Ипотека ставит новые рекорды
За I полугодие 2012 года, по данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья, в Санкт-Петербурге выдано порядка 12,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 27,6 млрд руб. Эти результаты более чем в полтора раза превосходят показатели аналогичного периода 2011 года. Участники рынка полагают, что вторая половина года окажется еще более результативной.
Эксперты констатируют положительную динамику рынка ипотеки, связывая успехи как с эффектом низкой базы, так и с растущим предложением разнообразных ипотечных программ. Лидером по количеству и сумме выданных ипотечных займов стал Северо-Западный банк Сбербанка России, занимающий свыше 32% рынка, он выдал 4,156 тыс. ипотечных кредитов на сумму 8,046 млрд руб.
"По сравнению с первым полугодием прошлого года темпы роста, конечно, несколько снизились, однако это исключительно технический нюанс, присущий любому растущему рынку. В абсолютных цифрах рост выглядит по-прежнему впечатляюще. Так, филиал ВТБ24 в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия 2012 года выдал ипотечных кредитов (2,56 тыс. – "Строительный Еженедельник") на сумму более 5,1 млрд руб., тогда как по итогам аналогичного периода прошлого года эта цифра составляла лишь 1,8 млрд рублей", – делится данными Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
"Первое полугодие 2012 года показало ожидаемую динамику роста по строящемуся жилью. Это связано с тем, что в текущем году ведущими застройщиками Петербурга запущены в продажу большие жилые комплексы с доступными ценами и привлекательными планировками. В первом полугодии 2011 года нами было принято 732 заявки на 1,281 млрд рублей, а за первые шесть месяцев 2012 года принято уже 1,895 тыс. заявок на сумму 4,557 млрд руб.", – рассказывает Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург". Всего же за I полугодие Банк "Санкт-Петербург" выдал 897 ипотечных кредитов на сумму 1,937 млрд руб.
Ирина Илясова, региональный директор DeltaCredit в Северо-Западном федеральном округе говорит, что в I полугодии 2012 года в Петербурге DeltaCredit выдал 812 кредитов на сумму 1,686 млрд руб., что на 83,7 % больше по количеству кредитов, чем в I полугодии 2011 года и на 108% больше по общей сумме показателей за аналогичный период 2011 года.
"Росбанк за первые 6 месяцев принял около 500 заявок на ипотеку в Санкт-Петербурге. Их сумма составила почти 1,5 млрд руб. Стоит отметить, что количество заявок возросло в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2011 года", – констатирует Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка. Всего же за прошедшие полгода Росбанк выдал в Петербурге 229 кредитов на сумму 773,2 млн руб.
Драйверы спроса
Участники рынка полагают, что спрос на ипотечные продукты подогревается как либерализацией условий со стороны банков и расширением ими продуктовой линейки, так и ожиданием очередной волны кризиса.
"Число заявок по итогам первого полугодия выросло у ВТБ24 почти в 3 раза. Именно рост спроса со стороны петербуржцев на фоне серьезной либерализации условий ипотеки, которая произошла в конце прошлого – начале нынешнего года и стал причиной столь позитивной динамики показателей выдачи ипотечных кредитов. Особенно бурными темпами рос сегмент ипотечного кредитования на первичном рынке жилья. Всего за полтора последних года, при неизменно высоких темпах роста выдачи ипотечных кредитов, доля первички в общем объеме выдаваемых нашим филиалом кредитов выросла с 12,5% до 50%", – говорит Михаил Иоффе.
В Банке "Санкт-Петербург" тоже заметили увеличение спроса на ипотечные кредиты для приобретения жилья на первичном рынке.
Основными причинами роста спроса на ипотеку, по словам Ильи Злуницына, являются высокий спрос на недвижимость, широкий выбор ипотечных программ, улучшение условий кредитования за счет конкуренции между банками и ожидание экономического кризиса.
Традиционно высок спрос на вторичное и первичное жилье, а в летний период повышается спрос на загородную недвижимость.
Ирина Илясова отмечает, что колебания курса рубля не влияют на потребности клиентов в приобретении жилья, так как спрос на улучшение жилищных условий в Петербурге велик, и основная доля заемщиков берет рублевые кредиты.
Плавная индексация
Банки довольны текущей ситуацией и не спешат корректировать ипотечные ставки.
Михаил Иоффе уверяет, что, как и другие крупные участники рынка ипотечного кредитования, ВТБ24 в начале года чуть увеличил ставки по ипотеке.
"В зависимости от программы, рост ставок по рублевым кредитам составил 1-1,5% годовых. При этом неизменной осталась ставка в 11% годовых в рамках программы "Ипотека с господдержкой". Кроме того, одновременно с корректировкой ставок ВТБ24 отменил комиссии за выдачу ипотечных кредитов, размер которых варьировался от 14 до 64 тыс. руб.", – поясняет господин Иоффе.
В DeltaCredit повышение ставок на 0,5% произошло в начале года по некоторым продуктам, это было связано с удорожанием привлечения денежных средств, рассказывает госпожа Илясова.
В Росбанке сообщают, что ставки по ипотеке с начала года не менялись. На текущий день мы предлагаем ставки от 10% в рублях и от 9% в валюте, уточняет Илья Злуницын.
Ставки по ипотечным кредитам Банка "Санкт-Петербург" с начала года также остаются неизменными. "В рублях действуют ставки от 6% до 14% в зависимости от величины первоначального взноса, срока и программы кредитования. В долларах США ставки составляют от 11% до 12,75%, в евро – от 10% до 11,75%", – делится Марина Гориловская.
Банки ощущают конкуренцию и стремятся улучшить условия выдачи ипотечных кредитов, разнообразив существующие программы.
"В начале июля мы выпустили новый продукт – кредит по одному документу – паспорту. Он предназначен, прежде всего, людям, работающим по найму, которые планируют приобрести жилье и располагают первоначальным взносом не менее 50% от стоимости квартиры. То есть это клиенты, имеющие стабильный доход и накопления, но у них нет времени собирать пакет документов для банка. Так же в августе 2012 года будет модифицирован продукт с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса на приобретение квартиры", – рассказывает Ирина Илясова.
Банк "Санкт-Петербург" рассматривает возможность запустить осенью 2012 года новую программу "Экспресс-ипотека" с упрощенным списком документов для рассмотрения заявки. "В первом полугодии у нас появились новые программы ломбардного кредитования – "Бизнес", "На любые цели", "На покупку недвижимости". Также мы упростили нашу анкету. При этом важно отметить, что страхование жизни и здоровья для наших заемщиков по-прежнему остается необязательным, отсутствуют комиссии и суммы минимального досрочного погашения", – поясняет госпожа Гориловская.
По словам Михаила Иоффе, недавно ВТБ24 серьезно изменил условия программы "Победа над формальностями", снизив требования к первоначальному взносу с 50% до 35% от стоимости жилья, покупаемого в кредит при предъявлении всего двух документов, удостоверяющих личность заемщика, и улучшил условия по программе "Военная ипотека".
Работа на результат
В третьем квартале, по словам Михаила Иоффе, на рынке будет наблюдаться традиционное летнее затишье перед осенним пиком продаж. "В целом по итогам 2012 года мы ожидаем роста рынка ипотечного кредитования примерно на 25%. При этом наш филиал рассчитывает увеличить ипотечный портфель по итогам года как минимум на 30%", – прогнозирует господин Иоффе.
"DeltaCredit планирует рост рынка ипотечного кредитования на 35%, показатели второго полугодия 2012 года должны превысить аналогичные показатели 2011 года, мы не видим оснований для пессимистических прогнозов", – уверена в позитивных результатах Ирина Илясова.
"Во втором полугодии 2012 года, если не произойдет негативных экономических изменений, мы ожидаем значительный рост рынка ипотечного кредитования, в основном в четвертом квартале 2012 года, так как третий квартал приходится на период отпусков", – солидарен с коллегами Илья Злуницын.
Группа компаний Heineken выставила на продажу территорию и корпуса бывшего завода им. Степана Разина в Петербурге. Актив оценен в 560 млн руб. Эксперты говорят, что цена рыночная и вряд ли сильно вырастет в процессе торга.
Пивоваренный холдинг Heineken намерен продать через Российский аукционный дом (РАД) активы бывшего завода им. Степана Разина в Петербурге. Как сообщила пресс-служба РАД, речь идет о территории и корпусах завода на ул. Степана Разина, 8 и 9, которыми Heineken владеет с 2005 года. На аукцион попадут участок площадью
Непрофильный актив
По словам директора по корпоративным отношениям Heineken Анны Мелешиной, имущественный комплекс продается как непрофильный актив. «С 2009 года завод перепрофилирован в комплекс дистрибуции и складской логистики. А производство брендов филиала перенесено на мощности предприятия «Пивоварня Хейнекен» на улице Тельмана», - пояснила она. По словам А.Мелешиной, выставленные на аукцион участки не заложены в банках. «Вырученные от продажи деньги будут вложены в развитие бизнеса Heineken», - добавила она.
По предварительным расчетам, на участке бывшего завода можно построить 50-100 тыс. кв м недвижимости в зависимости от архитектурных решений проекта. «Покупатель сможет провести редевелопмент территории, приспособив ее под многофункциональный комплекс с производственно-складскими и общественно-деловыми объектами. Это формат бизнес-парка, который достаточно новый для Петербурга. Но по опыту западного рынка можно говорить о его привлекательности для предприятий малого и среднего бизнеса: большой объем сдаваемых площадей и относительно невысокая арендная плата вызовут интерес у широкого круга потенциальных арендаторов», - считает генеральный директор РАД Андрей Степаненко.
Жилье под вопросом
На участке, по данным РАД, возможно также и строительство жилья. Но директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина указывает, что район для жилой застройки не самый привлекательный: участок находится в плотном промышленном окружении.
Эксперты считают, что ажиотажного спроса у лота не будет. «Участок большой. Ситуация в экономике нестабильна. Начальная цена высока», - перечисляет причины генеральный директор Astera Алексей Филимонов. Эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорят, что лот может быть интересен крупным девелоперам, которые смогут изменить не только зонирование, но и восприятие данного микрорайона как общественно-делового пространства
Губернатор Петербурга провел первое закрытое совещание рабочей группы, образованной застройщиками. Как рассказывают участники встречи, она прошла в конструктивном диалоге. Но конкретных решений принято не было. Они ожидаются от дальнейших встреч.
Напомним, решение организовать рабочую группу из представителей крупнейших застройщиков при губернаторе было принято в самом начале мая, когда после активной критики губернатор Петербурга провел первое закрытое совещание с застройщиками. На него были приглашены не все представители строительной отрасли, а лишь избранные - присутствовали представители группы «Эталон», «ЮИТ Лентек», группы ЛСР, «Ленстройтреста», «СПб Реновация», группы ЦДС, Setl Group. На нем было решено организовать рабочую группу, которая должна была собраться 1 июня.
Группа собралась в почти полном составе. Как рассказал генеральный директор ЗАО «Ленстротрест» Александр Лелин, участвовавший в совещании, рассматривалось три наиболее важных вопроса – строительство социальной инфраструктуры, участие строителей в обсуждении поправок в ПЗЗ и Генплан Петербурга и просьба к Росреестру разрешить открыть на территории Петербурга отдельный офис для работы с застройщиками.
Все просьбы, по словам участников встречи, были поддержаны губернатором. Правда, по первому вопросу ограничились констатацией существующих трех схем работы с социальной инфраструктурой. Во-первых, инвестор будет готовить документацию для участка, а город, в свою очередь, обеспечивать его инженерными сетями и строить социальный объект. Второй вариант – школы и детские сады будут возводиться по механизму государственно-частного партнерства. И, наконец, третий - инвестор строит объект за счет собственных средств, после чего город выкупает его по себестоимости. Как рассказали участники встречи, Георгия Полтавченко более всего устроила схема передачи городу инженерно-подготовленного инвестором участка для последующего строительства социального объекта за счет городского бюджета. Губернатор поручил вице-губернатору Игорю Метельскому провести совещание с участием Комитета по строительству, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета по образованию и Комитета по здравоохранению для координации адресных инвестиционных программ с планами застройщиков.
Кроме того, застройщикам удалось договориться об участии представителей бизнеса в подготовке поправок к градостроительному законодательству. «Мы договорились о том, что представители строительного сообщества будут участвовать в подготовке, разработке и внесении изменений в Генеральный план, ПЗЗ и региональные нормативы градостроительного проектирования», - рассказал вице-президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Последний вопрос, который подняли строители – подпись губернатора в обращении к Росреестру РФ с просьбой разрешить петербургскому управлению открыть отдельный филиал, который бы работал исключительно с застройщиками. «Несмотря на все попытки властей навести порядок в Росреестре, договора регистрируются очень медленно. А это в первую очередь бьет по законопослушным застройщикам, которые работают по 214-ФЗ. Мы не можем принимать от покупателей деньги, пока договор не будет учтен в Росреестре. А на это уходит месяц-два», - сетуют участники рынка.
Как говорят участники рынка, потепление, которое возникло в отношениях между властью и строительным комплексом, неизбежно. «Сейчас бюджет теряет нефтегазовые доходы, которые нужно чем-то компенсировать. Если и дальше прессовать застройщиков, то они могут побежать в Ленобласть, где сейчас сменилось руководство и строительный комплекс курируют вполне понятные и вменяемые люди. Да, маржа там меньше, но лучше это, чем просто сидеть на проекте и ничего не получать», - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «И властям, и застройщикам понятно, что диалог необходим, дальше продолжаться так не может. Но и говорить, что все вопросы сняты, пока рано. Сделаны только первые шаги. Посмотрим на реальные дела», - предлагает Александр Погодин, заместитель генерального директора петербургского направления ГК «Пионер».