Проблемное соседство
Существует ряд факторов, которые могут повлиять на стоимость квадратного метра жилья. К примеру, внезапно появившееся поблизости промышленное предприятие, дом более низкого класса или же проблемный арендатор коммерческих помещений на первых этажах. Каждый такой негативный фактор, по оценкам экспертов, способен снизить цену на 5%. То, каким образом можно бороться с неприятным соседством, обсудили участники заседания круглого стола "Нежелательные соседи: как сохранить стоимость своей недвижимости", организованного газетой "Строительный Еженедельник".
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Павел Штепан, ведущий адвокат АФ "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
Максим Николаев, официальный представитель ООО "Сателлит Девелопмент"
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Павел Никифоров, директор по развитию АРИН
Валерий Грибанов:
– Можно ли застраховать себя от того, чтобы, купив приличную квартиру в хорошем районе, через лет пять не оказалось, что жить там стало по причинам неприятного соседства дискомфортно? Есть ли возможность заранее узнать, где появится, к примеру, свалка?
Павел Никифоров:
– В городе эту ситуацию можно успешно мониторить, а вот с пригородами все сложнее. Там действительно никто не застрахован от внезапного появления, например, мусороперерабатывающего завода.
Валерий Грибанов:
– У города есть Генеральный план, в котором говорится, что и где может быть построено. Можно ли, изучив его, понять, что в ближайшее время ожидает тот или иной район, или неожиданности все-таки могут возникать?
Надежда Калашникова:
– С помощью нашего текущего Генерального плана, который не актуализировался с 2005 года, предусмотреть все риски застройщик не может.
Валерий Грибанов:
– Несколько лет назад городские власти объявили о создании в Янино мусороперерабатывающего завода. Между тем в Янино находятся коттеджные поселки. Как информация о появлении такого производства влияет на желание приобретать жилье и может ли это отпугнуть клиента?
Павел Штепан:
– Конечно, такая информация влияет на решение покупателей. Те, кто уже купил, стремятся избавиться от этого приобретения, а кто рассматривал такую возможность – отказываются от покупки. Если обращаться к европейскому опыту, то разве можно представить, что в Финляндии без согласия местных жителей неподалеку от их домов появится мусороперерабатывающий завод? Конечно, нет. Вообще, если застройщик решил строить, например, неподалеку от очистных сооружений, то он понимает, что никакой бизнес или комфорт-класс он здесь не построит. Другое дело, если сначала в соответствии с зонированием территории появляются коттеджные поселки комфорт-класса, а потом по решению власти там же строится мусороперерабатывающий завод, в то время как неосвоенных и загрязненных территорий и так достаточно. Проблема, которую мы сейчас обсуждаем, – это проблема гражданского общества, игнорирования мнения людей и отсутствия муниципальной власти на местах. Эти ситуации будут повторяться до тех пор, пока проблема гражданского общества не будет решена.
Валерий Грибанов:
– Можно ли как-то бороться с этой ситуацией? Как неблагоприятное соседство влияет на стоимость жилья?
Павел Штепан:
– Жилье просто переходит из одной категории в другую, теряя разницу в стоимости между этими классами. К примеру, сегодня разница между эконом-классом и комфорт-классом составляет порядка 30-45%.
Валерий Грибанов:
– Коллеги, вы согласны с такой оценкой?
Надежда Калашникова:
– Я бы согласилась, если бы у нас была четкая сегментация. По моим оценкам, эта разница составляет порядка 20-30%.
Павел Никифоров:
– Мы проводили исследования, которые показали, что каждый негативный фактор снижает стоимость 1 кв. м в среднем на 5%.
Валерий Грибанов:
– Может ли девелопер, который реализует проект, с помощью рекламной и пиар-кампаний убедить клиентов в том, что неприятное соседство не причинит им никакого вреда? Насколько перспективно вкладывать деньги в такой антикризисный пиар?
Надежда Калашникова:
– Пять лет назад мы организовывали пресс-тур в Финляндию, чтобы показать жителям Карелии, что добыча гранита – это нормальное явление, и что не стоит по этому поводу волноваться. Из этой затеи, честно говоря, ничего не вышло. Если экстраполировать эту ситуацию на тему нашей дискуссии, то вывод один: застройщику необходимо избегать попадания в такие ситуации. Никто из нас от этого не застрахован, конечно, так как Генплан не позволяет прогнозировать с высокой степенью вероятности отсутствие таких рисков. Тем не менее эти риски закладываются, и горизонт их планирования достаточно широк. Могу сказать точно, что антикризисный пиар здесь не поможет, так как слишком развито сарафанное радио.
Павел Никифоров:
– Абсолютно согласен с коллегой. Тем более что негативные новости расходятся гораздо быстрее, чем хорошие: по Интернету, печатным и электронным СМИ. Пожалуй, единственный способ для девелопера выйти из проекта с деньгами – это снижать цену.
Максим Николаев:
– Также можно постараться опередить поток негативной информации, идущей извне.
Валерий Грибанов:
– Сегодня даже есть специальная должность – резидент сайтов и форумов. В обязанности такого сотрудника входит работа по изменению общественного мнения путем создания сообщений с контраргументами. С точки зрения судебной перспективы, можно ли попытаться компенсировать потерю стоимости жилья? Есть ли успешные примеры?
Павел Штепан:
– Мне вспоминается ситуация с мансардами, когда они появлялись стихийно и у людей протекали крыши. В итоге этот процесс был приостановлен благодаря в том числе и стихийным протестам граждан, за которыми последовало решение суда о признании этих действий неконституционными. Таким образом, бороться с нарушениями территориального зонирования можно. Чтобы на такое строительство был наложен запрет, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд. Такие прецеденты в городе и области были. Главное – действовать быстро и не дожидаться завершения нежелательной стройки. Теоретически возможность отстаивания в суде своих интересов есть, а практически добиться выплаты вознаграждения будет невозможно. Превентивная же защита коллективами жильцов своих интересов вполне возможна.
Соглашусь с коллегами, что если есть негативный фактор, то никакими пиар-мероприятиями невозможно изменить ценовую характеристику объекта строительства.
Павел Никифоров:
– Сейчас на Васильевском острове в связи с намывом владельцы видовых квартир, наверное, захотят подать в суд. И если владелец зафиксировал стоимость своего жилья, то может потребовать компенсации.
Павел Штепан:
– В моей практике и практике моих коллег таких обращений не было. А в целом проект принес немало плюсов острову благодаря благоустройству территории. Здесь пройдет ЗСД, будет станция метро, и в результате стоимость квартир в округе только повысится.
Валерий Грибанов:
– В целом, получается, что сегодня вообще никто не застрахован от таких намывов, и, приобретая видовую квартиру на берегу, есть вероятность, что через лет 5 лет окна будут выходить на соседний дом. Могут ли еще где-то в городе появляться намывы?
Павел Никифоров:
– Пока появления новых намывных территорий ждать неоткуда. Это весьма сложные в подготовке с юридической точки зрения земли, так как вся акватория находится в федеральном ведении и не принадлежит городу. В Приморском и Курортном районах подходящих для таких проектов новых территорий нет. Возможно их появление на юго-западе города, но пока таких проектов тоже нет. Хотел бы обратиться с вопросом к господину Штепану: были ли в Вашей практике случаи, когда жители существующих домов обращались в суд по поводу строительства рядом нового дома, из-за которого увеличивалась плотность застройки и падала стоимость квартиры?
Павел Штепан:
– Такие ситуация возникали неоднократно в Адмиралтейском и Приморском районах, но, как правило, находился компромисс между жителями и застройщиками в части дополнительного благоустройства придомовой территории.
Павел Никифоров:
– Бывают и такие ситуации, когда рядом с жильем комфорт-класса появляются дома класса эконом, что при продаже также влияет на стоимость квадратного метра более статусного жилья.
Павел Штепан:
– В зоне существующей застройки точечный объект, как правило, возводится классом не ниже, чем там уже есть.
Надежда Калашникова:
– Когда возводится точечный объект, на застройщика накладываются обременения по озеленению, строительству детских площадок, но сегодня существует и проблема нехватки детских садов и школ в кварталах комплексной застройки. Наличие или отсутствие этих объектов также влияет на привлекательность объекта и стоимость квадратного метра.
Валерий Грибанов:
– Мы затронули тему неоднородной застройки. Запад уже столкнулся с этой проблемой, когда приезжие селились в одних городских кварталах и образовывались своеобразные гетто. Потом с этой проблемой стали бороться путем переселения мигрантов в благополучные кварталы, где лучше шла ассимиляция. Есть ли в Петербурге разделение на благополучные и неблагополучные кварталы и как это влияет на стоимость жилья?
Надежда Калашникова:
– Разделение на бедные и богатые кварталы у нас уже есть. Примером тому является Крестовский остров. При отсутствии внятной классификации на рынке жилья главной характеристикой жилой недвижимости высокого класса является ее расположение, поэтому странно видеть, когда дома бизнес-класса и комфорт-класса появляются, к примеру, на Ленинском проспекте.
Валерий Грибанов:
– Зачастую жители страдают и от арендаторов коммерческих помещений на первых этажах. К примеру, ночных клубов или предприятий питания. Насколько остро стоит эта проблема, как часто люди жалуются на подобные обстоятельства и обращаются в суд?
Павел Никифоров:
– Если есть жалобы, то эти нарушения необходимо зафиксировать, вызвав сотрудников Роспотрбнадзора, и проблема решится. Гораздо сложнее бороться с так называемыми массажными салонами и стихийным заселением в дома старой постройки гастарбайтеров.
Павел Штепан:
– В Санкт-Петербурге есть законодательство, которое позволяет требовать тишины в определенное время и соблюдения порядка. Здесь вопрос только в настойчивости собственников жилья, если их права нарушаются.
Валерий Грибанов:
– Как часто бывает так, что застройщик знает о появлении в районе негативного фактора (к примеру, производственных мощностей), который в итоге повлияет на стоимость этого жилья, но надеется на то, что успеет построить и продать жилье до того момента, как оно появится?
Надежда Калашникова:
– Случаев, когда застройщик сознательно вводил в заблуждение покупателей, я не припомню. Другое дело, что застройщик сам может заблуждаться, и такие ситуации бывают.
Валерий Грибанов:
– Тогда возникает вопрос, насколько профессионален такой застройщик.
Павел Никифоров:
– Периодически застройщики, конечно, ошибаются, но случаев с сознательным обманом относительно строительства рядом неблагополучного производства на моей памяти не было.
Валерий Грибанов:
– Краткое резюме нашей встречи таково: если так оказалось, что неожиданно появился негативный фактор, который может повлиять на качество жизни, то для застройщика выхода, кроме как снижать цену, нет. Для жителей, пожалуй, единственный путь – писать во все инстанции. Бывали случаи, когда при уплотнительной застройке жильцам соседних домов действительно удавалось останавливать стройки и влиять на ситуацию.
Павел Штепан:
– Я не готов согласиться с тем, что написание жалоб – это действенный механизм. В последние 10 лет отношение к обращениям граждан все чаще носит формальный характер, и единственным реальным способом отстаивания своих прав является обращение в суд.
Строительный рынок является локальным, и выход компаний в другие регионы, как правило, обусловлен либо желанием диверсифицировать бизнес, либо невозможностью развиваться на прежнем месте из-за высокой конкуренции. С какими проблемами сталкиваются строительные компании при региональной экспансии, и нужна ли она в принципе, обсудили участники круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Примэкспо Северо-Запад» в рамках международного строительного форума «Интерстройэкспо».
Валерий Грибанов:
– Компании, работающие в нескольких регионах, можно пересчитать по пальцам. Как правило, они работают в городах-миллионниках. Что мешает строительному бизнесу равномерно развиваться по всей стране? У компании «Строительный трест» есть опыт работы в Калининграде. Что послужило толчком для выхода на этот рынок?
Александр Белов:
– «Строительный трест» вышел на рынок Калининграда в 2008 году, на этапе экономического подъема. Основные задачи, которые перед нами стояли на тот момент, – создание регионального представительства фирмы с отделом продаж и формирование местного земельного банка. Для этого были приобретены несколько участков: один на берегу озера Летнее в Московском районе города и участки общей площадью порядка
Валерий Грибанов:
– К нам присоединился представитель Комитета по строительству Петербурга. Есть ли у городской администрации программы помощи местным компаниям, которые хотят выйти в регионы, и программы для компаний из других регионов, которые хотят развивать свой бизнес в Петербурге?
Игорь Шикалов:
– Такие программы есть. Мы готовы говорить об этом с бизнесом, но не всегда бизнес готов говорить с нами. Проблема в том, что у нас идет развитие территорий, но оно зачастую не скоординировано комитетами. Сегодня в Петербурге около 30 проектов комплексного освоения территорий и еще 20 проектов завершают оформление документации. Если подсчитать, то на земельных участках, находящихся в собственности инвесторов, можно построить около 45 млн кв. м жилья. Сегодня в городе ежегодно вводится порядка 2,7 млн кв. м жилья. Это говорит о том, что у бизнеса нет стимула, а у государства нет механизмов, чтобы заставить эти земельные ресурсы работать. Сегодня я также вижу проблему в другом. Бизнесу необходимо понимать, что у власти есть определенный лимит по субсидированию строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры в районах города. Поэтому застройщики должны сами подумать о том, каким образом эти объекты построить и тем самым обеспечить привлекательность своего объекта.
Что касается развития инноваций, то такой проект существует. Он стартовал в октябре 2011 года, когда губернатор подписал постановление правительства об утверждении концепции строительного технопарка. Под технопарком мы понимаем не просто здание, а институт взаимодействия между всеми участниками строительного рынка.
На базе технопарка будут созданы четыре площадки: информационная – для обмена инновационными идеями и понимания того, какие потребности есть у участников рынка; образовательная, на базе которой будет работать поддержанный городским правительством и финскими компаниями образовательный центр, грант на создание которого в 1,3 млн EUR мы выиграли 7 февраля 2012 года; научно-исследовательская, где будут решаться вопросы качества материалов и технологий, а также проблемы гармонизации стандартов; площадка пилотных проектов. Уже сегодня несколько скандинавских компаний – «ЮИТ», «Лемминкяйнен», NCC, SRV – заинтересовались проектом финского квартала реновации в одном из районов Петербурга. А на ул. Трефолева, 45, компания «103-й трест», ГУП «ТЭК» и «Технополис» готовы вложиться в проект строительного технопарка. Грант на создание строительного технопарка город надеется выиграть летом 2012 года.
Валерий Грибанов:
– Хотел бы обратиться с вопросом к Олегу Баркову. Сколько времени и финансовых ресурсов для открытия филиала, по Вашим оценкам, нужно компании, решившей выйти в регион?
Олег Барков:
– У нашей компании большой опыт работы в регионах России и СНГ. В регионах можно работать через открытие филиалов, развитие девелоперских проектов, либо по проектному принципу. Если мы говорим о проектной работе, то затраты на мобилизацию строительной площадки относительно небольшие и мало отличаются от подобной деятельности на территории Петербурга и Ленобласти. На организацию уходит 3-4 месяца. Если девелоперская компания принимает системное решение о выходе на рынки других городов, то полгода-год уходит на финансовую и аналитическую проработку вопроса. Работа по открытию офиса занимает порядка полугода. Важно, чтобы к моменту его открытия уже был готов проект. Оценить объем расходов довольно трудно. Управленческие затраты прогнозируемы: они составят не больше чем если бы вы открывали компанию со штатом 30 человек в Петербурге. Самые большие затраты будут на приобретение земельного участка, получение технических условий и решение всех вопросов с монополистами. Самая главная проблема регионального развития заключается в качественной разнице в спросе. Себестоимость строительства отличается максимум на 10-20%, а цены могут отличаться в 2 раза. Региональная экспансия была популярна перед кризисом, когда от бриллиантового дыма кружилась голова, а самым модным словом было IPO. Всем нужно было набрать земельный банк в регионах, показать проекты и занять миллиарда два долларов. Такие компании в период кризиса попали в непростое финансовое положение. В регионы нужно идти, зная, что ты туда принесешь и что получишь взамен. Московские и петербургские компании успешны на рынках других регионов, так как приносят туда другую культуру строительства и ведения бизнеса. К тому же время в регионах отстает от нашего на 5-7 лет.
Валерий Грибанов:
– Насколько универсальные управленческие решения работают в регионах? Остро ли стоит проблема подбора персонала?
Олег Барков:
– Проблема стоит очень остро, так как последние 15 лет активно развивались только несколько регионов страны. Поэтому, приходя в регион, надо понимать, что вам придется работать с людьми, у которых от зарплаты в 15-20 тыс. рублей кружится голова, но при этом их придется многому научить. В массе своей это порядочные и образованные люди, которых просто надо немного адаптировать для решения новых задач.
Валерий Грибанов:
– Сколько сейчас в России компаний, которых можно назвать межрегиональными? Ожидает ли рынок увеличения числа таких компаний?
Александр Спириденков:
– Мы начинали работать в Ленобласти в 2005 году, в 2007 году пришли в Петербург. Уже два года мы активно работаем в регионах. Мы столкнулись с проблемой подбора персонала, поэтому необходимых сотрудников везем с собой. Мы не стремимся к филиальному развитию, так как есть вероятность того, что такие филиалы захотят отпочковываться. Приезжая в регионы, мы иногда видим проекты разборки зданий с использованием шар-бабы, что очень странно, ведь существуют более современные способы. В основном межрегиональными являются средние компании. Крупным игрокам все же интереснее работать в Москве и Петербурге.
Валерий Грибанов:
– Стимулирует ли наличие межрегиональных компаний развитие строительного бизнеса?
Виктор Кузнецов:
– Вопросы повышения качества, в том числе и в строительной отрасли, решаются только в условиях конкурентной борьбы. Региональная экспансия крупных компаний происходит от избытка денег – им необходимо просто вкладывать их, скупая все подряд. Средние же компании более нацелены именно на развитие. Вообще существует несколько сценариев по выходу на региональные рынки. Первый – при котором компания имеет сильный федеральный ресурс, второй путь – выиграть тендер Минобороны на строительство жилья в каком-нибудь регионе, третий способ – прийти на рынок при слабой существующей конъюнктуре, и еще один сценарий – это поглощение, также возможен вариант обмена активами.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к Александру Цвику. Существует проблема разницы в законодательных актах различных регионов. Может ли это служить сдерживающим фактором для выхода в регионы?
Александр Цвик:
– Трудностей нет, есть сложности. Основная сложность – нехватка кадров в регионах. Вторая сложность – в разнице восприятия новых технологий и менталитете. Объекты теплоэнергетики и малой энергетики находятся в собственности муниципалитетов, и существует непонимание того, что надо сделать. Также есть проблема с получением заказов из-за существующей системы тендеров, где определяющим фактором является предложенная цена. Конечно, выйти на региональный рынок сложно, если компания никого в регионе не знает. Так же как и практически невозможно компаниям из других регионов выйти на рынок Петербурга. Спроектировать можно много чего, но получить согласования непросто. Таким образом, в целом есть два пути: провести экспансию или выиграть тендер.
Валерий Грибанов:
– А в принципе, нужно ли это строительным компаниям?
Арсений Васильев:
– Компания задумывается о выходе в регионы, когда начинает чувствовать предел емкости рынка. Также такое решение может быть принято в рамках решения задач по диверсификации бизнеса. Это два главных основания. Подбор конкретного проекта, который бы соответствовал уже существующим здесь параметрам, и решение о том, что в этот проект можно войти, является одним из самых сложных решений, так как показатели в каждом регионе разные. Когда мы готовы согласиться с этой разницей, региональный выход может состояться. Самостоятельные попытки инвесторов оценить целесообразность выхода в регионы в 90% случаев заканчивается отрицательным ответом, так как существует нехватка информации о сторонних рынках и связанные с этим высокие риски. В первую очередь региональные органы власти должны быть заинтересованы в том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции. Но чаще всего такие программы отсутствуют.
Олег Барков:
– Как правило, экспансию в регионы в период перед кризисом осуществляли московские компании, которые работают совсем с другими оборотами. Это была осознанная бизнес-модель. Им нужно было набрать земельных банков, быстро наоткрывать филиалов, показать на бумаге большие перспективы и привлечь доверчивых инвесторов, которые просто лопались от денег. Кто-то из них поплатился, а кто-то заработал большие деньги. Что касается нормальных компаний, то территориальная экспансия для них – не самоцель. Компании идут на это, потому что в Петербурге довольно жесткая конкуренция. Объективно даже самая крупная и мощная компания не может здесь занять больше 10-15% рынка Петербурга. Вообще девелопмент и строительство – это крайне локальный бизнес, так как он связан с землей.
Валерий Грибанов:
– Не секрет, что в Петербурге некоторые компании пришли в строительный бизнес, потому что подвернулось. Часто ли компании выходят в регионы по этой же причине?
Геннадий Киркин:
– Мы оказываем услуги по управлению проектами, и когда мы первый раз вышли в регион в 2006 году, это как раз и произошло, потому что просто подвернулось. До этого попытки тоже были, к примеру в 2002 году мы выиграли тендер на генеральный подряд на строительство торгового центра. Изучая рынок, мы поняли, что мы не сможем работать в этом регионе, и отказались от заказа. И сегодня ресурсная и кадровая база регионов часто отстает от потребностей столичных компаний. До кризиса мы не ощущали потребности в выходе в регионы, однако после его начала мы поняли, что надо выходить за пределы существующей территории развития. Сегодня, когда ситуация нормализовалась, пришло понимание того, что это закономерный этап развития компании. Мы отказались от филиального развития, так как ощущаем недостаток квалифицированных кадров. Пару лет назад мы столкнулись с ситуацией, когда местный руководитель компании, работающей в соседней стране, даже не владел навыками работы с компьютером. Сейчас мы организуем вахты и направляем в регионы наших сотрудников. Главной двигательной силой, толкающей компании к выходу в регионы, будет конкуренция как между компаниями, так и внутри их.
Валерий Грибанов:
– Если еще 10 лет назад была актуальна в силу удаленности проблема контроля качества выполненных работ, то сегодня ничего не стоит провести совещание или видеоконференцию в режиме онлайн. Оказывает ли существенное влияние на выход в регионы развитие информационных технологий?
Василий Максимов:
– Конечно, развитие информационных технологий способствует выходу на внешние рынки, в том числе и строительных компаний. Радует тот факт, что когда столичные компании выходят в регионы, они приносят туда свою культуру работы, что способствует развитию рынка и повышению его цивилизованности.
Валерий Грибанов:
– Как вы считаете, есть ли возможность для прихода в Петербург компаний извне?
Виталий Токарев:
– Мы специализируемся на загородном домостроении. И этот рынок не менее конкурентен, чем рынок городского жилья. На него активно выходят компании из Финляндии, однако им сложно конкурировать с местными фирмами за счет того, что их производственные мощности располагаются за границей, а местные игроки могут предложить не менее качественный товар по более низкой цене.
Сдерживающими факторами выхода компании, занимающейся загородным домостроением, в регионы может быть плохая транспортная доступность, к примеру, в Московском (Подмосковном) регионе. Например, в Ленинградской области инженерный специалист может выехать на 2-3 точки за день, а в Подмосковье из-за огромных пробок зачастую можно успеть только на одну точку. В южных регионах у потребителей при выборе подрядчика на возведение дома может играть роль «региональный патриотизм», когда клиент предпочитает обращаться к представителям из своего региона, а не к «варягам» – столичным компаниям. Но все эти возможные минусы нивелируются особенностью спроса в названных регионах: в Подмосковье и на юге страны менее выражена сезонность колебания спроса.
Александр Цвик:
– Выход компаний в регионы – это благо для страны, так как они несут туда новые технологии, тем самым способствуя повышению общего уровня развития рынка.
Алена Шереметьева
Недавний пожар на 67-м этаже строящегося высотного здания в "Москва-Сити" взбудоражил столицу: так высоко у нас еще не горело. В мире с 1945 по 2011 год произошло более 40 крупных пожаров в небоскребах. 16 из них – в США.
Ущерб владельцы башни «Восток» предварительно оценили в 2-3 миллиона долларов. В масштабах РФ потери от пожаров за 2011 год превысили 12 млрд. рублей. В прошлом году крупные пожары на строящихся объектах тушили более тысячи раз.
Сейчас в стране нет обязательных нормативов по возведению монолитных зданий. Этот способ строительства появился недавно - в начале 90-ых уже после развала Союза, и СНиПы для него не успели принять. Существующие нормативы были автоматически перенесены из проектирования зданий из сборного железобетона. А на практике поведение монолита в чрезвычайных ситуациях существенно отличается. Для монолитных многоэтажек, тем более для небоскребов, требуются свои просчитанные параметры огнестойкости. Но так как Правила по обеспечению огнестойкости и огнесохранности железобетонных конструкций для высоток необязательны, некоторые проектные организации о них даже вообще не слышали.
Способность здания противостоять огню определяется качеством технологий и контролем за обязательностью их соблюдения. После ЧП в «Москва-Сити» появилось даже предложение о проверке стройматериалов и техники, которые поступают на строительную площадку с точки зрения потенциальной пожароопасности.
Что происходит на стройплощадках в действительности, не требует комментариев.
Если человеческий фактор трудно поддается влиянию, различными способами пробуют воздействовать на «нечеловеческий». Например, сделать негорючим дерево, неподдающимися огню конструкционные и отделочные материалы.
При всей фантастичности идеи уже есть реальные результаты. В Северном (Арктическом) федеральном университета создали композиционный материал, который кардинально улучшает свойства бетона и древесины. «Экспериментально мы доказали, что при обработке поверхности древесины композиционным материалом она становится долговечной, огнеупорной, а также влагонепроницаемой и морозостойкой», — рассказывают на кафедре композиционных материалов и строительной экологии.
Нанобетон у нас уже довольно известен. Он, помимо повышенной огнестойкости, в 2,5 прочнее и в 1,5 раза легче обычного немодифицированного. Применяется пока не очень широко из-за инерции строителей. В университете говорят, что при создании бетона часть цемента заменили нанодобавкой из простого песка. При этом в разы увеличилась прочность стройматериала, улучшились огнестойкость и энергосберегающие свойства бетона.
Переход на структурный уровень открывает широкое поле инноваций в строительстве. Нанобетоны, базальтопластиковые материалы, нанокомпозиты для полимеров, антипирены...
«Преимущества нанокомпозитных антипиренов по сравнению с традиционно применяемыми у нас очевидны. Коэффициент дымотления при добавлении нового антипирена в пластики уменьшается на 40%. А именно отравление продуктами горения является причиной гибели людей при пожаре в 90% случаев», - говорит управляющий директор «Роснано» Дмитрий Пимкин.
«Роснано» планирует в Волгограде вместе с холдингом «Никохим» выпускать безгалогеновый антипирен. Он представляет собой наноструктурированный гидроксид магния с модифицированной поверхностью.
На макроуровне пожарная безопасность высотных зданий регламентируется 2100 нормативными актами, которые предусматривают 150 тысяч различных требований. Помимо ГОСТов и СНИПов еще есть рекомендации Всероссийского НИИ противопожарной обороны по обеспечению пожарной безопасности небоскребов. Существуют также противопожарные стандарты высоток, разработанные в НИИ бетона им. А.А. Гвоздева на основе анализа крупные российских и зарубежных катастроф. Кстати, именно специалисты этого НИИ делали проектные расчеты горевшей башни «Восток». В начале мая они планируют провести обследование пострадавших от огня этажей. Однако соблюдение этих стандартов - это добрая воля застройщика. В большинстве случаев инвесторы, как показывает практика, стараются сэкономить в этой части сметы.
Но позитивные перемены не за горами. В Москве, где более 70 зданий высотой выше ста метров, в ближайшее время должно утвердить жесткие строительные нормы по столичным небоскребам. Пожарная безопасность в них будет выделена особо.
Власти Санкт-Петербурга также всерьез занялись вопросами защиты от огня высотных зданий и готовят изменения в существующие нормативные документы.