Ипотека ставит новые рекорды
За I полугодие 2012 года, по данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья, в Санкт-Петербурге выдано порядка 12,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 27,6 млрд руб. Эти результаты более чем в полтора раза превосходят показатели аналогичного периода 2011 года. Участники рынка полагают, что вторая половина года окажется еще более результативной.
Эксперты констатируют положительную динамику рынка ипотеки, связывая успехи как с эффектом низкой базы, так и с растущим предложением разнообразных ипотечных программ. Лидером по количеству и сумме выданных ипотечных займов стал Северо-Западный банк Сбербанка России, занимающий свыше 32% рынка, он выдал 4,156 тыс. ипотечных кредитов на сумму 8,046 млрд руб.
"По сравнению с первым полугодием прошлого года темпы роста, конечно, несколько снизились, однако это исключительно технический нюанс, присущий любому растущему рынку. В абсолютных цифрах рост выглядит по-прежнему впечатляюще. Так, филиал ВТБ24 в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия 2012 года выдал ипотечных кредитов (2,56 тыс. – "Строительный Еженедельник") на сумму более 5,1 млрд руб., тогда как по итогам аналогичного периода прошлого года эта цифра составляла лишь 1,8 млрд рублей", – делится данными Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
"Первое полугодие 2012 года показало ожидаемую динамику роста по строящемуся жилью. Это связано с тем, что в текущем году ведущими застройщиками Петербурга запущены в продажу большие жилые комплексы с доступными ценами и привлекательными планировками. В первом полугодии 2011 года нами было принято 732 заявки на 1,281 млрд рублей, а за первые шесть месяцев 2012 года принято уже 1,895 тыс. заявок на сумму 4,557 млрд руб.", – рассказывает Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург". Всего же за I полугодие Банк "Санкт-Петербург" выдал 897 ипотечных кредитов на сумму 1,937 млрд руб.
Ирина Илясова, региональный директор DeltaCredit в Северо-Западном федеральном округе говорит, что в I полугодии 2012 года в Петербурге DeltaCredit выдал 812 кредитов на сумму 1,686 млрд руб., что на 83,7 % больше по количеству кредитов, чем в I полугодии 2011 года и на 108% больше по общей сумме показателей за аналогичный период 2011 года.
"Росбанк за первые 6 месяцев принял около 500 заявок на ипотеку в Санкт-Петербурге. Их сумма составила почти 1,5 млрд руб. Стоит отметить, что количество заявок возросло в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2011 года", – констатирует Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка. Всего же за прошедшие полгода Росбанк выдал в Петербурге 229 кредитов на сумму 773,2 млн руб.
Драйверы спроса
Участники рынка полагают, что спрос на ипотечные продукты подогревается как либерализацией условий со стороны банков и расширением ими продуктовой линейки, так и ожиданием очередной волны кризиса.
"Число заявок по итогам первого полугодия выросло у ВТБ24 почти в 3 раза. Именно рост спроса со стороны петербуржцев на фоне серьезной либерализации условий ипотеки, которая произошла в конце прошлого – начале нынешнего года и стал причиной столь позитивной динамики показателей выдачи ипотечных кредитов. Особенно бурными темпами рос сегмент ипотечного кредитования на первичном рынке жилья. Всего за полтора последних года, при неизменно высоких темпах роста выдачи ипотечных кредитов, доля первички в общем объеме выдаваемых нашим филиалом кредитов выросла с 12,5% до 50%", – говорит Михаил Иоффе.
В Банке "Санкт-Петербург" тоже заметили увеличение спроса на ипотечные кредиты для приобретения жилья на первичном рынке.
Основными причинами роста спроса на ипотеку, по словам Ильи Злуницына, являются высокий спрос на недвижимость, широкий выбор ипотечных программ, улучшение условий кредитования за счет конкуренции между банками и ожидание экономического кризиса.
Традиционно высок спрос на вторичное и первичное жилье, а в летний период повышается спрос на загородную недвижимость.
Ирина Илясова отмечает, что колебания курса рубля не влияют на потребности клиентов в приобретении жилья, так как спрос на улучшение жилищных условий в Петербурге велик, и основная доля заемщиков берет рублевые кредиты.
Плавная индексация
Банки довольны текущей ситуацией и не спешат корректировать ипотечные ставки.
Михаил Иоффе уверяет, что, как и другие крупные участники рынка ипотечного кредитования, ВТБ24 в начале года чуть увеличил ставки по ипотеке.
"В зависимости от программы, рост ставок по рублевым кредитам составил 1-1,5% годовых. При этом неизменной осталась ставка в 11% годовых в рамках программы "Ипотека с господдержкой". Кроме того, одновременно с корректировкой ставок ВТБ24 отменил комиссии за выдачу ипотечных кредитов, размер которых варьировался от 14 до 64 тыс. руб.", – поясняет господин Иоффе.
В DeltaCredit повышение ставок на 0,5% произошло в начале года по некоторым продуктам, это было связано с удорожанием привлечения денежных средств, рассказывает госпожа Илясова.
В Росбанке сообщают, что ставки по ипотеке с начала года не менялись. На текущий день мы предлагаем ставки от 10% в рублях и от 9% в валюте, уточняет Илья Злуницын.
Ставки по ипотечным кредитам Банка "Санкт-Петербург" с начала года также остаются неизменными. "В рублях действуют ставки от 6% до 14% в зависимости от величины первоначального взноса, срока и программы кредитования. В долларах США ставки составляют от 11% до 12,75%, в евро – от 10% до 11,75%", – делится Марина Гориловская.
Банки ощущают конкуренцию и стремятся улучшить условия выдачи ипотечных кредитов, разнообразив существующие программы.
"В начале июля мы выпустили новый продукт – кредит по одному документу – паспорту. Он предназначен, прежде всего, людям, работающим по найму, которые планируют приобрести жилье и располагают первоначальным взносом не менее 50% от стоимости квартиры. То есть это клиенты, имеющие стабильный доход и накопления, но у них нет времени собирать пакет документов для банка. Так же в августе 2012 года будет модифицирован продукт с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса на приобретение квартиры", – рассказывает Ирина Илясова.
Банк "Санкт-Петербург" рассматривает возможность запустить осенью 2012 года новую программу "Экспресс-ипотека" с упрощенным списком документов для рассмотрения заявки. "В первом полугодии у нас появились новые программы ломбардного кредитования – "Бизнес", "На любые цели", "На покупку недвижимости". Также мы упростили нашу анкету. При этом важно отметить, что страхование жизни и здоровья для наших заемщиков по-прежнему остается необязательным, отсутствуют комиссии и суммы минимального досрочного погашения", – поясняет госпожа Гориловская.
По словам Михаила Иоффе, недавно ВТБ24 серьезно изменил условия программы "Победа над формальностями", снизив требования к первоначальному взносу с 50% до 35% от стоимости жилья, покупаемого в кредит при предъявлении всего двух документов, удостоверяющих личность заемщика, и улучшил условия по программе "Военная ипотека".
Работа на результат
В третьем квартале, по словам Михаила Иоффе, на рынке будет наблюдаться традиционное летнее затишье перед осенним пиком продаж. "В целом по итогам 2012 года мы ожидаем роста рынка ипотечного кредитования примерно на 25%. При этом наш филиал рассчитывает увеличить ипотечный портфель по итогам года как минимум на 30%", – прогнозирует господин Иоффе.
"DeltaCredit планирует рост рынка ипотечного кредитования на 35%, показатели второго полугодия 2012 года должны превысить аналогичные показатели 2011 года, мы не видим оснований для пессимистических прогнозов", – уверена в позитивных результатах Ирина Илясова.
"Во втором полугодии 2012 года, если не произойдет негативных экономических изменений, мы ожидаем значительный рост рынка ипотечного кредитования, в основном в четвертом квартале 2012 года, так как третий квартал приходится на период отпусков", – солидарен с коллегами Илья Злуницын.
Петербургские архитекторы подвергли критике проект строительства нового стадиона на Крестовском острове. Специалисты считают, что будущий стадион постепенно теряет изначально задуманную архитектурную форму.Отечественные архитекторы вновь дали понять, что морально еще не готовы допустить в реализации проекта использование передовых японских технологий, ранее не опробованных в России. Многое в проекте японского архитектора Кисе Курокавы изначально пугало российских специалистов. Выдвижное поле и раздвижная крыша до сих пор вызывают у петербургских архитекторов чувство страха, опасения и неуверенности в успешной реализации новых технологий. Трудно смириться с тем, чего не было никогда ранее. Между тем выдвижное поле и раздвижная крыша – главные особенности будущей футбольной арены, которые должны сделать ее уникальной. По концепции Кисе Курокавы, именно благодаря этим технологиям и должно быть обеспечено зеленое натуральное покрытие игрового поля.
Концепцию японского мастера сегодня развивает генеральный проектировщик, ООО «Авант». Для разработки проекта стадиона эта компания привлекла несколько организаций, главной из которых является ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко. По словам главного архитектора проекта Александра Коханова, при разработке проекта специалисты учитывали в первую очередь «сохранение контура насыпного холма, двух спортивных павильонов и парадной лестницы», созданных ленинградским архитектором Александром Никольским.
Благодаря стационарной кровле в виде круга и четырем «мачтам»-опорам будущий стадион напоминает космический корабль. Напомним, что он рассчитан на 62 тыс. зрителей и будет занимать общую площадь 31 га. Будущий стадион по проекту разделен на семь уровней, два из которых – подземные. На первых двух уровнях будут располагаться автомобильные стоянки для VIP-гостей, коммерческие, технические помещения и спортивная зона для футбольных клубов. Вход для зрителей будет обеспечен на третьем уровне. На четвертом уровне по проекту предусмотрены выдвижные аварийные лестницы.
Проектированием выдвижного поля и раздвижной крыши занимается немецко-голландская компания Werner Sobek Ingenieure. Поле размером 120х80 метров, по словам Александра Коханова, будет выкатываться на специальных тефлоновых рельсах при помощи различных домкратов. Крыша стадиона диаметром 286 метров, как говорит представитель компании Werner Sobek Ingenieure Анвар Садыков, будет сдвигаться и раздвигаться за счет пневматических подушек, расположенных между металлическими фермами. При закрытии крыши подушки должны накачиваться воздухом, при открытии – воздух из подушек будет выпускаться. Специалисты выполнили расчеты снеговых нагрузок на проектируемую крышу. По этим расчетам, каждый квадратный метр крыши может выдерживать 200 кг снега.
По словам Александра Коханова, кровля новой футбольной арены будет выполнена из алюминиевых конструкций. Мачты – металлическими. Цветовая гамма стадиона будет обыграна благодаря сочетанию светло-бежевых стен с прозрачным стеклом и озелененной территорией.
Проектировщики уверяют, что концепция Кисе Курокавы сохранена. Однако некоторые расхождения с основной концепцией все же имеются. Например, российские специалисты изменили линию крыши. Если у Кисе Курокавы она изначально была прямая, то сегодня она выглядит волнообразной. Кроме того, российские архитекторы предусмотрели в проекте туалеты для инвалидов и дополнительные лифты. Александр Коханов утверждает, что все изменения Кисе Курокава одобрил.
Между тем участники Градостроительного совета считают, что изменения концепции могут серьезно отразиться на архитектурной форме футбольной арены. Стадион, как было задумано изначально, должен напоминать космический корабль, отрывающийся от земли. Однако сегодня этот отрыв от земли, по мнению большинства участников Градостроительного совета, утрачен. Архитектор Михаил Мамошин отмечает, что стадион все «глубже уходит в землю». Нижняя часть стадиона, по словам архитектора Сергея Соколова, недостаточно выразительна.
Петербургских архитекторов по-прежнему пугает раздвижная крыша. Участники Градостроительного совета не верят в то, что сложная система будет всегда работать безотказно. Архитекторы опасаются того, что пневматические подушки вдруг разом выйдут из строя. Немецкие разработчики кровельных систем такого варианта пока не могут себе представить. «Не может быть такого, чтобы все подушки вышли из строя, – говорит Анвар Садыков. – Если, допустим, не сработает одна подушка, то вся система будет работать все равно».
Поводом для критики проекта послужила также транспортная схема прилегающей территории стадиона. Вернее, ее отсутствие. До сих пор неясно, как к стадиону будут подъезжать автомобили и где они будут парковаться. В проекте футбольной арены предусмотрен подземный паркинг на 1,5 тыс. мест. На близлежащей территории планируется разместить еще 6,5 тыс. мест для парковки автомобилей. Учитывая огромные масштабы будущего сооружения и общую вместимость стадиона, такого количества мест, как считают архитекторы, катастрофически мало. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук утверждает, что вопросы, касающиеся транспортной схемы, будут специально рассмотрены в декабре этого года.
В настоящее время проект реализуется, несмотря на критику участников Градостроительного совета. Сегодня на территории строительства ведутся работы по организации свайных полей и устройству монолитных ростверков. В целом основание стадиона составляют 12 тыс. буронабивных свай. По словам генерального директора ООО «Авант» Григория Фельдмана, до конца текущего года планируется завершить нулевой цикл строительства стадиона. В начале следующего года строители приступят к возведению трибун. Новая футбольная арена на Крестовском острове должна быть построена в ноябре 2008 года.
В Петербурге установлена рекордная цена продажи отдельно стоящего здания. Корпорация «Строймонтаж» на торгах Фонда имущества в минувшую пятницу приобрела бывший жилой дом на набережной Робеспьера, 32, литера А за 1 млрд 70 млн рублей. Первоначально заявленная цена была превышена более чем в 2,5 раза. Здание уже не представляет исторической ценности и будет снесено либо реконструировано в течение 42 месяцев.
В аукционе 28 сентября принимало участие шесть претендентов на здание в историческом центре, но активная борьба развернулась только межу двумя из них – компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» и корпорацией «Строймонтаж», которая и вышла победителем. Любопытная деталь: новое приобретение корпорации находится напротив еще одного принадлежащего ей объекта – жилого комплекса «Монблан». «Мы не могли позволить, чтобы торги выиграла другая компания, ведь на другом берегу Невы – наш элитный жилой дом «Монблан», – прокомментировал результаты аукциона заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж» Алексей Бражниченко.
По мнению директора по маркетингу ЗАО «Строймонтаж» Ильи Логинова, интерес многих застройщиков к торгам вызван тем, что лот на набережной Робеспьера – один из последних участков в центре Петербурга, которые когда-либо могут быть выставлены на продажу. При этом само здание можно снести и на его месте построить дом по проекту застройщика без многочисленных обременений.
Характеристики объекта
Площадь здания – 6095,1 кв. метров. Площадь земельного участка – 1349 кв. метров. Начальная цена – 420 млн рублей. Здание находится на территории исторического центра Санкт-Петербурга в зоне жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. Покупатель обязан снести здание и построить новое, либо реконструировать существующее здание в течение 42 месяцев. Объект расположен в Объединенной охранной зоне центральных районов, но памятником не является. Все строительные и ремонтные работы необходимо согласовывать с КГИОП.
Год постройки здания – 1953. Дом у Литейного моста с видом на Неву и крейсер «Аврора» был построен для работников КГБ. Возможно, для того, чтобы им не надо было долго добираться на работу – Литейный пр., 4. В 1987 году здание признано аварийным, в 2004 – аварийным с угрозой обвала. Расселение дома проходило силами районной администрации и сопровождалось скандалами и судами. Многие жители не хотели покидать свои квартиры. Основной причиной конфликта была заниженная, по мнению жильцов, оценка аварийного жилья, не соответствующая его рыночной стоимости с учетом видовых характеристик.
Прогнозы оправдались
Накануне проведения аукциона мы попросили ряд ведущих экспертов в сфере недвижимости сделать прогнозы относительно будущего объекта на набережной Робеспьера.
Директор департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон тогда высказал мнение, что наиболее рациональное использование участка – строительство элитного жилого комплекса. Учитывая местоположение объекта, здесь можно построить элитное жилье категории «элита А», то есть стоимость квадратного метра может составить от тыс. за 1 кв. метр, в видовых квартирах – тыс. за 1 «квадрат».
«С учетом того, что объект находится на набережной, строительство гостиницы или ресторана будет нецелесообразно, так как участок небольшой, а без парковки оба объекта не будут востребованы, – полагает Михаил Бимон. – Строительство бизнес-центра требует определенных условий, в том числе наличия парковки. Поэтому возведение БЦ также сопряжено с рядом нюансов. Что касается наличия парковочных мест для жильцов элитного комплекса, то этот вопрос возможно решить с помощью строительства подземного паркинга».
Руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости Михаил Васильев согласен с коллегой: «Думаю, что по данному адресу целесообразней всего было бы возведение жилого дома». Месторасположение в «золотом треугольнике», неподалеку от Смольного, рядом с Таврическим садом, возможность строительства видовых квартир с панорамой на воду позволит позиционировать его как элитный дом. Вероятно, спрос на квартиры по этому адресу будет высоким. Стоимость квадратного метра будет сопоставима с рыночной ценой на квартиры в этом районе. Сейчас она составляет 250–300 тыс. руб. за 1 кв. метр».
«Трудности, которые ждут покупателя, связаны с плотностью застройки вокруг дома на наб. Робеспьера, 32, – отмечает Михаил Васильев. – То есть как сносить, так и строить придется на небольшом участке, который окружен домами, в том числе охраняемыми памятниками архитектуры. Также в этом микрорайоне существует проблема создания инфраструктуры, достойной дома элит-класса».
«Плюсом этого здания, которое практически автоматом поднимает цену процентов на 20, является вид на Неву. При этом в центре осталось мало зданий с подобными характеристиками, полностью расселенных и очищенных юридически», – уверен председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш.
«В ходе торгов цена может вырасти в два раза. Теоретически она может вырасти и больше, потому что сложно оценить затраты на ремонтные работы», – предположил накануне торгов руководитель департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property Spb Игорь Лучков. По его мнению, в ходе реализации инвестиционного проекта площадь нового объекта не должна сильно измениться, потому что необходимо вписаться в общий архитектурный стиль набережной. Здесь есть возможность встроить мансарду и провести оптимизацию площадей. «Думаю, что площадь может увеличиться на 15–20 процентов, – предположил эксперт. – Любой объект будет достаточно хорошо смотреться. Единственный минус – сложность с точки зрения транспортной логистики – рядом мост и автомобильные развязки, поэтому нет места для парковки. Стоимость квартиры будет в пределах –10 тыс. за 1 кв. метр. Если говорить о коммерческой недвижимости, то это может быть бизнес-центр класса «А» или «В+», гостиница класса не ниже четырех «звезд».
Эксперты отметили, что могут возникнуть трудности с размещением подземной парковки, так как этот объект располагается на набережной.
Планы определены
Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга, функциональное назначение участка, пока еще занимаемого расселенным домом, – жилая застройка с включением объектов общественно-деловой застройки. Объект расположен в объединенной охранной зоне центральных районов Санкт-Петербурга, однако памятником архитектуры он не является. Но несмотря на это наружные строительные и ремонтные работы будет необходимо согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры правительства Санкт-Петербурга.
Как сообщили в корпорации «Строймонтаж», уже принято решение о строительстве на этом месте 6–8-этажного элитного жилого дома с подземным паркингом. Территория вокруг дома будет благоустроена, предусмотрен просторный внутренний двор. Окружение дома однородное, рядом проектируется бизнес-центр класса А. Пока еще неизвестны его архитектурные особенности, но в корпорации твердо заверяют, что новый дом будет гармонировать с окружающей застройкой.
Дмитрий Малышев