Маленькие домики с большими проблемами
28.11.2005 17:13
О проблемах «хрущевок» помнят, но пока реальных достижений в завершении эпопеи с «хрущевками» в Петербурге совсем немного.В этом году исполнилось 50 лет с начала строительства в России знаменитых «хрущевок». С появлением этих зданий связана целая эпоха в истории страны. Они стали символом молодого советского государства. Отличительные особенности домов первых массовых серий знает каждый: низкие потолки, маленькие комнаты, крошечные кухни, совмещенные санузлы. А еще - плохая теплоизоляция, неисправные инженерные системы, обветшалые фасады.
По данным Комитета по строительству, жилищный фонд домов первых массовых серий Санкт-Петербурга составляет около 10 процентов от общей площади жилых домов города. Петербургские «хрущевки» занимают площадь в 9 млн кв. м жилья. Это 2400 домов, 190 тыс. квартир, 100 кварталов площадью 2,5 тыс. га. Всего в Северной столице в домах первых массовых серий проживает около 12 % горожан.
Комфорт здесь не предусмотрен
В свое время «хрущевки» стали настоящим подарком от государства для людей, живущих в бараках и подвалах. В современном понимании комфорта «хрущевки» с самого начала их истории не соответствовали требованиям качественного жилья: пятиэтажные дома без лифтов и мусоропроводов с квартирами-клетушками и сидячими ванными в придачу сегодня никак не назовешь соответствующими нормальным условиям жизни горожан. Но 50 лет назад такие условия были вполне приемлемыми, тем более что строительство «хрущевок» считалось временной мерой на пути страны к полной победе социализма, при достижении которой советских граждан должны были переселить в более комфортабельные дома. К сожалению, для многих людей и их потомков «хрущевки» стали не временным пристанищем, а судьбой, большой головной болью и даже приговором.
К настоящему времени состояние большинства домов первых массовых серий нельзя назвать иначе как плачевным. В «хрущевках» течет кровля, промерзают и протекают панели, расходятся швы. Через их тонкие стены уходит, даже не погостив, тепло и вылетают в никуда скудные средства города, выделяемые на восстановление ЖКХ.
Сносить нельзя восстановить
Сегодня предлагается только два способа решения проблемы «хрущевок». Первый - реконструкция (санация, реновация) здания с улучшением его характеристик. Такой метод предусматривает усиление несущих конструкций дома, замену кровли, инженерных коммуникаций, балконов и оконных блоков. Так решали проблемы с аналогичными домами в Германии и Франции. Второй способ - снос ветхих домов и переселение жителей в построенные на их месте новые здания. Этот метод активно применяется в Москве.
Данные схемы действуют теперь и в Петербурге. Пожалуй, самым громким проектом, призванным внести вклад в решение проблемы домов первых массовых серий, стал проект Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК) в Купчино. В данном случае используется метод «волнового», или «веерного», сноса самых ветхих серий «хрущевок». Квартал застраивается поэтапно: строится первая очередь жилых домов - часть квартир в хрущевках отдается под расселение. После этого сносится первая часть ветхих домов. Строится вторая очередь - расселяется и сносится другая часть «хрущевок» и т.д. Как рассказал «Строительному Еженедельнику» заместитель генерального директора МИСК Александр Лобанов, в настоящий момент закончено строительство первого большого дома, предназначенного под расселение, и уже сооружается второе такое здание.
Еще один крупномасштабный проект реконструкции кварталов домов первых массовых серий реализует холдинг «ИВИ-93» у станции метро «Академическая». Квартал ограничен улицей Вавилова, проспектами Науки, Гражданским и Северным. Зона преобразований охватит площадь в 72 га, на которой расположены 12 «хрущевок» и так называемые «немецкие» дома, построенные еще военнопленными. В «хрущевках» сейчас проводится санация, «немецкие» дома будут сноситься. В данный момент снесена первая очередь жилых зданий. На их месте и на близлежащих участках, предусмотренных проектом, организовано свайное поле, ведутся работы нулевого цикла. Сегодня на данном объекте начинаются работы по возведению каркаса домов первой очереди.
Компания «Инком ДСК-3» подготовила документацию по комплексной реконструкции квартала 7-17 в Сосновой Поляне (Красносельский район). Здесь размещено свыше 145 тыс. кв. м жилья. В зданиях, построенных в основном в 1950-1960 годах, проживает 9 тыс. человек, из которых 5,5 тысячи живут в домах ветхого фонда. Проект реконструкции предусматривает использование площадей, освободившихся за счет сноса зданий первых массовых серий, для строительства около 290 тыс. кв. м современного жилья, часть которого пойдет на расселение. Запланированы реконструкция внутриквартальных инженерных сетей, благоустройство территории, строительство новой школы и пристроенных детских дошкольных учреждений. В ближайшее время этот проект будет представлен на рассмотрение правительства Санкт-Петербурга.
Быть или не быть «хрущевкам»?
Таким образом, в городе проблема «хрущевок» решается обоими упомянутыми методами. Вопрос, какой из этих методов лучше, как всегда упирается в деньги. Будут деньги - будут сноситься ветхие дома, а на их месте - появляться новые. Не будет денег - придется прибегать к полумерам, санации и реконструкции. Это мнение выражают специалисты инвестиционно-строительного комплекса. Николай Иванов, генеральный директор реставрационно-строительной фирмы «ЗапСтройКомплект», выполнившей санацию «хрущевки» на Северном проспекте, д. 67, говорит о своем неоднозначном отношении к данному вопросу: «С точки зрения здравого смысла, если у города есть деньги, продлевать жизнь «хрущевкам» совершенно нецелесообразно. При достаточном объеме бюджетного финансирования и дотаций строительства со стороны государства ветхие дома первых массовых серий, конечно же, надо сносить. Но при отсутствии таковых решением проблемы служит реконструкция «хрущевок». Сегодня нам нужна политическая воля для того, чтобы создать определенные экономические условия, в которых инвесторы и строители будут согласны вкладывать деньги на снос и расселение домов первых массовых серий».
«Судьбу каждого конкретного дома, каждого конкретного квартала застройки первых массовых серий нужно решать отдельно. Нельзя подходить к этой проблеме с одним определенным шаблоном, - считает заместитель генерального директора ЗАО «ИВИ-93» Антон Андреев. - Если говорить о социальном аспекте данной проблемы, то, разумеется, ветхие, морально устаревшие жилые дома лучше сносить. С точки зрения реализации коммерческих проектов санация домов, которые еще можно восстановить, - тоже выход. Ведь для инвесторов, которых привлекают сегодня к решению этого вопроса, снос зданий выгоден в том случае, если город дает возможность комплексной застройки территорий, на которых расположены ветхие дома».
«Хрущевки» и другие дома первых массовых серий нужно убрать с лица города, - заявляет Игорь Яцков, заместитель генерального директора ООО «Инком ДСК-3». -Санация данных объектов - это не решение проблемы, это ее отсрочка. Через 10-15 лет, в лучшем случае, отремонтированные «хрущевки» снова станут непригодными для проживания, поэтому сегодня их надо сносить. Тем более что нам в этом случае не придется изобретать велосипед. Мы можем воспользоваться опытом московских строителей».
Но пока специалисты и власти города решают, чьим опытом воспользоваться и, главное, откуда брать деньги для ликвидации наболевшей социальной проблемы, обитатели «хрущевок» живут своей повседневной жизнью: примерно раз в неделю сидят дома без света или без всех видов воды, становятся недоступными для друзей и близких из-за поломок телефонных сетей, проявляют особую изобретательность в дополнительном отоплении своих жилищ. И все ждут, когда же именно их «хрущевка» окажется в поле зрения властей и инвесторов.
Александра Тен
Подписывайтесь на нас:
18.04.2005 16:41
Вновь разгорается скандал вокруг строительства отеля на площади Островского. На прошлой неделе депутаты городского парламента обратились к губернатору Валентине Матвиенко с требованием остановить строительные работы.Все началось в середине 1990-х годов, когда компания «Итус» приобрела земельный участок у Дворца пионеров (законность этой сделки сегодня никто не подвергает сомнению). Было создано АОЗТ «Ренессанс», главным акционером которого стала компания Morrison Construction Group. «Ренессанс» привлекло ООО «Бэст» в качестве заказчика строительства, над проектом гостиницы начала работать архитектурная мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». В 1996 году состоялось первое обсуждение архитектурных параметров проекта на заседании Научного совета по сохранению культурного наследия. В соответствии с первой редакцией здание было стилизовано в духе «классицизма» и по своему облику корреспондировалось со зданием Российской национальной библиотеки, находящемся на противоположной стороне площади. Тогда в адрес архитектора были высказаны претензии, в целом сводящиеся к тому, что «стилизаторство» недопустимо. И, в основном, согласившись с идеей застройки участка, члены Совета не согласились со строительством здания «под Росси».
В 2003 году Евгений Герасимов представил на суд КГИОП, Научного совета по сохранению культурного наследия и общественности новый вариант проекта, разительно отличающийся от первого. Теперь здание было выполнено в современной стилистике, с большой площадью остекленных поверхностей, с фасадом, облицованным серым неполированным камнем. Количество номеров в гостинице уменьшалось почти вдвое, на первых двух этажах нашлось место для салонов, ресторанов и кафе. По габаритам здание не превышает нормы, установленные КГИОП для этого участка (то есть не выше стоящего на другой стороне площади дома Басина). Завершение здания сделано из прозрачного стекла, что визуально должно уменьшить его высоту. Среди аналогов своей работы архитектор Евгений Герасимов указал на современное строительство в центре Берлина, этот стиль уже успели назвать «новой берлинской классикой».
В результате новый вариант был одобрен профильными комитетами городского правительства. Члены Научного совета среди недостатков отметили мелкое членение средней части фасада и конструктивистские мотивы в нижней его части, из-за которых здание вступает «в конфликтные отношения» с фасадом стоящего рядом дома 2 по площади Островского. Также говорилось о том, что сравнительно длинный фасад превращает здание в солирующий объем, конкурирующий с доминантой площади – Александринским театром.
Заметим, что члены Совета, выступавшие в 1996 году против «дома под Росси», в 2003 году советовали архитектору, «известному как мастеру стилизации, снять остроту современного звучания здания». То есть, по сути, рекомендовали вернуться к первому варианту. Участок получил статус «лакуны», однако в этот термин чиновники, архитектурное сообщество и горожане по-прежнему вкладывают разный смысл, что ведет к продолжению изматывающей все стороны дискуссии о том, можно здесь строить или нельзя, и если можно, то как?
Пожалуй, наиболее последовательным в своих выступлениях был и остается извечный оппонент Евгения Герасимова, председатель Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников, искусствовед Владимир Лисовский. Он считает, что ансамбль, созданный Карлом Росси, не нуждается в «добавлениях» – ни новомодных, ни стилизаторских. По мнению ученого, облик площади был испорчен строительством зданий по ее периметру в конце XIX века, поэтому «не надо дополнительно городить к тому, что воротиловы уже наворотили» (имеется в виду архитектор Воротилов, автор южного корпуса Национальной библиотеки).
Сейчас заметим: уже на этапе начавшихся строительных работ к обсуждению архитектурных параметров проекта присоединились депутаты Законодательного собрания. В их обращении подчеркивается, что они не против возведения здания как такового, но считают неприемлемым «архитектурное решение гостиницы, которую предполагается разместить в охранной зоне объекта Всемирного наследия», а депутат Михаил Амосов считает проект «грубой попыткой вмешательства в классический ансамбль площади Островского».
Тем временем, напомним, что летом 2004 года на конкурсе «Архитектон» этот проект был отмечен дипломом в номинации «Лучший проект». Требования же о проведении международного архитектурного конкурса на застройку «пятна» с правовой точки зрения сомнительны, поскольку частного заказчика нельзя принудить к организации архитектурного конкурса или каким-либо образом регламентировать выбор архитектора.
Два года назад заместитель председателя КГИОП Борис Кириков заметил: «что бы ни построили на этом месте – будет скандал». Хотя, если бы чиновникам, архитектурному сообществу, депутатам и заказчику строительства удалось выработать более или менее единую точку зрения, работать архитектору было бы проще, а скандалов было бы меньше.
В 2003 году Евгений Герасимов представил на суд КГИОП, Научного совета по сохранению культурного наследия и общественности новый вариант проекта, разительно отличающийся от первого. Теперь здание было выполнено в современной стилистике, с большой площадью остекленных поверхностей, с фасадом, облицованным серым неполированным камнем. Количество номеров в гостинице уменьшалось почти вдвое, на первых двух этажах нашлось место для салонов, ресторанов и кафе. По габаритам здание не превышает нормы, установленные КГИОП для этого участка (то есть не выше стоящего на другой стороне площади дома Басина). Завершение здания сделано из прозрачного стекла, что визуально должно уменьшить его высоту. Среди аналогов своей работы архитектор Евгений Герасимов указал на современное строительство в центре Берлина, этот стиль уже успели назвать «новой берлинской классикой».
В результате новый вариант был одобрен профильными комитетами городского правительства. Члены Научного совета среди недостатков отметили мелкое членение средней части фасада и конструктивистские мотивы в нижней его части, из-за которых здание вступает «в конфликтные отношения» с фасадом стоящего рядом дома 2 по площади Островского. Также говорилось о том, что сравнительно длинный фасад превращает здание в солирующий объем, конкурирующий с доминантой площади – Александринским театром.
Заметим, что члены Совета, выступавшие в 1996 году против «дома под Росси», в 2003 году советовали архитектору, «известному как мастеру стилизации, снять остроту современного звучания здания». То есть, по сути, рекомендовали вернуться к первому варианту. Участок получил статус «лакуны», однако в этот термин чиновники, архитектурное сообщество и горожане по-прежнему вкладывают разный смысл, что ведет к продолжению изматывающей все стороны дискуссии о том, можно здесь строить или нельзя, и если можно, то как?
Пожалуй, наиболее последовательным в своих выступлениях был и остается извечный оппонент Евгения Герасимова, председатель Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников, искусствовед Владимир Лисовский. Он считает, что ансамбль, созданный Карлом Росси, не нуждается в «добавлениях» – ни новомодных, ни стилизаторских. По мнению ученого, облик площади был испорчен строительством зданий по ее периметру в конце XIX века, поэтому «не надо дополнительно городить к тому, что воротиловы уже наворотили» (имеется в виду архитектор Воротилов, автор южного корпуса Национальной библиотеки).
Сейчас заметим: уже на этапе начавшихся строительных работ к обсуждению архитектурных параметров проекта присоединились депутаты Законодательного собрания. В их обращении подчеркивается, что они не против возведения здания как такового, но считают неприемлемым «архитектурное решение гостиницы, которую предполагается разместить в охранной зоне объекта Всемирного наследия», а депутат Михаил Амосов считает проект «грубой попыткой вмешательства в классический ансамбль площади Островского».
Тем временем, напомним, что летом 2004 года на конкурсе «Архитектон» этот проект был отмечен дипломом в номинации «Лучший проект». Требования же о проведении международного архитектурного конкурса на застройку «пятна» с правовой точки зрения сомнительны, поскольку частного заказчика нельзя принудить к организации архитектурного конкурса или каким-либо образом регламентировать выбор архитектора.
Два года назад заместитель председателя КГИОП Борис Кириков заметил: «что бы ни построили на этом месте – будет скандал». Хотя, если бы чиновникам, архитектурному сообществу, депутатам и заказчику строительства удалось выработать более или менее единую точку зрения, работать архитектору было бы проще, а скандалов было бы меньше.
Справка
Площадь Островского архитекторы и искусствоведы неслучайно именуют сложной и «классической» ее сегодня можно назвать лишь отчасти. Существовавшие «разрывы» во фронте застройки в конце XIX – начале ХХ века дали возможность для строительных проектов, выполненных в разных архитектурных стилях. По проекту Карла Росси на площади построены: садовые павильоны Аничкова дворца (1817-1818 годы), Александринский театр (1832 год), здание Дирекции императорских театров (1828-1834 годы, площадь Островского, дом 6) и здание Министерства народного просвещения (1828-1839 годы, площадь Островского, дом 11). Здание императорской Публичной библиотеки, каким его видим сегодня, возводили в течение столетия. Сначала был построен северный корпус по проекту архитектора Е.Т.Соколова (1796-1801 годы), затем центральный корпус по проекту К.И. Росси (1828-1834 годы). В 1859-1862 годах возведен дворовый корпус по проекту В.И. Собольщикова (1859-1862 годы), а в 1896-1901 годах – южный корпус (архитектор Е.С. Воротилов).
В 1878-1879 годах появился дом архитектора Н.П. Басина по адресу: площадь Островского, дом 5. В эти же годы рядом (площадь Островского, дом 7) завершилось строительство здания Санкт-Петербургского городского кредитного общества по проекту архитекторов В.А. Шретера, Э.Ф. Крюгера и Э.Г. Юргенса. В 1911-1912 годах по проекту архитектора А.А. Гречанникова был возведен дом Общества Московского-Виндаво-Рыбинской железной дороги (площадь Островского, дом 2) – сосед будущей гостиницы. Сегодня все эти здания охраняются КГИОП как памятники истории и культуры, а здания, построенные по проекту Карла Росси, включены в список всемирного наследия.
Ирина БАРЧУК, газета «Строительный Еженедельник»
Подписывайтесь на нас:
13.04.2005 16:34
Петербургские риэлтеры изменили свое отношение к закону «О долевом строительстве». Теперь они его больше хвалят, чем критикуют.Напомним, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года.
«Схема долевого строительства была придумана от безысходности: в ситуации полного правового вакуума, всеобщей нищеты, отсутствия кредитных схем, она помогла многим людям решить свои жилищные проблемы, и за это ее изобретателям честь и хвала», – говорит генеральный директор АН «Невский проспект» Александр Гиновкер.
В то же время он считает, что эта система была далеко не идеальной. «Она напоминала рулетку: кому-то повезло, кому-то – не очень. Полностью лишились вложенных в строительство средств немногие. Но срыв сроков, низкое качество строительства и полная незащищенность покупателя перед строителями – это повсеместный факт. Немного найдется покупателей, не имеющих никаких претензий к застройщикам», – говорит Гиновкер. Он уверен, что в сегодняшних условиях рынка недвижимости «долевка» больше не имеет перспективы, и она неизбежно должна рано или поздно «умереть».
При этом директор «Невского простора» не согласен с тем, что альтернативы долевому строительству не существует. «Такие схемы есть. Уже заработала ипотека, стабильные, известные на рынке компании начали выпускать ценные бумаги, таким способом привлекая средства. С внедрением цивилизованных схем, используемых во всем мире, на рынке останутся наиболее стабильные и крупные компании», – говорит г-н Гиновкер.
Ему вторит и директор филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев. Он утверждает, что сегодня основной тенденцией городского первичного рынка стал резко возросший объем сделок с использованием кредитных средств. «Число клиентов, приобретающих квартиры в строящихся домах на средства банковских ипотечных кредитов, в нашей компании доходит до 50 процентов», – говорит г-н Гоголев.
Юрист ЗАО «Адвекс-ТРАСТ» Татьяна Белкина признавая, что закон «О долевом строительстве» «стоит целиком и полностью на защите прав дольщика», в то же время считает это положительным фактом. «Раньше каждый застройщик разрабатывал свою форму договора, которая порой, не только нарушала права дольщика, но и противоречила действующему законодательству. Теперь же вводится единый вариант договора участия в долевом строительстве, в котором отражены все наиболее важные для сторон моменты», говорит она. Г-жа Белкина считает, что все это позволит сделать рынок долевого строительства более цивилизованным.
В то же время риэлтеры не отрицают ряда негативных последствий нового закона как для застройщиков, так и для ситуации на рынке недвижимости в целом. Так, Эдуард Гоголев считает, что в России сегодня попросту нет базы для того, чтобы закон мог в полной мере исполняться, а его исполнение контролироваться. «Не созданы надзорные органы, не проработаны соответствующие процедуры. В любом случае, последствия от вступления в силу этого закона будут ощущаться где-то через полгода-год», – говорит г-н Гоголев.
Александр Гиновкер, в свою очередь, считает, что ужесточение условий для работы застройщиков оправдано лишь отчасти, и последствия этого не замедлят сказаться на состоянии рынка. «Цены на первичное жилье, скорее всего, вырастут, так как в законе заложен больший коэффициент надежности и на застройщиков возлагаются серьезные обязательства, которые они вынуждены будут закладывать в стоимость. Вопрос только в том, будут ли люди покупать жилье по этим новым ценам», – говорит он.
Так что оценка риэлтерами последствий вступления в действие закона «О долевом строительстве» все-таки неоднозначна. Правда, в их словах больше нет и следов «паники», что было характерно для второй половины прошлого года. Новым является то, что они возлагают весьма большие надежды на альтернативные кредитные схемы (которые раньше неоднократно критиковали, считая их делом далекого будущего), а о «долевке» теперь говорят не иначе, как о некоем «рудименте», доставшемся нам в наследство от периода «темных годов». Насколько оправдан их нынешний необычно спокойный подход к «долевой» проблеме покажет время. И рынок.
Игорь ЧЕРЕВКО
Игорь ЧЕРЕВКО
Подписывайтесь на нас: