Поправки в Жилищный кодекс повредят ЖКХ Ленинградской области
Поправки в законопроект №623780-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" в случае их принятия в существующей редакции ущемят интересы жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области. К такому выводу пришли участники семинара-совещания по вопросам управления жилищным фондом с участием Алексея Мешкова, вице-губернатора ЛО по ЖКХ и ТЭК.
Поправки в Жилищный кодекс, разработанные СРО НП "Объединение генеральных подрядчиков в строительстве", вызвали споры не только в Петербурге, но и в Москве - у оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ (председатель - депутат ГД Елена Николаева).
Уточним, что в оргкомитете представлены 46 СРО управляющих компаний. "Это почти половина субъектов РФ", - подчеркнул Климент Кан, член оргкомитета. Он отметил также, что поправки не учитывают региональные особенности управляющих компаний (УК), которые обслуживают маленькие территории – сельские управления с 5, 10, 15 домами. "Думаю, будет полезно, если Ленинградская область проявит инициативу в этом плане", - сказал Климент Кан.
Наибольшие возражения у профессионального сообщества вызывают положения, касающиеся компенсационного фонда СРО в сфере ЖКХ, а также договоров страхования гражданской ответственности членов СРО. В случае утверждения Госдумой ныне предлагаемых размеров взносов в компенсационный фонд совокупный размер отчислений от УК всех российских регионов составит 5 млрд руб. Портфель страхования гражданской ответственности участников СРО в сфере ЖКХ превысит 40 млрд руб. Однако финансовая нагрузка на небольшие управляющие компании или ТСЖ при этом окажется непомерной. Согласно предлагаемым поправкам, размер взноса в зависимости от обслуживаемой территории многоквартирных домов (МКД) составляет для юридического лица от 100 тыс. до 2 млн руб.; для индивидуального предпринимателя - - при обслуживании площади в пределах 25 тыс. кв. м - взнос равен 50 тыс. руб.
Минимальная сумма по договору страхования гражданской ответственности членов СРО на 1 МКД равна 500 тыс. руб. При этом управляющая компания или иная обслуживающая организация обязана застраховать каждый МКД.
"На совещании по предлагаемым поправкам в Госдуме абсолютное большинство было против них, особенно в части взносов в компенсационный фонд СРО", - сообщил Владимир Масленников, помощник депутата ГД Елены Николаевой.
В числе важных новшеств предлагается включить ТСЖ в категорию объектов членства в саморегулируемой организации. Как и для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом на основании соответствующего договора либо производящих работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, - членство в СРО для ТСЖ и ЖСК, а также предприятий, занимающихся вывозом твердых бытовых отходов,обязательно. При этом член СРО в сфере управления многоквартирными домами может одновременно входить в саморегулируемые организации по другим видам предпринимательской деятельности.
*
На вывозе ТБО в России сегодня специализируются более 5,5 тыс. предприятий. ТСЖ и подобных некоммерческих организаций насчитывается более 70 тыс.
*
Важное значение имеет поправка в ЖК, вводящая понятие допуска к работам, которые влияют на безопасность жилого дома и пребывания граждан в МКД и на прилегающих территориях. Перечень работ, требующих допуска и предполагающих членство в СРО, будут формировать федеральные власти - по аналогии с тем, который принят в строительстве и включает в себя почти 225 видов деятельности. С другой стороны, поправки в Жилищный кодекс предусматривают ограничение внеплановых проверок членов саморегулируемой организации: их можно будет проводить только при участии СРО.
По словам Климента Кана, вопросы возникают и в связи с территориальным принципом их организации. "За это проголосовали лишь девять из 46 СРО в составе оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ", - уточнил Климент Кан.
Для жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области с учетом достаточно большой, как отметил вице-губернатор Алексей Мешков, разрозненности между управляющими компаниями необходимость создания организаций, которые объединяли бы усилия всего профессионального сообщества в регионе, "назрела достаточно остро".
По словам вице-губернатора, важно, чтобы профессионалы могли как наладить взаимодействие внутри своей отрасли, так и находить контакты с органами государственной власти. "Не знаю, будет ли это СРО или что-то иное, но когда есть объединение профессионалов, они, наверное, могут формировать понятную идею, чтобы правительство области больше к ним прислушивалось и решало их проблемы. Мы готовы воспринимать информацию, идеи от коллегиального органа. Готовы направлять их, в том числе, в правительство Российской Федерации", - заявил Алексей Мешков.
Он напомнил, что для Ленинградской области жилищно-коммунальный комплекс - по-прежнему один из самых не только значимых, но и проблемных секторов экономики. "Сегодня практически 70% существующих в регионе проблем связаны с ЖКХ", - сказал чиновник.
Алексей Мешков отметил "достаточно удручающее" состояние с водой, "плачевное" - с организацией водоотведения. Вице-губернатор оценил как "относительно неплохое" состояние энергетики, но при этом подчеркнул парадокс ситуации: в области не хватает мощностей, чтобы подать имеющуюся энергию жителям и предприятиям.
При газификации примерно 50-60% территории области с непомерно высокими тарифными ставками на тепловую энергию сталкиваются власти в тех районах, где для отопления используется уголь или мазут.
"Выпадающие доходы, компенсацию которых обеспечивает орган власти, который устанавливает тарифы, ложатся на бюджет Ленинградской области тяжелым бременем. По разным оценкам, сумма, которую нам необходимо выплачивать за выпадающие доходы поставщикам энергии, составляет от 1 до 2 млрд руб.", - сообщил Алексей Мешков.
Он заявил, что региональный бюджет следует тратить все-таки не на латание дыр, а на решение вопросов, связанных с компенсацией тарифной надбавки, которую жители отдельных МО Ленинградской области платить не могут. Однако нагрузка на бюджет региона еще больше увеличится с 2013 года в связи с изменениями в деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ, который не сможет более предоставлять финансовую поддержку на реализацию адресных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов.
Как подчеркнул Алексей Мешков, правительство Ленинградской области сейчас формирует программу развития ЖКХ. Ранее выделявшийся на эти цели объем финансирования, по словам вице-губернатора, вероятнее всего, останется прежним. "Жилищный фонд не будет брошен", - пообещал представитель региональной власти. Однако комплексное решение проблем ЖКХ невозможно без привлечения инвестиций, что предусматривает, кстати, 210-ФЗ, на основании которого формируются тарифы.
"Наверное, есть информационный вакуум, непонимание на местах того, как надо действовать", - признал Алексей Мешков.
По его словам, региональные власти сейчас разрабатывают "дорожную карту" для муниципальных образований, которая появится в открытом доступе на официальном сайте правительства Ленинградской области.
Вкратце механизм таков. Органы местного самоуправления собирают полную информацию о социально-экономическом состоянии своих жителей, занимаются территориальным планированием и оценкой эффективности пользования теми энергетическими ресурсами, которыми они располагают. На основании этих данных формируется программа по развитию системы коммунального хозяйства в регионе.
"Если будет собрана полная информация об обеспеченности ресурсами, потребности в них и экономических возможностях населения Ленинградской области, мы сможем привлекать инвесторов", - подчеркнул Алексей Мешков.
Он также сообщил, что интерес к региональному ЖКХ уже проявляют "достаточно серьезные европейские, канадские банки", но без полного пакета документов они в Ленобласть не придут.
«Зарубежные риэлторы и застройщики в 2009 г. делают ставку на российскую экономику», - к такому выводу пришли эксперты компаний GreenField Property International, EG Progress Consulting GmbH, World Econom Estate и Costa Real на круглом столе «В поисках новых инвестиционных возможностей: перспективы рынков недвижимости Европы, США и экзотических стран в 2009 г.», организованном журналом «Ваш дом за рубежом». В надежде реализовать упавшую в цене недвижимость, продавцы предлагают потенциальным российским покупателям скидки, бонусы, мебель и ознакомительные туры в подарок.
Новые фавориты российского спроса
По данным генерального директора компании GreenField Property International Валентины Нагиевой, Россия для зарубежных застройщиков и риэлторов после ноября 2008 г. является приоритетным рынком сбыта недвижимости за границей, поскольку европейские инвесторы продолжают выводить инвестиции с курортных рынков. Однако возобновление активности российских инвесторов в 2009 г. началось только весной после затишья, продлившегося с ноября 2008 по февраль 2009 г. При этом спрос российских граждан на недвижимость за рубежом претерпел существенные изменения.
В настоящий момент шестерка стран-лидеров по количеству проданной российским покупателям в 2009 г. зарубежной недвижимости, по данным компании GreenField Property International, выглядит следующим образом: Италия, Франция, Кипр, Финляндия, Швейцария, Чехия.
В 2008 г. абсолютным лидером, по количеству проданных компанией объектов, была Болгария. Далее следовали Кипр, Египет, Финляндия, Испания, ОАЭ.
Представленная статистика свидетельствует, по словам В.Нагиевой, о том, что российские инвесторы в настоящий момент предпочитают вкладывать деньги в стабильные страны старой Европы, экономическая и политическая ситуация в которых относительно предсказуемы.
Как отмечает эксперт, основным мотивом при покупке недвижимости за рубежом у российских инвесторов в 2009 году является сохранение и приумножение средств. Кроме того, российский потребитель готов сегодня покупать преимущественно готовые проекты и объекты в высокой стадии готовности.
Манящая экзотика
Интересно, что в кризис появилась новая тенденция – растет интерес инвесторов к недвижимости экзотических странах. «По нашим данным, увеличение спроса и предложения наблюдается в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде. Показательно, что английские инвесторы, которые сегодня уходят с рынков европейских стран, продолжают инвестировать средства в экзотику. Сегодня в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде новые проекты строят итальянцы, ирландцы, англичане», - рассказывает В.Нагиева.
Островки стабильности
Какими бы заманчивыми ни были перспективы развития рынков экзотической недвижимости, сегодня сверхприбылям российский инвестор предпочитает небольшой, на гарантированный доход. Кризис обошел стороной не многих. Среди них рынок недвижимости Германии.
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, сегодня экономика Германии продолжает оставаться стабильной. Эта ситуация продлиться еще как минимум 1-2 года. По данным эксперта, новой тенденций на рынке недвижимости Германии сегодня становиться интерес российских инвесторов к коммерческой недвижимости стоимостью от 500 тысяч евро.
«Еще полгода назад покупатели из России интересовались как коммерческой, так и жилой недвижимостью. Сегодня 90% заявок наших клиентов – на приобретение доходных, многоквартирных домов, офисных помещений и торговых центров. При этом российских инвесторов, в основном это крупные московские компании, интересуют уже сданные в аренду объекты на срок от 15 лет и выше. Стоимость таких объектов достаточно высока. Например, цена доходного дома составляет от 6 млн. евро. В тоже время доходность коммерческой недвижимости в Германии по российским меркам скромна – 7% годовых и ниже в зависимости от локализации объекта», - рассказывает Я.Егорова.
По данным эксперта с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость интерес для российских покупателей представляют крупные центры Германии: Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин. В немецкой столице самые низкие цены на жилую недвижимость – от 800 евро за 1 кв. м.
В остальных указанных городах стоимость 1 кв. м – от 2 тысяч евро. Первичное жилье в Германии дороже вторичного, поэтому даже в Берлине стоимость жилья в новых комплексах не меньше, чем 3,5 тысяч евро за 1 кв. м. «Интересно, что сами немцы охотно раскупают первичное жилье еще на нулевом этапе строительства по такой цене. Стоимость таких объектов через полгода, когда дом будет построен, вырастает до 7,5 тысяч евро за 1 кв. м.», - говорит Я.Егорова.
Залоговая недвижимость: главное успеть
По данным экспертов, участники рынков недвижимости Испании и США на сегодняшний момент предлагают покупателям уникальную возможность: приобрети по сниженной цене ликвидные объекты, рост стоимости которых в перспективе неизбежен. И, если на рынке Испании все только начинается, то в штате Флорида (США), предложения в данном сегменте недвижимости с каждым днем становится все меньше.
«Одним из самых привлекательных объектов для инвестиций в Испании сегодня является залоговая недвижимость – объекты, выставленные кредитными учреждениями на продажу по цене 60-70% от начальной стоимости, - рассказывает руководитель петербургского представительства компании Costa Real Светлана Сергачева. – Чаше всего цена, по которой объект выставляется на продажу, равняется сумме долга бывшего владельца банку. Скорость продажи таких объектов от 48 часов до 2 недель.
Спрос у российских инвесторов на залоговые объекты достаточно высок. Так, совсем недавно бунгало английского инвестора было продано покупателю из России за 115 тысяч евро при его начальной стоимости 188 тысяч. Другой наш клиент приобрел квартиру в Торревьехе в комплексе в 600 м от моря по цене 120 тысяч евро. До кризиса она стоила 164 тысяч. Стоимость аренды таких апартаментов – от 30 евро в сутки в зимние месяцы, в сезон их цена возрастает до 50-100 евро в день».
Согласно официальным данным правительства Испании, в I квартале 2009 г. стоимость недвижимости на первичном рынке упала на 34%. «На падающем рынке активность российских покупателей достаточно высока», - рассказывает С.Сергачева.
По данным эксперта, сегодня в Испании находится достаточно большой парк пустующего жилья – в среднем порядка 1 млн. кв. м непроданных объектов по всей стране. Среди них, квартиры как на первичном рынке, нереализованные застройщиками, так и на вторичном, купленные в инвестиционных целях испанцами и англичанами.
Сегодня британцы уходят из Испании в связи с тем, что им сейчас выгоднее отказаться от выплаты ипотеки и вернуть свои, вложенные в недвижимость, фунты. Английские инвесторы продают свои объекты на 30-40% ниже стартовой цены. При этом они не теряют деньги, а только возвращают вложенное, поскольку цены на недвижимость в Испании упали в том же эквиваленте как фунт – к евро. В то же время, покупатель имеет возможность приобрести объект на вторичном рынке с дисконтом в 30-40%.
Снижение цен на первичном рынке недвижимость в Испании привело к тому, что строители не начинают новые объекты, а распродают уже построенные с понижением цены на 15-20% и 20-30% у гольф-полей.
Ценовое дно на рынке недвижимости: штат Флорида
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Я.Егоровой, с точки зрения инвестиций наиболее привлекательным местом в США сегодня является штат Флорида. «По данным аналитиков, там сейчас – ценовое дно. Европейские, российские и китайские инвесторы скупают на этом рынке наиболее привлекательные объекты: квартиры-кондо, кондо-отели, а так же заложенную в банке недвижимость. Залоговые объекты сегодня являются самым доходным инвестиционным проектом, но для того, чтобы покупать их необходимо физически находиться в Америке», - говорит она.
Дом на побережье сегодня выставляется на продажу по цене в 2-3 раза ниже его первоначальной стоимости. Например, 2-этажный дом на берегу Мексиканского залива продается за 100 тысяч долларов при начальной цене – 400 тысяч. По мнению аналитика, эта покупка особо интересна тем, что при минимальной цене продажи, дом имеет максимальную доходность при сдаче в аренду. Такие объекты сегодня покупают российские клиенты, в основном из Москвы.
«Годовая доходность жилой недвижимости во Флориде составляет 10%. Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше. Например, аренда апартаментов в кондо-отеле 5 звезд в сутки стоит 700 долларов. Цена одного такого номера на сегодняшний момент 300 тысяч долларов. Кондо-отель – это отель, состоящий из небольших апартаментов с кухней, который управляются гостиничным оператором. Наполняемость таких объектов в период кризиса – 80%», - заключает Я.Егорова.
Инвестиционные возможности Болгарии
По данным генерального директора компании World Econom Estate Ирины Федоровой, недвижимость в Болгарии сегодня является одной из самых дешевых в Европе. Стоимость студии на первичном рынке составляет от 22 тысячи евро. Готовые дома, таун-хаусы, виллы продаются по цене от 100 тыс. евро. Цена элитных объектов с отдельными земельными участками составляет от 170-180 тысяч евро.
«Не секрет, что болгарские застройщики сегодня нуждаются в деньгах, именно поэтому они идут на бонусы, специальные цены, в том случае, если клиент готов сразу внести 50% от стоимости объекта. Те, кто покупают недвижимость в Болгарии в инвестиционных целях, используют эти возможности. Недавно один из наших клиентов в статусе физического лица пробрел целый жилой комплекс, состоящий из 18 апартаментов», - рассказывает И.Федорова.
Однако массовый клиент, покупающий сегодня недвижимость в Болгарии, по данным компании, не имеет собственного бизнеса и приобретает объекты по цене от 20 тысяч евро в рассрочку. Так, наибольшим спросом у петербуржцев в Болгарии пользуются студии или квартиры с одной спальней в закрытых комплексах в 400-600 м от моря по цене с учетом всех скидок от 25-30 тысяч евро.
Зарубежные банки минимизируют риски
«В 2009 г. существенно изменилась условия выдачи ипотечных кредитов российским гражданам, - рассказывает В.Нагиева. - Во многих странах нерезидентам сегодня достаточно сложно получить кредит: в основном из-за изменившегося (усложнившегося) пакета документов, который необходимо представить на рассмотрение в банк. Кредитные учреждения не хотят брать в залог недвижимость, поскольку выгодно реализовать залоговые объекты сегодня сложно. Тем не менее, под 6% годовых на 15 лет ипотеку россиянам дают в Германии, Италии, Франции и на Кипре. На Кипре, по сравнению с 2008 г., изменились процентные ставки. Они стали выше, в зависимости от той валюты, в которой оформляется кредит. При выборе швейцарского франка, банк устанавливает минимальный процент при кредитовании. Если кредит оформляется в евро – процент самый высокий. Во Франции и Италии кредиты россиянам дают, но не везде: не во всех регионах и не под все проекты.
Например, во Франции официально декларируется, что российским гражданам ипотеку дают. Однако все заявки от граждан РФ рассматриваются в индивидуальном порядке. Сейчас в этой стране предоставляют заемные средства на 50% от стоимости недвижимости, раньше – на 70%. При этом банки усложнили набор необходимых для выдачи кредита документов».
По данным итальянских партнеров компании GreenField Property International, российским покупателям недоступна ипотека в северной и центральной Италии (Тоскана, Лигурия и др.), однако при покупке объектов, расположенных в южной части страны (Калабрия), российские граждане могут получить кредит.
На сегодняшний момент граждане РФ лишены возможности получить займ в Чехии.
Испанские банки идут на компромисс
«Сегодня покупатели недвижимости в Испании, в том числе и из России, могут привлекать заемные средства на более выгодных условиях, чем в 2008 г., - рассказывает С.Сергачева. – Чтобы стимулировать покупательскую активность, в 2009 г. испанские банки понизили ставки Еврибор, в том числе и по отношению к нерезидентам. Сейчас ставка Еврибор равна 1,75% (еще год назад она достигала 5,5%).
В результате процентная ставка по ипотечному кредиту снижена до 3,7%, против 7,5% в 2008 г. Но, если раньше ипотеку можно было взять на сумму, составляющую 70% от стоимости объекта, то сейчас – на 40-50%. Кроме того, для получения займа в испанском банке сегодня необходимо представить на рассмотрение в кредитное учреждение больше документов, в том числе 3 НДФЛ и выписку со счета о движении денежных средств».
Особенности выдачи ипотеки в Америке
В настоящий момент ставки по ипотечным кредитам в Америке составляют 5% годовых. Для граждан РФ первоначальный взнос равен 50 % от общей стоимости объекта.
«Получить ипотеку в Америке российским клиентам достаточно сложно. Одобрение или отказ в получении займа гражданином РФ зависит от собственников кондоминимума или ассоциации, в которой приобретается квартира. И собственники, и ассоциация могут отказать. Кроме того, банки могут отклонить заявление на получение ипотечного кредита, в том числе по такой причине, как неподходящий год постройки дома. Таким образом, отказ в получении заемных средств может быть получен клиентом не по причине неплатежеспособности, а под влиянием непредсказуемых с российской точки зрения факторов», - говорит Я.Егорова.
Рассрочка от болгарских застройщиков
Болгарская недвижимость у крупных застройщиков на первичном рынке в настоящий момент предлагается российским покупателям с рассрочкой без ипотеки на срок 1, 2, 3, 5, 7-10 лет.
По данным компании World Econom Estate, ипотеку клиентам из России в Болгарии не выдают. При этом рассрочку до 3 лет можно получить под 3,9% годовых. При рассрочке на 3 года - под 6,4% годовых на оставшуюся сумму. Для получения рассрочки, достаточно первоначального взноса в размере 10% от общей стоимости объекта.
Марина Бардовская
Маслом по сердцу Как рассказал директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, на него произвело большое впечатление недавнее высказывание Президента России Дмитрия Медведева о том, что государственные антикризисные инвестиции в поддержку фондового рынка оказались неэффективными. «Олигархи «съели» инвестиции, вовсе не собираясь отвечать своим имуществом за неспособность вернуть западные займы», - заключил Л.Каплан. Те же олигархи в 2007-2008 гг. перегрели строительный рынок, используя заемные средства для раскрутки ипотечного кредитования – которое, по его мнению, вообще так именовалось неверно, поскольку ипотека – это залог готовой недвижимости. Выйти из сложившейся ситуации, по убеждению Л.Каплана, возможно путем внедрения проектного кредитования, при котором коммерческий банк кредитует проект застройщика под строгим контролем, выделяя средства поэтапно с осуществлением постоянного мониторинга. «Еще 9 лет назад мы предлагали форму инвестирования строительства за счет совместного участия банков и дольщиков», - напоминает директор «Союзпетростроя». Эта форма, по его мнению, с переходом к саморегулированию и совершенствованием законодательства о долевом строительстве может быть сегодня еще более успешно внедрена в практику – более того, гарантирует от рисков всех участников строительства. Проектное кредитование, распространенное во многих европейских странах, в России может быть внедрено в особой форме. Банк может предоставить кредит на 20-25% стоимости строительства. Начав на эти средства строительство объекта или реанимировав замороженный объект, застройщик затем, уже на той стадии, когда перспективы завершения работ очевидны, объявляет о привлечении средств дольщиков в соответствии с законом №214-ФЗ. Этот способ потенциально привлекателен для банков, поскольку не требует залога, отмечает начальник управления кредитных займов ОАО «Международный банк Санкт-Петербурга» Юлия Пекарская. Она напоминает о том, что реализовать заложенное имущество банку сегодня столь же трудно, как и любой строительной компании. В особенности это относиться к незавершенным объектам, которые Смольный своим недавним постановлением разрешил относить к предметами залога. «Союзпетрострой» обращался со своей инициативой во все федеральные инстанции, вплоть до главы правительства и президента страны. Сейчас гора сдвинулась с места, ибо в Москве поняли, что реализовать национальный проект «Доступное и комфортное жилье» можно лишь, если кредитовать непосредственных участников строительного процесса. В этом Л.Каплана убеждает только что полученный ответ из аппарата федерального правительства, в котором сообщается, что предложения «Союзпетростроя» переданы на рассмотрение в Министерство регионального развития. Как подтвердил исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, инициативы «Союзпетростроя» решено обсудить в Российском союзе строителей. В ССОО также на следующей неделе состоится дискуссия на тему о проектном кредитовании. Проектно-кредитная революция Выдвинутая «Союзпетростроем» альтернатива в случае одобрения потребует существенного перераспределения средств федерального бюджета. Предполагается, что источником финансирования для проектного кредитования на всероссийском уровне станут средства специального агентства, которое потребуется создать при Минрегионразвития, а также ресурсы уполномоченных банков. Состав пула этих банков предлагается сформировать путем конкурса. При этом средства агентства, как считает Л.Каплан, должны предоставляться на возвратной и платной основе и служить как непосредственным кредитным ресурсом, так и источником рефинансирования средств коммерческих банков. Создание механизма, обеспечивающего государственный контроль над проектным кредитованием, также позволит непосредственно субсидировать потенциальных покупателей жилья. Для стимулирования покупательского спроса на готовые квартиры предлагается компенсировать покупателям разницу между предоставляемыми на кредитами и действующим уровнем инфляции, что, по расчетам «Союзпетростроя», составит 10-11%. Помимо создания специального агентства, переход к внедрению проектного кредитования потребует разработки специальной инструкции Банка России по использованию кредитных ресурсов коммерческих банков в этих целях. Кроме того, в Положение Банка России «О формировании резервов на возможные потери по ссудам» предлагается внести в качестве оценки категории риска не финансовое положение заемщика, определить которое бывает не всегда легко, а качества проекта, оцененное экспертным советом управляющей компании или экспертным советом при СРО. Для участия в проектном кредитовании застройщик, разумеется, должен быть членом СРО. Поскольку строительство не может быть прибыльным с первого дня запуска проекта, предлагается предусмотреть отсрочку по возврату проектного кредита на 2-летний срок. Порядок применения проектного кредитования предполагается прописать как в федеральном, так и в местном законодательстве. Не забыть про «овраги» Как полагают в «Союзпетрострое», ни один способ финансирования жилищного строительства не позволит с такой эффективностью оживить замерший сегодня рынок жилья, как проектное кредитование. Пропагандисты метода во многом рассчитывают на психологический эффект: для стимулирования спроса на рынке необходимо преодолеть недоверие населения, продемонстрировав ему возможность вложения средств с минимальными рисками. Впрочем, любая новация, как хорошо известно, внедряется в России с трудом и через колоссальное сопротивление незаинтересованных инстанций и конкретных лиц. Одним из наиболее серьезных препятствий может стать торможение инициатив на этапе федерального законодательного процесса, притом не только при разработке и принятии вышеупомянутого специального закона. Как признает Л.Каплан, в нынешнем виде закон №214-ФЗ не только не стимулирует строительство, но и создает дополнительные риски для застройщиков. Действующий закон по существу позволяет одному из потенциальных приобретателей жилья, отказавшись от покупки или выставив надуманные претензии застройщику. Как отметил гендиректор ЗАО «Рикэл» Александр Фурман, такие действия уже стали бизнесом для отдельных мошенников, «мигрирующих» из проекта в проект с целью откровенного вымогательства. Несмотря на то, что переход к саморегулированию должен быть полностью завершен к концу этого года, в стране зарегистрировано лишь 8 строительных СРО, а технические регламенты еще не приняты Госдумой, напоминает депутат ЗакС Анатолий Костерев. При этом ряд законопроектов, поступивший из регионов, содержит изменения в уже утвержденный и применяемый порядок формирования СРО. К тому времени, когда федеральная законодательная власть, одновременно занятая разработкой прочих антикризисных мер, доберется до законопроекта о внедрении проектного кредитования, многие строительные организации могут прекратить существование. Кроме того, формированию нового федерального агентства будут препятствовать другие структуры, ставшие невостребованными. Наконец, надежды на психологический эффект от экспериментального применения нового метода кредитования подрываются публично оглашаемыми федеральными чиновниками мизерными оценками себестоимости строительства, что поддерживает в населении упования на резкое падение цен на недвижимость. Между тем, как отмечает гендиректор ООО «УинДорс» Евгений Бершицкий, расчеты на падение себестоимости в связи с снижением цен на стройматериалы некорректны, поскольку в этих ценах частично заложена валютная составляющая. Кроме того, в реальную стоимость строительства входят официальные расходы и теневые поборы на уровне регионов, часто узаконенные региональными законодательствами. Как заместитель главы Стройкомитета Алексей Кайдалов, так и представители АБСЗ воспринимают инициативы «Союзпетростроя» с определенной осторожностью, рассматривая проектное кредитование как лишь одну из альтернатив ипотеке. Эффективность этой и иных инициатив (в частности, возобновления практики жилищно-накопительных кооперативов или создание стройсберкасс) покажет будущее. Не стоит забывать и об еще одном факторе неопределенности – перспективах развития мирового кризиса, которые сегодня не в состоянии оценить самые авторитетные российские и мировые аналитики. Константин Черемных.jpg)
Союз строительных компаний «Союзпетрострой» совместно с Ассоциацией коммерческих банков Северо-Запада готов в кратчайшие сроки разработать всю необходимую методическую документацию для внедрения в практику проектного финансирования – альтернативы рухнувшей ипотеке. Об этом было объявлено на круглом столе «Пути преодоления кризисных явлений в строительном комплексе». Речь пока идет о внедрении альтернативного метода финансирования строительства в качестве эксперимента. Однако в «Союзпетрострое» уже разработали предложения по повсеместному введению проектного кредитования.