Поправки в Жилищный кодекс повредят ЖКХ Ленинградской области
Поправки в законопроект №623780-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" в случае их принятия в существующей редакции ущемят интересы жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области. К такому выводу пришли участники семинара-совещания по вопросам управления жилищным фондом с участием Алексея Мешкова, вице-губернатора ЛО по ЖКХ и ТЭК.
Поправки в Жилищный кодекс, разработанные СРО НП "Объединение генеральных подрядчиков в строительстве", вызвали споры не только в Петербурге, но и в Москве - у оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ (председатель - депутат ГД Елена Николаева).
Уточним, что в оргкомитете представлены 46 СРО управляющих компаний. "Это почти половина субъектов РФ", - подчеркнул Климент Кан, член оргкомитета. Он отметил также, что поправки не учитывают региональные особенности управляющих компаний (УК), которые обслуживают маленькие территории – сельские управления с 5, 10, 15 домами. "Думаю, будет полезно, если Ленинградская область проявит инициативу в этом плане", - сказал Климент Кан.
Наибольшие возражения у профессионального сообщества вызывают положения, касающиеся компенсационного фонда СРО в сфере ЖКХ, а также договоров страхования гражданской ответственности членов СРО. В случае утверждения Госдумой ныне предлагаемых размеров взносов в компенсационный фонд совокупный размер отчислений от УК всех российских регионов составит 5 млрд руб. Портфель страхования гражданской ответственности участников СРО в сфере ЖКХ превысит 40 млрд руб. Однако финансовая нагрузка на небольшие управляющие компании или ТСЖ при этом окажется непомерной. Согласно предлагаемым поправкам, размер взноса в зависимости от обслуживаемой территории многоквартирных домов (МКД) составляет для юридического лица от 100 тыс. до 2 млн руб.; для индивидуального предпринимателя - - при обслуживании площади в пределах 25 тыс. кв. м - взнос равен 50 тыс. руб.
Минимальная сумма по договору страхования гражданской ответственности членов СРО на 1 МКД равна 500 тыс. руб. При этом управляющая компания или иная обслуживающая организация обязана застраховать каждый МКД.
"На совещании по предлагаемым поправкам в Госдуме абсолютное большинство было против них, особенно в части взносов в компенсационный фонд СРО", - сообщил Владимир Масленников, помощник депутата ГД Елены Николаевой.
В числе важных новшеств предлагается включить ТСЖ в категорию объектов членства в саморегулируемой организации. Как и для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом на основании соответствующего договора либо производящих работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, - членство в СРО для ТСЖ и ЖСК, а также предприятий, занимающихся вывозом твердых бытовых отходов,обязательно. При этом член СРО в сфере управления многоквартирными домами может одновременно входить в саморегулируемые организации по другим видам предпринимательской деятельности.
*
На вывозе ТБО в России сегодня специализируются более 5,5 тыс. предприятий. ТСЖ и подобных некоммерческих организаций насчитывается более 70 тыс.
*
Важное значение имеет поправка в ЖК, вводящая понятие допуска к работам, которые влияют на безопасность жилого дома и пребывания граждан в МКД и на прилегающих территориях. Перечень работ, требующих допуска и предполагающих членство в СРО, будут формировать федеральные власти - по аналогии с тем, который принят в строительстве и включает в себя почти 225 видов деятельности. С другой стороны, поправки в Жилищный кодекс предусматривают ограничение внеплановых проверок членов саморегулируемой организации: их можно будет проводить только при участии СРО.
По словам Климента Кана, вопросы возникают и в связи с территориальным принципом их организации. "За это проголосовали лишь девять из 46 СРО в составе оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ", - уточнил Климент Кан.
Для жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области с учетом достаточно большой, как отметил вице-губернатор Алексей Мешков, разрозненности между управляющими компаниями необходимость создания организаций, которые объединяли бы усилия всего профессионального сообщества в регионе, "назрела достаточно остро".
По словам вице-губернатора, важно, чтобы профессионалы могли как наладить взаимодействие внутри своей отрасли, так и находить контакты с органами государственной власти. "Не знаю, будет ли это СРО или что-то иное, но когда есть объединение профессионалов, они, наверное, могут формировать понятную идею, чтобы правительство области больше к ним прислушивалось и решало их проблемы. Мы готовы воспринимать информацию, идеи от коллегиального органа. Готовы направлять их, в том числе, в правительство Российской Федерации", - заявил Алексей Мешков.
Он напомнил, что для Ленинградской области жилищно-коммунальный комплекс - по-прежнему один из самых не только значимых, но и проблемных секторов экономики. "Сегодня практически 70% существующих в регионе проблем связаны с ЖКХ", - сказал чиновник.
Алексей Мешков отметил "достаточно удручающее" состояние с водой, "плачевное" - с организацией водоотведения. Вице-губернатор оценил как "относительно неплохое" состояние энергетики, но при этом подчеркнул парадокс ситуации: в области не хватает мощностей, чтобы подать имеющуюся энергию жителям и предприятиям.
При газификации примерно 50-60% территории области с непомерно высокими тарифными ставками на тепловую энергию сталкиваются власти в тех районах, где для отопления используется уголь или мазут.
"Выпадающие доходы, компенсацию которых обеспечивает орган власти, который устанавливает тарифы, ложатся на бюджет Ленинградской области тяжелым бременем. По разным оценкам, сумма, которую нам необходимо выплачивать за выпадающие доходы поставщикам энергии, составляет от 1 до 2 млрд руб.", - сообщил Алексей Мешков.
Он заявил, что региональный бюджет следует тратить все-таки не на латание дыр, а на решение вопросов, связанных с компенсацией тарифной надбавки, которую жители отдельных МО Ленинградской области платить не могут. Однако нагрузка на бюджет региона еще больше увеличится с 2013 года в связи с изменениями в деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ, который не сможет более предоставлять финансовую поддержку на реализацию адресных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов.
Как подчеркнул Алексей Мешков, правительство Ленинградской области сейчас формирует программу развития ЖКХ. Ранее выделявшийся на эти цели объем финансирования, по словам вице-губернатора, вероятнее всего, останется прежним. "Жилищный фонд не будет брошен", - пообещал представитель региональной власти. Однако комплексное решение проблем ЖКХ невозможно без привлечения инвестиций, что предусматривает, кстати, 210-ФЗ, на основании которого формируются тарифы.
"Наверное, есть информационный вакуум, непонимание на местах того, как надо действовать", - признал Алексей Мешков.
По его словам, региональные власти сейчас разрабатывают "дорожную карту" для муниципальных образований, которая появится в открытом доступе на официальном сайте правительства Ленинградской области.
Вкратце механизм таков. Органы местного самоуправления собирают полную информацию о социально-экономическом состоянии своих жителей, занимаются территориальным планированием и оценкой эффективности пользования теми энергетическими ресурсами, которыми они располагают. На основании этих данных формируется программа по развитию системы коммунального хозяйства в регионе.
"Если будет собрана полная информация об обеспеченности ресурсами, потребности в них и экономических возможностях населения Ленинградской области, мы сможем привлекать инвесторов", - подчеркнул Алексей Мешков.
Он также сообщил, что интерес к региональному ЖКХ уже проявляют "достаточно серьезные европейские, канадские банки", но без полного пакета документов они в Ленобласть не придут.
На прошлой неделе на самом высоком уровне было заявлено, что сроки реализации национального проекта «Доступное жилье» срываются не только по вине чиновников, но и по вине строительных компаний.
С больной головы - на здоровую
Эту мысль высказал первый вице-премьер Дмитрий Медведев во время выступления на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов. В частности, он заявил, что при реализации проектов «проявились известные родимые пятна бюрократии - слабая административная дисциплина, формальное выполнение поручений, срыв всех сроков по данным поручениям». «Даже самые очевидные вопросы сегодня тонут в длительных процедурах согласований», - посетовал Дмитрий Медведев. Причем, самая тяжелая ситуация, по мнению вице-премьера, сложилась с реализацией национального проекта «Доступное жилье».
«К срыву всех сроков в этом случае приводят не только бюрократические барьеры, но и действия частных компаний, которые монополизировали строительный рынок», - констатировал Дмитрий Медведев. Разобраться в ситуации, по мнению первого вице-премьера, должна Федеральная антимонопольная служба. А в некоторых случаях - Генпрокуратура.
Возникает естественный вопрос - что же заставляет чиновников искать в этом вопросе крайних? Эксперты строительного рынка предполагают, что, возможно, это опасения провалить нацпроекты накануне президентских выборов в 2008 году. И раньше аналитики часто отмечали, что планы властей увеличить к 2010 году объем вводимых в эксплуатацию жилых помещений в России с 40 до 80 млн кв. метров в год выглядят нереально. Практика показывает, что эта скептическая оценка была не лишена здравого смысла.
А судьи кто?
«Если говорить о проблеме монополии на строительном рынке, то надо отметить, что сама власть здесь действует противоречиво, - говорит генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов. - С одной стороны - все направлено на то, чтобы на рынке были финансово устойчивые и надежные компании. Доступ к земельному реестру и возможности строить для маленьких фирм, у которых недостаточно собственного капитала и нет гарантий финансовых структур, закрыт. Поэтому на рынке остаются только крупные компании, которые этим условиям соответствуют. Получается, что усилиями самой власти конкуренция в сфере строительства падает. А если говорить о реальных причинах срыва сроков реализации проекта строительства доступного жилья, то их, по моему мнению, несколько.
Во-первых, у нас слабая законодательная база, срываются сроки принятия всех подзаконных актов, во-вторых - царит развал в строительной индустрии (производство кирпича, цемента, металлоконструкций сильно отстает), в-третьих - огромные проблемы с инфраструктурой, поскольку все наследие СССР уже практически вычерпано, и, наконец, не решен вопрос стимуляции спроса - непосредственно ипотечным кредитованием (оно идет не теми темпами, которые были бы в интересах граждан).
«Так что, речь о явных монополиях может возникать лишь в отдельных регионах, где есть, например, один кирпичный завод, - заявил эксперт. - Можно было бы построить там второй завод. Но на это есть административные и прочие барьеры. Мне, например, знаком случай, когда в одном из таких регионов нашелся инвестор для строительства цементного завода. Сырье для производства цемента - отвалы ТЭЦ. Как только появился заинтересованный бизнесмен, цена на это бросовое сырье тут же начала расти. Кроме того, объявился хозяин земельного участка, где планировалось строительство, и возникла масса других осложнений. Так что, винить во всем строительные кампании я бы не стал», - заключил эксперт.
В ожидании чуда
Однако, не все эксперты единодушны. Так, ведущий эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев, согласен с Дмитрием Медведевым.
«Претензии обоснованы, - говорит специалист. - Сегодня, действительно, весь строительный рынок поделен. Только крупные строительные фирмы, и те, кто имеет выходы на местные администрации, могут на нем работать. Благая идея о том, что земля будет предоставляться под строительство тем, кто предложит лучшие условия, на самом деле не реализуется. ФАС начинает разбираться с этой темой. И я это начинание поддерживаю.
«Нет контроля за строительством. Поэтому местные элиты вкупе с застройщиками (такая жесткая спайка с отработанной системой откатов) сегодня правят бал. Их все устраивает. Новых игроков на рынок не пускают. Образуется монополия», - пояснил эксперт.
Что можно здесь изменить? По мнению Дмитрия Гордеева, нужно, во-первых, реализовывать существующие методы контроля. И во-вторых, подключать к решению проблемы местные корпоративные сообщества. «Сегодня, к моему сожалению, они занимаются только лоббированием. Пытаются прикрывать нелегитимные действия своих застройщиков. Если бы ассоциации начали своими силами бороться с компаниями-нарушителями законов, это помогло бы решить проблему монополизма и ускорило реализацию проекта «Доступное жилье», - заключил эксперт.
Это мнение разделяет и депутат Госдумы РФ Николай Курьянович. По его словам, рынок жилья в стране монополизирован и коррумпирован. И это касается не только столиц, но и далеких регионов. «Везде это так, за редким исключением. Причина тому - саботаж нечистоплотных чиновников и их подручных строителей», - говорит эксперт.
«В результате повсеместно стройки ведут таджики и турки. Возводят скорый, но некачественный ширпотреб. От этого страдает рынок. Страдают конкретные люди, - говорит Николай Курьянович. - Надо реанимировать нашу строительную отрасль, привлекать к работе своих специалистов. А чтобы не разворовывались деньги, выделяемые на национальный проект, схему их передвижения надо сделать более прозрачной. Подключать для этого и ФАС и даже ФСБ. И за всякое нецелевое использование казенного рубля привлекать виновных к самой серьезной ответственности. Беспощадно. Тогда и сроки срываться не будут.
«Уверен, что у нас есть все, чтобы вести широкомасштабное строительство по всей стране, чтобы экономическое чудо - программа «Доступное жилье» - свершилось», - заключил эксперт.
Подготовила Наталья Ковтун
В июле прошлого года был принят федеральный закон №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров и оказании услуг для государственных и муниципальных нужд». Затем 207 законом от 31.12.2005 в него были внесены изменения. Документ определил, что под обязательные процедуры попадают все закупки на сумму свыше 60 тыс. рублей. Причем закупки на сумму от 60 до 250 тыс. рублей должны проходить котировочные процедуры, свыше 250 тысяч - исключительно через конкурсы, аукционы и биржевые торги.
Закон вступил в действие с 1 января, но пока перечень закупок, которые в обязательном порядке проводятся только на аукционах, не утвержден. Ведутся разговоры о включении в него строительных работ, однако это решение еще не принято. «Мы выступаем против этого, - говорит заместитель председателя Комитета по строительству Александр Глебов. - Но если правительство РФ примет такое решение, значит, будем проводить аукционы».
Квалификационные требования ограничены
Еще одно нововведение - сильно ограничены квалификационные требования к участникам конкурсных процедур. Раньше такого не было, и заказчик мог вводить широкий спектр квалификационных требований. Теперь, хотя доступ к участию в конкурсах облегчен, введены нормы, которые защищают заказчика от недобросовестного поставщика.
Одна из них - финансовое обеспечение исполнения государственного контракта. «Раньше такой нормы не было, - отмечает Александр Глебов. - Теперь она вводится и должна защищать заказчика от возможных неприятностей по неисполнению контракта. Для контрактов, стоимостью до 15 млн рублей это требование необязательное - на усмотрение заказчика, свыше 15 миллионов - поставщик обязан обеспечить финансовые гарантии исполнения заказа. Размер финобеспечения устанавливается в конкурсной документации, но не может превышать 30 процентов начальной цены контракта, отмеченной в извещении о конкурсе. Заказчик устанавливает этот процент самостоятельно, указывая его в конкурсной документации. Выбор формы обеспечения остается за претендентом. Это может быть залог денежных средств, банковское поручительство или страхование контракта».
Законом также предусмотрено введение Реестра недобросовестных поставщиков, попав в который, организация резко ограничивает свои возможности по дальнейшему участию в конкурсных процедурах. Однако порядок внесения в этот реестр и порядок его ведения также должны утверждаться правительством РФ, что еще не сделано.
Александр Борисович отмечает такой положительный момент нового закона, как снижение сроков продолжительности процедуры. Если раньше фигурировали 45 дней, то сейчас четко указано, что со дня публикации объявления о конкурсе до вскрытия конвертов - 30 календарных дней. Кстати, конкурсную документацию теперь можно представлять непосредственно до момента вскрытия конвертов, а не за несколько дней, как раньше.
Петербургские особенности
Во исполнение федерального закона правительство Санкт-Петербурга приняло два постановления №1829 от 30.11.2005 «О мерах по совершенствованию госзаказа Санкт-Петербурга» и №1830 от того же числа «О формировании госкомиссий уполномоченного органа по размещению горзаказа». Этими документами уполномоченным органом (УО) по размещению городского заказа назначен Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. Через него пойдут все контракты стоимостью свыше 15 млн рублей. УО по осуществлению контроля в сфере размещения городского заказа выступит Комитет финансового контроля.
Для строительной отрасли это означает, что практически все контракты будут размещаться через УО. «Все объекты на строительно-монтажные работы, все, что будет строиться, - жилые дома, школы, детские сады, поликлиники - все это, конечно, заказы, стоимость которых превышает 15 млн рублей, - говорит Александр Глебов. - Как заказчик, Комитет по строительству будет готовить конкурсную документацию, техническое задание, то есть необходимый минимум требований по проведению конкурса. Далее КЭРППиТ, как уполномоченный орган, рассматривает и утверждает эту документацию, передает ее претендентам на комиссии УО, вскрывает конверты, привлекает госзаказчика к оценке предложений, выбирает поставщика-претендента и обязывает заказчика заключить с ним контракт. Роль заказчика в крупных закупках законом весьма ограничена. Могу только сказать, что это нам создает определенные трудности, пока мы с этими трудностями сталкиваемся на начальном этапе, поскольку ни один конкурс по новому законодательству еще не проходил, ни одна процедура не завершена. Что будет дальше - поживем-увидим».
По мнению Александра Глебова, в этом году не удастся почувствовать действие нового закона в полной мере, так как большинство заказов уже размещено. Из 8 млрд 294 млн 431 тыс. рублей, отпущенных КС на горзаказ, на 6 млрд 764 млн рублей процедуры либо уже проведены, либо находятся в стадии завершения. Остались в основном проектные дела небольшой стоимости, конкурсы по которым проведет непосредственно Комитет по строительству.
У общественности есть вопросы
Предвидя множество вопросов со стороны застройщиков, сотрудники КС проводят встречи со строительной общественностью, на которых разъясняют особенности нового закона. «Общественность реагирует по-разному, - говорит Александр Глебов, - и негативно тоже. Вот, к примеру, проектировщики не понимают, как можно проводить конкурсные процедуры на ведение авторского надзора. Авторский надзор за строительством всегда ведет организация, которая выполнила проект. Потому он и называется «авторский». Теперь необходимо проводить конкурс. Получается, что вместе с авторами проекта за надзор будут конкурировать совершенно сторонние организации? Мы нашли такой выход: будем проводить конкурс сразу на проведение проектных работ и ведение авторского надзора. Выбираем поставщика и даем ему задание на проектирование и дальнейшее ведение надзора за строительством. Это наши действия по притирке реалий жизни и нормативных документов. Таких вопросов много, которые не описать в законодательстве, будем решать их на практике».
Много вопросов к новой системе городского заказа и у Веры Дементьевой, руководителя КГИОП. «С нынешнего года конкурс фактически зависит от цены, точнее, от сильного понижения цены, - отмечает она. - И я не очень хорошо понимаю, за счет чего. Ведь снижение цены - это либо исполнитель демпингует, либо у нас ставки высоки. Только два варианта. Поэтому нас не очень волнует введение понятия финансового обеспечения.
Нам нет дела до оплаты рисков, нам нужен отреставрированный объект, а не деньги за причиненный ущерб. Ведь никаких денег не хватит, чтобы ликвидировать последствия безграмотной реставрации. Кто-то построил дом некачественно, банк возместил затраты и все в порядке, а что у нас? Если применялись не те технологии, не те материалы, то можно просто потерять здание».
Проблемы у специалистов разные, но суть одна: новые законы разрабатываются без учета мнения профессионалов, вынужденных потом по этим законам жить. Умные головы решили, что так будет хорошо. А уж как там дела будут обстоять с исполнением на местах, никого не волнует. Закон ведь как дышло: куда повернешь - туда и вышло. Народная мудрость, она и есть самая правильная.
Лилиана Глазова