СРО: миссия невыполнима?
21.11.2005 20:00
С отменой лицензирования вообще стало неясно, кто такой риэлтер и каковы критерии для оценки его деятельности. Так считает директор ООО «Агентство недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. С этим заявлением он выступил на заседании круглого стола, посвященного роли профессиональных объединений на рынке недвижимости.
Участники заседания попытались ответить на вопрос, а насколько, на самом деле, эффективна деятельность подобных организаций? Любопытно, что инициатором такой постановки выступила Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), которая скоро отметит свое 12-летие. В апреле она заказала соответствующее исследование у компании «Той-Опинион». «Нам стало интересно, почему мы все такие хорошие, а люди к нам не идут», - говорит президент ассоциации Павел Штепан.
Результаты анализа во многом оказались обескураживающими. С одной стороны, подавляющее большинство петербургских риэлтерских фирм (68 процентов) хорошо осведомлены об ассоциации и ее деятельности. При этом как новички (фирмы, работающие на рынке недвижимости менее 3 лет), так и ветераны ( стаж работы - более 5 лет) считают, что членство в АРСП может положительно сказаться на их имидже и повысить авторитетность в глазах клиентов. Кроме того, 61 процент всех городских агентств недвижимости в разное время рассматривали вопрос о своем вступлении в ассоциацию. Но большинство из них в нее так и не вступило. К моменту проведения опроса в ее рядах насчитывалось лишь 57 риэлтерских фирм. Не самый лучший итог почти 12-летнего труда.
Специалисты «Той-Опинион» отмечают, что сдерживающими факторами для вступления агентств недвижимости в АРСП является, во-первых, невозможность определения эффективности деятельности ассоциации. И, во-вторых, тот факт, что, по мнению опрошенных, «АРСП не решает проблем рынка недвижимости». Согласитесь, довольно болезненный вывод для организации, изначально позиционировавшей себя как лоббистскую, стремящуюся встать на страже интересов профессионального рынка.
Впрочем, по словам г-на Штепана, этот опрос позволил «скорректировать ряд позиций» в политике ассоциации, и за последние полгода количество ее членов возросло почти вдвое - до 99 фирм.
Впрочем, по словам г-на Штепана, этот опрос позволил «скорректировать ряд позиций» в политике ассоциации, и за последние полгода количество ее членов возросло почти вдвое - до 99 фирм.
А президент-элект Российской Гильдии риэлторов (РГР) Александр Романенко привел конкретный пример того, как профессиональное объединение способно пролоббировать интересы участников рынка. «Когда было принято решение о реформе системы госрегистрации прав на недвижимость, РГР выступила с открытым обращением к Президенту РФ Владимиру Путину, и это привело к упрощению регистрационных процедур», - говорит г-н Романенко. Правда, он тут же посетовал, что, когда его организация обратилась в правительство с просьбой отложить введение в силу соответствующего закона хотя бы на полгода, «наше мнение, как обычно, было проигнорировано».
Так что, судя по всему, возможности подобного лобби даже на уровне общероссийского профессионального объединения пока все же ограничены.
«Большинство фирм, не вступающих в профобъединения, просто не видят в этом практической пользы для себя», - считает президент Гильдии риэлтеров Санкт-Петербурга Юрий Сергеев. Он считает, что всем профессиональным объединениям надо поставить во главу угла решение именно текущих вопросов, актуальных на данный момент для всех участников рынка.
Все эти моменты имеют первоочередное значение ввиду ожидающегося принятия закона о саморегулируемых организациях (СРО). Многие участники сегодняшних профобъединений уверены, что государство пока только мешает этому процессу.
«Правительство постоянно спускает сверху какие-то регламенты, регулирующие деятельность профессиональных сообществ. Но они четко не прописаны и не учитывают реальной ситуации», - говорит директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Павел Созинов.
«Регулирующие функции должны быть переданы исключительно в руки опытных профессиональных объединений. Тот факт, что государство продолжает вмешиваться в рынок своими медвежьими методами, - просто вопиющий», - вторит ему президент-элект АРСП Вячеслав Семененко. Он считает, что, если бы застройщикам в свое время были переданы регулирующие функции, необходимость в принятии целого ряда скандальных законов (например, о долевке) просто бы отпала. «Да мы бы никогда не дали работать на рынке жуликам и непрофессионалам», - уверен г-н Семененко.
Тем не менее, пока об этом речи не идет. К тому же факты свидетельствуют о том, что нынешняя деятельность профессиональных объединений не устраивает участников рынка. Таких основных направлений их деятельности, как сертификация и разработка профессиональных стандартов, оказывается явно недостаточно для того, чтобы заинтересовать большинство из них. В сложившихся условиях им, очевидно, действительно следует больше внимание уделять решению текущих вопросов, стоящих перед профессиональным сообществом. Такой подход, стимулируя значительный приток новых членов, заодно сделает более сильным и профессиональное лобби.
Игорь Черевко
13.04.2005 16:34
Петербургские риэлтеры изменили свое отношение к закону «О долевом строительстве». Теперь они его больше хвалят, чем критикуют.Напомним, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года.
«Схема долевого строительства была придумана от безысходности: в ситуации полного правового вакуума, всеобщей нищеты, отсутствия кредитных схем, она помогла многим людям решить свои жилищные проблемы, и за это ее изобретателям честь и хвала», – говорит генеральный директор АН «Невский проспект» Александр Гиновкер.
В то же время он считает, что эта система была далеко не идеальной. «Она напоминала рулетку: кому-то повезло, кому-то – не очень. Полностью лишились вложенных в строительство средств немногие. Но срыв сроков, низкое качество строительства и полная незащищенность покупателя перед строителями – это повсеместный факт. Немного найдется покупателей, не имеющих никаких претензий к застройщикам», – говорит Гиновкер. Он уверен, что в сегодняшних условиях рынка недвижимости «долевка» больше не имеет перспективы, и она неизбежно должна рано или поздно «умереть».
При этом директор «Невского простора» не согласен с тем, что альтернативы долевому строительству не существует. «Такие схемы есть. Уже заработала ипотека, стабильные, известные на рынке компании начали выпускать ценные бумаги, таким способом привлекая средства. С внедрением цивилизованных схем, используемых во всем мире, на рынке останутся наиболее стабильные и крупные компании», – говорит г-н Гиновкер.
Ему вторит и директор филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев. Он утверждает, что сегодня основной тенденцией городского первичного рынка стал резко возросший объем сделок с использованием кредитных средств. «Число клиентов, приобретающих квартиры в строящихся домах на средства банковских ипотечных кредитов, в нашей компании доходит до 50 процентов», – говорит г-н Гоголев.
Юрист ЗАО «Адвекс-ТРАСТ» Татьяна Белкина признавая, что закон «О долевом строительстве» «стоит целиком и полностью на защите прав дольщика», в то же время считает это положительным фактом. «Раньше каждый застройщик разрабатывал свою форму договора, которая порой, не только нарушала права дольщика, но и противоречила действующему законодательству. Теперь же вводится единый вариант договора участия в долевом строительстве, в котором отражены все наиболее важные для сторон моменты», говорит она. Г-жа Белкина считает, что все это позволит сделать рынок долевого строительства более цивилизованным.
В то же время риэлтеры не отрицают ряда негативных последствий нового закона как для застройщиков, так и для ситуации на рынке недвижимости в целом. Так, Эдуард Гоголев считает, что в России сегодня попросту нет базы для того, чтобы закон мог в полной мере исполняться, а его исполнение контролироваться. «Не созданы надзорные органы, не проработаны соответствующие процедуры. В любом случае, последствия от вступления в силу этого закона будут ощущаться где-то через полгода-год», – говорит г-н Гоголев.
Александр Гиновкер, в свою очередь, считает, что ужесточение условий для работы застройщиков оправдано лишь отчасти, и последствия этого не замедлят сказаться на состоянии рынка. «Цены на первичное жилье, скорее всего, вырастут, так как в законе заложен больший коэффициент надежности и на застройщиков возлагаются серьезные обязательства, которые они вынуждены будут закладывать в стоимость. Вопрос только в том, будут ли люди покупать жилье по этим новым ценам», – говорит он.
Так что оценка риэлтерами последствий вступления в действие закона «О долевом строительстве» все-таки неоднозначна. Правда, в их словах больше нет и следов «паники», что было характерно для второй половины прошлого года. Новым является то, что они возлагают весьма большие надежды на альтернативные кредитные схемы (которые раньше неоднократно критиковали, считая их делом далекого будущего), а о «долевке» теперь говорят не иначе, как о некоем «рудименте», доставшемся нам в наследство от периода «темных годов». Насколько оправдан их нынешний необычно спокойный подход к «долевой» проблеме покажет время. И рынок.
Игорь ЧЕРЕВКО
Игорь ЧЕРЕВКО
12.04.2005 15:14
Депутаты петербургского парламента считают, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра от строительных проектов, от которых «волосы встают дыбом».Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам обратилась в Санкт-Петербургский госуниверситет и Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ с просьбой подготовить и направить в Законодательное собрание экспертное заключение на проект зон охраны центральных районов Санкт-Петербурга в связи с уточнением границ территорий города, находящихся под охраной ЮНЕСКО.
Председатель Комиссии Михаил Амосов считает, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра: «К нам поступает много обращений граждан по поводу реализации в Петербурге ряда строительных проектов. В частности, есть просьба вмешаться в строительство на «пятне» около Пушкинского театра. В принципе, лично я не против него как факта, но когда видишь строительный проект, волосы встают дыбом».
Он пояснил, что в данный момент с Комитетом по градостроительству и архитектуре ведется совместная работа, чтобы к концу года был принят не только Генплан развития города, но и закон о правилах застройки, в котором следует «уточнить режимы строительства в городе и их строгость».
Депутат Алексей Ковалев считает, что границы охранных зон должны приниматься отдельным законом. По нормам нового Градостроительного кодекса РФ Генеральный план представительный орган власти может либо отклонить в целом, либо принять. Что же касается возможности рассмотрения проекта КГИОП в качестве отдельного закона, то такая возможность Градостроительным кодексом не запрещена. «Необходима детализация и корректировка того, что мы имеем сегодня. Границы охранных зон должны приниматься отдельным законом по той процедуре, которая была принята еще в Советском Союзе, с согласованием в органах государственной власти на федеральном уровне и с обсуждением в Высшем Совете по культурному наследию», – отметил Алексей Ковалев.
Критически воспринимает проект КГИОП депутат Андрей Черных: «Фактически из охранной зоны выпадает весь Петроградский район, который создает определенный облик Петербурга. Этот район – жемчужина города. Васильевский остров – выпадают интересные исторические места. В предлагаемой охранной зоне остался только берег большой Невы, Малая Нева выпадает фактически сразу за Стрелкой. Мы можем потерять красивейшую набережную. Не исключено, что Малая Нева выпала намерено для нового строительства, как это планируется делать на противоположном берегу. Что касается основных проспектов Санкт-Петербурга, то надо сохранить облик города, хотя бы фасадные виды».
Более практично подходит к этой проблеме депутат Владимир Гольман, президент «Союзпетростроя»: «Нужны правила игры, четко прописанные законом, который надо принимать вместе с Генеральным планом развития города. Строители должны четко знать, где можно и нельзя строить. Если эти границы будут обозначены в генеральном плане, а правила определены КГИОП, всем будет хорошо. Кроме того, нельзя жить в городе-музее. Таких городов в мире нет, и не может быть, так как города создаются для того, чтобы в них мог жить человек. Когда-то Петр I с помощью талантливых архитекторов мира создал Петербург, когда-то был создан Париж. Но парижане скоро почувствовали, что жить в городе стало невозможно, и они снесли 27 тыс. домов в центре французской столицы и построили современный город, который существует 150 лет. Сегодня мы подошли к той черте, когда в созданном Петром I и после него городе жить стало невозможно. Мы забились пробками, у нас нет магистральных проездов – КАД разгрузит центр города только на 10-12 процентов. Что делать дальше? Надо делать тоннели, возводить новые мосты, сносить доходные дома (эти старинные «хрущобы»), прорубать магистрали и делать нормальное движение в центре города».
Не возражают против проведения правовой экспертизы и в КГИОП. «Если депутаты решат, что охранные зоны надо утвердить отдельным законом, то мы не будем против», – заявила председатель Комитета Вера Дементьева.
По материалам «Строительного Еженедельника»
По материалам «Строительного Еженедельника»