Продажи в обход закона
Более 80% застройщиков на строительном рынке Петербурга работают в рамках 214-ФЗ, однако говорить о полном исчезновении серых схем по-прежнему не приходится.
По мнению экспертов, во многом это связано с административными проволочками, а также высокой стоимостью квадратного метра. В погоне за дешевыми квартирами покупатели закрывают глаза на легитимность той или иной схемы и не готовы переплачивать за чистоту сделки.
"Если реализовывать жилье по серой схеме, можно сократить расходы примерно на 7-10%, что практически равно сумме возможного штрафа. Если покупателя устраивает такая ситуация, то ничего не изменишь, так как только сам гражданин может обратиться в суд за признанием сделки недействительной в силу того, что она совершена с нарушением требований 214-ФЗ", - объясняет Татьяна Чекунова, юрисконсульт юридической фирмы "Лигал Студио".
Действительно, проблемы у застройщика могут возникнуть, если он серьезно нарушает свои обязательства, и покупатели подают коллективный иск в суд, требуя возврата всех средств, уплаты неустойки, равной двойной ставке рефинансирования ЦБ РФ, и убытков. Если же стороны серого договора добросовестно исполняют принятые на себя обязательства, то застройщик на свой страх и риск может реализовывать проекты по нелегальным схемам. Однако в этом случае девелопер должен быть уверен на 100% в том, что дом будет введен в эксплуатацию вовремя, все дольщики получат свои квартиры, а проверяющие инстанции не придут с проверками его деятельности. Помимо этого юристы компании-застройщика должны держать руку на пульсе арбитражной практики и учитывать последние правовые тенденции.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры", утверждает, что все застройщики, привлекающие средства граждан на стадии строительства дома, должны работать по 214-ФЗ. В настоящее время судебная практика признает незаконным также строительство с привлечением "прослойки" в виде инвестора, который заключает договоры с гражданами – действия таких инвесторов также подпадают под установленные штрафы.
"Легальными способом "обхода" закона можно считать строительство через ЖСК, хотя это является просто иной формой привлечения денежных средств. Поэтому каких-либо прямых способов обхода закона 214-ФЗ нет, если говорить именно о долевом строительстве. Но застройщик вправе, например, привлечь собственные или банковские средства для строительства дома и продавать уже готовые квартиры, что избавит его от необходимости работать по 214-ФЗ. Заключение договора по 214-ФЗ в гораздо большей степени защищает права граждан, нежели ранее распространенные схемы с предварительными договорами, поручениями, векселями и т.д., которые никак не гарантировали получение квартиры в собственность", - рассказывает господин Ширстов.
"Застройщик, который по различным причинам избегает регистрации договоров в управлении росреестра, зачастую не имеет разрешения на строительство или заключает договоры с гражданами на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, имея в собственности земельный участок, на котором можно строить только индивидуальные жилые дома", – говорит Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству.
Как отметили специалисты, объективно оценить соотношение сделок по серым схемам и в рамках 214-ФЗ достаточно сложно. Например, известны случаи, когда по умолчанию компания продает квартиры нелегитимно, а если покупатель настаивает, то по закону. Кроме того, применение 214-ФЗ зависит и от класса продаваемой недвижимости. В сегменте "люкс"реализация недвижимости по 214-ФЗ распространена больше в силу того, что покупатели в состоянии платить за свое спокойствие, а в сегменте "эконом" чаще встречаются серые схемы, поскольку клиентам в данном случае важна стоимость квадратного метра.
"Переходящие на 214-ФЗ застройщики вынуждены повышать цены, вкладывая в них стоимость рисков, таким образом, закон еще "защищает" наших граждан от доступного жилья", - подтверждает Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь".
Уменьшению количества серых схем во многом способствует активизация деятельности прокуратуры, роспотребнадзора, комитета по строительству, привлекающего к административной ответственности застройщиков, санкции которой достаточно высоки и составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.
Мнение:
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос":
"Несмотря на то, что сегодня 214-ФЗ - широко разрекламирована как наиболее предпочтительная, безопасная форма приобретения недвижимости на рынке строящегося жилья, она не является панацеей. Необходимо отметить, что в случае долевого участия форма привлечения денежных средств сама по себе влечет определенные риски. В случае если финансированием строительства всего дома занимается совокупность дольщиков, то можно спрогнозировать ситуацию, что их будет недостаточно или случится форс-мажорная ситуация. В этих случаях главным гарантом выступает как раз не объединение дольщиков, а сам застройщик".
На фоне блистательного Петергофа, благополучных Пушкина и Павловска музей-заповедник «Ораниенбаум» выглядит заброшенным и запущенным. Серьезная реставрация и реконструкция этого памятника истории и культуры началась только в прошлом году. В этом году в Ораниенбауме будут восстановлены фасады павильона «Катальная горка» и Китайского дворца. Общий объем финансирования на 2006 год должен составить 250 млн рублей.Долгожданная реставрация дворцово-паркового ансамбля музея-заповедника «Ораниенбаум» началась с восстановления красивейших творений архитектора Ринальди - Китайского дворца и павильона «Катальная горка». В 2005 году на эти цели из федерального бюджета было выделено 170 млн рублей. Ожидается, что в мае 2006 года будут сняты леса с фасадов «Катальной горки». Если такое случится, это будет первая реставрация в законченном виде на территории музея-заповедника «Ораниенбаум» за последние несколько десятилетий его существования.
Большой дворец - большие проблемы
Спасительная помощь реставрации нужна всем уникальным зданиям и сооружениям, находящимся в этом историческом месте, в том числе и жемчужине дворцово-паркового ансамбля Ораниенбаума - Меньшиковскому дворцу. В данный момент реставрация этого ключевого объекта невозможна из-за того, что здание дворца еще не освобождено сторонней организацией - научно-исследовательским институтом «Мортеплотехника». Но никакого конфликта по поводу переезда данной организации между ее руководством и дирекцией музея-заповедника вроде бы нет. Как утверждает директор ГУ «Государственный музей-заповедник «Ораниенбаум» Виктор Воротников, у руководства института «есть понимание, что оставаться их учреждению в Большом Ораниенбаумском дворце нельзя, что маленькие полуразрушенные комнатки здания не могут отвечать запросам научного предприятия». Но как любой переезд, освобождение помещений Меньшиковского дворца требует большого количества денег и времени. На данный момент директоры обоих учреждений договорились о том, что «Мортеплотехника» съедет с объекта в течение года.
Юбилей сулит перспективы
Даже если это произойдет, и реставрация Большого дворца все-таки начнется, работы по реконструкции и реставрации всего комплекса Ораниенбаума затянутся на несколько лет. 5 лет - такой срок ставит дирекция музея-заповедника для его более-менее полного восстановления. Эта цифра не случайна. Именно столько времени осталось до 300-летия дворцово-паркового ансамбля Ораниенбаума. Сегодня готовится программа подготовки к этому юбилею. Разумеется, главное, что хотят успеть сотрудники музея-заповедника к 2011 году, - отреставрировать все свои здания.
Музею не везло с руководством
Такая немалая сумма, в которую оценивается реставрация «Ораниенбаума», свидетельствует о положении дел на этом объекте культурного и исторического наследия. Когда-то считалось, что Ораниенбауму повезло, ведь он не пострадал в годы войны, но оказалось, что это везение в итоге обернулось против дворцово-паркового комплекса. В послевоенное время первоочередное внимание уделялось тем дворцам в пригородах Санкт-Петербурга, которые во время блокады города понесли тяжелый ущерб. На восстановление этих объектов ушли десятилетия. За это время сильно обветшал и Ораниенбаум, но проблемы данного памятника до последнего времени оставались в стороне.
Александра Тен
Областные власти могут обойтись и без федеральных льгот. «Мы рассматриваем вопрос о придании портовому комплексу в Усть-Луге статуса особой экономической зоны, не дожидаясь соответствующего решения федерального центра», - заявил вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас, выступая на пресс-конференции, посвященной итогам социально-экономического развития региона в 2005 году.По словам г-на Дваса, речь идет о муниципальной форме ОЭЗ, когда расположенные на ее территории предприятия пользуются не федеральными, а «местными» льготами. «Подобная практика широко распространена в Китае, где из 200 свободных экономических зон лишь 50 пользуются государственными преференциями, а остальным льготы предоставляют муниципалитеты», - говорит г-н Двас. Он сообщил, что такая идея очень популярна у руководителей российских регионов. Так, администрация Вологодской области намерена организовать «свою» ОЭЗ в Шексне.
Что же касается действующего закона об ОЭЗ, то вице-губернатор охарактеризовал его как «достаточно ущербный». Впрочем, он выразил надежду на то, что Госдума в ходе весенней сессии внесет изменения в этот закон, и он станет более конкретным. В частности, в плане более расширенной классификации ОЭЗ. Например, отдельное выделение портовых ОЭЗ, к которым может быть отнесен Усть-Лужский комплекс.
Касаясь же вопроса о дальнейшем развитии этой территории, г-н Двас отметил, что тема строительства здесь некоего нового города, жители которого станут «трудовым резервом» портового комплекса, «на серьезном уровне не рассматривалась». Не делалось и никаких проектно-архитектурных проработок.
Инвестиции
Что же касается других серьезных инвестиционных проектов, то г-н Двас в первую очередь отметил ведущиеся сегодня переговоры с концерном «Росэнергоатом» о строительстве замещающих мощностей Сосновоборской ЛАЭС, а также размещение на территории области завода по производству сжиженного природного газа. Что касается последнего проекта, то сейчас подыскивается площадка под его строительство в районе порта Приморск.
Также в этом году будет закончено строительство второго целлюлозно-бумажного комбината в Светогорске и начато строительство деревообрабатывающего завода в Бокситогорском районе. С его запуском Ленинградская область станет единственным регионом России, где объемы переработки древесины превышают его заготовку.
Будет продолжена и работа по инженерному обеспечению территорий будущих промзон. Так, уже завершена инженерная подготовка промзоны на границе Тосненского и Колпинского районов. Сейчас там уже идет размещение предприятий. В этом году аналогичная работа будет проведена на площадке в Горелово. Там предприятия начнут размещать в следующем году.
К разнообразным же «проектам века» г-н Двас относится весьма скептически. Так, на вопрос о перспективах строительства на территории Ленобласти обходного судоходного канала, который должен стать «дублером Невы», Григорий Двас отреагировал весьма своеобразно и выразительно. Он похлопал себя ладонью по губам, заметив, что «обычно я делаю так, когда хочу сказать что-нибудь о правительстве России или города». «А сейчас я бью себя по губам, чтобы не сказать чего-нибудь о своих коллегах по областному правительству», - признался вице-губернатор.
Что же касается объема инвестиций, то за 11 месяцев прошлого года он составил порядка 50,8 млрд рублей, что на 12 процентов меньше уровня 2004 года. Впрочем, г-н Двас считает, что минувший декабрь изменит эту статистику. «Думаю, что мы выйдем на уровень позапрошлого года», - сказал он. В этом случае объем инвестиций составит около 70 млрд рублей. Прогноз на текущий год - 75 млрд рублей.
Устойчивый рост
Специалисты областного комитета экономического развития отмечают устойчивый рост социально-экономических показателей Ленинградской области. Так, объемы промышленного производства возросли по сравнению с 2004 годом на 5,9 процентов. При этом наибольший рост наблюдался на предприятиях легкой промышленности - до 50(!) процентов. По словам г-на Дваса, это стало возможным благодаря существенным льготам, предоставленным организациям этой сферы областным правительством.
На 8 процентов возросли объемы строительных работ, а следовательно, и производства стройматериалов.
Напротив, отмечено падение объемов добывающей (на 15 процентов) и металлургической промышленности (на 14 процентов). Г-н Двас считает, что в первом случае статистику «испортило» прекращение добычи сланцев на объединении «Ленинградсланец», а во втором - фактическая остановка работы «Пикалевского глинозема».
По-прежнему растут объемы продукции сельского хозяйства - на 9,5 процентов по сравнению с 2004 годом. При этом наиболее существенный рост здесь достигнут в сфере растениеводства - на 23 процента. Примечательно, что если в крупных сельхозобъединениях наблюдается рост производства, то объемы продукции приусадебных и фермерских хозяйств резко сократились. Так, мяса скота и птицы здесь произвели на 23 процента меньше, чем в 2004 году, а молока и яиц - на 18 и 21 процент соответственно.
Быстрыми темпами развивается транспортная отрасль, предприятия которой оказали услуг на 20 процентов больше, чем в 2004 году. Этот рост достигнут, прежде всего, за счет увеличения объемов грузоперевозок.
Почти на 40 процентов возрос оборот внешнеэкономической деятельности Ленинградской области. Так, внешнеторговый оборот составил $9,2 млрд, из них $6,8 млрд пришлось на экспорт и лишь $2,2 млрд - на импорт. Растет и благосостояние жителей области. Так, уровень их реальных доходов вырос за минувший год почти на 9 процентов. Этот показатель намного превышает средние данные по стране.
Что же касается прогнозов на нынешний год, то запланированный рост промышленного производства составит 8, а сельскохозяйственного - 5 процентов. Объемы грузоперевозок должны возрасти на 10 процентов. На 10 процентов должны вырасти и доходы населения.
Игорь Черевко