Поправки в Жилищный кодекс повредят ЖКХ Ленинградской области
Поправки в законопроект №623780-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" в случае их принятия в существующей редакции ущемят интересы жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области. К такому выводу пришли участники семинара-совещания по вопросам управления жилищным фондом с участием Алексея Мешкова, вице-губернатора ЛО по ЖКХ и ТЭК.
Поправки в Жилищный кодекс, разработанные СРО НП "Объединение генеральных подрядчиков в строительстве", вызвали споры не только в Петербурге, но и в Москве - у оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ (председатель - депутат ГД Елена Николаева).
Уточним, что в оргкомитете представлены 46 СРО управляющих компаний. "Это почти половина субъектов РФ", - подчеркнул Климент Кан, член оргкомитета. Он отметил также, что поправки не учитывают региональные особенности управляющих компаний (УК), которые обслуживают маленькие территории – сельские управления с 5, 10, 15 домами. "Думаю, будет полезно, если Ленинградская область проявит инициативу в этом плане", - сказал Климент Кан.
Наибольшие возражения у профессионального сообщества вызывают положения, касающиеся компенсационного фонда СРО в сфере ЖКХ, а также договоров страхования гражданской ответственности членов СРО. В случае утверждения Госдумой ныне предлагаемых размеров взносов в компенсационный фонд совокупный размер отчислений от УК всех российских регионов составит 5 млрд руб. Портфель страхования гражданской ответственности участников СРО в сфере ЖКХ превысит 40 млрд руб. Однако финансовая нагрузка на небольшие управляющие компании или ТСЖ при этом окажется непомерной. Согласно предлагаемым поправкам, размер взноса в зависимости от обслуживаемой территории многоквартирных домов (МКД) составляет для юридического лица от 100 тыс. до 2 млн руб.; для индивидуального предпринимателя - - при обслуживании площади в пределах 25 тыс. кв. м - взнос равен 50 тыс. руб.
Минимальная сумма по договору страхования гражданской ответственности членов СРО на 1 МКД равна 500 тыс. руб. При этом управляющая компания или иная обслуживающая организация обязана застраховать каждый МКД.
"На совещании по предлагаемым поправкам в Госдуме абсолютное большинство было против них, особенно в части взносов в компенсационный фонд СРО", - сообщил Владимир Масленников, помощник депутата ГД Елены Николаевой.
В числе важных новшеств предлагается включить ТСЖ в категорию объектов членства в саморегулируемой организации. Как и для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом на основании соответствующего договора либо производящих работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, - членство в СРО для ТСЖ и ЖСК, а также предприятий, занимающихся вывозом твердых бытовых отходов,обязательно. При этом член СРО в сфере управления многоквартирными домами может одновременно входить в саморегулируемые организации по другим видам предпринимательской деятельности.
*
На вывозе ТБО в России сегодня специализируются более 5,5 тыс. предприятий. ТСЖ и подобных некоммерческих организаций насчитывается более 70 тыс.
*
Важное значение имеет поправка в ЖК, вводящая понятие допуска к работам, которые влияют на безопасность жилого дома и пребывания граждан в МКД и на прилегающих территориях. Перечень работ, требующих допуска и предполагающих членство в СРО, будут формировать федеральные власти - по аналогии с тем, который принят в строительстве и включает в себя почти 225 видов деятельности. С другой стороны, поправки в Жилищный кодекс предусматривают ограничение внеплановых проверок членов саморегулируемой организации: их можно будет проводить только при участии СРО.
По словам Климента Кана, вопросы возникают и в связи с территориальным принципом их организации. "За это проголосовали лишь девять из 46 СРО в составе оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ", - уточнил Климент Кан.
Для жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области с учетом достаточно большой, как отметил вице-губернатор Алексей Мешков, разрозненности между управляющими компаниями необходимость создания организаций, которые объединяли бы усилия всего профессионального сообщества в регионе, "назрела достаточно остро".
По словам вице-губернатора, важно, чтобы профессионалы могли как наладить взаимодействие внутри своей отрасли, так и находить контакты с органами государственной власти. "Не знаю, будет ли это СРО или что-то иное, но когда есть объединение профессионалов, они, наверное, могут формировать понятную идею, чтобы правительство области больше к ним прислушивалось и решало их проблемы. Мы готовы воспринимать информацию, идеи от коллегиального органа. Готовы направлять их, в том числе, в правительство Российской Федерации", - заявил Алексей Мешков.
Он напомнил, что для Ленинградской области жилищно-коммунальный комплекс - по-прежнему один из самых не только значимых, но и проблемных секторов экономики. "Сегодня практически 70% существующих в регионе проблем связаны с ЖКХ", - сказал чиновник.
Алексей Мешков отметил "достаточно удручающее" состояние с водой, "плачевное" - с организацией водоотведения. Вице-губернатор оценил как "относительно неплохое" состояние энергетики, но при этом подчеркнул парадокс ситуации: в области не хватает мощностей, чтобы подать имеющуюся энергию жителям и предприятиям.
При газификации примерно 50-60% территории области с непомерно высокими тарифными ставками на тепловую энергию сталкиваются власти в тех районах, где для отопления используется уголь или мазут.
"Выпадающие доходы, компенсацию которых обеспечивает орган власти, который устанавливает тарифы, ложатся на бюджет Ленинградской области тяжелым бременем. По разным оценкам, сумма, которую нам необходимо выплачивать за выпадающие доходы поставщикам энергии, составляет от 1 до 2 млрд руб.", - сообщил Алексей Мешков.
Он заявил, что региональный бюджет следует тратить все-таки не на латание дыр, а на решение вопросов, связанных с компенсацией тарифной надбавки, которую жители отдельных МО Ленинградской области платить не могут. Однако нагрузка на бюджет региона еще больше увеличится с 2013 года в связи с изменениями в деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ, который не сможет более предоставлять финансовую поддержку на реализацию адресных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов.
Как подчеркнул Алексей Мешков, правительство Ленинградской области сейчас формирует программу развития ЖКХ. Ранее выделявшийся на эти цели объем финансирования, по словам вице-губернатора, вероятнее всего, останется прежним. "Жилищный фонд не будет брошен", - пообещал представитель региональной власти. Однако комплексное решение проблем ЖКХ невозможно без привлечения инвестиций, что предусматривает, кстати, 210-ФЗ, на основании которого формируются тарифы.
"Наверное, есть информационный вакуум, непонимание на местах того, как надо действовать", - признал Алексей Мешков.
По его словам, региональные власти сейчас разрабатывают "дорожную карту" для муниципальных образований, которая появится в открытом доступе на официальном сайте правительства Ленинградской области.
Вкратце механизм таков. Органы местного самоуправления собирают полную информацию о социально-экономическом состоянии своих жителей, занимаются территориальным планированием и оценкой эффективности пользования теми энергетическими ресурсами, которыми они располагают. На основании этих данных формируется программа по развитию системы коммунального хозяйства в регионе.
"Если будет собрана полная информация об обеспеченности ресурсами, потребности в них и экономических возможностях населения Ленинградской области, мы сможем привлекать инвесторов", - подчеркнул Алексей Мешков.
Он также сообщил, что интерес к региональному ЖКХ уже проявляют "достаточно серьезные европейские, канадские банки", но без полного пакета документов они в Ленобласть не придут.
За три с небольшим года в Петербурге один за другим стартовали свыше тридцати жилищных проектов площадью от трехсот тысяч до двух с половиной миллионов квадратных метров. Застройщики планировали начать ввод новых кварталов уже в конце текущего года, риэлторы поговаривали о «затоваривании рынка», покупатели ждали скидок и удешевления. Однако кризис внес свои коррективы: сроки сдвигаются, стройки замораживаются, ипотека сокращается. Рынок замер и очнется от финансовой спячки не раньше 2010 года.
Жилья много не бывает
История мегапроектов ведет свой отсчет еще с 2004 года. Именно тогда правительство Петербурга начало продавать крупные земельные участки. По данным Фонда имущества за 2 года было реализовано 88 участков площадью
Когда заявлялись крупные проекты, жилая недвижимость была сладким куском, потому как банки охотно давали гражданам ипотечные кредиты. Рынок был разогрет деньгами, а цены росли небывалыми темпами. Петербуржцев грела мысль о рекордных площадях, потому что комплексное освоение давало надежды на снижение цен.
На сегодняшний день в Петербурге заявлен 31 проект, предполагающий строительство минимум 300 тыс. кв. м жилья. Суммарный объем жилья составляет более 30 млн. кв. м. По мнению экспертов, если бы развитие проектов-миллионников шло по плану, то с 2010 по 2014 год на рынок жилья ежегодно выводилось бы около 3,5 млн кв. м новостроек. Реализовать такие объемы единовременно весьма сложно. Но даже если бы застройщики выдержали темпы развития новых территорий в рамках заявленных планов, то полного «затоваривания» рынка мы бы все равно не увидели.
По словам Дмитрия Миронова, генерального директора компании «Питер Девелопмент», большинство уже запущенных в Петербурге проектов-«миллионников» отложены до лучших времен. «Кроме строителей страдают консалтинговые компании. Люди останавливают проекты до прояснения ситуации, так как никто не может планировать на год вперед, а значит, вести бизнес очень трудно», – уверен г-н Миронов.
Банковский кризис осложнил финансирование девелопмента и значительно изменил картину. Реализация многих амбициозных проектов теперь будет заморожена, а то и вовсе отменена.
Строить не спеша
Бесспорным лидером по метражу в Питере является «Главстрой» с грандиозными проектами «Северная долина» и «Юнтолово», где общий объем площадей достигает 4,7 млн кв. м. Сегодня никто не сомневается в финансовой устойчивости данного девелопера, но аналитики рынка все же считают, что проект «Юнтолово» придется отложить. На этой территории планировалось вести строительство жилья комфорт-класса, а, как показывают исследования, именно эта категория недвижимости пострадает от потери спроса. По данным компании «Главстрой», в будущем году в «Юнтолово» планируют начать инженерную подготовку участка. Говорить о реальной стройке, а тем более продажах пока никто не берется, но логично предположить, что первые квартиры будут реализованы не раньше 2012 года.
Более оптимистично дела обстоят в «Северной долине», позиционируемой как жилье экономкласса. Иван Слепцов, директор по связям с общественностью компании «Главстрой», заявил, что работы по данному проекту идут строго по графику. Уже согласован градостроительный план, и во второй половине 2009 года компания выйдет на стройплощадку. Продаж в будущем году открыто не будет, но освоение территории начнется согласно плану. Очевидно, что кризис задержит начало продаж на 1-2 года.
Самый нашумевший проект «на миллион» – «Балтийская жемчужина». Продавать квартиры в этом комплексе планировалось уже в 2005 году, когда был заложен первый камень. Сроки несколько раз корректировались и переносились, реально квартиры вышли на рынок лишь осенью нынешнего года. И то в меньшем объеме и оказавшись гораздо дороже ранее заявленного уровня. Учитывая темпы строительства и затягивание сроков, можно предположить, что проект будет завершен не через обещанные 4-5 лет, а в районе 2016-2017 годов. И то только, если не поменяются инвесторы и не будет переработана концепция.
По словам Ван Чанда, генерального директора компании «Балтийская жемчужина», стратегической позицией компании является продолжение строительства в начатых кварталах первой очереди по намеченному плану. «Возведение кварталов идет полным ходом, в три смены, – говорит г-н Чанда. – Полностью подготовлен и утвержден бюджет до полного завершения строительства. Даже в условиях нестабильной экономической ситуации мы продолжим возводить комплекс».
На данный момент «Жемчужная премьера» находится на стадии строительства и продаж, квартал «Жемчужная симфония» в продажу еще не поступил.
Отложено вместе со спросом
Проект ЮИТа в Новоорловском лесопарке был проанонсирован в марте нынешнего года. С тех пор о его судьбе известно не много. По первоначальным планам строительство должно было начаться в третьем квартале, однако пока никаких работ на пятне так и не ведется. До сих пор финский застройщик ни разу не нарушал своих обещаний. В конце прошлого месяца в СМИ прошла информация о том, что концерн YIT решил приостановить строительные работы на «нулевых» объектах жилья в России. Под это определение попадает и «Новоорловский лесопарк». Судя по всему, реальные работы по проекту начнутся не раньше 2010 года.
Территорию Каменки планировали застраивать сразу две компании. Сегодня активно ведет работы лишь ЛенСпецСМУ, возводящее «Юбилейный квартал» (свыше 650 тыс. кв. м). До сих пор никаких сомнений в реализации данного проекта не было, хотя к 2012 году стройку могут и не закончить.
Вторая часть территории принадлежит «РосСтрою», который пока даже не приступал к строительству. Уже очевидно, что сроки реализации проекта «РосСтроя» будут смещены. Возможно, активное строительство начнется после открытия новой станции метро.
Еще один крупный проект на территории племенного завода «Ручьи» под условным названием «Цветной город», скорее всего, будет отложен. По мнению экспертов, у девелопера проекта – группы компаний ЛСР – есть в запасе еще 1,5-2 года. На данный момент ГК реализует другие проекты, находящиеся в большей степени готовности. Продавать же квартиры в «Ручьях» компания начнет не раньше 2012 года.
Еще один скандально известный «миллионник» – «Морской фасад». Пока здесь выдерживается график намыва, однако уже появились трудности с продажей земли девелоперам. Два участка нашли покупателей еще до кризиса, однако реализовать оставшуюся территорию в текущей ситуации становится все сложнее. Скорее всего, это приведет к смещению сроков начала продаж жилья с уже выглядящего нереальным 2009 года на гораздо более поздние периоды – 2011-2012 годы. Сроки же завершения проекта и вовсе скрываются в туманных 20-х годах.
Проект «Кудрово» от Setl City изначально планировалось продавать уже в нынешнем году. На данном этапе компания проходит этап проектирования. В марте проект планируется отдать на экспертизу. Судя по всему, старт строительства отодвинется на год. Аналогичная ситуация со стройками в Янино – с той лишь разницей, что по ним задержки могут быть более существенными.
Малоэтажный микрорайон «Славянка» тоже отложен до 2010 года, и, скорее всего, сроки по нему будут переноситься далее.
Подводя итоги, видим, что из заявленных 30,3 млн кв. м крупных проектов к концу 2020 года на рынок выйдет лишь чуть более 20 млн кв. м. Остальное либо вообще не будет построено, либо выведено в продажу с опозданием на несколько лет. А это значит, что говорить о затоваривании рынка и перепроизводстве пока не приходится.
В следующем году рынок Петербурга ожидает падение предложения. В 2010-2011 годах будет ощущаться дефицит жилья, спровоцированный «замороженными» проектами. Новых участков под точечную застройку практически не осталось, а крупные проекты наши надежды не оправдывают. При реализации отложенного спроса рынок вновь столкнется с огромным спросом на фоне недостаточного предложения. В недалеком будущем нас ожидает масштабный рывок цен. Восстановления предложения можно ожидать лишь в 2012-2013 годах.
Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник
4 декабря депутаты Законодательного собрания смогли ознакомиться с текстом и графической частью законопроекта «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон». Закон, определяющий состав и границы зон охраны объектов культурного наследия (ОКН), и составляющий объемистый том, поступил в ЗакС лишь накануне вечером. В итоге депутаты на своем вчерашнем заседании не смогли сформулировать и представить свои поправки. Согласно постановлению, принятому ЗакСом, депутаты могут вносить поправки лишь в текстовую часть законопроекта.
При представлении законопроекта в правительство Санкт-Петербурга КГИОП разъяснил, что в состав зон охраны объектов культурного наследия входят охранные зоны ОЗ-1 и ОЗ-2, а также зоны регулируемой застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ1, ЗРЗ2 и ЗРЗ3, а также зоны охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ). Упоминалось также о выделении в составе зоны ЗРЗ1 подзон А, Б и В. Предполагалось, что эта классификация, соответствующая режимам зон охраны по степени жесткости, будут соответствовать картографическому отображению.
Однако при доработке закона концепция разработчиков усложнилась. В картографической части, с которой ознакомился корреспондент АСН-инфо, подзоны А, Б и В зоны ЗРЗ не отображены. Это разделение расписано поквартально в разделе 2 главы 2 специальной части текста законопроекта, что значительно затрудняет работу с документом.
В то же время в документе введено дополнительное разделение зон ЗРЗ в рамках отдельных районов, причем для каждого района эта специализация составлена раздельно. Список подзон с уточнением режима представлен в алфавитном порядке, но заканчивается Фрунзенским районом, на затрагивая Центральный.
Специализация подзон в рамках зоны ЗРЗ1 весьма детальна. Впрочем, в тексте она изложена не полностью. Так, в Петродворцовом районе выделено 7 подзон в рамках зоны ЗРЗ-2, однако особенности режимов расписаны лишь по первым трем.
О степени детализации режимов позволяет судить перечень особых требований по подзонам в Красносельском районе. Здесь КГИОП в ЗРЗ 2-1 и ЗРЗ 2-2 (в чем состоит различие между ними, остается неясным) устанавливает ограничения габаритов зданий по длине и ширине, устанавливает максимальный процент застроенной территории и требует учета композиционных особенностей существующей застройки. В то же время в зоне ЗРЗ 2-4 допускает размещение доминант и изменение высотных параметров в соответствии с проектом планировки. Это положение, относящееся к микрорайону «Балтийская жемчужина», не содержит уточнений механизма утверждения отклонений от регламента. Таким образом, для этой территории режимы КГИОП оказываются «либеральнее» требований закона о ПЗЗ.
В том же районе в зоне ЗРЗ 2-5 закон требует осуществления реконструкции квартала в Красном Селе непременно по единому проекту с ограничением высоты зданий до 12 м. Как утверждалось ранее, ограничение высотности в зоне ЗРЗ-2 устанавливается не КГИОП, а КГА.
Наконец, для подзоны ЗРЗ2-7 в отдельно взятом Красносельском районе устанавливаются не только ограничения по коньку крыши до 12 м, но и по длине строений, а также предписывается учитывать композиционные границы, свойственные застройке 1950-х гг. В этом районе высотные ограничения устанавливаются даже для ЗРЗ3, в рамках которой конкретизируютя, согласно тексту, подзоны ЗРЗ 3-2 и ЗРЗ 3-5. В разделе 2.1 той же главы установлено, что в рамках зоны ЗРЗ3 возможно выделение только подзоны ЗРЗ-1.
Графическая часть закона вызывает новые вопросы. Так, зона регулируемой застройки вдоль берега оз. Разлив вокруг мемориального ленинского шалаша обозначена просто как ЗРЗ без номера. Зато зона охраняемого ландшафта в Курортном районе (как, впрочем, и в других) распространяется на Финский залив, причем, что совершенно непонятно, там также делится на подзоны.
В южных пригородах Санкт-Петербурга, вплоть до Колпинского района, границы зон расписаны детально. Так, в Петродворцовом районе выделены 9 разновидностей зон охраны ландшафта. На одном из участков обнаруживается даже подзона ЗРЗ 2-15, хотя в текстовой части таковая отсутствует. В границы ЗРЗ включен даже предельно запущенный нежилой квартал южнее пос. Луизино.
Красными линиями границ ОКН, по определению неприкосновенных, обведены восточные кварталы неблагоустроенной деревянной застройки Павловска. Здесь, как и в других районах исторического центра и пригородов, внутри границ одного памятника выделяются границы других памятников. То же касается островов в дельте Невы в Петроградском районе, целиком включенных в границы объектов культурного наследия – включая западную часть Крестовского острова, где строится футбольный стадион.
В Центральном районе наиболее либеральный режим ЗРЗ 2-1 установлен на излучине Невы у будущего Орловского тоннеля, восточнее Мытнинской ул. и южнее Миргородской ул., а также на территории военного госпиталя ЛенВО восточнее оси Ярославской ул., что подтверждает ранее высказанные предположения о планах редевелопмента этой территории.
Корреспонденту АСН-Инфо не удалось выявить на картах какого-либо различия в критериях охраны между ОКН, внесенными в государственный реестр, и вновь выявленными, в отношении которых правовое решение еще не принято. Так, красными линиями ограничен Удельный парк. Его восточная граница, как уже сообщалось, проведена непосредственно вдоль линии железной дороги, в то время как КГА здесь предусмотрена прокладка магистрали непрерывного движения №7. Зато оказалась несколько урезанной с юга охранная зона сквера на месте дуэли Пушкина.
В Кировском районе особого внимания составителей карты удостоились кварталы 1930-50-х гг. Застройка Тракторной ул. признана объектом культурного наследия, а на всю неблагоустроенную западную часть Нарвской заставы вплоть до Баррикадной ул. распространен режим ЗРЗ 1-1. По другую сторону пр. Стачек более либеральный режим ЗРЗ 2-1 на Лермонтовской пер. резко обрывается: далее в восточном направлении никаких ограничений КГИОП не установлено. Зато в западной части сформирован участок зоны ЗРЗ2-1 вдоль терминалов порта по южной стороне Морского канала, заглубляясь вплоть до Большого Резвого острова.
Более мягкого подхода удостоился Московский район. Здесь зона ЗРЗ 2-1 образует лишь полосу вдоль Московского пр. с обоих сторон. При этом граница между неохраняемой и охраняемой территориями делит на части не только земельные участки, но и здания. «Сталинская» застройка южной части проспекта «котируется» выше: здесь установлены режимы ЗРЗ1-1, не допускающие сноса зданий. Двумя исключениями является участок бывшего кинотеатра «Зенит», обозначенный как ЗРЗ2-2, и прямоугольный фрагмент по другую сторону Московского пр., хотя в него и попадает одно из «сталинских» зданий первого фронта застройки. Зона ЗРЗ 1-1 резко обрывается на уровне оси створа ул. Костюшко, южнее которой никаких ограничений не установлено. На всей территории «Измайловской перспективы», в южной части ул. Шкапина и Розенштейна, а также к востоку от Новодевичьего монастыря вплоть до Расстанной ул. ограничения КГИОП не устанавливаются.
На Васильевском острове режимы КГИОП последовательно смягчаются западнее 17-й линии и Наличной ул. Тем не менее, режимы ЗРЗ разных видов установлены вплоть намывной территории. В Выборгском районе на карте не удается обнаружить КАД. Впрочем, и по другим районам можно определить, что КГИОП пользовался старыми картами: так, в Павловске сохранилась топонимика советского времени.
Каких-либо общих закономерностей, объясняющих резкие переходы между зонированием смежных территорий на картах КГИОП, в зависимости от самих объектов охраны, выявить не удается. Еще сложнее представить, каким образом картографические материалы КГИОП, невероятно детализированные в одних районах и «крупно нарезанные» в других, совместятся с регламентами и картографией так и не внесенного в Законодательное Собрание Санкт-Петербурга закона о Правилах землепользования и застройки. При том, что, как предполагалось, ЗакС должен принять оба закона в целом не позже 24 декабря 2008 г.
Константин Черемных