Новгород делает ставку на проектное финансирование
Накануне состоялось открытое заседание совета НП СРО «Стройбизнесинвест» с участием членов правительства Новгородской области. Внимание было уделено проблемам обманутых дольщиков и разработке программы проектного финансирования.
Председатель Комитета строительства и дорожного хозяйства Новгородской области Екатерина Сидельникова начала заседание с отчета о положении дел в долевом строительстве в области. По ее словам, проблема обманутых дольщиков еще недавно стояла в регионе очень остро. В середине 2000-х годов недобросовестные компании, переоценив свои возможности, стали привлекать средства населения, заманивая граждан демпинговыми расценками на квадратные метры. Далее экономическая обстановка заставила некоторые компании объявить себя банкротами, а люди остались без денег и жилья. По данным председателя комитета, по состоянию на 2009 год в области насчитывалось более 600 семей обманутых дольщиков. Тем не менее ситуацию удалось изменить в корне и в настоящее время указанную проблему в области можно считать решенной. Осенью будет завершен процесс переоформления договоров долевого участия организации-банкрота на другую компанию. Екатерина Сидельникова отметила, что половина всех дольщиков, порядка 300 семей, уже получили ключи от своих квартир, оставшиеся договоры будут перезаключены до середины сентября. Жилье для дольщиков взялась строить одна из крупнейших компаний, которой, в свою очередь, область предоставила преференции. За счет бюджета была подготовлена инженерная инфраструктура некоторых участков компании. Планируется, что к середине следующего года все те, кто перезаключил договоры, будут обеспечены жильем в полном объеме.
«Как видите, в этом вопросе мы пошли по пути стопроцентной помощи всем обманутым дольщикам. Мы не выделяли отдельные категории граждан, которые в большей или меньшей степени нуждаются в новом жилье», – отметила госпожа Сидельникова. В то же время, по ее словам, круг лиц, которых можно признать обманутыми дольщиками, будет определен специальным областным законом, который планируется принять до 1 октября 2012 года. Это делается, чтобы помогать именно социально незащищенным слоям населения, тем, кто потерял единственное жилье.
Кроме того, в области разрабатывается Концепция развития жилищного строительства на 2013-2020 годы. Эта концепция была одобрена на заседании Координационного совета, сейчас она находится на согласовании в правительстве области. «Мы должны до конца года разработать уже непосредственно программу развития жилищного строительства до 2020 года – там будут подробно расписаны все механизмы поддержки социально незащищенных слоев населения», – говорит председатель комитета.
Вовлечение банков
Также на заседании прошло обсуждение инициатив Государственной Думы по проекту закона о взаимном страховании в строительстве, который был принят в первом чтении весной текущего года. Суть изменений сводится к тому, что застройщику предлагается либо обязательное страхование договоров долевого участия, либо создание фондов взаимного страхования строительных компаний, либо предоставление банковских гарантий. В случае выполнения одного из этих условий застройщик сможет приступать к работам по возведению жилья. Эксперты аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО также предложили рассмотреть возможность создания механизма проектного финансирования при жилищном строительстве. Заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павел Созинов напомнил, что суть этого механизма сводится к созданию института уполномоченных банков при участии регионального правительства в качестве гаранта. Выбранный субъектом РФ банк должен иметь достаточный объем денежных средств на случай возникновения каких-либо проблем при строительстве. Застройщик должен выбираться, в свою очередь, администрацией и уполномоченным банком. В итоге механизм будет представлять собой совместное тройственное соглашение. Главной задачей станет создание безопасных условий для инвестирования гражданами личных средств в строительство жилья. При таком подходе люди несут свои деньги в банк, а не застройщику. Средства дольщиков лежат на закрытом счете и расходуются строительными компаниями по ходу выполнения работ на объекте. Еще один важный момент, по словам Павла Созинова, – это нахождение баланса в экономике проекта. Она должна быть, с одной стороны, рентабельна для застройщика, с другой стороны – покрывать потребности населения в жилье эконом-класса.
Как заявил вице-губернатор области Арнольд Шалмуев, сама идея такого механизма представляется весьма любопытной и ее можно и нужно обсуждать на всех уровнях. Сегодня областной администрации было бы интересно запустить подобный региональный пилотный проект. Единственное, что вызвало вопросы у вице-губернатора, – это регламент этого механизма. По словам Арнольда Шалмуева, пока непонятно, каким образом будет проводиться выбор уполномоченного банка, строительной компании – следует ли проводить здесь тендер, достаточно ли будет для введения такого института регионального законодательства. Кроме того, его смутила необходимость задействования в таких проектах бюджетных гарантий. В отличие от Петербурга и Москвы это будет достаточно ощутимый объем средств для небольших регионов.
СРО держит совет
В ходе заседания было принято решение о создании наблюдательного совета НП СРО «Стройбизнесинвест» с участием депутата Госдумы РФ Сергея Петрова, вице-губернатора Новгородской области Арнольда Шалмуева и председателя Комитета строительства и дорожного хозяйства области Екатерины Сидельниковой. Главой совета было решено назначить Сергея Петрова. «Принимается, давайте работать», – заключил вице-губернатор.
Мнение:
Сергей Зимин, заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО: Нужно продумывать и отрабатывать в практическом режиме механизм проектного финансирования, вовлечения уполномоченных банков во взаимоотношения покупателя и застройщика. Это крайне необходимая сегодня мера.
Участники строительной отрасли пришли к выводу о том, что власти Петербурга должны создать механизм экономического стимулирования проектов по редевелопменту территорий памятников промышленной архитектуры. Иначе памятники будут разрушаться, считают они.
Представители строительной отрасли, обсуждая на прошлой неделе экономические проблемы редевелопмента памятников промышленной архитектуры, пришли к выводу о том, что без денежного участия властей перестройка производственных зданий, как правило, невозможна. По их мнению, правительство Петербурга должно дать предпринимателям льготы — например, налоговые.
Как заявил председатель совета директоров ассоциации «Управляющий холдинг «Адамант» Дилявер Меметов, памятники промышленной архитектуры сохранить невозможно, если правительство города и предприниматели не найдут компромисса. «Я считаю, что подобные проекты нужно стимулировать экономическими методами. Например, ввести пониженный налог на имущество, земельный налог. Если это инвестпроект, правительство может построить часть инфраструктуры. Подобные правила можно вводить либо по функциональным зонам, либо отдельно, по каждому объекту», — сказал он.
По словам господина Меметова, инициатива по перестройке промышленных зданий должна исходить от правительства. «Сейчас от правительства никаких предложений», — отметил он.
С ним полностью согласен доцент кафедры архитектурного проектирования Петербургского архитектурно-строительного университета Владимир Линов. «Мне кажется, городские власти могут выразить свои предложения через Генплан, как раз сейчас в него готовятся поправки. Нужно увечить количество территорий, подлежащих реконструкции (сейчас, по Генплану, их очень мало). Кроме того, правительство должно за свои деньги провести исследование и составить «досье» на каждый потенциальный объект, чтобы неожиданно в ходе проектирования, как это водится, не всплывали историко-архитектурные экспертизы, которые ставят под угрозу весь проект», — считает он.
Если правительство не будет помогать предпринимателям, памятники промышленной архитектуры будут разрушаться, считает сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц. По ее словам, в стадии разрушения сейчас находятся такие объекты, трамвайный парк на Васильевском острове (Средний пр., 77/79). «Несмотря на то, что компания «Тригранит» объявила о большом проекте на его месте, никаких работ там не ведется», — сказала она.
Еще одним объектом, с неясным, по ее мнению, будущим, является бывший завод «Красное знамя» (между Пионерской и Большой Разночинной ул.).
Неясной остается судьба бывших зданий Ижорского завода в Колпино (между ул. Урицкого и бульваром Свободы), сказала Маргарита Штиглиц. По данным «Строительного Еженедельника», администрация Колпинского района намерена вложить не менее 150 млн рублей бюджетных средств на ремонт здания, после чего в 2014 году переехать в него из дома 1 по ул. Урицкого (там хотят сделать отделение ЗАГСа).
Впрочем, по словам госпожи Штиглиц, есть и удачные примеры редевелопмента промышленных зданий, представляющих культурную ценность. Среди них реконструкция в 2010 году здания на территории прядильно-ниточного комбината им. Кирова под Единый центр документов (ул. Красного текстильщика, 10–12, застройщик — ХК «Форум»), реконструкция под бизнес-центры корпусов завода «Красный треугольник» (наб. Обводного канала, 138, инвесторы — ЗАО «Компания «Музей», ООО «Сити центр»).
Банки не видят смысла кредитовать подобные проекты, поскольку возвратность денег весьма сомнительна. Кроме того, банк в таких случаях рискует не собственными средствами (их у любого банка немного), а деньгами клиентов, утверждает советник руководителя Северо-Западного регионального центра ОАО «Банк ВТБ» Семен Миксин. «Мы готовы финансировать любые интересные проекты, но редевелопмент и вывод предприятий за счет банковских средств, как правило, невозможен», — сказал он.
Мнение
Рафаэль Даянов, гендиректор ООО «Архитектурное бюро «Литейная часть-91»:
Очень не хватает перестройки промышленных зданий для нужд образовательных учреждений. Нельзя было придумать ничего глупее, чем загнать СПбГУ в Петергоф, когда в центре Петербурга столько возможностей (в Петергофе сейчас находятся общежития университета. — «Строительный Еженедельник».).
Строительный рынок является локальным, и выход компаний в другие регионы, как правило, обусловлен либо желанием диверсифицировать бизнес, либо невозможностью развиваться на прежнем месте из-за высокой конкуренции. С какими проблемами сталкиваются строительные компании при региональной экспансии, и нужна ли она в принципе, обсудили участники круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Примэкспо Северо-Запад» в рамках международного строительного форума «Интерстройэкспо».
Валерий Грибанов:
– Компании, работающие в нескольких регионах, можно пересчитать по пальцам. Как правило, они работают в городах-миллионниках. Что мешает строительному бизнесу равномерно развиваться по всей стране? У компании «Строительный трест» есть опыт работы в Калининграде. Что послужило толчком для выхода на этот рынок?
Александр Белов:
– «Строительный трест» вышел на рынок Калининграда в 2008 году, на этапе экономического подъема. Основные задачи, которые перед нами стояли на тот момент, – создание регионального представительства фирмы с отделом продаж и формирование местного земельного банка. Для этого были приобретены несколько участков: один на берегу озера Летнее в Московском районе города и участки общей площадью порядка
Валерий Грибанов:
– К нам присоединился представитель Комитета по строительству Петербурга. Есть ли у городской администрации программы помощи местным компаниям, которые хотят выйти в регионы, и программы для компаний из других регионов, которые хотят развивать свой бизнес в Петербурге?
Игорь Шикалов:
– Такие программы есть. Мы готовы говорить об этом с бизнесом, но не всегда бизнес готов говорить с нами. Проблема в том, что у нас идет развитие территорий, но оно зачастую не скоординировано комитетами. Сегодня в Петербурге около 30 проектов комплексного освоения территорий и еще 20 проектов завершают оформление документации. Если подсчитать, то на земельных участках, находящихся в собственности инвесторов, можно построить около 45 млн кв. м жилья. Сегодня в городе ежегодно вводится порядка 2,7 млн кв. м жилья. Это говорит о том, что у бизнеса нет стимула, а у государства нет механизмов, чтобы заставить эти земельные ресурсы работать. Сегодня я также вижу проблему в другом. Бизнесу необходимо понимать, что у власти есть определенный лимит по субсидированию строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры в районах города. Поэтому застройщики должны сами подумать о том, каким образом эти объекты построить и тем самым обеспечить привлекательность своего объекта.
Что касается развития инноваций, то такой проект существует. Он стартовал в октябре 2011 года, когда губернатор подписал постановление правительства об утверждении концепции строительного технопарка. Под технопарком мы понимаем не просто здание, а институт взаимодействия между всеми участниками строительного рынка.
На базе технопарка будут созданы четыре площадки: информационная – для обмена инновационными идеями и понимания того, какие потребности есть у участников рынка; образовательная, на базе которой будет работать поддержанный городским правительством и финскими компаниями образовательный центр, грант на создание которого в 1,3 млн EUR мы выиграли 7 февраля 2012 года; научно-исследовательская, где будут решаться вопросы качества материалов и технологий, а также проблемы гармонизации стандартов; площадка пилотных проектов. Уже сегодня несколько скандинавских компаний – «ЮИТ», «Лемминкяйнен», NCC, SRV – заинтересовались проектом финского квартала реновации в одном из районов Петербурга. А на ул. Трефолева, 45, компания «103-й трест», ГУП «ТЭК» и «Технополис» готовы вложиться в проект строительного технопарка. Грант на создание строительного технопарка город надеется выиграть летом 2012 года.
Валерий Грибанов:
– Хотел бы обратиться с вопросом к Олегу Баркову. Сколько времени и финансовых ресурсов для открытия филиала, по Вашим оценкам, нужно компании, решившей выйти в регион?
Олег Барков:
– У нашей компании большой опыт работы в регионах России и СНГ. В регионах можно работать через открытие филиалов, развитие девелоперских проектов, либо по проектному принципу. Если мы говорим о проектной работе, то затраты на мобилизацию строительной площадки относительно небольшие и мало отличаются от подобной деятельности на территории Петербурга и Ленобласти. На организацию уходит 3-4 месяца. Если девелоперская компания принимает системное решение о выходе на рынки других городов, то полгода-год уходит на финансовую и аналитическую проработку вопроса. Работа по открытию офиса занимает порядка полугода. Важно, чтобы к моменту его открытия уже был готов проект. Оценить объем расходов довольно трудно. Управленческие затраты прогнозируемы: они составят не больше чем если бы вы открывали компанию со штатом 30 человек в Петербурге. Самые большие затраты будут на приобретение земельного участка, получение технических условий и решение всех вопросов с монополистами. Самая главная проблема регионального развития заключается в качественной разнице в спросе. Себестоимость строительства отличается максимум на 10-20%, а цены могут отличаться в 2 раза. Региональная экспансия была популярна перед кризисом, когда от бриллиантового дыма кружилась голова, а самым модным словом было IPO. Всем нужно было набрать земельный банк в регионах, показать проекты и занять миллиарда два долларов. Такие компании в период кризиса попали в непростое финансовое положение. В регионы нужно идти, зная, что ты туда принесешь и что получишь взамен. Московские и петербургские компании успешны на рынках других регионов, так как приносят туда другую культуру строительства и ведения бизнеса. К тому же время в регионах отстает от нашего на 5-7 лет.
Валерий Грибанов:
– Насколько универсальные управленческие решения работают в регионах? Остро ли стоит проблема подбора персонала?
Олег Барков:
– Проблема стоит очень остро, так как последние 15 лет активно развивались только несколько регионов страны. Поэтому, приходя в регион, надо понимать, что вам придется работать с людьми, у которых от зарплаты в 15-20 тыс. рублей кружится голова, но при этом их придется многому научить. В массе своей это порядочные и образованные люди, которых просто надо немного адаптировать для решения новых задач.
Валерий Грибанов:
– Сколько сейчас в России компаний, которых можно назвать межрегиональными? Ожидает ли рынок увеличения числа таких компаний?
Александр Спириденков:
– Мы начинали работать в Ленобласти в 2005 году, в 2007 году пришли в Петербург. Уже два года мы активно работаем в регионах. Мы столкнулись с проблемой подбора персонала, поэтому необходимых сотрудников везем с собой. Мы не стремимся к филиальному развитию, так как есть вероятность того, что такие филиалы захотят отпочковываться. Приезжая в регионы, мы иногда видим проекты разборки зданий с использованием шар-бабы, что очень странно, ведь существуют более современные способы. В основном межрегиональными являются средние компании. Крупным игрокам все же интереснее работать в Москве и Петербурге.
Валерий Грибанов:
– Стимулирует ли наличие межрегиональных компаний развитие строительного бизнеса?
Виктор Кузнецов:
– Вопросы повышения качества, в том числе и в строительной отрасли, решаются только в условиях конкурентной борьбы. Региональная экспансия крупных компаний происходит от избытка денег – им необходимо просто вкладывать их, скупая все подряд. Средние же компании более нацелены именно на развитие. Вообще существует несколько сценариев по выходу на региональные рынки. Первый – при котором компания имеет сильный федеральный ресурс, второй путь – выиграть тендер Минобороны на строительство жилья в каком-нибудь регионе, третий способ – прийти на рынок при слабой существующей конъюнктуре, и еще один сценарий – это поглощение, также возможен вариант обмена активами.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к Александру Цвику. Существует проблема разницы в законодательных актах различных регионов. Может ли это служить сдерживающим фактором для выхода в регионы?
Александр Цвик:
– Трудностей нет, есть сложности. Основная сложность – нехватка кадров в регионах. Вторая сложность – в разнице восприятия новых технологий и менталитете. Объекты теплоэнергетики и малой энергетики находятся в собственности муниципалитетов, и существует непонимание того, что надо сделать. Также есть проблема с получением заказов из-за существующей системы тендеров, где определяющим фактором является предложенная цена. Конечно, выйти на региональный рынок сложно, если компания никого в регионе не знает. Так же как и практически невозможно компаниям из других регионов выйти на рынок Петербурга. Спроектировать можно много чего, но получить согласования непросто. Таким образом, в целом есть два пути: провести экспансию или выиграть тендер.
Валерий Грибанов:
– А в принципе, нужно ли это строительным компаниям?
Арсений Васильев:
– Компания задумывается о выходе в регионы, когда начинает чувствовать предел емкости рынка. Также такое решение может быть принято в рамках решения задач по диверсификации бизнеса. Это два главных основания. Подбор конкретного проекта, который бы соответствовал уже существующим здесь параметрам, и решение о том, что в этот проект можно войти, является одним из самых сложных решений, так как показатели в каждом регионе разные. Когда мы готовы согласиться с этой разницей, региональный выход может состояться. Самостоятельные попытки инвесторов оценить целесообразность выхода в регионы в 90% случаев заканчивается отрицательным ответом, так как существует нехватка информации о сторонних рынках и связанные с этим высокие риски. В первую очередь региональные органы власти должны быть заинтересованы в том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции. Но чаще всего такие программы отсутствуют.
Олег Барков:
– Как правило, экспансию в регионы в период перед кризисом осуществляли московские компании, которые работают совсем с другими оборотами. Это была осознанная бизнес-модель. Им нужно было набрать земельных банков, быстро наоткрывать филиалов, показать на бумаге большие перспективы и привлечь доверчивых инвесторов, которые просто лопались от денег. Кто-то из них поплатился, а кто-то заработал большие деньги. Что касается нормальных компаний, то территориальная экспансия для них – не самоцель. Компании идут на это, потому что в Петербурге довольно жесткая конкуренция. Объективно даже самая крупная и мощная компания не может здесь занять больше 10-15% рынка Петербурга. Вообще девелопмент и строительство – это крайне локальный бизнес, так как он связан с землей.
Валерий Грибанов:
– Не секрет, что в Петербурге некоторые компании пришли в строительный бизнес, потому что подвернулось. Часто ли компании выходят в регионы по этой же причине?
Геннадий Киркин:
– Мы оказываем услуги по управлению проектами, и когда мы первый раз вышли в регион в 2006 году, это как раз и произошло, потому что просто подвернулось. До этого попытки тоже были, к примеру в 2002 году мы выиграли тендер на генеральный подряд на строительство торгового центра. Изучая рынок, мы поняли, что мы не сможем работать в этом регионе, и отказались от заказа. И сегодня ресурсная и кадровая база регионов часто отстает от потребностей столичных компаний. До кризиса мы не ощущали потребности в выходе в регионы, однако после его начала мы поняли, что надо выходить за пределы существующей территории развития. Сегодня, когда ситуация нормализовалась, пришло понимание того, что это закономерный этап развития компании. Мы отказались от филиального развития, так как ощущаем недостаток квалифицированных кадров. Пару лет назад мы столкнулись с ситуацией, когда местный руководитель компании, работающей в соседней стране, даже не владел навыками работы с компьютером. Сейчас мы организуем вахты и направляем в регионы наших сотрудников. Главной двигательной силой, толкающей компании к выходу в регионы, будет конкуренция как между компаниями, так и внутри их.
Валерий Грибанов:
– Если еще 10 лет назад была актуальна в силу удаленности проблема контроля качества выполненных работ, то сегодня ничего не стоит провести совещание или видеоконференцию в режиме онлайн. Оказывает ли существенное влияние на выход в регионы развитие информационных технологий?
Василий Максимов:
– Конечно, развитие информационных технологий способствует выходу на внешние рынки, в том числе и строительных компаний. Радует тот факт, что когда столичные компании выходят в регионы, они приносят туда свою культуру работы, что способствует развитию рынка и повышению его цивилизованности.
Валерий Грибанов:
– Как вы считаете, есть ли возможность для прихода в Петербург компаний извне?
Виталий Токарев:
– Мы специализируемся на загородном домостроении. И этот рынок не менее конкурентен, чем рынок городского жилья. На него активно выходят компании из Финляндии, однако им сложно конкурировать с местными фирмами за счет того, что их производственные мощности располагаются за границей, а местные игроки могут предложить не менее качественный товар по более низкой цене.
Сдерживающими факторами выхода компании, занимающейся загородным домостроением, в регионы может быть плохая транспортная доступность, к примеру, в Московском (Подмосковном) регионе. Например, в Ленинградской области инженерный специалист может выехать на 2-3 точки за день, а в Подмосковье из-за огромных пробок зачастую можно успеть только на одну точку. В южных регионах у потребителей при выборе подрядчика на возведение дома может играть роль «региональный патриотизм», когда клиент предпочитает обращаться к представителям из своего региона, а не к «варягам» – столичным компаниям. Но все эти возможные минусы нивелируются особенностью спроса в названных регионах: в Подмосковье и на юге страны менее выражена сезонность колебания спроса.
Александр Цвик:
– Выход компаний в регионы – это благо для страны, так как они несут туда новые технологии, тем самым способствуя повышению общего уровня развития рынка.
Алена Шереметьева