Продажи в обход закона
Более 80% застройщиков на строительном рынке Петербурга работают в рамках 214-ФЗ, однако говорить о полном исчезновении серых схем по-прежнему не приходится.
По мнению экспертов, во многом это связано с административными проволочками, а также высокой стоимостью квадратного метра. В погоне за дешевыми квартирами покупатели закрывают глаза на легитимность той или иной схемы и не готовы переплачивать за чистоту сделки.
"Если реализовывать жилье по серой схеме, можно сократить расходы примерно на 7-10%, что практически равно сумме возможного штрафа. Если покупателя устраивает такая ситуация, то ничего не изменишь, так как только сам гражданин может обратиться в суд за признанием сделки недействительной в силу того, что она совершена с нарушением требований 214-ФЗ", - объясняет Татьяна Чекунова, юрисконсульт юридической фирмы "Лигал Студио".
Действительно, проблемы у застройщика могут возникнуть, если он серьезно нарушает свои обязательства, и покупатели подают коллективный иск в суд, требуя возврата всех средств, уплаты неустойки, равной двойной ставке рефинансирования ЦБ РФ, и убытков. Если же стороны серого договора добросовестно исполняют принятые на себя обязательства, то застройщик на свой страх и риск может реализовывать проекты по нелегальным схемам. Однако в этом случае девелопер должен быть уверен на 100% в том, что дом будет введен в эксплуатацию вовремя, все дольщики получат свои квартиры, а проверяющие инстанции не придут с проверками его деятельности. Помимо этого юристы компании-застройщика должны держать руку на пульсе арбитражной практики и учитывать последние правовые тенденции.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры", утверждает, что все застройщики, привлекающие средства граждан на стадии строительства дома, должны работать по 214-ФЗ. В настоящее время судебная практика признает незаконным также строительство с привлечением "прослойки" в виде инвестора, который заключает договоры с гражданами – действия таких инвесторов также подпадают под установленные штрафы.
"Легальными способом "обхода" закона можно считать строительство через ЖСК, хотя это является просто иной формой привлечения денежных средств. Поэтому каких-либо прямых способов обхода закона 214-ФЗ нет, если говорить именно о долевом строительстве. Но застройщик вправе, например, привлечь собственные или банковские средства для строительства дома и продавать уже готовые квартиры, что избавит его от необходимости работать по 214-ФЗ. Заключение договора по 214-ФЗ в гораздо большей степени защищает права граждан, нежели ранее распространенные схемы с предварительными договорами, поручениями, векселями и т.д., которые никак не гарантировали получение квартиры в собственность", - рассказывает господин Ширстов.
"Застройщик, который по различным причинам избегает регистрации договоров в управлении росреестра, зачастую не имеет разрешения на строительство или заключает договоры с гражданами на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, имея в собственности земельный участок, на котором можно строить только индивидуальные жилые дома", – говорит Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству.
Как отметили специалисты, объективно оценить соотношение сделок по серым схемам и в рамках 214-ФЗ достаточно сложно. Например, известны случаи, когда по умолчанию компания продает квартиры нелегитимно, а если покупатель настаивает, то по закону. Кроме того, применение 214-ФЗ зависит и от класса продаваемой недвижимости. В сегменте "люкс"реализация недвижимости по 214-ФЗ распространена больше в силу того, что покупатели в состоянии платить за свое спокойствие, а в сегменте "эконом" чаще встречаются серые схемы, поскольку клиентам в данном случае важна стоимость квадратного метра.
"Переходящие на 214-ФЗ застройщики вынуждены повышать цены, вкладывая в них стоимость рисков, таким образом, закон еще "защищает" наших граждан от доступного жилья", - подтверждает Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь".
Уменьшению количества серых схем во многом способствует активизация деятельности прокуратуры, роспотребнадзора, комитета по строительству, привлекающего к административной ответственности застройщиков, санкции которой достаточно высоки и составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.
Мнение:
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос":
"Несмотря на то, что сегодня 214-ФЗ - широко разрекламирована как наиболее предпочтительная, безопасная форма приобретения недвижимости на рынке строящегося жилья, она не является панацеей. Необходимо отметить, что в случае долевого участия форма привлечения денежных средств сама по себе влечет определенные риски. В случае если финансированием строительства всего дома занимается совокупность дольщиков, то можно спрогнозировать ситуацию, что их будет недостаточно или случится форс-мажорная ситуация. В этих случаях главным гарантом выступает как раз не объединение дольщиков, а сам застройщик".
Тенденция к перемещению крупных промышленных производств на окраины, освобождению территорий для многофункциональных общественно-деловых районов с каждым годом становится все более актуальной для Петербурга. По прогнозам аналитиков, половина промышленных территорий Петербурга может быть освоена в ближайшие 10-15 лет.
В то же время территория, примыкающая к центру Санкт-Петербурга, остается по преимуществу промышленной. По подсчетам аналитиков, 40% территории Петербурга занято индустриальными и хозяйственными объектами. Для сравнения, в большинстве европейских городов, которые удачно провели редевелопмент, этот показатель составляет 10-15%.
Поэтому вопрос реконструкции и благоустройства бывших промзон и неосвоенных участков за счет создания компактных деловых районов становится все более важным для города.
Девелоперы все настойчивее осваивают территории заводов и фабрик. Нехватка свободных земельных участков в центре Санкт-Петербурга делает застройку промышленных площадок одним из приоритетов работы как инвесторов, так и городских властей. Это позволит, с одной стороны, покрыть дефицит площадей под застройку, а с другой – благоустроить депрессивные районы на периферии.
Ряд промышленных предприятий уже заявили о планах по выводу за черту города, например Адмиралтейские верфи, «Петмол», «Алмаз», «Силовые машины» и др. На месте «Прикладной химии» начнется реализация проекта «Набережная Европы». «Теорема» строит терминал класса А+ на участке, приобретенном у Обуховского завода. На месте обанкротившегося завода резиновых изделий «Красный треугольник» создается многофункциональный общественно-деловой центр. Территория бывшего завода «Электрик» застраивается коммерческой недвижимостью и т. д.
«Промышленные территории в Санкт-Петербурге имеют огромный потенциал. В первую очередь это рабочие места и налоговые отчисления в бюджет, это инвестиции. Очень привлекательно было бы создание промзоны в черте города в густонаселенном районе, – рассуждает PR-менеджер управляющей компании «Уткина Заводь Девелопмент» Ольга Баранова. – Однако это непростой вопрос. У города в этом смысле проблема в достаточном количестве территорий, у области – в отсутствии соответствующей инфрастуктуры».
По словам специалиста, в этом кластере существует несколько проблем. Одна из них – отсутствие хорошо подготовленной в инфраструктурном плане территории.
«Территория должна быть географически правильно расположена для устранения в дальнейшем проблемы дефицита аренды и покупателей. Соседствующие производства также должны совпадать по многим параметрам, таким как класс вредности, типы производства, его масштабы, – говорит эксперт. – Решение этих проблем я вижу в создании зон со строгим функциональным назначением, например пищевое производство или логистика и объединение усилий государства и девелоперов в создании таких условий. Сегодня уже существует и действует федеральные и областные программы, позволяющие рассчитать возможность совместного развития территорий вместе с органами власти и количество необходимых инвестиций», – говорит она.
Однако новых территорий в Санкт-Петербурге не появится, поэтому основные направления в этой сфере, по мнению Ольга Барановой, будут складываться следующим образом: перенос одних промышленных предприятий на земли Ленобласти, редевелопмент существующих промзон под коммерческую недвижимость и создание однофункционального, современного промышленного кластера на базе устаревшего.
Еще один аспект редевелопмента – экологический. Даже не самое вредное производство негативным образом сказывается на состоянии грунтов в промышленной зоне. Комплекс экологических мероприятий, которые необходимо провести перед профилированием территории, должен иметь обязательный характер.
Комплекс проблем, связанных с редевелопментом памятников промышленной архитектуры, не исчерпывается необходимостью согласования вопросов с КГА, в технологическом и экономическом смысле здания петровской эпохи, в которых нередко необходимо сохранять фасад, этажность, очень трудно перепрофилировать под современные бизнес-центры.
Тем не менее освоение промышленных территорий в центре города идет. Промышленные объекты подходят для очень многих видов использования – это могут быть складские комплексы, торговые центры, офисные здания. В отдельных случаях на месте бывших предприятий даже появляются жилые постройки. Один из ярких примеров – проект застройки Петровского острова, который предполагает строительство 750-850 тыс. кв. м недвижимости, в частности элитного жилья, торговых и офисных центров. Сегодня на всех предприятиях на Петровском острове производство закончено, с территории выведены заводы «Алмаз» и «Бавария». Общая площадь свободной для строительства территории –
Справка:
Площадь промышленных территорий Санкт-Петербурга – около 11 тыс. га. Крупные предприятия занимают до
Автор: Елена Велигжанина
«Профессиональная разработка концепции редевелопмента промышленной территории предполагает сопровождение проекта от первоначальной идеи – концепции – вплоть до согласования проекта в администрации города», – уверен Дмитрий Владимирович Миронов, генеральный директор компании «Питер Девелопмент».
По статистике, 40% территории Санкт-Петербурга занимают заводы и фабрики, большая часть которых давно утратила свою промышленную функцию. Комплексный редевелопмент таких площадей позволяет возвести новые жилые и общественно-деловые кварталы путем вывода промышленных предприятий из центра города.
До недавнего времени владельцы промышленных предприятий рассматривали редевелопмент исключительно как способ преобразования административных зданий в офисные центры классов D, С или В или как возможность сдать складские и производственные помещения в аренду.
В последние годы рост цен на рынке новостроек до уровня 1,5-2,0 тыс. USD за
Только в центральных районах города за счет редевелопмента на более чем 200 промышленных площадках могут быть построены миллионы квадратных метров современного жилья и офисных зданий.
В целом же в Санкт-Петербурге насчитывается 48 промышленных зон общей площадью порядка 10,5 тыс. га, на которых расположено более 700 промышленных предприятий.
Рост цен приводит многих собственников – клиентов компании «Питер Девелопмент» к идее кардинальной реконструкции промышленных территорий. Этот процесс обеспечивает появление на месте старых предприятий новых жилых зданий и современных бизнес-центров.
Основные задачи, которые предстоит решать собственнику, решившемуся на редевелопмент, не сводятся только к определению стоимости земельного участка. Владелец предприятия должен грамотно оценить потенциал территории, выбрать направление ее развития, сделав проект привлекательным активом, а владение недвижимостью – максимально прибыльным бизнесом. Эти и другие вопросы традиционно решаются в процессе разработки концепции застройки территории.
Компетентный подход к этому вопросу позволяет собственнику заблаговременно оценить потенциал активов, в частности понять, что может быть использовано на территории предприятия, а что снесено и застроено новыми объектами. В контексте того, что заводы и фабрики нередко являются памятниками промышленной архитектуры, охраняемыми КГИОП, без помощи профессионалов разработать и согласовать проект будет весьма затруднительно.
В рамках разработки концепции застройки также решается вопрос направления развития территории: будет ли на его месте создаваться жилой массив или общественно-деловая зона. Кроме того, на основании архитектурных и финансовых расчетов определяется наиболее перспективное и рентабельное направление развития территории.
Профессионально подготовленная концепция позволяет соблюсти все требования градостроительных нормативов и сделать перевод территории участка из промышленной зоны (ТП) в общественно-деловую (ТД) или жилую (ТЖ) зоны. Наличие данных о потенциальном объеме застройки и планируемой доходности проекта дает возможность оценить реальную рентабельность проекта и привлечь инвесторов.
Компания «Питер Девелопмент» с 2007 года занимается разработкой концепций застройки по редевелопменту территорий. Опытные консультанты, проектировщики, специалисты по согласованию и экономисты обеспечивают профессиональную разработку концепции редевелопмента и сопровождение проекта при его согласовании.