Инвестиции в будущее
Сегодня практически каждый девелопер стремится прибавить к названию своего жилого комплекса приставку "эко", однако на самом деле энергоэффективные технологии используют единичные застройщики. Каковы перспективы "зеленых" технологий и насколько они реально позволяют сократить затраты в период эксплуатации здания, обсудили участники заседания круглого стола "Энергосберегающие технологии в жилых домах", организованного газетой "Строительный Еженедельник" и ООО "Примэкспо" в рамках выставки "Балтийская строительная неделя".
Валерий Грибанов:
- Задача сегодняшнего заседание круглого стола - понять, насколько глубоко в наше сознание проникла необходимость внедрения энергосберегающих технологий, когда наконец наступят времена реального использования этих технологий, а не просто рекламных заявлений. Сегодня на нашем рынке эти технологии активно внедряют скандинавские застройщики. Согласны ли вы с тем, что энергоэффективность зачастую является просто "фишкой", а не инструментом, который способен реально сделать жизнь в доме дешевле?
Ольга Семенова-Тян-Шанская:
- Соглашусь, что сегодня это часто используется девелоперами как маркетинговая "фишка", но работает это на самом деле не очень хорошо. Это происходит по той причине, что клиенты не способны воспринять в поле маркетинга целесообразность таких технологий. Гораздо больше покупателей волнуют планировки квартир, расположение дома, стоимость квадратного метра, нежели наличие в доме энергосберегающих технологий. У финских компаний, работающих на рынке Петербурга, просто есть привычка использовать определенные технологии в России в силу того, что эти же технологии используются в Финляндии. Так что финские строительные компании действительно применяют их. В частности, мы делаем сэндвич-панели, устанавливаем деревянные стеклопакеты толщиной 17 см. Дело в том, что в большинстве случаев строительная компания, построив дом, навсегда его покидает, а эксплуатацией занимается сторонняя управляющая компания. Что касается компании "Лемминкяйнен", то наши дома обслуживает собственная управляющая компания, и поэтому нам не все равно, какого качества будет дом. Что касается маркетинга, то, как показывает практика, наличие энергосберегающих технологий неинтересно покупателям квартир высокого ценового сегмента, так как зачастую им безразлично, сколько они будут платить за энергоресурсы. Покупателям же недвижимости массового спроса эти параметры, напротив, очень интересны.
Валерий Грибанов:
- Есть ли данные о том, какой процент строящегося в городе жилья возводится с применением так называемых зеленых технологий или позиционируется как энергоэффективное жилье?
Евгений Тесля:
- Сегодня практически все строящиеся жилые проекты прибавляют себе маркетинговую приставку "эко". На самом деле применяемых энергосберегающих технологий там немного. "Зеленый" маркетинг развивается гораздо быстрее, чем сама энергоэффективность.
Надежда Калашникова:
– Эта доля ничтожно мала. Бизнес давно понял, что энергоэффективные технологии – это не только маркетинговый ход, но и возможность оптимизировать затраты. Основной причиной медленного внедрения этих технологий являются устаревшие СНиПы. К примеру, мы не можем делать стены более тонкими, как на Западе, так как это противоречит нашим строительным нормам. А ведь чем меньше толщина стен, тем больше квадратных метров можно построить.
Валерий Грибанов:
– Какую реальную экономию энергоресурсов можно получить при использовании энергосберегающих технологий?
Евгений Богданов:
– Если компания только строит дом и в дальнейшем не занимается его эксплуатацией, то никакого смысла применять энергосберегающие технологии нет. На рынке пока очень мало домов, которые эксплуатируются компаниями, связанными с застройщиками этих домов. В основном такая практика распространена в иностранных компаниях, и российских примеров пока немного. Мы как проектная организация понимаем, что сегодня застройщику интересна экономия на лимитах подключаемых к зданию мощностей. Это, пожалуй, единственный стимул для девелопера к использованию энергосберегающих технологий при проектировании своих объектов. Выгода очевидна: чем меньше запросим, тем меньше заплатим. Сегодня все наши заказчики интересуются правильным расчетом нагрузок. Что касается технологий, которые сегодня применяются, то наиболее эффективная из них – это система рекуперации тепла, которая наконец была согласована в госэкспертизе шведским застройщиком. Эта технология позволяет сэкономить порядка 30% энергоресурсов. Сегодня при строительстве жилых домов в основном применяется небольшой набор энергоэффективных технологий: конструктив ограждающих конструкций, стеклопакеты, механическая вентиляция. Эти решения дают лишь несколько процентов экономии.
Евгений Тесля:
– Шведский застройщик уже реализовал первую очередь квартир с системой рекуперации, но пока немного потребителей, чтобы оценить на практике это решение. В Екатеринбурге есть примеры работы системы рекуперации в жилом квартале "Академический" уже около года. Экономия тепла на объекте составляет порядка 30%. Однако у застройщиков при попытке использования системы рекуперации часто возникают проблемы с согласованием таких проектов.
Валерий Грибанов:
– Насколько со стороны девелоперов востребованы энергосберегающие технологии и насколько с точки зрения работы архитектора сложно внедрять такие технологии в проект?
Сергей Цыцин:
– Прошедший в рамках форума PROEstate конкурс Green Awards показал, что если раньше в нем участвовали в основном концепции проектов, то сегодня на рынке уже появились реальные примеры построенных с применением "зеленых" технологий зданий. Мы сейчас делаем по заказу Фонда реконструкции ЖКХ в Туле экспериментальный жилой дом с инновационными технологиями. Я считаю это хорошим симптомом. Если раньше с подобными задумками обращались только частные заказчики, то сегодня это наш первый государственный заказчик, который сформулировал свои задачи и сделал такой заказ. Это будет небольшой объект, где требуется уровень серебряного LEED. Очень хорошо, что здесь предъявляются серьезные требования к экономике проекта и не стоит цель построить его за любые деньги. Что касается развития "зеленых" технологий, то за последние три года с помощью таких круглых столов, дискуссий, информационных материалов все-таки произошло некое расшатывание сознания. Еще три года назад заказчики пугались, если проектировщик предлагал использовать такие технологии. Они думали, что такой проектировщик витает в розовых облаках и ему вообще нельзя доверять, потому что он фантазер. Сейчас у людей уже сформировалось некоторое понимание об этих технологиях и их экономике. Еще существует проблема, что некоторые архитекторы считают себя такими звездами, что опускаться до инженерии им не нужно. Несмотря на негативные факторы, я прогнозирую интенсивное развитие "зеленых" технологий в ближайшие годы.
Валерий Грибанов:
– Насколько удорожает строительство внедрение таких технологий?
Сергей Свешков:
– Для начала необходимо понять, что и с чем мы сравниваем. Если сравнивать затраты на создание дома, который напичкан инженерным оборудованием, то большой разницы с расходами на строительство дома, построенного по "зеленым" технологиям, не будет. Комфортное и соответствующее требованиям сегодняшнего дня жилье по цене не отличается от жилья с сертификатом серебряного LEED.
Валерий Грибанов:
– Насколько я знаю, на энергоэффективность влияет даже то, по каким сторонам света ориентированы стены дома.
Сергей Свешков:
– Этот фактор действительно имеет влияние, но когда девелопер решает строить жилье в определенном месте, мы не может заставить его ориентировать здание определенным образом из соображений энергоэффективности, потому что для будущих покупателей большее значение имеет локация дома и вид из окон. Вопрос ориентации по сторонам света решается за счет установки автоматизированных жалюзи. Это решение добавляет лишь доли процента к общей стоимости проекта, но позволяет существенно сэкономить жителям.
Евгений Тесля:
– Есть альтернатива ориентированию здания по сторонам света. К примеру, если южная сторона дома имеет стеклянный фасад, то можно установить энергоэффективное стекло. Его стоимость отличается от обычного стекла не больше чем на 5-10%, а впоследствии на кондиционировании можно сэкономить порядка 20% электроэнергии.
Валерий Грибанов:
– Присутствует ли сегодня интерес к энергосберегающим технологиям со стороны потребителей массового сегмента? Насколько часто при обращении в строительную компанию люди интересуются наличием в доме этих технологий?
Юлия Ружицкая:
– Наша компания уже несколько лет позиционирует себя как девелопер, который возводит дома по новой энергосберегающей технологии. Обращаясь к нам, клиент уже знает, что мы строим именно такие дома. В прежние времена ГДСК строила панельные дома массовых серий, но сегодня мы ушли от этого и строим дома по энергоэффективной бесшовной технологии, которая позволяет сэкономить на энергопотреблении до 30%. Наши дома построены из сборного железобетона по бесшовной технологии, фасады изолированы утеплителем "Роквул" и покрыты несколькими слоями штукатурки. То, что фасад не имеет швов, делает нашу новую технологию более энергоэффективной по сравнению с нашим прошлым строительством. Наша управляющая компания, которая занимается эксплуатацией этих домов, отмечает, что экономия составляет порядка 30%. Кроме того, мы устанавливаем датчики температуры на фасад, что позволяет регулировать теплоподачу в доме в соответствии с температурой на улице. Интерес к таким технологиям действительно начинается с покупателей квартир массового сегмента, но сегодня наша компания пришла к решению, что мы будем строить дома по этой технологии в сегменте бизнес-класса. Речь идет о проекте на Петроградской стороне на проспекте Медиков.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к господину Донику. Чувствуете ли вы рост интереса к энергосберегающим технологиям, и делаете ли вы какие-то шаги в этом направлении?
Андрей Доник:
– Наша компания изначально была ориентирована на производство строительных материалов с учетом вопросов энергоэффективности. Основное направление нашей деятельности – это производство стеновых материалов из полистиролбетона. Этот материал давно и успешно применяется в европейских странах, а также на Урале и в Сибири. На Северо-Западе этот материал незаслуженно забыт и не востребован застройщиками. На сегодняшний день мы вышли на промышленный выпуск материала, и на этой выставке мы знакомили специалистов и потребителей с полистиролбетоном. Этот материал относится к классу легких бетонов, но превосходит по многим показателям (теплопроводности и звукоизоляции) основных своих конкурентов. В данный момент мы строим коттеджные поселки из этого материала. Его использование позволит конечным потребителям экономить до 30% на обогреве и кондиционировании.
Валерий Грибанов:
– Есть ли данные, сколько составляют теплопотери в обычных домах и зданиях, построенных с применением энергоэффективных технологий?
Денис Лездин:
– Все объекты совершенно разные, поэтому однозначную оценку дать сложно. К тому же рынок телевизионных исследований зданий у нас, в отличие от Европы, только начинает развиваться.
Валерий Грибанов:
– Много ли в Санкт-Петербурге объектов, сертифицированных по этим европейским и американским системам?
Евгений Тесля:
– Сегодня лидирует система BREEAM, она менее жесткая, чем система LEED, и в меньшей степени развивает саму энергоэффективность зданий. В большей степени она оценивает социальную адаптивность зданий. В России всего порядка 5-7 проектов имеют такой сертификат. По системе LEED мы оценивали ряд проектов петербургских девелоперов, но сертификацию они не прошли. Сейчас в работе на рассмотрении находится много заявок на сертификацию проектов, и их количество год от года увеличивается.
Валерий Грибанов:
– Сколько сегодня стоит получить сертификат?
Евгений Тесля:
– Процедура сертификации по BREEAM стоит порядка 3-4 USD за 1 кв. м. Если говорить о стоимости услуг консультантов по LEED, то здесь вознаграждение работы отечественного специалиста составляет порядка 6-10 USD за 1 кв. м, а иностранного может доходить до 30 USD за 1 кв. м.
Валерий Грибанов:
– Сколько компаний сегодня занимаются сертифицированием объектов?
Евгений Тесля:
– Сегодня такие услуги предоставляют порядка 5-7 компаний.
Валерий Грибанов:
– Что дает владельцу объекта недвижимости наличие такого сертификата?
Сергей Цыцин:
– Наличие такого сертификата повышает культуру языка общения среди девелоперов. К примеру, если инвестор приходит в банк и просит проектное финансирование, то, показывая предварительную оценку энергоэффективности проекта, он повышает свои шансы на получение необходимых средств. Банкиры в таком случае понимают, что проект стремится к определенному уровню качества, и склонны больше доверять такому девелоперу. Также, например, бизнес-центр, у которого есть сертификат, стоит на 10% дороже. Во-первых, благодаря снижению затрат на эксплуатацию, во-вторых, из-за большей привлекательности для иностранных компаний, для которых офис в энергоэффективном здании – это составляющая корпоративного стандарта и культуры.
Евгений Тесля:
– Наличие такого сертификата – это отчасти имиджевая составляющая проекта, но не стоит забывать, что все эти системы характеризуют в том числе и комплексный подход девелопера к своим проектам. Владелец нашей компании говорит, что можно просто построить здание, продать его и забыть, а можно по аналогии с киноиндустрией получить «Оскар», который останется на всю жизнь.
Валерий Грибанов:
– Объекты коммерческой недвижимости часто эксплуатируются компаниями, которые построили объект. В ситуации с жилой недвижимостью такая практика, скорее, исключение из правил. Возможно ли переломить эту ситуацию?
Евгений Тесля:
– В жилищном строительстве в принципе немного вариантов применения энергоэффективных технологий. Зачастую это энергосберегающие стеклопакеты, в ряде случаев, если удается согласовать, то система вентиляции с рекуперацией и ряд решений по использованию воды. Все остальное, что можно применить из системы BREEAM и LEED, – это развитие и обустройство прилегающих территорий.
Валерий Грибанов:
– Интересуются ли покупатели загородного жилья наличием энергосберегающих технологий?
Виталий Токарев:
– Как на городском, так и на загородном рынке существует проблема непонимания потребителями того, что считать энергосберегающими технологиями. Покупатели загородной недвижимости высокого ценового сегмента не интересуются проблемами экономии ресурсов, но можно подойти к такому покупателю с другой стороны и сделать акцент на экологичности приобретаемого жилья. По нашей оценке, покупатель готов платить за энергосберегающие технологии, если понятен горизонт окупаемости таких вложений, и он составляет не более трех лет.
Валерий Грибанов:
– По словам многих экспертов, у нас не приживаются энергосберегающие технологии из-за относительно низкой стоимости энергоресурсов.
Евгений Тесля:
– Да, действительно, это так. К примеру, стоимость природного газа в России сегодня составляет 3-4 рубля в зависимости от города. В Германии, например, 4 года назад эта сумма составляла 30 рублей. Те энергоэффективные решения, которые работают в той же Финляндии, у нас внедряются с совершенно другой экономикой. К примеру, в России построить котельную в разы дешевле, чем устанавливать тепловой насос.
Валерий Грибанов:
– Подводя итог нашей встречи, можно сделать вывод, что внедрение энергоэффективных технологий – это инвестиции в будущее, ведь стоимость энергоресурсов в перспективе все равно придет в соответствие с мировыми ценами.
«Балтийская строительная неделя» показалась не слишком богатой событиями, что позволило строителям порассуждать о перспективах. Присутствие знаковых общественных фигур обязывало. Например, глава Российского союза строителей Владимир Яковлев говорил о «новой экономической политике» в строительной отрасли вообще.
По словам Владимира Яковлева, спрос упал в несколько раз и рынок «застыл». Проблемы высокой себестоимости квадратного метра существовала и ранее, но она никогда детально не рассматривалась – «спрос перекроет». Теперь в строительном производстве настала пора «новой экономической политики». И есть два вопроса, которые заботят строителей в условиях дефицита финансов: как увеличить спрос и как понизить себестоимость возводимого квадратного метра. Вернее, три вопроса. Саморегулирование все же «превыше всего».
Тянем метр вниз
Эксперты утверждают: инвестиционная стоимость квадратного метра только на 50% состоит из строительно-монтажных работ. Остальная нагрузка – это стоимость земли, социальные обременения, подключение к сетям и т. д. Так, например, подготовка проектно-сметной документации, процедура согласования и все издержки, связанные с этим, в России в среднем, по данным Мирового банка, происходят за 704 дня, в США – 40 дней, а в Европе – 60-80 дней, в Норвегии и Швеции – до 120 дней. Владимир Яковлев сослался на успешный опыт Красноярского края, где эти процедуры занимают 90 дней. И хотя стоимость проектно-сметной документации в общем объеме строительства составляет 3-5%, но в пересчете на абсолютные величины эта сумма достаточно прилична. То же самое и с подключением. В Европе, например, «к строительным площадкам сети подводятся организациями, которые должны заниматься этим вопросом, потом застройщику дается точка подключения в пределах красных линий, и дальше все включается в тарифную составляющую». У нас же высокие тарифы и длительные сроки подключения буквально душат строителей.
«Говорят, это вынужденная ситуация, потому что в энергетике не все достаточно хорошо, – сетует глава Союза, – но в других отраслях разве лучше?»
Над вопросом снижения себестоимости строительства при РСС работают 29 рабочих групп. И если инициативы Владимира Яковлева получат поддержку в правительстве и администрации президента, себестоимость квадратного метра может упасть на 30-40%.
Темпы ввода
Обсудив темпы ввода жилья, Владимир Яковлев отметил: «Строители подтверждают объемы по графику прошлого года. 25 миллионов квадратных метров ввели за 7 месяцев в прошлом году, в этом году показатели аналогичные. По августу ожидается то же самое. Но новые объекты практически по всей России не начинаются». Как один из вариантов решения этой проблемы Яковлев назвал понижение процентной ставки по банковским кредитам – однако «если бы правительство могло это сделать, оно бы давно сделало». Другой путь – ипотека, но ее перспективы в России весьма туманны: «Если в прошлом году она составляла 680 миллиардов рублей, то в этом – 58 миллиардов. То есть в 10 раз меньше. Процентная ставка высока, а новых ипотечных кредитов практически нет, в основном ведется работа с уже существующими клиентами».
СРО – важнее
Перейдя к «основному блюду» – саморегулированию, – Владимир Яковлев озвучил неутешительные цифры. В России созданы 52 СРО, из них 32 – строительных, 18 – проектных, две – изыскательских. Еще порядка 60 на регистрации в Ростехнадзоре. Все вместе они охватывают порядка 4,5 тыс. организаций. Однако лицензии по России получило в свое время 268 тыс. организаций. «Посмотрите, какой дисбаланс», – обратил внимание глава Союза. География у саморегулирования также достаточно линейна: «В основном это Северо-Запад, Центральный округ – они прикрыты. Приволжский округ тоже, юг России. А вот за Уралом дела хуже – и особенно в северной части Сибири. Там, к сожалению, еще пока ничего не создано».
При этом, отметил Владимир Яковлев, сроки перехода на саморегулирование переносить никто не будет. «Это четкая позиция правительства, она была озвучена на недавнем совещании у вице-премьера РФ Дмитрия Козака, и мы ее поддерживаем».
«Переносов сроков не будет, и необходимо ускорить вовлечение в СРО организаций, – резюмировал глава РСС и по просьбе петербургских строителей пообещал подготовить официальные обращения от Российского союза строителей и посодействовать в подписании такого рода письма от имени Минрегионразвития.
Любопытно, что сейчас подготовлен проект закона об увеличении количества организаций в строительных СРО до 250, против нынешних 100. Однако до 1 января 2010 года правила игры меняться не будут, заверил Владимир Яковлев, и все изменения – включая увеличение количества членов для регистрации СРО – если и будут реализованы, то только после этой даты.
Малых не мало
Еще одну новость, прозвучавшую на совещании у Дмитрия Козака, озвучил Михаил Викторов, гендиректор НП «Межрегиональное объединение строителей». Правда, чуть раньше, на научно-практической конференции «Реализация федерального законодательства в сфере саморегулирования строительной отрасли». «Расхожее мнение о том, что при создании строительных СРО ущемляются права малых и средних предприятий, не соответствует действительности», – сообщил он. Малые и средние предприятия – а этому критерию соответствует 80% членов НП «МОС» с правом голосования – при вступлении в НП, как правило, не ставят вопрос о привилегиях по размеру своего участия в компенсационном фонде.
Малые строительные предприятия в силу большей гибкости и приспособляемости быстрее собирают и вносят свою долю в компенсационный фонд, чем крупные компании, образованные на основе строительных трестов советского времени, отметил Михаил Викторов, ссылаясь на практику своей СРО. Поэтому предложение о сокращении доли компенсационного фонда для предприятий малого и среднего бизнеса при вступлении в СРО на совещании у вице-премьера было отвергнуто.
На второй день «Балтийской строительной недели» стало известно, что учредительный съезд Национального объединения СРО в сфере строительства состоится в середине ноября. Такое решение было принято на заседании оргкомитета во главе с экс-главой Госстроя, председателем Комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Ефимом Басиным.
Технические аспекты
Участники дискуссий в рамках БСН уделили особое внимание вопросам безопасности и разработки единых стандартов строительства. Сергей Фролов, генеральный директор НП «Строители Петербурга», озвучил опасения многих: «Не забываем ли мы о безопасности, увлекаясь количеством квадратных метров? Завершается переходный период введения деятельности 184-го закона по техническому регулированию, технические регламенты не приняты, национальные стандарты носят рекомендательный характер. Какова позиция РСС в решении этого вопроса?» – поинтересовался он.
Владимир Яковлев заверил, что в области технического регулирования работа продолжается. «Сейчас возникла тема по возврату к СНиП, ГОСТам с последующей их переработкой. Потому что ничего другого и не придумаешь. Коллеги из других стран – из Германии, например, – удивляются: зачем вы отказались от этой системы? И нам сейчас нужно четко понять, работаем по правилам или нет. Ведь дошло до того, что некоторые представители вновь созданных СРО уже начали говорить о том, что они разработают свои нормы и правила. Но как такое может быть? Представьте, в Москве и в Питере – 15 СРО, и у каждого будут свои нормы и правила? Здесь должна быть государственная политика, иначе у нас будут падать здания и рушиться мосты», – отметил Владимир Яковлев.
Стоит отметить, что на одном из выступлений Лариса Баринова, заместитель председателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ, подтвердила, что руководство Минрегиона РФ поставило вопрос о выведении строительной отрасли из сферы действия закона № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (как известно, в соответствии с этим законом с 1 января 2010 года вся действующая нормативная база должна быть заменена техническими стандартами). Это предложение основывалось на солидарной позиции Торгово-промышленной палаты РФ, Российского союза строителей и Ассоциации строителей России и аргументировалось фактами роста числа техногенных аварий, в большинстве случаев связанных с несоблюдением технических нормативов при проектировании и эксплуатации зданий и сооружений, сообщила Лариса Баринова.
Алексей Несвицкий
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных