Ипотека ставит новые рекорды
За I полугодие 2012 года, по данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья, в Санкт-Петербурге выдано порядка 12,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 27,6 млрд руб. Эти результаты более чем в полтора раза превосходят показатели аналогичного периода 2011 года. Участники рынка полагают, что вторая половина года окажется еще более результативной.
Эксперты констатируют положительную динамику рынка ипотеки, связывая успехи как с эффектом низкой базы, так и с растущим предложением разнообразных ипотечных программ. Лидером по количеству и сумме выданных ипотечных займов стал Северо-Западный банк Сбербанка России, занимающий свыше 32% рынка, он выдал 4,156 тыс. ипотечных кредитов на сумму 8,046 млрд руб.
"По сравнению с первым полугодием прошлого года темпы роста, конечно, несколько снизились, однако это исключительно технический нюанс, присущий любому растущему рынку. В абсолютных цифрах рост выглядит по-прежнему впечатляюще. Так, филиал ВТБ24 в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия 2012 года выдал ипотечных кредитов (2,56 тыс. – "Строительный Еженедельник") на сумму более 5,1 млрд руб., тогда как по итогам аналогичного периода прошлого года эта цифра составляла лишь 1,8 млрд рублей", – делится данными Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
"Первое полугодие 2012 года показало ожидаемую динамику роста по строящемуся жилью. Это связано с тем, что в текущем году ведущими застройщиками Петербурга запущены в продажу большие жилые комплексы с доступными ценами и привлекательными планировками. В первом полугодии 2011 года нами было принято 732 заявки на 1,281 млрд рублей, а за первые шесть месяцев 2012 года принято уже 1,895 тыс. заявок на сумму 4,557 млрд руб.", – рассказывает Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург". Всего же за I полугодие Банк "Санкт-Петербург" выдал 897 ипотечных кредитов на сумму 1,937 млрд руб.
Ирина Илясова, региональный директор DeltaCredit в Северо-Западном федеральном округе говорит, что в I полугодии 2012 года в Петербурге DeltaCredit выдал 812 кредитов на сумму 1,686 млрд руб., что на 83,7 % больше по количеству кредитов, чем в I полугодии 2011 года и на 108% больше по общей сумме показателей за аналогичный период 2011 года.
"Росбанк за первые 6 месяцев принял около 500 заявок на ипотеку в Санкт-Петербурге. Их сумма составила почти 1,5 млрд руб. Стоит отметить, что количество заявок возросло в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2011 года", – констатирует Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка. Всего же за прошедшие полгода Росбанк выдал в Петербурге 229 кредитов на сумму 773,2 млн руб.
Драйверы спроса
Участники рынка полагают, что спрос на ипотечные продукты подогревается как либерализацией условий со стороны банков и расширением ими продуктовой линейки, так и ожиданием очередной волны кризиса.
"Число заявок по итогам первого полугодия выросло у ВТБ24 почти в 3 раза. Именно рост спроса со стороны петербуржцев на фоне серьезной либерализации условий ипотеки, которая произошла в конце прошлого – начале нынешнего года и стал причиной столь позитивной динамики показателей выдачи ипотечных кредитов. Особенно бурными темпами рос сегмент ипотечного кредитования на первичном рынке жилья. Всего за полтора последних года, при неизменно высоких темпах роста выдачи ипотечных кредитов, доля первички в общем объеме выдаваемых нашим филиалом кредитов выросла с 12,5% до 50%", – говорит Михаил Иоффе.
В Банке "Санкт-Петербург" тоже заметили увеличение спроса на ипотечные кредиты для приобретения жилья на первичном рынке.
Основными причинами роста спроса на ипотеку, по словам Ильи Злуницына, являются высокий спрос на недвижимость, широкий выбор ипотечных программ, улучшение условий кредитования за счет конкуренции между банками и ожидание экономического кризиса.
Традиционно высок спрос на вторичное и первичное жилье, а в летний период повышается спрос на загородную недвижимость.
Ирина Илясова отмечает, что колебания курса рубля не влияют на потребности клиентов в приобретении жилья, так как спрос на улучшение жилищных условий в Петербурге велик, и основная доля заемщиков берет рублевые кредиты.
Плавная индексация
Банки довольны текущей ситуацией и не спешат корректировать ипотечные ставки.
Михаил Иоффе уверяет, что, как и другие крупные участники рынка ипотечного кредитования, ВТБ24 в начале года чуть увеличил ставки по ипотеке.
"В зависимости от программы, рост ставок по рублевым кредитам составил 1-1,5% годовых. При этом неизменной осталась ставка в 11% годовых в рамках программы "Ипотека с господдержкой". Кроме того, одновременно с корректировкой ставок ВТБ24 отменил комиссии за выдачу ипотечных кредитов, размер которых варьировался от 14 до 64 тыс. руб.", – поясняет господин Иоффе.
В DeltaCredit повышение ставок на 0,5% произошло в начале года по некоторым продуктам, это было связано с удорожанием привлечения денежных средств, рассказывает госпожа Илясова.
В Росбанке сообщают, что ставки по ипотеке с начала года не менялись. На текущий день мы предлагаем ставки от 10% в рублях и от 9% в валюте, уточняет Илья Злуницын.
Ставки по ипотечным кредитам Банка "Санкт-Петербург" с начала года также остаются неизменными. "В рублях действуют ставки от 6% до 14% в зависимости от величины первоначального взноса, срока и программы кредитования. В долларах США ставки составляют от 11% до 12,75%, в евро – от 10% до 11,75%", – делится Марина Гориловская.
Банки ощущают конкуренцию и стремятся улучшить условия выдачи ипотечных кредитов, разнообразив существующие программы.
"В начале июля мы выпустили новый продукт – кредит по одному документу – паспорту. Он предназначен, прежде всего, людям, работающим по найму, которые планируют приобрести жилье и располагают первоначальным взносом не менее 50% от стоимости квартиры. То есть это клиенты, имеющие стабильный доход и накопления, но у них нет времени собирать пакет документов для банка. Так же в августе 2012 года будет модифицирован продукт с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса на приобретение квартиры", – рассказывает Ирина Илясова.
Банк "Санкт-Петербург" рассматривает возможность запустить осенью 2012 года новую программу "Экспресс-ипотека" с упрощенным списком документов для рассмотрения заявки. "В первом полугодии у нас появились новые программы ломбардного кредитования – "Бизнес", "На любые цели", "На покупку недвижимости". Также мы упростили нашу анкету. При этом важно отметить, что страхование жизни и здоровья для наших заемщиков по-прежнему остается необязательным, отсутствуют комиссии и суммы минимального досрочного погашения", – поясняет госпожа Гориловская.
По словам Михаила Иоффе, недавно ВТБ24 серьезно изменил условия программы "Победа над формальностями", снизив требования к первоначальному взносу с 50% до 35% от стоимости жилья, покупаемого в кредит при предъявлении всего двух документов, удостоверяющих личность заемщика, и улучшил условия по программе "Военная ипотека".
Работа на результат
В третьем квартале, по словам Михаила Иоффе, на рынке будет наблюдаться традиционное летнее затишье перед осенним пиком продаж. "В целом по итогам 2012 года мы ожидаем роста рынка ипотечного кредитования примерно на 25%. При этом наш филиал рассчитывает увеличить ипотечный портфель по итогам года как минимум на 30%", – прогнозирует господин Иоффе.
"DeltaCredit планирует рост рынка ипотечного кредитования на 35%, показатели второго полугодия 2012 года должны превысить аналогичные показатели 2011 года, мы не видим оснований для пессимистических прогнозов", – уверена в позитивных результатах Ирина Илясова.
"Во втором полугодии 2012 года, если не произойдет негативных экономических изменений, мы ожидаем значительный рост рынка ипотечного кредитования, в основном в четвертом квартале 2012 года, так как третий квартал приходится на период отпусков", – солидарен с коллегами Илья Злуницын.
Достраивать проблемный жилой комплекс на Ленинском проспекте будет компания «Стоун». Компания купила застройщика объекта, ЗАО «НПО Стройтехнология». Как уверяют в «Стоуне», в ближайшее время завершится перепроектирование дома, будут получены все необходимые разрешения и с существующими дольщиками будут перезаключены договоры долевого участия по 214-ФЗ.
Как рассказал Владимир Антонов, директор ГУП Комитета по строительству «УКС Реставрация», который от имени комитета занимается решением вопросов, связанных с проблемными объектами, на участке 5 по Ленинскому проспекту работы ведёт ЗАО «НПО Стройтехнология». «По нашим данным, произошла смена собственника юридического лица. После чего возобновились работы по данному объекту», — рассказал господин Антонов.
Эту информацию подтвердили и в компании «Стоун», которая стала новым владельцем ЗАО «НПО Стройтехнология». «Для нас важно достроить дом, как можно быстрее и чтобы не один из дольщиков не пострадал и получил те площади, которые ему причитаются», — рассказал генеральный директор «Стоуна» Андрей Кузнецов.
Сумма сделки не раскрывается, но, по словам участников рынка, скорее всего, сделка не предполагает каких либо денежных расчетов. «Чаще всего новый застройщик просто достраивает объект за счет продажи оставшихся площадей, тем самым снимает головную боль с городских властей в виде потенциальных обманутых дольщиков», — рассказал Тарас Кручинин, заместитель генерального директор ИСК «Сфера».
По словам Владимира Антонова, в настоящее время восстанавливается исходно-разрешительная документация, происходит доукомплектование проектной документации, проводится корректировка градплана. «В течение весны документация будет укомплектована. После этого станет возможным перезаключение существующих договоров по 214-ФЗ», — рассказал Владимир Антонов.
Участок на Ленинском проспекте ЗАО «НПО «Стройтехнология» приобрела у города в 2007 году на инвестиционных условиях. Компания намеревалась построить на нем 20-этажный дом общей площадью 10 тысяч кв. м. жилья. Правда, много построить не получилось, еще до кризиса строительство зависло на уровне 4–5 этажа. Проблема оказалось в том, что компания так и не смогла завершить проект и получить необходимые для начала строительства разрешения. В прошлом году проверку деятельности застройщика провело Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству. Проверка выявила нарушения Федерального закона 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». По ее результатам компания была оштрафована на 400 тыс. рублей.
Комитет по управлению городским имуществом подал иск к ЗАО «НПО «Стройтехнология» о расторжении договора на аренду земельного участка. При худшем варианте развития событий город получил бы назад землю, а дольщики, довверившие свои средства ненадежной компании, остались бы ни с чем.
Всего в доме на Ленинском проспекте были проданы квартиры 155 дольщикам. Причем, как уверяют дольщики, большая часть их средств пошла на строительство другого дома компании — на Ярославском пр, 78, который, впрочем, «Стройтехнологии» так же построить не удалось. Этот дом в середине прошлого года также сменил застройщика — его начала достраивать компания АО «Лемминкяйнен Рус».
Переход от рынка продавца к рынку покупателей заставляет застройщиков искать новые формы продаж, удобные для клиентов. Одной из таких схем, которые становятся популярными в последнее время, является схема жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Причем, по оценкам экспертов, уже сейчас около трети всех петербургских строек продается именно через ЖСК. И, как говорят аналитики, эта доля будет только расти. В конце февраля на эту удобную для покупателей схему перешел и один из лидеров строительного рынка Петербурга – компания «ЛЭК», которая открыла продажи квартир в ЖК у метро «Звездная» через созданный жилищно-строительный кооператив.
Законно и удобно
Нынешний рынок строящегося жилья предъявляет к застройщику особые требования к формированию нормативной базы при начале продаж строящегося жилья. Как поясняют юристы, схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (пункт 2 статьи 1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса, гражданским законодательством и уставом кооператива. То есть и для покупателей, и для застройщиков закон дает одинаковые гарантии как при использовании договоров долевого участия, так и при вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Но есть преимущества. Поговорим о них подробнее. Основное преимущество кооперативной схемы по сравнению с участием в долевом строительстве заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай. В отличие от схемы долевого участия, которая требует оплаты стоимости квартиры до окончания строительства, что не устраивает приобретателей, рассчитывающих на длительную рассрочку.
Другим неоспоримым преимуществом кооперативной схемы являются отношения членства, в соответствии с которыми лицо, желающее приобрести квартиру в доме по схеме ЖСК, принимается в члены кооператива и становится пайщиком. Указанный статус дает право пайщику самым непосредственным образом принимать участие в деятельности ЖСК, влиять на принимаемые кооперативом решения, вплоть до переизбрания руководства. Таким образом, кооператив пайщику полностью подконтролен. Схема долевого участия таких прав дольщику не дает.
Полезное разнообразие
«Мы предлагаем своим клиентам разные схемы приобретения недвижимости. Например, в ЖК «Империал» квартиры реализуются по договорам долевого участия (ДДУ), а в жилом комплексе у метро «Звездная» предусмотрена продажа по схеме ЖСК. Через ЖСК будут реализовываться квартиры и в ЖК «Граф Орлов»», – рассказал Павел Андреев, руководитель компании «ЛЭК». По его словам, Дом у метро «Звездная» был выбран в качестве пилотного и наиболее точно отражает запросы нынешнего покупателя. «Проект будет интересен широкому кругу клиентов благодаря доступным ценам, продуманным планировкам и удачному местоположению. Сегодня данный жилой комплекс строится опережающими темпами, в чем каждый может убедиться с помощью установленной на объекте веб-камеры», – говорит Павел Андреев.
Жилой комплекс у метро «Звездная» строится в Московском районе на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе, вдали от шумных магистралей и промышленных предприятий. Микрорайон является одним из самых зеленых в городе, в пешеходной доступности – станция метро «Звездная». Район уже обеспечен развитой социальной инфраструктурой: рядом детские сады, школы и гимназии, спортивные центры.
Как говорят в компании «ЛЭК», при строительстве жилого комплекса «У метро Звездная» кооператив будет иметь самые широкие полномочия по контролю за строительством: отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. «Уверен, что наши клиенты по достоинству оценят все преимущества жилищно-строительного кооператива при покупке строящейся недвижимости», – говорит Павел Андреев.