Рынок индустриальных парков может не выйти из зачаточного состояния
Участники международного форума «Индустриальный переворот», прошедшего 7 июня в пространстве «Ткачи», выразили сомнения в будущем индустриальных парков в Ленобласти и раскритиковали городскую стратегию развития промзон.
По данным «Ассоциации индустриальных парков» в Петербурге и Ленобласти заявлено 11 индустриальных парков общей площадью
Девелоперы не спешат прокладывать коммуникации и развивать инфраструктуру промышленных площадок, пока не заключат контракты со значительным числом резидентов, а проекты built-to-suit пока не пользуются спросом, объясняют участники форума. По словам господина Соболева, в прошлом году привлечь крупных покупателей и арендаторов смогли только парки «Марьино», «Федоровское» и Greenstate. Совокупная площадь этих проектов — всего
«У компаний есть деньги, но рисковать миллионами евро никому не хочется - клиентов мало», - говорит Максим Соболев. Тем более что инвестиции требуются долгосрочные. «У проектов built-to-suit невысокая норма доходности, а срок окупаемости такого строительства – 7-12 лет», - утверждает генеральный директор A Plus Development Петр Гавырин.
Петербургским заводам индустриальные парки пока не очень интересны. Высокая стоимость земли, а она, по словам Петра Гавырина, в несколько раз выше, чем в Европе, делает экономически невыгодным переезд петербургских предприятий из центра. «Денег, за которые можно продать свои площади в центре, скорее всего, не хватит на строительство нового предприятия», - заявил Максим Соболев. К тому же, для переезда необходимо наличие значительных свободных средств, ведь сначала нужно приобрести новую территорию, и только затем – продать существующую, добавляет директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами» Александр Паршуков.
Дороговизна земли в индустриальных парках, например, в Greenstate – это 175 евро за кв м, обуславливается стоимостью подготовки территорий - только обеспечение 250 кВт мощностей на 1 кв м обходится в 22 евро/кв м. А общая инженерная подготовка территорий обходится в 80-100 евро за кв м и выше. Так, подготовка территории ОЭЗ «Новоорловская» обошлась в 145 евро за кв м, привел данные господин Соболев.
Кроме того, при прокладке коммуникаций есть существенные риски превысить сроки или планируемый объем инвестиций. «Бюджет на прокладку инженерных коммуникаций был в разы превышен – только на сети водоснабжения и канализации мы потратили более 300 млн рублей», - приводит пример Максим Соболев. Общая сумма инвестиций «ЮИТа» в индустриальный парк составила 6 млрд руб.
Крупных международных производителей частным девелоперам также привлечь сложно. Конкуренцию им составляет город, который, предлагая значительные преференции, размещает таких инвесторов в особых экономических зонах.
«Индустриальные парки часто конкурируют не друг с другом, а с Санкт-Петербургом, который потенциально готов вывести на рынок сотни гектаров инженерно подготовленных территорий, - говорит Максим Соболев. - Если будет складываться ситуация, когда город и Ленобласть будут активно вкладывать средства в инженерную подготовку собственных территорий и привлечение предприятий, - будущего у частных индустриальных парков нет».
Пока цены на «метры» в индустриальных парках остаются высокими, инвестиционная привлекательность Петербурга снижается. «На первом месте по привлекательности проектов greenfield для инвесторов - Московская область, затем идут Калуга, Нижний Новгород, Екатеринбург, активно развивается Татарстан, и только после них — Петербург», - утверждает Петр Гавырин. Единственный способ конкурировать с городом и другими регионами — снижать себестоимость развития территории, считают эксперты.
Город не готов решать проблемы реновации промзон
Еще одна тема форума - проблемы реновации промышленных территорий. По словам директора по развитию Maris Properties / CBRE Кайла Патчинга, общая площадь промзон в Петербурге составляет 10,5 тыс. га, из них 4 тыс. га - можно перестроить. Сейчас готовятся к реновации территории заводов «Ленполиграфмаша», «Степана Разина», «Петмола». Однако освоение многих других затрудняет тот факт, что они, в основном, отданы в собственность мелкими участками.
Основной темой для обсуждения стал вопрос роли, которую должно играть государство в решении проблем реновации промзон. Инвесторы ждут от города разработки стратегии развития территорий и программ по переносу малых предприятий, их занимающих, упрощения процедур согласования разрешительной документации и помощи в снижении финансовых затрат — в виде дотаций на построение инфраструктуры и подведение коммуникаций, развития практики государственно-частного партнерства или налоговых послаблений.
«Реконструкция всегда дороже нового строительства, а если возникнет необходимость создания зеленых зон, это сделает проекты реновации еще дороже», - рассказала генеральный директор ГК «Овентал» Александра Славянская. Также, по ее словам, возможность использования старого энергоносителя на таких территориях чаще всего сведены к нулю: «Электричество давно распродано, коммуникации использовались варварски, оборудование — старое и изношенное».
Однако присутствовавшие на форуме чиновники так и не смогли представить конкретных планов по решению проблем развития промтерриторий. На финансовое участие в различных программах по развитию территорий, по словам главного архитектора Юрия Митюрева, у города средств нет. «Стимулировать бизнес, с моей точки зрения, не очень правильно, - добавил архитектор. - Он должен сам делать бизнес-план таким, чтобы бизнес развивался». С «расселением» мелких собственников администрация тоже не поможет справиться. «У города нет законных способов переселения собственников, - заявил господин Митюрев. - Единственная возможность — изъятие участков для создания улично-дорожной сети».
По мнению руководителя «Архитектурной мастерской Мамошина» Михаила Мамошина, существует еще одна проблема, затрудняющая реновацию, — предметы охраны памятников, находящихся на территории промзон, до сих пор не определены. Историки и архитекторы так и не пришли к единому мнению, что нужно сохранять — сами ли здания или технологическую цепочку, лежащую в их основе. Также участники форума заявили о необходимости создания комплексного подхода к разработке архитектурного решения застройки промышленных территорий и пересмотра необходимости сохранять все здания, построенные раньше 1917 года.
В марте прошлого года премьер-министр РФ Владимир Путин поставил задачу решить до конца 2012 года проблему обманутых дольщиков. По мнению экспертов рынка, если не принять экстренные меры, то к концу года проблема будет решена только наполовину.
Общественные приемные Владимира Путина в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области выступили с инициативой проведения межрегионального совещания по вопросам защиты обманутых дольщиков и внесения изменений в действующее законодательство. Идею поддержал Аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе.
Неискорененная проблема
По словам Сергея Зимина, заместителя полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, в СЗФО зафиксировано около 100 «проблемных» объектов строительства, осуществляющихся на основе долевого участия. Для того, чтобы решить этот вопрос требует не менее 3,6 млрд рублей, - сообщил Сергей Зимин. – Несмотря на наличие 214-ФЗ, обманутые дольщики никуда не деваются. В СЗФО таких дольщиков около 7 тысяч человек, из них 4 тысячи в Петербурге».
Впрочем, как отметил Сергей Зимин, эта проблема наблюдается и остается нерешенной практически во всех субъектах РФ.
«Мы неоднократно выносили на обсуждение вопрос об участии органов власти в решении проблем дольщиков, - рассказал Сергей Зимин. - Надо отметить, что реакция руководителей регионов была различной: одни высказывались за возможность предоставления компенсации для граждан из бюджетов регионов через систему выкупа этих объектов с последующим завершением работ. Другие однозначно говорили о невозможности участия в этом вопросе региональных бюджетов, справедливо замечая, что это дело отношений застройщика и дольщика на свободном рынке».
Сергей Зимин призвал участников совещания внести свои предложения по решению этого вопроса.
Елена Киселева, руководитель общественной приемной Владимира Путина в Санкт-Петербурге, депутат Заксобрания Петербурга, рассказала, что в городскую Общественную приемную В.В. Путина за последние полгода поступило 3041 обращение. «По сравнению с 2010 годом количество обращений увеличилось в 1,5 раза и продолжает расти, - отметила Елена Киселева. - 28% от всех обращений – это вопросы обеспечения жильем.
Надо сказать, что обманутые дольщики – это не самый больной вопрос, с которым обращаются граждане. Сюда входит и переселение из ветхого и аварийного жилья, расселение коммунальных квартир, общежитий, предоставление жилья инвалидам, ветеранам Отечественной войны и проч. Тем не менее, проблема обманутых соинвесторов долевого строительства остается весьма существенной».
По мнению Елены Киселевой, к решению данного вопроса нужно подходить дифференцированно: «У города нет финансовых возможностей решить вопросы всех обманутых дольщиков. Нужно разделять дольщиков на две группы – либо это бизнес-проект, в который человек добровольно вступил, либо в такую ситуацию попали малоимущие граждане, вложившие в улучшение своих жилищных условий все свои средства, с привлечением ипотеки, государственных субсидий. Законодательная база для защиты таких граждан очень слабая. Профессиональное сообщество должно со всей серьезностью отнестись к разрешению таких случаев». По словам Елены Киселевой, площадка Общественной приемной очень эффективна для продвижения законодательных инициатив. «Нам бы хотелось профессиональных рекомендаций, которые мы могли бы продвигать для закрепления в законодательстве», - подчеркнула Елена Киселева.
Работа органов власти
Игорь Кокорев, заместитель председателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга рассказал на совещании о результатах работы своего ведомства в решении проблемы обманутых дольщиков. «Размер бюджетного строительства невелик по сравнению с потребностями очереди, на сегодняшний день в городе существуют различные механизмы «косвенной» поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий – субсидии, целевые программы. Если говорить о проблемах долевого участия, из десятков тысяч семей, которые в прошлом году получили содействие, лишь единичные случаи оказались в числе обманутых дольщиков. Эти случаи находятся на контроле, мы помогаем решить эти вопросы. В городе уже не первый год существует специальная комиссия, которая рассматривает проблемы дольщиков. За последний год было проведено 8 заседаний. Были рассмотрены 28 вопросов по строительству 21 объекта в городе», - сказал Игорь Кокорев.
По мнению Игоря Кокорева, мерами по борьбе с проблемой обманутых дольщиков, могут быть нормы, в соответствии с которыми Жилищный комитет согласует приобретение жилья за счет бюджетных средств, а именно - 70% готовность дома, сбор и проверка информации о законности деятельности застройщика.
По мнению Олега Островского, начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга, проблему нужно разделить на несколько частей. «Есть две разные категории – строящиеся дома и дома, которые по каким-то причинам никогда построены не будут.
Пути решения здесь должны быть совершенно разные. Существует рабочая группа при правительстве Петербурга, которая решает вопросы завершения строительства. Остальными случаями занимается специальная комиссия. За 3 года комиссия рассмотрела 537 вопросов. Многим помогли, многим – нет, потому что есть ограничения в законодательстве».
По словам Олега Островского, в соответствии с 214-ФЗ в городе работает 84 организации на 145 объектах. «Это даже не половина. Мы их проверяем, договоры долевого участия регистрируется в ФРС. Есть категории застройщиков, которые работают вне 214-ФЗ. Например, ЖСК. Нужно решать проблемы дольщиков, которые сегодня уже есть. И вторая задача – не позволять возникновения таких ситуаций в дальнейшем. Мое личное мнение – без частичного привлечения бюджетных средств эту проблему полностью не разрешить», - считает Олег Островский.
СРО в ответе
Сергей Зимин задал собравшимся вопрос о том, возможно ли решение вопроса дольщиков посредством использования компенсационных фондов саморегулируемых организаций в сфере строительства. «Финансовое участие СРО в решении вопросов дольщиков – нереально. Здесь может идти речь только о создании специализированных СРО в инвестиционно-строительной сфере», - считает Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
«Если мы рассматриваем деятельность СРО относительно 214-ФЗ, то, прежде всего нужно отметить, что такого вида деятельности как отношения «заказчик»-«застройщик» нет. Мы не выдаем допуск на ведение такого вида бизнеса, - пояснил Владимир Кобзаренко, директор СРО НП «Строители Ленинградской области». - СРО занимается контролем качества, безопасности строительства, но не имеет права вмешиваться в хозяйственные, договорные взаимоотношения между своим партнером и другим лицом. Если ставить вопрос о том, что компенсационный фонд нужно «повернуть» на реализацию проблем дольщиков, так мы только поощрим тех, кто обманывает. С другой стороны нужно возрождать профессиональную службу заказчиков (застройщиков) иначе, если заказчик не строительная компания, то не ясно, чем он руководствуется при работе, ведь на нем исполнение 214-ФЗ».
«Строители, входящие в СРО понимают, что само наличие обманутых дольщиков – это удар по рынку, - отметил Алексей Белоусов, вице-президент НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга». - Поэтому наше строительное сообщество выступило с инициативой принять закон о фонде страхования вкладов дольщиков, который фактически повторяет закон о страховании вкладов населения в банках. Но, к сожалению, пока этот законопроект тормозится». Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, предложил в принципе уйти при строительстве жилых домов от долевой схемы, а вести продажи только готовых объектов.
Определиться с понятиями
По мнению Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, решение вопроса серьезно усложняет отсутствие четкого определения понятия застройщик в законодательстве. «Кто такой застройщик – строитель или финансист? В настоящее время законодатель не дает однозначного толкования на этот счет. Никаких дифференциаций в подходах между кажущимися однокоренными словами «строитель» и «застройщик» нет. Не удалось и создать единый механизм привлечения и расходования финансовых средств, уйти от прослойки посредников. Не внятность механизмов ЖСК и жилищных сертификатов позволили легализовать схемы ухода от исполнения требований 214-ФЗ. Систему жилищных кооперативов стали применять именно в тот момент, когда государство начало принуждать застройщиков работать в соответствии с 214-ФЗ. Зачастую мы имеем целую пирамиду разных ООО и ЖСК, которые по факту являются аффилированными лицами. Наше предложение – регламентировать эти понятия, институализировать всех тех субъектов предпринимательства, о которых идет речь. Ведь до сих пор поступают предложения – последние обсуждаемые в ГД поправки в ФЗ-214 касаются именно этого – законодатели пытаются связать понятие «гарантий по договорам долевого участия» и «саморегулирование», т.е. «инвестиционные» и «строительные» процессы в единый гибрид. По словам Павла Созинова, в законодательстве также нет четко прописанных регламентов работы ЖСК (при этом около 25% строек сегодня ведется посредством этого института), в 214-ФЗ не отражена роль различных посредников, в том числе инвесторов, при реализации квартир (через агентства недвижимости продается не менее 25% строящихся квартир), а также не прописаны особенности применения бартерных сделок, «доля которых в период кризиса составляет – 75-80%». Законодательно не оформлены проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков, передачи недостроенного объекта ЖСК или иному застройщику.
«Предложений много, а ясности в решении вопроса они не добавили», - подвел итоги совещания Сергей Зимин. Было решено разработать и направить предложения по устранению проблемы от всех заинтересованных сторон до 15 марта. Первое заседание Экспертного совета по правовым вопросам Координационного совета будет посвящено именно проблемам в долевом строительстве и выработке законодательных инициатив.
В заключение встречи Сергей Зимин поздравил с десятилетним юбилеем коллектив газеты «Строительный Еженедельник» и вручил директору издательства «Строй-Пресс» Инге Удаловой памятную грамоту.
Дарья Литвинова
В Санкт-Петербурге и Ленобласти насчитывается уже больше десятка проектов индустриальных парков. Однако эксперты уверяют, что будет востребована лишь треть из них.
Сейчас в городе и области развивается 16 проектов индустриальных парков (ИП), которые находятся на разных стадиях реализации. Их общая площадь составляет более 1,2 тыс. га. Крупнейшие из них – это проекты Greenstate финской компании YIT, «Марьино» от «ВТБ Капитал», «Дони-Верево» от «СТАРТ Девелопмент», а также строящийся на бюджетные деньги ИП «Ингрия». По оценкам Михаила Тюнина, руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg, для Санкт-Петербурга такое количество индустриальных площадей не нужно – востребовано из них будет не более 30-35%.
Идеи создания инженерно подготовленных площадок для открытия производства начали появляться в 2006-2007 годах. Тогда была разработана федеральная программа «Создание технопарков в сфере высоких технологий», в рамках которой регионы получали субсидии, и стали появляться первые частные инвесторы. На период кризиса программа была заморожена, а большинство частных проектов приостановлено. Сейчас программа продлена до 2014 года, а из федерального бюджета выделено почти 7 млрд рублей на развитие индустриальных парков по всей стране. Петербургскому проекту ИП «Ингрия» из них достанется около 0,5 млн рублей.
Проект технопарка «Ингрия» развивается с 2006 года за счет бюджетных средств. По мнению генерального директора парка Ирины Калашниковой, ведущие мировые ИТ-компании пока не готовы инвестировать собственные средства в капитальное строительство. Они отдают предпочтение аренде необходимых площадей.
По мнению специалиста, для того чтобы ускорить процесс создания подобных объектов, необходимы изменения в действующем законодательстве. «До сих пор не принято окончательное решение о предоставлении инвесторам, участвующим в создании технопарков, тех же налоговых льгот, что и резидентам «Сколково». В частности, отчисления в фонд оплаты труда для последних составляют 14% вместо 34%», – подсчитала Ирина Калашникова.
«Основной движущей силой развития индустриальных парков является устойчивый спрос на качественные производственные площадки со стороны приходящих в регион новых производителей, а также местных производств, увеличивающих свои мощности», – считает Михаил Тюнин. Покупая участок в индустриальном парке, по сути, компания приобретает в собственность земельные участки выбранной площади и формы с пакетом градостроительной документации и полным набором мощностей по всем видам инженерных сетей (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение).
По оценкам экспертов, стоимость земли в индустриальных парках варьируется от 45 до 150 USD за
По мнению Михаила Тюнина, несмотря на большое число существующих проектов индустриальных парков, в ближайшие годы девелоперы продолжат вкладывать деньги в этот сегмент рынка. Компания Knight Frank St Petersburg сейчас консультирует один из таких проектов, который будет выведен на рынок в 2012 году – индустриальный парк «Звезда». «Девелоперы нередко сталкиваются с трудностями в рамках реализации подобных проектов (длительные процедуры согласования, обеспечение коммуникациями, привлечение резидентов и др.), но их интерес к этому сегменту рынка не пропадает. Во многом это происходит потому, что индустриальный парк остается новым продуктом на рынке недвижимости России, и каждый девелопер старается найти свой секрет успеха в этом сегменте», – уверен Михаил Тюнин. Однако в период до 2017 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти будут активно развиваться не более 3-4 таких объектов. Положительную роль может сыграть политика городских властей по развитию промышленности, выводу предприятий из центра города, а также привлечению прогрессивных производителей, у которых есть планы по развитию в регионе.
Мария Яцко