Саморегулирование: диалог продолжается
13 сентября 2012 года в Санкт-Петербурге в гостинице "Парк ИНН Пулковская" состоится одно из самых ожидаемых событий года, которое соберет представителей органов государственной власти и строительного сообщества России.
Уже в третий раз пройдет Всероссийская научно-практическая конференция "Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство", которая станет центральным событием деловой программы 16-й Международной выставки "Baltic Build". Главным организатором конференции выступает СРО НП "Балтийский строительный комплекс" совместно с Ассоциацией СРО "Единство", СРО НП "Альянс строителей", НКСП "Региональное Строительное Объединение".
Поддержку мероприятию оказывают Министерство регионального развития РФ, аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, Правительство Санкт-Петербурга, национальные объединения СРО в области строительства (НОСТРОЙ), проектирования (НОП), инженерных изысканий (НОИЗ) и энергетического обследования (НОЭ), Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), Российский Союз строителей, Санкт-Петербургская торгово-промышленная палата, Общественный совет по вопросам координации деятельности СРО в Санкт-Петербурге в сфере строительства при Правительстве Санкт-Петербурга.
Двухлетний опыт проведения конференции показал, что данное мероприятие дает уникальную возможность российскому профессиональному сообществу – всем участникам строительного рынка – получить самую актуальную информацию об изменениях в законодательстве, касающихся строительства и смежных отраслей, повлиять на решение существующих проблем, а также подвести итоги функционирования системы саморегулирования на данном этапе.
Проводимый форум отличается не только высоким уровнем организации, но и масштабностью, достигнутой за счет широкой географии участников. Так, в 2011 году более 20 тысяч человек смогли следить за ходом мероприятия благодаря онлайн трансляции, которая велась на тридцати интернет-ресурсах, более 700 специалистов приняли живое участие в конференции. Ожидается, что и в этом году столь масштабное событие соберет в Северной столице представителей строительного сообщества из многих городов России. Расширенное пленарное заседание положит начало работе тематических секций, где предметом обсуждения станут узкоспециализированные вопросы отрасли.
Несмотря на то, что система саморегулирования на сегодняшний день окончательно сформировалась и окрепла, остаются до конца нерешенными такие проблемы, как высокие административные барьеры в строительстве, коммерциализация деятельности СРО, нехватка квалифицированных инженерных и рабочих кадров и многие другие вопросы, возникающие из-за несовершенства нормативной и законодательной базы в строительной отрасли. Для того чтобы решить эти проблемы, строительное сообщество должно консолидировать свои усилия, стремиться к открытому диалогу с представителями органов государственной власти, активно вносить свои предложения по совершенствованию законодательства. Выбранный формат конференции позволит участникам максимально эффективно использовать предоставленную возможность обсудить проблемы отрасли и варианты их решения и донести свое консолидированное мнение до органов, обладающих правом законодательной инициативы.
В тему:
Председатель Комитета Госдумы РФ по земельным отношениям и строительству Алексей Русских:
- Всероссийская научно-практическая конференция «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство», уже в третий раз объединяющая представителей органов государственной власти и профессионального строительного сообщества, своей главное целью ставит обсуждение и решение основных проблем строительной сферы. В Комитет по земельным отношениям и строительству Государственной Думы РФ постоянно приходят предложения от строительного сообщества по улучшению отраслевого законодательства, в том числе и в части правового регулирования института СРО в строительстве. Надеюсь, что сотрудничество депутатов Государственной Думы и отраслевого сообщества на базе проводимой Конференции позволит усовершенствовать федеральное законодательство в строительной отрасли.
Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева:
- За время своего существования Всероссийская научно-практическая конференция «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство» зарекомендовала себя как авторитетная площадка для обмена опытом и проведения конструктивных дискуссий по обсуждению наиболее важных проблем строительной отрасли. Особую роль в решении актуальных вопросов строительного комплекса могут сыграть саморегулируемые организации. Механизм СРО дает возможность застройщикам формировать критерии оценки качества строительных работ, прописывать и внедрять эти стандарты самостоятельно, не давая шанса непрофессионалам попасть на рынок. При активной позиции всех участников строительного комплекса рынок может очиститься от недобросовестных застройщиков и развиваться дальше, повышая качество строительства жилья, инфраструктурных и социальных объектов.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Метельский:
- Одной из основных задач, стоящих сегодня перед государством, является упрощение административных процедур, совершенствование законодательства в строительной сфере с целью эффективного функционирования отрасли. При этом необходим полноценный диалог органов государственной власти и строительного бизнеса, в процессе которого профессиональное сообщество могло бы доносить свои проблемы и предложения до правительства, а власть – сообщать о принятых постановлениях и объяснять причины принятия тех или иных решений.
Уверен, что обмен опытом и объединение усилий бизнеса и власти, в том числе на предстоящей научно-практической конференции, позволят выработать общую позицию, ориентированную на эффективное развитие строительной отрасли, как Санкт-Петербурга, так и других регионов и России в целом.
Руководитель Аппарата НОП Антон Мороз:
- Саморегулирование в строительстве стало уже не просто привычным, а необходимым механизмом для обеспечения безопасности и качества возводимых объектов. СРО дали возможность понять, что принцип "каждый сам за себя" ушел в прошлое. Саморегулируемыми организациями разработаны и введены в действие необходимые нормативные документы, продолжает совершенствоваться законодательная база. Сегодня отношения государства и бизнеса наконец-то приобретают партнерский характер. Система саморегулирования не только обеспечивает ответственность, но и позволяет объединить усилия участников рынка по выработке новых норм и установлению обратной связи с органами власти.
Более 80% застройщиков на строительном рынке Петербурга работают в рамках 214-ФЗ, однако говорить о полном исчезновении серых схем по-прежнему не приходится.
По мнению экспертов, во многом это связано с административными проволочками, а также высокой стоимостью квадратного метра. В погоне за дешевыми квартирами покупатели закрывают глаза на легитимность той или иной схемы и не готовы переплачивать за чистоту сделки.
"Если реализовывать жилье по серой схеме, можно сократить расходы примерно на 7-10%, что практически равно сумме возможного штрафа. Если покупателя устраивает такая ситуация, то ничего не изменишь, так как только сам гражданин может обратиться в суд за признанием сделки недействительной в силу того, что она совершена с нарушением требований 214-ФЗ", - объясняет Татьяна Чекунова, юрисконсульт юридической фирмы "Лигал Студио".
Действительно, проблемы у застройщика могут возникнуть, если он серьезно нарушает свои обязательства, и покупатели подают коллективный иск в суд, требуя возврата всех средств, уплаты неустойки, равной двойной ставке рефинансирования ЦБ РФ, и убытков. Если же стороны серого договора добросовестно исполняют принятые на себя обязательства, то застройщик на свой страх и риск может реализовывать проекты по нелегальным схемам. Однако в этом случае девелопер должен быть уверен на 100% в том, что дом будет введен в эксплуатацию вовремя, все дольщики получат свои квартиры, а проверяющие инстанции не придут с проверками его деятельности. Помимо этого юристы компании-застройщика должны держать руку на пульсе арбитражной практики и учитывать последние правовые тенденции.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры", утверждает, что все застройщики, привлекающие средства граждан на стадии строительства дома, должны работать по 214-ФЗ. В настоящее время судебная практика признает незаконным также строительство с привлечением "прослойки" в виде инвестора, который заключает договоры с гражданами – действия таких инвесторов также подпадают под установленные штрафы.
"Легальными способом "обхода" закона можно считать строительство через ЖСК, хотя это является просто иной формой привлечения денежных средств. Поэтому каких-либо прямых способов обхода закона 214-ФЗ нет, если говорить именно о долевом строительстве. Но застройщик вправе, например, привлечь собственные или банковские средства для строительства дома и продавать уже готовые квартиры, что избавит его от необходимости работать по 214-ФЗ. Заключение договора по 214-ФЗ в гораздо большей степени защищает права граждан, нежели ранее распространенные схемы с предварительными договорами, поручениями, векселями и т.д., которые никак не гарантировали получение квартиры в собственность", - рассказывает господин Ширстов.
"Застройщик, который по различным причинам избегает регистрации договоров в управлении росреестра, зачастую не имеет разрешения на строительство или заключает договоры с гражданами на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, имея в собственности земельный участок, на котором можно строить только индивидуальные жилые дома", – говорит Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству.
Как отметили специалисты, объективно оценить соотношение сделок по серым схемам и в рамках 214-ФЗ достаточно сложно. Например, известны случаи, когда по умолчанию компания продает квартиры нелегитимно, а если покупатель настаивает, то по закону. Кроме того, применение 214-ФЗ зависит и от класса продаваемой недвижимости. В сегменте "люкс"реализация недвижимости по 214-ФЗ распространена больше в силу того, что покупатели в состоянии платить за свое спокойствие, а в сегменте "эконом" чаще встречаются серые схемы, поскольку клиентам в данном случае важна стоимость квадратного метра.
"Переходящие на 214-ФЗ застройщики вынуждены повышать цены, вкладывая в них стоимость рисков, таким образом, закон еще "защищает" наших граждан от доступного жилья", - подтверждает Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь".
Уменьшению количества серых схем во многом способствует активизация деятельности прокуратуры, роспотребнадзора, комитета по строительству, привлекающего к административной ответственности застройщиков, санкции которой достаточно высоки и составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.
Мнение:
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос":
"Несмотря на то, что сегодня 214-ФЗ - широко разрекламирована как наиболее предпочтительная, безопасная форма приобретения недвижимости на рынке строящегося жилья, она не является панацеей. Необходимо отметить, что в случае долевого участия форма привлечения денежных средств сама по себе влечет определенные риски. В случае если финансированием строительства всего дома занимается совокупность дольщиков, то можно спрогнозировать ситуацию, что их будет недостаточно или случится форс-мажорная ситуация. В этих случаях главным гарантом выступает как раз не объединение дольщиков, а сам застройщик".
Полицентризм — не просто перспектива развития Петербурга, в городе уже формируются несколько новых центров. Однако пока это происходит хаотично - без внятной стратегии и программы со стороны города. Если такая тенденция сохранится, полицентризм может стать не решением, а привести к ряду новых проблем, сошлись во мнении девелоперы, принявшие участие в форуме «Полицентричный Санкт-Петербург».
Единственным районом Петербурга, самодостаточным с точки зрения инфраструктуры и культурного развития, максимально наполненным функциями, пока является исторический центр города. Однако в последнее время и городская власть, и сами девелоперы заговорили о формировании на окраинах города полноценных районов, могущих стать альтернативными точками роста северной столицы. Такое развитие способно избавить жителей от маятниковой миграции в течение дня и сделать городскую среду более полноценной и комфортной. Город уже развивается в рамках концепции полицентризма, считают эксперты.
По мнению президента компании «Терра Нова» Льва Пукшанского, город «разворачивается» к морю — крупные инфраструктурные проекты: намыв под Сестрорецком «Новый берег», «Лахта-центр», стадион «Зенита» на Крестовском острове, «Морской фасад» выстраиваются вдоль побережья и ЗСД. Остальные эксперты выделяют два направления развития — это Северо-Запад и Юг в районе аэропорта Пулково, направления на Пушкин. На этих территориях существует и достаточно развитая дорожная сеть, и крупные жилищные проекты, и деловые зоны, и промышленные предприятия. При этом не все участники обсуждения верят в реальность формирования новых центров.
«Если мы говорим о создании полноценной альтернативы деловому центру города, то такой полицентричности в обозримом будущем я не ожидаю, - скептически высказался генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. - У нас сейчас есть целый ряд городов-спутников, хоть один из них развился в более или менее полноценный центр?»
Внеплановое строительство
Все дело в отсутствии полноценной долгосрочной стратегии и несогласованности усилий девелоперов и города, пришли к выводу участники форума.
«Необходимо более четкое определение функций центра и очень грамотное развитие системы подцентров и общественных пространств на периферии, однако город пока не обладает кадровым и инициативным потенциалом, чтобы брать на себя такие мероприятия», - высказался заместитель гендиректора Института территориального планирования «Урбаника» Александр Холоднов. По его словам, не просчитанное досконально развитие новых центров может привести к еще большему усилению транспортных проблем.
Даже один из самых широко известных проектов - «Лахта-центр» - представляет собой набор идей, за которым нет конкретных инструментов реализации, в свою очередь привела пример директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб» Анастасия Козлова. «Темпы проектирования и строительства дорожной инфраструктуры отстают от планов реализации проекта», - заявила госпожа Козлова. К тому же, по ее словам, за переезжающим «Газпромом» последует множество компаний-сателлитов, однако потенциала для развития окружающей территории нет - все участки вокруг «Лахта-центра» находятся в частной собственности, и о планах их развития неизвестно.
«Значительно затруднена полная централизация усилий города и инвесторов по реализации проектов», - согласился единственный представитель власти, оказавшийся на форуме, и.о. председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Олег Лысков. Также он признал и нежелание города направлять средства на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. А обеспеченность ими - одно из основных условий, необходимых для возникновения точек роста.
Город призывает делиться
«Если у крупного проекта есть рентабельность, мы рассчитываем, что инвестор будет готов этой рентабельностью поступиться в обмен на помощь города с точки зрения инфраструктуры», - озвучил позицию администрации Олег Лысков. По его словам, городскими властями уже прорабатывается вопрос о выстраивании схемы взаимоотношений с девелоперами. Администрация планирует обсуждать с инвесторами в индивидуальном порядке возможности строительства социальной и инженерной инфраструктуры за их счет.
«Это будет достаточно прозрачная схема, в ближайшие месяцы она получит формальное закрепление и будет доступна девелоперам», - пояснил господин Лысков. Присутствующие застройщики отреагировали двояко — возможности диалога обрадовались, перспективе увеличения социальной нагрузки - нет.
«Экономика такова, что девелоперские проекты уже не дают сверхдоходов, - оперативно возмутился президент компании «Терра Нова» Лев Пукшанский. - Если девелопер начнет выполнять функции, которые ему не свойственны — строить социальную инфраструктуру, улично-дорожные сети, - экономика проекта пропадет».
По словам господина Пукшанского, это может привести к тому, что девелоперы не смогут заручиться поддержкой банков и инвесторов. При этом повысить цены застройщикам также не удастся — платежеспособность населения ограничена. В итоге, новых проектов появляться не будет, на рынке начнется стагнация, и, вполне возможно, что девелоперы будут вынуждены из Петербурга уйти, обрисовал перспективу глава «Терра Новы».
«Социальная нагрузка на 1 кв. м жилых площадей, который создает девелопер, - порядка 400-500 долларов, - заявил генеральный директор «БКН-девелопмент» Леван Харазов. - И если затраты на базис составляют 700-1000 долларов на кв. м, то строительство не имеет смысла».
«Если инвестор хочет получить инфраструктуру раньше 2020 года, нужно вкладываться самому и обсуждать это с городом, - отреагировал господин Лысков. - Если эти проекты финансируют, значит, доходность есть».
При этом все присутствующие на форуме застройщики признались в том, что уже строят и транспортную, и инженерную, и социальную инфраструктуру за свой счет. Однако пока рассчитывают на то, что город все же выкупит эти объекты.
«У города есть определенные механизмы, как он может привлекать инвесторов, не вкладывая собственные средства, — это пониженные налоговые ставки и льготы, - рассказывает Александр Холоднов. - Инвесторы должны вкладывать средства, а город - создавать условия».
Именно четких нормативов развития, понятных перспектив, пересмотра планов развития инфраструктуры и соблюдения уже заключенных договоренностей, ожидают от города инвесторы. Однако, что в ответ предложит город, пока предположить не готовы.
Мнение:
Лев Пукшанский, президент компании «Терра Нова»:
«Из всех факторов инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга остался один — это высокий спрос на жилье. Все остальные факторы исчезли — банки работают плохо, юридическая база постоянно меняется, вопросы взаимодействия с государством до сих пор не решены».