Проблемное соседство
Существует ряд факторов, которые могут повлиять на стоимость квадратного метра жилья. К примеру, внезапно появившееся поблизости промышленное предприятие, дом более низкого класса или же проблемный арендатор коммерческих помещений на первых этажах. Каждый такой негативный фактор, по оценкам экспертов, способен снизить цену на 5%. То, каким образом можно бороться с неприятным соседством, обсудили участники заседания круглого стола "Нежелательные соседи: как сохранить стоимость своей недвижимости", организованного газетой "Строительный Еженедельник".
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Павел Штепан, ведущий адвокат АФ "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
Максим Николаев, официальный представитель ООО "Сателлит Девелопмент"
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Павел Никифоров, директор по развитию АРИН
Валерий Грибанов:
– Можно ли застраховать себя от того, чтобы, купив приличную квартиру в хорошем районе, через лет пять не оказалось, что жить там стало по причинам неприятного соседства дискомфортно? Есть ли возможность заранее узнать, где появится, к примеру, свалка?
Павел Никифоров:
– В городе эту ситуацию можно успешно мониторить, а вот с пригородами все сложнее. Там действительно никто не застрахован от внезапного появления, например, мусороперерабатывающего завода.
Валерий Грибанов:
– У города есть Генеральный план, в котором говорится, что и где может быть построено. Можно ли, изучив его, понять, что в ближайшее время ожидает тот или иной район, или неожиданности все-таки могут возникать?
Надежда Калашникова:
– С помощью нашего текущего Генерального плана, который не актуализировался с 2005 года, предусмотреть все риски застройщик не может.
Валерий Грибанов:
– Несколько лет назад городские власти объявили о создании в Янино мусороперерабатывающего завода. Между тем в Янино находятся коттеджные поселки. Как информация о появлении такого производства влияет на желание приобретать жилье и может ли это отпугнуть клиента?
Павел Штепан:
– Конечно, такая информация влияет на решение покупателей. Те, кто уже купил, стремятся избавиться от этого приобретения, а кто рассматривал такую возможность – отказываются от покупки. Если обращаться к европейскому опыту, то разве можно представить, что в Финляндии без согласия местных жителей неподалеку от их домов появится мусороперерабатывающий завод? Конечно, нет. Вообще, если застройщик решил строить, например, неподалеку от очистных сооружений, то он понимает, что никакой бизнес или комфорт-класс он здесь не построит. Другое дело, если сначала в соответствии с зонированием территории появляются коттеджные поселки комфорт-класса, а потом по решению власти там же строится мусороперерабатывающий завод, в то время как неосвоенных и загрязненных территорий и так достаточно. Проблема, которую мы сейчас обсуждаем, – это проблема гражданского общества, игнорирования мнения людей и отсутствия муниципальной власти на местах. Эти ситуации будут повторяться до тех пор, пока проблема гражданского общества не будет решена.
Валерий Грибанов:
– Можно ли как-то бороться с этой ситуацией? Как неблагоприятное соседство влияет на стоимость жилья?
Павел Штепан:
– Жилье просто переходит из одной категории в другую, теряя разницу в стоимости между этими классами. К примеру, сегодня разница между эконом-классом и комфорт-классом составляет порядка 30-45%.
Валерий Грибанов:
– Коллеги, вы согласны с такой оценкой?
Надежда Калашникова:
– Я бы согласилась, если бы у нас была четкая сегментация. По моим оценкам, эта разница составляет порядка 20-30%.
Павел Никифоров:
– Мы проводили исследования, которые показали, что каждый негативный фактор снижает стоимость 1 кв. м в среднем на 5%.
Валерий Грибанов:
– Может ли девелопер, который реализует проект, с помощью рекламной и пиар-кампаний убедить клиентов в том, что неприятное соседство не причинит им никакого вреда? Насколько перспективно вкладывать деньги в такой антикризисный пиар?
Надежда Калашникова:
– Пять лет назад мы организовывали пресс-тур в Финляндию, чтобы показать жителям Карелии, что добыча гранита – это нормальное явление, и что не стоит по этому поводу волноваться. Из этой затеи, честно говоря, ничего не вышло. Если экстраполировать эту ситуацию на тему нашей дискуссии, то вывод один: застройщику необходимо избегать попадания в такие ситуации. Никто из нас от этого не застрахован, конечно, так как Генплан не позволяет прогнозировать с высокой степенью вероятности отсутствие таких рисков. Тем не менее эти риски закладываются, и горизонт их планирования достаточно широк. Могу сказать точно, что антикризисный пиар здесь не поможет, так как слишком развито сарафанное радио.
Павел Никифоров:
– Абсолютно согласен с коллегой. Тем более что негативные новости расходятся гораздо быстрее, чем хорошие: по Интернету, печатным и электронным СМИ. Пожалуй, единственный способ для девелопера выйти из проекта с деньгами – это снижать цену.
Максим Николаев:
– Также можно постараться опередить поток негативной информации, идущей извне.
Валерий Грибанов:
– Сегодня даже есть специальная должность – резидент сайтов и форумов. В обязанности такого сотрудника входит работа по изменению общественного мнения путем создания сообщений с контраргументами. С точки зрения судебной перспективы, можно ли попытаться компенсировать потерю стоимости жилья? Есть ли успешные примеры?
Павел Штепан:
– Мне вспоминается ситуация с мансардами, когда они появлялись стихийно и у людей протекали крыши. В итоге этот процесс был приостановлен благодаря в том числе и стихийным протестам граждан, за которыми последовало решение суда о признании этих действий неконституционными. Таким образом, бороться с нарушениями территориального зонирования можно. Чтобы на такое строительство был наложен запрет, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд. Такие прецеденты в городе и области были. Главное – действовать быстро и не дожидаться завершения нежелательной стройки. Теоретически возможность отстаивания в суде своих интересов есть, а практически добиться выплаты вознаграждения будет невозможно. Превентивная же защита коллективами жильцов своих интересов вполне возможна.
Соглашусь с коллегами, что если есть негативный фактор, то никакими пиар-мероприятиями невозможно изменить ценовую характеристику объекта строительства.
Павел Никифоров:
– Сейчас на Васильевском острове в связи с намывом владельцы видовых квартир, наверное, захотят подать в суд. И если владелец зафиксировал стоимость своего жилья, то может потребовать компенсации.
Павел Штепан:
– В моей практике и практике моих коллег таких обращений не было. А в целом проект принес немало плюсов острову благодаря благоустройству территории. Здесь пройдет ЗСД, будет станция метро, и в результате стоимость квартир в округе только повысится.
Валерий Грибанов:
– В целом, получается, что сегодня вообще никто не застрахован от таких намывов, и, приобретая видовую квартиру на берегу, есть вероятность, что через лет 5 лет окна будут выходить на соседний дом. Могут ли еще где-то в городе появляться намывы?
Павел Никифоров:
– Пока появления новых намывных территорий ждать неоткуда. Это весьма сложные в подготовке с юридической точки зрения земли, так как вся акватория находится в федеральном ведении и не принадлежит городу. В Приморском и Курортном районах подходящих для таких проектов новых территорий нет. Возможно их появление на юго-западе города, но пока таких проектов тоже нет. Хотел бы обратиться с вопросом к господину Штепану: были ли в Вашей практике случаи, когда жители существующих домов обращались в суд по поводу строительства рядом нового дома, из-за которого увеличивалась плотность застройки и падала стоимость квартиры?
Павел Штепан:
– Такие ситуация возникали неоднократно в Адмиралтейском и Приморском районах, но, как правило, находился компромисс между жителями и застройщиками в части дополнительного благоустройства придомовой территории.
Павел Никифоров:
– Бывают и такие ситуации, когда рядом с жильем комфорт-класса появляются дома класса эконом, что при продаже также влияет на стоимость квадратного метра более статусного жилья.
Павел Штепан:
– В зоне существующей застройки точечный объект, как правило, возводится классом не ниже, чем там уже есть.
Надежда Калашникова:
– Когда возводится точечный объект, на застройщика накладываются обременения по озеленению, строительству детских площадок, но сегодня существует и проблема нехватки детских садов и школ в кварталах комплексной застройки. Наличие или отсутствие этих объектов также влияет на привлекательность объекта и стоимость квадратного метра.
Валерий Грибанов:
– Мы затронули тему неоднородной застройки. Запад уже столкнулся с этой проблемой, когда приезжие селились в одних городских кварталах и образовывались своеобразные гетто. Потом с этой проблемой стали бороться путем переселения мигрантов в благополучные кварталы, где лучше шла ассимиляция. Есть ли в Петербурге разделение на благополучные и неблагополучные кварталы и как это влияет на стоимость жилья?
Надежда Калашникова:
– Разделение на бедные и богатые кварталы у нас уже есть. Примером тому является Крестовский остров. При отсутствии внятной классификации на рынке жилья главной характеристикой жилой недвижимости высокого класса является ее расположение, поэтому странно видеть, когда дома бизнес-класса и комфорт-класса появляются, к примеру, на Ленинском проспекте.
Валерий Грибанов:
– Зачастую жители страдают и от арендаторов коммерческих помещений на первых этажах. К примеру, ночных клубов или предприятий питания. Насколько остро стоит эта проблема, как часто люди жалуются на подобные обстоятельства и обращаются в суд?
Павел Никифоров:
– Если есть жалобы, то эти нарушения необходимо зафиксировать, вызвав сотрудников Роспотрбнадзора, и проблема решится. Гораздо сложнее бороться с так называемыми массажными салонами и стихийным заселением в дома старой постройки гастарбайтеров.
Павел Штепан:
– В Санкт-Петербурге есть законодательство, которое позволяет требовать тишины в определенное время и соблюдения порядка. Здесь вопрос только в настойчивости собственников жилья, если их права нарушаются.
Валерий Грибанов:
– Как часто бывает так, что застройщик знает о появлении в районе негативного фактора (к примеру, производственных мощностей), который в итоге повлияет на стоимость этого жилья, но надеется на то, что успеет построить и продать жилье до того момента, как оно появится?
Надежда Калашникова:
– Случаев, когда застройщик сознательно вводил в заблуждение покупателей, я не припомню. Другое дело, что застройщик сам может заблуждаться, и такие ситуации бывают.
Валерий Грибанов:
– Тогда возникает вопрос, насколько профессионален такой застройщик.
Павел Никифоров:
– Периодически застройщики, конечно, ошибаются, но случаев с сознательным обманом относительно строительства рядом неблагополучного производства на моей памяти не было.
Валерий Грибанов:
– Краткое резюме нашей встречи таково: если так оказалось, что неожиданно появился негативный фактор, который может повлиять на качество жизни, то для застройщика выхода, кроме как снижать цену, нет. Для жителей, пожалуй, единственный путь – писать во все инстанции. Бывали случаи, когда при уплотнительной застройке жильцам соседних домов действительно удавалось останавливать стройки и влиять на ситуацию.
Павел Штепан:
– Я не готов согласиться с тем, что написание жалоб – это действенный механизм. В последние 10 лет отношение к обращениям граждан все чаще носит формальный характер, и единственным реальным способом отстаивания своих прав является обращение в суд.
Новую Голландию ожидает новый инвестиционный конкурс. Подрядчики инвестора, победившего на конкурсе в феврале 2006 г., покинули остров в октябре 2009 г. В декабре глава КИСП Алексей Чичканов заявил, что для реализации проекта, очевидно, придется подыскивать других исполнителей, в том числе и архитектора. В мае 2010 г. зампред комитета Антон Бучнев сообщил, что официальное уведомление о расторжении договора с инвестором было направлено СТ «Новая Голландия» 23 марта, и ожидается получение техзадания Росимущества для нового конкурса.
«Заморозка» без консервации
Лондонский суд наложил арест на все активы одного из владельцев «СТ-Груп» Шалвы Чигиринского, напомнил А.Бунчев. Под действие этого решения попадают и активы аффилированной с «СТ-груп» СТ «Новая Голландия», и ее петербургской дочки – ООО «Новая Голландия». Сейчас любые шаги со стороны компании могут повлечь «заморозку» находящегося в ее распоряжении имущества. «Замена юрлица представляется возможной только путем проведения нового инвестиционного конкурса, - сказал он. – Мы изложили эти соображения Росимуществу, и оно согласилось с этим выводом».
С формально-правовой точки зрения ситуация такова – конкурс состоялся, а исполнения условий конкурса – нет. Часть работ, как заверил чиновник, выполнена: осуществлен демонтаж конструктивных и декоративных элементов, частично проведены работы по укреплению фундамента и демонтажу коммуникаций, рекультивированы водные сооружения, разработана концепция транспортного обеспечения. Подробный список выполненных работ, по его словам, КИСП готов предоставить по первому требованию.
Еще в сентябре 2009 г. возглавлявший тогда КИСП Максим Соколов назвал выполненный объем работы «колоссальным». На тот момент, по данным инвестора, в рамках реализации проекта было израсходовано 80 млн. долларов. Следует отметить, что это треть от установленной условиями конкурса 2006 г. суммы: конкурс выиграл инвестор, пообещавший осуществить проект с наименьшими затратами – в 240 млн. долларов. Тогда еще не было получено заключения Госэкспертизы, и реализация проекта официально находилась на стадии подготовительных работ.
Как рассказывают теперь бывшие подрядчики, зиму 2009-2010 гг. корпуса складских зданий Новой Голландии простояли с частично демонтированной, частично пострадавшей от пожара кровлей и на местами укрепленных, и, следовательно, разноуровневых фундаментах. Работы, по словам бывшего координатора проекта со стороны ООО «Новая Голландия» Дмитрия Хайковича, были проведены в нарушение требований КГИОП, который предписывал вначале укрепить стены.
«Укрепление фундамента – это не подготовительные, это уже полноценные строительно-монтажные работы», - подчеркивает он. Для укрепления фундаментов на глубину 30 м было установлено около 800 титановых свай. Разноуровневые фундаменты, учитывая геологические особенности петербургских грунтов вообще и особенности формирования рельефа острова, могут принести невосполнимый ущерб историческим постройкам. Подрядчики ушли в октябре, и тогда же был остановлены работы по мониторингу состояния зданий. Каким образом грунты перенесли зиму и межсезонье, сегодня никто сказать не может.
«Если сейчас провести экспертизу, то я полагаю, что часть корпусов будет признана аварийными, часть близка к аварийному состоянию», - говорит Д.Хайкович. Больше всего, по его данным, пострадали корпуса 12, 12-а и 16. В процессе работ в некоторых местах стены стали попросту «складываться», появилось 2 трещины – на углу со стороны Крюкова и Адмиралтейского каналов. Одна из трещин величиной 10-12 мм, образовалась в стене, примыкающей к помещениям дирекции. «Ее закрепили «на скорую руку», но это почему-то не вызвало нареканий в ходе проверки ни со стороны КГИОП, ни со стороны Госстройнадзора», отметил Д.Хайкович.
Где-то между Петербургом и Москвой
У петербургской команды проекта с самого начала были разногласия с московской, подчеркивает Д.Хайкович. Инициатор и автор первого проекта реконструкции Новой Голландии Вениамин Фабрицкий и Юрий Митюрев, мастерская которого победила в пробном, закрытом архитектурном конкурсе, организованном КГА в 1991 г., подтверждают наличие разногласий.
«Лично я полностью согласен с высказываниями о том, что перестраивать Новую Голландию недопустимо», - признался главный архитектор Петербурга. По его мнению, проект Н.Фостера слишком радикален в части нового строительства на территории исторического комплекса. «Мы будем бороться за корректное новое строительство», - пообещал он.
Первой «недопустимость» части проектных предложений, утвержденных на конкурсе 2006 г., признала еще в 2008 г. геотехническая экспертиза. Тогда гендиректор СТ «Новая Голландия» Александр Зеленский сообщил, что в проект необходимо внести изменения, согласно которым при строительстве новых зданий увеличится отступ от исторических объектов – с 3 м до 7 м. А для создания подземной парковки необходимо возвести «стены в грунте» гораздо больше, чем на 30 м в глубину. Инвесторы также были вынуждены отказаться от планов строительства третьего водного канала и решили сделать Малый театр под ротондой не подземным. Под вопросом оказались и планы по соединению острова подземным тоннелем с будущей станцией метро «Театральная».
Одновременно в СТ «Новая Голландия» задумались над увеличением объемов нового строительства и корректировкой сметы расходов. В частности, было решено увеличить площадь Дворца фестивалей с 12,3 до 24 тысяч кв. м, а летний амфитеатр на 3 тысячи мест со сценой в центре водоема и вовсе исчез из проекта. Эти правки в проект КГИОП согласовал, утвердив также и спорный вопрос о стеклянном куполе высотой в 37 м, который, по задумке Н.Фостера должен был напоминать бриллиант. В результате, по словам тогдашнего первого зампреда КГИОП Ольги Таратыновой, высотную часть здания было бы видно на Благовещенском мосту и с Университетской наб.
После внесения правок, выяснилось, что реализация проекта обойдется не в 240, а как минимум в 800 млн. долларов. О чем и заявил Ш.Чигиринский. «О том, что 240 млн. – сумма совершенно неадекватная, я говорил Ш.Чигиринскому с самого начала», - рассказывает В.Фабрицкий. В 1991 г. компании, взявшиеся за организацию международной выставки проекта Фабрицкого, оценивали его реализацию в 350-450 млн. долларов. «В пересчете на цены 2004 г. проект должен был обойтись вдвое дороже, - говорит он. - Позднее Ш.Чигиринский согласился с такой оценкой. И, ссылался на свои финансовые обязательства перед городом, обещал, что на заключительной стадии проекта все наши замечания будут учтены».
По словам В.Фабрицкого, проект Н.Фостера более чем в 2 раза превысил действующие ограничения по высоте. По нему новое строительство предполагалось в местах, которые, по его мнению, следовало бы сохранить для истории. «В нашем проекте была строго обозначена лакуна для нового строительства. А Фостер «накрыл» своим Дворцом фестивалей кузницу и ковш водоема, который сам по себе является центральным элементом, заложенным в ходе планировки, возможно еще при Петре I. На берегу этого ковша находился Запасной дворец императора», говорит он.
Кроме того, фостеровский проект перекрыл стрелой нового здания знаменитую арку Новой Голландии. «Когда мы его спросили, зачем, он ответил, что это здание будет втягивать потоки людей со стороны набережной Мойки, так, словно арка для этой цели недостаточно хороша», - посетовал В.Фабрицкий.
Хорошо забытые грабли
Организация нового инвестконкурса должна выявляет несколько трудноразрешимых проблем, считают эксперты. Самая большая из них, по мнению Ю.Митюрева – это несоответствие проекта принятым в 2008 г. ПЗЗ и закону об охранных зонах. Новая Голландия находится в составе исторической охранной зоны Петербурга, на которой невозможно никакое новое строительство.
Решить эту проблему, по его мнению, можно двумя способами: «надо либо менять закон, либо искать способ вписаться в него». Исполнить закон, если речь идет об инвестконкурсе, невозможно. У проекта очень большая нагрузка – огромный объем реставрационных работ. Они должны окупиться за счет новых коммерческих объектов. И чем дольше незаконсервированная Новая Голландия простоит без присмотра, тем больше будет затрат на реставрацию, поясняет Ю.Митюрев.
Примерно так же объясняет спешку с организацией нового конкурса и А.Бучнев. Он также подчеркивает, что примерно 90-85% объектов, расположенных на территории Новой Голландии, является памятниками федерального значения и находится в ведении Росимущества. Ввиду этого петербургские власти не могут ручаться за то, что их точка зрения будет иметь решающее значение в ходе формирования техзадания для нового инвестиционного конкурса.
У территориального управления агентства недостаточно полномочий для составления техусловий по конкурсу. «Оно обратилось за разрешением этого вопроса в Москву. И мы надеемся в ближайшее время получить резюмирующий ответ», - сообщил А.Бучнев. Таким образом, на сегодняшний день реализация проекта находится на стадии урегулирования правовых вопросов. Но как только они будут разрешены, общественность допустят к обсуждению проекта, обещает он.
Вместе с тем, он предостерегает: «Не надо думать, что с новым конкурсом реализация проекта начнется с «чистого листа», не надо затевать революции в этом вопросе. Будет или не будет строиться Дворец фестивалей по проекту Фостера, я лично предсказывать не берусь. Но мне кажется, что дворец мог бы стать принципиальной основой концепции и, соответственно, позицией со стороны Москвы».
По словам Ю.Митюрева, инвестиционный конкурс состоится уже в июне 2010 г. Но открытым на некоторое время остается и вопрос об архитектурной концепции проекта. «Инвестор сам решит, кому он поручит обеспечить архитектурную составляющую», - сказал он. Подтвердить или опровергнуть слова главы КИСП А.Чичканова о том, будет ли приглашен в качестве нового проектировщика «Моспроект-2», А.Бучнев не смог. Но зато сообщил, что готовность принять участие в инвестиционном конкурсе выражает совладелец «СТ-Груп», глава московской компании «Меркури» Игорь Кесаев.
ВООПИК не против революции
Ш.Чигиринский с самого начала прекрасно понимал, что 240 млн. – это совершенно неадекватная цифра для Новой Голландии, считает сопредседатель петербургского ВООПИК Александр Марголис. «Он попросту демпинговал и, если называть вещи свои именами, то это мошенничество», - заметил он, заметив, что фактами нарушений предписаний КГИОП должна заинтересоваться прокуратура.
«Мы не знаем, какими будут условия нового конкурса, и каким образом власти отчитаются по тому, что уже сделано в Новой Голландии. С общественностью условия конкурса 2006 г. никто не обсуждал», - напоминает А.Марголис. Рекомендации экспертизы, выполненной НИИ «Спецпроектреставрация» под руководством Михаила Мильчика, а также рекомендации, данные по результатам археологической экспедиции, которую возглавлял зав. сектором архитектурной археологии Эрмитажа Олег Иоаннисян, в ходе реализации проекта в 2006-2009 гг. были проигнорированы.
«Это чудовищная история, которая к тому же имеет серийный характер. Мы можем то же самое наблюдать на примере проекта строительства второй сцены Мариинского театра, разрушения памятника XX в. – Кировского стадиона на Крестовском острове и в других местах», - говорит А.Марголис. Сегодня представители власти оправдывают разрушение памятников в Новой Голландии тем, что в результате открылся идеальный обзор архитектурного ансамбля. «Но ведь в реальности снос осуществлен с целью нового строительства», - констатирует он.
По словам А.Марголиса, Новая Голландия должна стать новым рубежом в деле защиты памятников Петербурга. И именно на этом рубеже необходимо дать принципиальный ответ самый острый вопрос: «Возможен ли применительно к памятникам такого масштаба, как Новая Голландия, «жанр инвестиционного конкурса?».
«История первого инвестиционного конкурса по Новой Голландии обнажила вопрос слабости петербургского охранного законодательства, - отмечает он. – Готовя второй инвестиционный конкурс, чиновники говорят, что надо всего лишь утрясти правовые вопросы, грядущее разрушение памятника их не беспокоит. Мы должны добиваться, чтобы эта порочная практика прекратилась. Каждый новый инвестиционный конкурс – это смертный приговор памятнику». Петербург и его памятники, по мнению А.Марголиса, заслуживают реставрации за государственный счет.
«Лично я не понимаю бравого настроения по организации второго конкурса и предупреждений о том, что нельзя в этом вопросе устраивать революции. И я – за революцию в этом вопросе. Новая Голландия – это эмблема Петербурга, один из открыточных видов, по которым люди узнают город. И именно здесь мы должны поставить заслон будущим ошибкам, которых может быть еще очень много», - говорит сопредседатель ПО ВООПИК Маргарита Штиглиц.
Наталья Черемных
25 июля в Бразилии откроется 34-я сессия Центра всемирного наследия ЮНЕСКО. К этому времени Петербург должен «продемонстрировать прогресс» в области охраны памятников, иначе петербургское архитектурное наследие будет признано «находящимся под угрозой».
Разговор на разных языках
Призрак бродит по Санкт-Петербургу – призрак ЮНЕСКО. Чиновники и культурные деятели, архитекторы и журналисты обмениваются слухами о пристрастных судьях из Европы, которые вот-вот обнародуют свой вердикт по материалам, которые им предоставил Смольный. Содержание самих материалов на публику не выносится по причине их предварительного характера. Несмотря на то, что ЮНЕСКО они были предъявлены во вполне завершенном виде.
Материалы, состоящие из текстового перечня и карт, были представлены «миссии реактивного мониторинга» организации 27 марта. В них суммированы предложения по корректировке границ объекта всемирного наследия, подготовленные ООО «Архитектурно-проектная мастерская Н.Ф.Никитина». Изучив документы, ЮНЕСКО направит свое заключение не в Петербург, а в Москву, в МИД.
Дело в том, что заявку на включение исторического центра вместе с пригородами в реестр объектов всемирного наследия готовил в 1989 г. Ленгорисполком, но направлял СССР, правопреемником которого является РФ. Соответственно, если возникает необходимость в корректировке границ и элементов охраняемого на международном уровне объекта, то диалог на эту тему ЮНЕСКО может вести только с Москвой.
Официальное объяснение необходимости изменить границы состоит в том, что номинация в годы перестройки готовилась в спешке, и в нее было включено несколько утраченных зданий или сооружений. Однако, мастерская Никитина «выбросила за борт» не отдельные элементы, а целые объекты, притом существующие. Так, площадь объекта «Исторический центр» сократилась почти в 2 раза, а из состава пригородных объектов исключена историческая застройка и планировка городов Петродворец, Пушкин и Павловск (кроме музеев-заповедников), не говоря о прилегающих природных ландшафтах. «Выпал» и такой объект, как «Берега Невы и ее притоков», в том числе устье Охты.
Заинтересованной стороной в такой хирургической операции, как нетрудно догадаться, считают инвесторов. Всемирное наследие по определению не подлежит никаким изменениям. Это означает, что, либо надо отказываться от некоторых инвестпроектов, либо, как предупредили представители ЮНЕСКО, Петербург может быть исключен из числа объектов мирового наследия, как уже случилось с Дрезденом.
Столь жесткая постановка вопроса, однако, смущает далеко не только застройщиков, и так связанных ограничениями ПЗЗ и закона «О границах зон охраны». Помимо этого, «ультиматум» касается зданий, находящихся в частной собственности – в том числе и тех, чьи владельцы исправно выполняют охранные обязательства. По критериям ЮНЕСКО всемирное наследие формируется из объектов, принадлежащих государству.
Более того, только что рассмотренные Госдумой в I чтении поправки к закону №73-ФЗ «Об охране культурного наследия» облегчают передачу памятников государством в распоряжение частных лиц и некоммерческих организаций. Таким образом, наше законодательство в области охраны памятников все больше удаляется от принципов ЮНЕСКО и Европейской конвенции по культурному наследию.
ЮНЕСКО требует от государства, намеренного включить свои объекты в список мирового достояния, создать единую структуру управления реликвиями, и за оставшиеся 3 месяца до сессии она должна быть выстроена в Петербурге. Но принципы управления разрозненным конгломератом объектов по-прежнему не ясны.
Ландшафт или место?
Российские проблемы в ЮНЕСКО никого не интересуют: международное право для всех одно, а критерием эффективности национального права в сфере наследия является не абстракция, а сохранность. Неудивительно, что ООН чаще хвалит Туркменистан, чем Россию, за заботу о памятниках.
РФ гонится за «двумя зайцами» – гарантиями частных свобод и эффективностью госуправления. Но в сфере охране памятников эти две цели не могут существовать в равном статусе: государство обязано выстроить свою систему приоритетов, а бизнес – подчиниться. И если нам не хочется отставать от Туркменистана, придется внедрить именно такую модель, в которой интерес подчинен закону.
Так можно ли в Петербурге добиться компромисса, приближающего мировые консервационные нормы с отечественной практикой? Для начала нужно решить, каким будет статус петербургского наследия в уточненной номинации. Пока Петербург числится под переходным термином «универсальная выдающаяся ценность». Но управление наследием требует точного определения объекта. ЮНЕСКО различает «исторические города» и «достопримечательные места». Может быть, второй вариант предпочтительнее?
По словам зампреда КГИОП Алексея Комлева, в ЮНЕСКО достопримечательными местами обычно признается либо отдельный природный объект, связанный с исторической или культурной памяти (дуб Петра I), либо территория события (Бородинское поле). В то же время ЮНЕСКО оперирует термином «историко-культурный ландшафт». Его применение могло бы разрешить и казус с формами собственности, и более эффективно ограничить застройку включенных в ОВН естественных ландшафтов (наряду с антропогенными). Однако в российском законе 73-ФЗ «Об охране культурного наследия» такого термина нет.
По этому вопросу и возникло первое противоречие между КГИОП и вновь созданного петербургской организацией ICOMOS – основного экспертного института ЮНЕСКО, наблюдающего за состоянием объектов наследия. Бывший коллега Комлева по КГИОП Сергей Горбатенко, возглавивший петербургский филиал структуры, настаивает именно на статусе достопримечательного места.
Он напоминает, что вместе с городской застройкой пригородов в откорректированный перечень не вошла Александровская дача, построенная Екатериной для своего внука Александра I. Не вошел также Таицкий водовод, Петергофский водовод и прилегающие к Петергофу и Пушкину поля и дороги.
Между тем планировка пригородов была столь же не случайной, как и развитие самого Петербурга. Так, между Пушкином и Павловском не предполагалось застройки; специальным искусственным препятствием служил Отдельный парк. Однако этот массив «выброшен» из номинации вместе с самим Царским Селом. И следовательно, сохранить планировочный замысел царских резиденций будет труднее: местный закон не помешает заполнить «под завязку» все пространство между двумя пригородами застройкой.
То же касается южной стороны Петергофской дороги, которая до 1990-х гг. также не застраивалась. Строгая геометрическая планировка этой местности имела свою логику, как и устроенные в окрестностях Петергофа «показательные» деревни. В перспективе прямой дороги от Сергиевки к Финскому заливу открывался монастырский комплекс. Когда в нем разместили школу милиции, исторический ландшафт остался нетронутым. Потом пришло время возвращения монастырей – но оно совпало с триумфом потребительского утилитаризма частной торговли, и ныне Троице-Сергиева пустынь скрывается за кубом универсама «Лента».
Если границы единого объекта всемирного наследия будут проведены «по обрезу» памятников, все пространство между ними может оказаться предметом столь же неразборчивой торговли. А поскольку земля вблизи памятников особенно дорога, из нее выжмут максимальный доход, и гонка за видовыми качествами новой недвижимости скроет от глаз сам предмет престижного восприятия.
«В историческом городе важно не только то, что построено, сколько что откуда это видно», - подчеркивает директор филиала НИИТАГ Борис Кириков. Даже в тех кварталах города, которые ООО «Мастерская Н.Ф.Никитина» рекомендовала оставить в пределах объекта «Исторический центр», такие классические доминанты, как Смольный собор и Александро-Невская Лавра, уже не просматриваются в перспективе улиц.
Подлинная забота о наследии означает не только уход за отдельными памятниками, но и сбережение открытых пространств, обеспечивающих визуальный доступ к историческим ансамблям, напоминает член-корреспондент РААСН Галина Боренко. Более того, традиция ансамблевой архитектуры подчиняет себе и целеполагаение новых градостроителей, перенимающих у классиков композиционное мастерство.
В советский период город утратил, по данным С.Семенцова, не менее 370 культовых зданий, многие из которых выполняли роль архитектурных доминант, ибо для них Строительный устав делал преднамеренное исключение. Однако планировка 1950-1970-х гг. сохраняла непрерывность визуальных коридоров от Средней Рогатки до Адмиралтейства, от Каменки до Петропавловского собора, от Новой Деревни до Исаакия. Только в эпоху «бума 2000-х годов» многие из этих коридоров стали короткими отрезками. Это и послужило поводом к разработке самостоятельного местного закона «О границах зон охраны», который ввел термины «визуальная ось» и «панорама», широко применяемые в документах ЮНЕСКО, в региональную нормативную базу. Впрочем, пока соответствующих терминов нет в федеральном законе, а система управления мировым наследием не создана, эта нормативная база существует на «птичьих правах».
Спор на два фронта
В практике ЮНЕСКО корректировка границ в размере более 5% предполагает полный пересмотр номинации, которую заявитель вынужден переоформлять «с нуля». Это не устраивает городское правительство, поскольку требует дополнительных расходов. Это еще больше тревожит консервационистов-градозащитников: если прежняя номинация утратит силу, а новая не будет утверждена, возникнет вакуум, которым, по их мнению, неизбежно воспользуются претенденты на новое строительство в центре.
На конференции петербургского ICOMOS в Мариинском дворце руководителям КГИОП пришлось услышать немало претензий в свой адрес. На практике, как напомнил руководитель отдела архитектурной археологии Эрмитажа Олег Иоаннисян, предписания КГИОП зачастую игнорируются. Самыми вопиющими примерами было уничтожение найденных археологами фундаментов первого Гостиного двора Доменико Трезини. Такая же судьба ожидает основания крепости Ниеншанц, на месте которых планируется построить подземный паркинг «Охта-центра».
Председатель КГИОП Вера Дементьева признает, что главный спор с экспертами ICOMOS еще впереди. Однако ее ведомство в дискуссии о будущем исторической части города оказывается «между двух огней». В то время, когда КГИОП пытается найти компромисс с требованиями ЮНЕСКО по границам объекта всемирного наследия, КГА анонсирует в этом году три новых международных архитектурных конкурса по объектам в исторической части Петербурга.
Как и ранее, конкурсы будут закрытыми. Это с весьма большой вероятностью означает, что в борьбе за право проектирования реконструкции Сенной пл. и Ново-Адмиралтейского острова выиграют те же мэтры мировой архитектуры, что уже переделали на свой вкус исторические центры Лондона и Берлина. По словам заведующего кафедрой ГАСУ Сергея Гришина, в Берлине уже стонут от их произвола. Его коллега Леонид Лавров напоминает, что новые лондонские офисные гиганты в форме кубов, линз и эллипсоидов не только заслонили собой Тауэр, но и создали неразрешимую транспортную проблему.
В трех центральных районах города к 2011 г. предполагалось построить около 2 млн. кв. м недвижимости. Экс глава КГА Александр Викторов считал вполне возможным сооружение 90-метровой остекленной «башни из кубиков», запирающей перспективу Измайловского пр. и разрывающей визуальную ось с юга в сторону центра. В планы вмешался кризис. Кредитный коллапс, как известно, заставил офисных девелоперов многое переосмыслить. Изменятся ли планы КГА?
Генплан, составленный в период «бума», предполагал полную трансформацию депрессивных производственных территорий. Как напоминает сопредседатель отделения ВООПИК Маргарита Штиглиц, промышленная архитектура является особым объектом внимания ЮНЕСКО. Между тем в петербургской номинации, этот «жанр» вовсе не представлен.
Закон – не панацея
СПб ГАСУ учредил ежегодный форум «Архитектурные сезоны», посвятив первое мероприятие проблемам сохранения и развития исторических городов. Хотя точки зрения участников существенно расходились, общим знаменателем было признание того факта, что в Санкт-Петербурге сохранение и развитие – скорее надуманная, чем реальная антитеза. Прежде всего, по той причине, что у нас несравнимо более значительный запас неосвоенных территорий, чем в Москве. По подсчетам директора НИПЦ Генплана Сергея Митягина, на одного городского жителя, по европейским стандартам должно приходиться около 100 кв. м площади. Столица, по его оценке, с трудом укладывается в 70-80 кв. м, зато Петербург располагает потенциалом в 300 кв. м на человека.
В историческом центре, впрочем, обеспечить стандарты затруднительно. Это уже поняли главные архитекторы европейских городов, отказавшись от разуплотнения кварталов в пользу сохранности среды. В Москве и Петербурге, как отметил С.Гришин, проблема противоположная – застройка, наоборот, заново уплотняется. В итоге историческая среда сужается и фрагментируется вместе с качеством жизни. А между прочим, ЮНЕСКО согласилось включить Петербург в свой реестр в качестве совокупного объекта именно с учетом сохранности исторической среды, которым не могут похвалиться мегаполисы Германии, Франции, Швеции.
Одно лишь соблюдение нормативов, заложенных в ПЗЗ и законе «О границе зон охраны», не является панацеей от разрушения индивидуальности: эстетика не сводится лишь к высоте и отступам от границы участка. С разрушением архитектурной среды сохранность планировки утрачивает смысл. Стеклянные грани офисных параллелепипедов уместятся между домами Лиговки и Литейного, втиснется кое-как требуемая зелень и пешеходные дорожки, в итоге норма будет соблюдена, только это будет уже не Петербург. «Никакие законы не спасут нас от плохой архитектуры», - констатирует А.Комлев.
Как напомнил председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, архитектура периферийных районов вообще редко становится предметом обсуждения. В результате и в наши дни дизайн торговой и социальной инфраструктуры на окраинах предельно убог. У губернатора Валентины Матвиенко на одном из недавних заседаний правительства тоже вырвалось раздраженное замечание: «Не подсовывайте мне больше эти стекляшки!».
В удалении от центра более чем достаточно места для архитектурного самовыражения. Другое дело, что периферия страдает не только от серой однородности, но и от полного отсутствия специфики, обозначающей принадлежность к Северной столице. Между тем, петербургская традиция содержит множество идей, ожидающих творческого развития. И уже есть примеры таких решений – например, оживляющий железобетонную серость кварталов Наличной ул. нео-неоклассический треугольник жилого комплекса Горного института; необычный силуэт и цвет нового дома на ул. Гашека; гигантские арки жилого комплекса на Комендантской пл.
Но чтобы традиция продолжалась, развивалась и воплощалась, она должна передаваться во времени. В рамках «Архитектурных сезонов» состоялся конкурс дипломных работ студентов ГАСУ, итог которой определялся путем голосования участников. Однако жюри трудно было позавидовать: представленные проекты можно было реализовать в любом крупном городе мира; не было ни одной петербургской темы; геометрические построения перепевали давно воплощенные и вышедшие из моды европейские изыски 1990-х.
Может быть, горожанам для понимания друг друга не хватает некоей объединяющей терминологии. В английском языке, кроме слова interest - интерес, есть еще и слово self-interest, обозначающее не индивидуальное сиюминутное желание, а общую объективную заинтересованность. Self-interest петербуржца – остаться жителем уникального мегаполиса, созданного по единому замыслу и запечатлевшего результат творческой мысли и профессионального труда, исканий и талантов, самоотдачи и подвига. Если Петербург в процессе трансформаций утратит то очарование, которое выделяет его из всех городов мира, от этого не выиграет ни бизнесмен, ни архитектор, ни чиновник. Опасность состоит именно в этом, а не в вердикте сессии ЮНЕСКО.
Константин Черемных