лет.
Валерий Грибанов:
– По словам многих экспертов, у нас не приживаются энергосберегающие технологии из-за относительно низкой стоимости энергоресурсов.
Евгений Тесля:
– Да, действительно, это так. К примеру, стоимость природного газа в России сегодня составляет 3-4 рубля в зависимости от города. В Германии, например, 4 года назад эта сумма составляла 30 рублей. Те энергоэффективные решения, которые работают в той же Финляндии, у нас внедряются с совершенно другой экономикой. К примеру, в России построить котельную в разы дешевле, чем устанавливать тепловой насос.
Валерий Грибанов:
– Подводя итог нашей встречи, можно сделать вывод, что внедрение энергоэффективных технологий – это инвестиции в будущее, ведь стоимость энергоресурсов в перспективе все равно придет в соответствие с мировыми ценами.
Если сократить количество асфальта в Петербурге на 50%, то городское движение адаптируется, а город станет гораздо лучше и приятнее. Датский архитектор Ян Гейл, реализующий в крупнейших городах мира решения по развитию публичных пространств и созданию «городов для людей», рассказал, как за 40 лет Копенгаген избавился от пробок.
50 лет назад в Копенгагене начали перекрывать автомобильное движение на центральных улицах. Теперь в нем можно пройти пешком из одного конца города в другой, а количество полос на центральных магистралях сократилось и продолжает сокращаться. А все потому, что датчане отдали предпочтение общественному транспорту и велосипедному движению. Ведь пропускная способность велосипедных дорожек в 5 раз больше автомобильных полос. Теперь у каждого жителя города есть велосипед, а 37% горожан ездят на них на работу и 70% из них – даже зимой.
Адаптировалась вся транспортная система - все автомобили и такси теперь обязаны иметь крепления для велосипедов, в городских поездах для этих целей оборудованы специальные отсеки, а провоз велотранспорта не оплачивается. В городе разработаны специальные системы светофоров и переездов. Там, где раньше были многополосные магистрали, пробки и шум, теперь высажены деревья, широкие пешеходные и велодорожки и по одной полосе для автомобилей.
В результате, город начал жить. Пробок в Копенгагене не осталось, повысилась безопасность движения, улучшилась экология и здоровье горожан. И люди стали проводить больше времени на улицах. К тому же, последовал экономический эффект и за счет того, что горожане стали меньше обращаться к врачам, и за счет повысившейся публичной активности – люди с удовольствием сидят в уличных кафе, гуляют по магазинам.
«Уровень интенсивности городского движения не задается богом, его просчитывают дорожные инженеры. А это зависит от политиков, которые слишком боятся изменить что-то, - говорит Ян Гейл. - В ближайшие 30 лет, общественный транспорт будет обретать все большую значимость для бесперебойной работы города. Все больше людей будет ходить пешком и перемещаться на велосипедах. И таким образом, будут складываться альтернативные системы передвижения».
Рецепт «копенгагенизации» по Яну Гейлу прост: развивать городской транспорт, образовывать общественные пространства и увеличивать зеленые насаждения. Главное - пешеходам должно быть удобно и приятно передвигаться по городу. Таким путем уже пошли Осло, Мельбурн, Сеул, Сан-Франциско, Сидней и даже Нью-Йорк. А недавно Ян Гейл заявил, что будет работать над урбанистической концепцией Москвы.
«В Петербурге я бы начал с расчистки площадей и пространств между историческими домами, - предложил Ян Гейл после 48 часов пребывания в городе. - Они сейчас сильно засорены парковками и машинами. Из-за всего этого шума, сутолоки не видна красота этого города». Также, по мнению архитектора, необходимо перестроить Сенную площадь и, конечно, сократить количество дорог.
«Асфальтовый город, как Петербург, стимулирует наращивание автомобильного трафика. И в результате, у вас много машин», - пояснил он.
Между тем, в Петербурге уже есть попытки по ограничению числа полос для личного транспорта в центре, созданию пешеходных пространств и планов по развитию велодорожек и строительству надземного экспресса и подземных парковок. При этом в «Транспортной стратегии Санкт-Петербурга до 2025 года» также предусматривает приоритет пешехода и общественного транспорта над автомобилем и меры по развитию велодвижения. Одновременно с этим планируется развивать и строительство новых магистралей. Однако же, несмотря на эти меры, ситуация на дорогах все ухудшается.
«В таких процессах невозможно добиться успеха без хорошего лидерства, - поясняет Ян Гейл. - Нужен кто-то, кто бы воспринял эту идею и взял на себя ответственность за ее воплощение».
Справка:
Ян Гейл – теоретик и практик создания «городов для людей». 40 лет назад он начал проводить научные исследования того, как используют город жители. Современную практику планирования городов «с высоты птичьего полета» он называет Бразильским синдромом. Бразилиа, застройка которой началась с 1955 года, на фотографиях с вертолета действительно красива, но внизу скучна и уныла. Поэтому города нужно планировать «снизу вверх», делать их сомасштабными человеку и заранее закладывать в них стимулы для людей больше двигаться, считает Ян Гейл.
Его компания Gehl Architects занимается разработкой решений по «очеловечиванию» городов по всему миру. В списке ее заказчиков: Лондон, Мельбурн, Стокгольм, Осло, Нью-Йорк, Мехико, а теперь и Москва.
Антонина Асанова
На крупнейшей в Европе международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM 2012 в конференц-зоне Санкт-Петербурга состоялась дискуссия «City Talk: St. Petersburg», в ходе которой представители власти, бизнеса и иностранных инвестиционных компаний представили свое виденье приоритетов развития города.
Вице-президент – управляющий директор Банка ВТБ, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский открывая дискуссию, отметил, что сегодня крайне важен взгляд на перспективу. «Это касается всех игроков рынка недвижимости. Необходимо придерживаться позиции, нацеленной на перспективу. В приоритете должно быть не масштабное получение доходов сегодня, а формирование качественного общественного пространства с комфортным уровнем жизни. Серьезные и крупные инвесторы и девелоперы, безусловно, такую позицию оценят и останутся в городе надолго», ‑ уверен г-н Ольховский.
Глава делегации Санкт-Петербурга Алексей Чичканов озвучил 5 направлений приложения основных усилий города в рамках реализации Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2020 года, по которым город приветствует инвестиции со стороны бизнеса. Среди них: транспорт, образование, здравоохранение, экология и креативная экономика.
Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров напомнил, что развитие сферы недвижимости дает основной приток инвестиций в экономику каждого города. «Вложения в объекты недвижимости – это новые рабочие места, инфраструктура, налоговые поступления. Таким образом, инвестиции в экономику через рынок недвижимости позволяют достичь мультипликативного эффекта, ‑ отмечает А.Вахмистров. ‑ В Петербурге разработаны все основные правила и приняты необходимые законы в области градостроительства, что способствует развитию бизнеса и создает законодательную основу для прихода инвестиций в город».
Генеральный директор ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Юрий Грудин в ходе обсуждения выразил уверенность в необходимости развивать в Санкт-Петербурге государственно-частное партнерство в сфере арендного жилья. «За рубежом это проверенная временем успешная практика, которая позволяет с одной стороны решить массу жилищных проблем, с другой – это привлекательный способ инвестирования, ‑ отметил Юрий Грудин. ‑ В Санкт-Петербурге сегодня данный сегмент интересен как российским, так и зарубежным инвесторам, например, финским пенсионным фондам, которые вкладывают средства в развитие арендных домов».
На инвестиционный климат России в целом и Санкт-Петербурга в частности положительно повлияют изменения в действующее законодательство, полагает руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Игорь Чумаченко. «К сожалению, как федеральное, так и городское законодательство все еще остается несовершенным. Это создает значительные препоны для внешних инвестиций, ‑ отметил в ходе дискуссии Игорь Чумаченко.
Также в первый день выставки состоялось обсуждение Программы развития исторического центра Санкт-Петербурга. В рамках конференции участники, обладающие опытом реализации проектов в историческом центре, затронули вопросы мотивации участия бизнеса в Программе, требующей максимального сохранения исторического центра. Представители городской Администрации выразили понимание необходимости конструктивного диалога с инвесторами в условиях ограниченности бюджета при ожидаемых крупных затратах на сохранение исторического центра.
Согласно данным, полученным в ходе разработки Концепции «2020», 60% петербуржцев выступают за сохранение исторического центра Петербурга и запрещение в его пределах какого-либо вида деятельности.
«Достаточно радикально. При этом все, конечно, руководствуются благими намерениями, ‑ прокомментировал данные Сергей Игонин управляющий партнер АйБи ГРУПП, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов. – Однако исторический центр Петербурга неоднороден. С одной стороны – многочисленные памятники, преобразования которых нельзя допустить. С другой рядовая застройка, которая, при отсутствии специальной политики, постепенно может превратиться в «трущобы».
Генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков рассказал, что ГУП «ГУИОН» по заказу Правительства Петербурга проводилась плановая инвентаризация жилого фонда с определением степени износа объектов. «Исследования позволили определить жилье, которое имеет степень износа более 60%, и нуждается в реконструкции. Программа стартовала в 2007 году, в процессе ее реализации ГУП «ГУИОН» было обследовано более половины всех объектов. Кроме того, по заказу КУГИ предприятие определяет степень износа нежилых объектов, находящихся в собственности города», ‑ сообщил он, добавив, что предприятие готово продолжить работу в рамках городских или федеральных программ.
Справка:
Ежегодная международная выставка MIPIM – ключевое и наиболее ожидаемое мировое событие в сфере инвестиций в недвижимость, проходящее во французских Каннах. В прошедшем году на выставочной площади в