Американские банки готовы инвестировать в Россию
По мнению американских финансистов, Россия - страна, очень привлекательная для инвестирования, говорит президент компании The Fractional Consultant из США Дэвид Дизик. На XV Всероссийском конгрессе Российской гильдии риэлторов он рассказал о том, как привлечь деньги американских банков.
Сложности в том, где искать деньги, по мнению Дэвида Дизика, не существует.
«Вопрос не в том, где найти деньги, а в том, как убедить банкира, что Ваш проект заслуживает инвестиций», - начал он свое выступление.
Для этого, по словам Дэвида Дизика, нужно осуществить всего 4 шага. Во-первых, - привлечь внимание банкира (инвестора, главы венчурного фонда) к себе и своему проекту, во-вторых, - возбудить его интерес, в третьих, - убедить банкира сесть за стол переговоров, и в-четвертых, - доказать выгоду от инвестирования, тем самым получив доступ к финансовому хранилищу.
Самый простой способ сделать первый шаг - привлечь посредника, знакомого с банкиром, который и «приведет вас к нему за руку».
На втором этапе привлечения внимания необходимо представить инвестору 6 основных решающих пунктов бизнес-плана: общая стоимость проекта, объем средств, привлекаемых в банке, длительность возврата денег, прибыль банка, базовая информация о проекте, а также краткое объяснение, почему вы верите, что ваш проект будет успешным.
Если банкир заинтересован, на переговорах потребуется представить более подробную информацию. Во-первых, важен юридический статус объекта, наличие всей необходимой документации, в частности разрешительной, затем - собственно суть проекта и цифры, которые доказывают, что он будет прибыльным. И третье - более детальная финансовая информация, что важно, учитывающая три сценария развития событий - лучший, средний и худший. При этом из всех трех бизнес-планов должно быть видно, что банкир в любом случае будет иметь возможность заработать. Также важные факторы - профессионализм вашей команды и опыт работы с финансовым сообществом.
И, в конце концов, необходимо учесть базовые критерии, из которых исходят американские банкиры при оценке проекта. Для того чтобы заинтересовать американский финансовый институт, объем привлекаемых инвестиций должен составлять не менее 25 млн долларов. Предполагаемая прибыль банка должна равняться не менее 25%. Также важный вопрос - как прибыль будет распределяться. Если первое время все 100% дохода будут направляться на погашение кредита, срок возврата инвестиций должен составить не более 2-3 лет. Если же прибыль будет распределяться в зависимости от коэффициента - сколько вложил банк и сам автор проекта - необходимо вернуть средства банку за 3-5 лет. Вложения в проект самой компании должны составлять от 10 до 20-25%. Они нужны, чтобы доказать серьезность намерений авторов проекта.
Это минимальные требования большинства американских банков, говорит Д.Дизик. Тем не менее, бывали случаи, когда для реализации проектов удавалось привлекать средства, меньшие этой суммы. Главное - зародить доверие банкира к проекту.
«Банкир - это человек, который продает деньги, - объясняет Д.Дизик. - Ваша задача показать, что проект живой, перспективный».
По его словам, российские проекты могут иметь дополнительные преимущества. Это поддержка со стороны федеральных и местных властей, а также участие в проекте солидного российского банка.
«Сам факт проведения зимних олимпийских игр в России повлиял на отношение всего бизнес-сообщества к стране, сейчас к ней приковано всеобщее внимание», - говорит Д.Дизик. И это также является дополнительным фактором, играющим на руку российским компаниям, желающим привлечь американские инвестиции.
XV Национальный Конгресс по недвижимости прошел в Санкт-Петербурге с 17 по 19 мая. Его организатором выступила Российская гильдия риэлторов (РГР) при поддержке Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости ФИАБСИ (FIABCI), Торгово-промышленной палаты России, Международной Ассоциации Фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В работе Конгресса приняли участие около 1 тыс. делегатов из всех регионов России.
В этот раз параллельно шли программы 5 секций. Среди них были: «Теория и практика инвестиционного консалтинга», «Развитие зарубежного направления работы брокерской компании в России и за рубежом», «Управление недвижимостью», «Повышение рентабельности риэлтерской компании».
С проблемой «коммерческих» саморегулируемых организаций строительная отрасль столкнулась буквально с первых дней перехода на саморегулирование. Недобросовестные структуры развернули масштабную деятельность по торговле допусками, пользуясь несовершенством законодательства в новой сфере, считает генеральный директор СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев.
Первый год ушел на обкатку, на приведение в порядок базовых элементов правового регулирования допуска компаний на строительный рынок. В этот период устанавливались основные «правила игры», и ни у государства, ни у национальных объединений не хватало ресурсов на борьбу с коммерциализацией, поскольку на тот момент имелось немалое количество более острых и неотложных проблем.
К моменту, когда нашлись силы заняться проблемой наконец-то, оказалось, что решить ее одним махом невозможно. Даже несмотря на небольшую численность, «коммерческие» СРО сумели нанести существенный репутационный урон, вызвав своей деятельностью широкий общественный резонанс. При этом некоторые из «коммерсантов» смогли искусно замаскироваться под добросовестные СРО: используемые ими нечистоплотные схемы зачастую формально не нарушают законодательство и в то же время наносят серьезный ущерб всему институту саморегулирования. «Коммерческие» СРО, занимаясь продажей допусков, создают серьезную угрозу репутации законопослушных СРО и противодействуют достижению одной из основных целей саморегулирования – повышению безопасности строительства. Напротив, выдавая свидетельства без проведения обязательных процедур, «коммерческие СРО» способствуют возникновению аварийных ситуаций и снижению качества строительных работ.
Понимая, что дальнейшее бесконтрольное развитие ситуации может привести к критическим последствиям, органы государственной власти и национальные объединения СРО решили пойти на ужесточение правовых норм в области саморегулирования в строительстве. Задача этой законодательной инициативы – искоренить «коммерческие» СРО как явление, сделав невозможным дальнейшее существование организаций, попадающих в данную категорию.
Закладывая правовые основы для борьбы с «коммерческими» СРО, нацобъединения сформулировали признаки коммерциализации саморегулируемых организаций. К таким признакам были отнесены: высокий ежемесячный прирост численности членов СРО; активное использование рекламы, в том числе, нарушающей законодательство; отсутствие или минимальный размер членских и вступительных взносов, дробление взносов в компенсационный фонд; небрежная проверка компаний при вступлении в СРО; отсутствие коллегиальности и открытости в управлении; участие в бизнесе по продаже готовых юридических лиц с уже оформленными допусками и некоторые другие виды нарушений.
Рабочей группой по выработке предложений и осуществлению мер по борьбе с недобросовестными саморегулируемыми организациями при Координационном совете при Министерстве регионального развития Российской Федерации был разработан комплекс мер по законодательному воспрепятствованию коммерциализации саморегулирования. Данный комплекс был условно разделен на две части. К первой были отнесены приоритетные изменения, которые необходимо внести в действующее законодательство в кратчайшие сроки. По большей части, это поправки в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся непосредственно процедур работы саморегулируемых организаций. Вторая часть, так называемые перспективные изменения, включает в себя поправки, устанавливающие ответственность должностных лиц СРО за нарушение действующего законодательства.
Приоритетные доработки включают в себя, в основном, структурные изменения. Прежде всего, установят верхний предел количества членов в одной СРО. Многие вопросы, включая выдачу допусков, будут переданы в ведение коллегиального органа управления, при этом минимальное количество членов в коллегиальном органе будет принудительно увеличено.
Национальные объединения получат новые полномочия в части управления выполнения саморегулируемыми организациями профильного законодательства. Также будут созданы единые базы членов саморегулируемых организации и работников организаций, входящих в СРО, которые будут вестись национальными объединениями.
Блок перспективных доработок, включающий поправки в УК и КоАП, установит ответственность за неправомерную выдачу допусков, за незаконное расходование средств компенсационного фонда и предоставление заведомо ложных сведений о реестре членов СРО и размере компенсационного фонда. Сюда же войдут поправки, которые обеспечат повышение информационной прозрачности саморегулируемых организаций.
В настоящее время Национальное объединение строителей проводит сбор дополнительных предложений по законодательному воспрепятствованию коммерциализации на уровне своих окружных конференций. Вся эта информация будет агрегирована и направлена в соответствующие инстанции.
СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» уже представили консолидированную позицию по поправкам. Некоторые из них, по мнению экспертов партнерств, не следует вносить в Градостроительный кодекс. В частности, предлагается исключить положения, которые предусматривают дублирование функций Ростехнадзора полномочиями национальных объединений, а именно: поправки, касающиеся контроля деятельности СРО и необходимости предоставления саморегулируемыми организациями в национальные объединения протоколов общих собраний и других локальных документов. Также партнерства представили свое виденье процедуры заседаний коллегиальных органов управления СРО. Они нуждаются в упрощении, которого можно было бы добиться путем введения голосования по бюллетеням и легализации заочного голосования. Сейчас же намечается движение в сторону их избыточного усложнения, что не совсем соответствует реалиям времени и практике, сложившейся в бизнесе.
Планируется, что после согласовательных мероприятий итоговый вариант приоритетных поправок будет внесен в Государственную Думу РФ, и принят еще на весенней сессии. Оперативная и последовательная работа в данном направлении, несомненно, будет иметь надлежащий эффект и проблему «коммерческих» СРО можно будет если не ликвидировать полностью, то хотя бы существенно сократить количество недобросовестных организаций и минимизировать их негативное влияние на строительный рынок.
Скандал со сносом гаражей в кооперативе ПО-7, который располагается на Турухтанных островах, на прошлой неделе получил продолжение. Губернатор Валентина Матвиенко поручила узнать, законно ли демонтировали боксы, правоохранительные органы возбудили уголовное дело, а владельцам снесенных гаражей предложили купить места в новом паркинге. До окончания всех разбирательств демонтаж гаражей, расположенных по дороге на Турухтанные острова, 5, приостановлен. Сносившим гаражи экскаваторщикам выдали подписки о невыезде, а их руководителя взяли под стражу. Похоже, конфликт будет продолжаться еще как минимум несколько месяцев. Владельцы автомобильных боксов, получили шанс отстоять свои права. Опрометчивый снос Скандал достиг своего апогея две недели назад: тогда на территорию кооператива въехали несколько бульдозеров и начали сносить гаражи. Приехавшие на место событий наряды полиции пресекли разрушения и задержали водителей спецтехники. К тому времени снесли порядка 600 гаражных боксов. Члены кооператива пообещали пожаловаться во все инстанции. Широкий общественный резонанс привел к вполне ожидаемому результату: на минувшей неделе следственное управление при УМВД России по Кировскому району возбудило уголовное дело по факту умышленной порчи чужого имущества. Позже задержали и зачинщиков скандала – с экскаваторщиков взяли подписку о невыезде, а того, кто ими руководил, решили задержать. Кроме того, в конфликт вмешалась губернатор. Валентина Матвиенко поручила Комитету по управлению городским имуществом провести проверку законности действий инвестора по факту сноса гаражей. Пока, впрочем, рано говорить о том, действительно ли инвестор – ООО «Скит на Турухтанных островах» - сделал что-либо противоправное. Формально, компания приобрела юридически свободный от прав третьих лиц участок – договор аренды земли у кооператива ПО-7 истек еще несколько лет. А позже, по решению суда, автолюбителей должны были выселить с занимаемого участка. Тем не менее, кооператив никуда не съехал, а продолжил работу на прежнем месте. По условиям торгов, победитель должен был своими силами освободить участок от незаконных строений. Сделать это можно было любым способом, который бы не противоречил действующему законодательству. Если в ходе проверки выяснится, что инвестор нарушил закон, Валентина Матвиенко поручила незамедлительно расторгнуть договор аренды. Пока же от инвестора потребовали прекратить снос оставшихся на участке строений. Покупайте места В минувшую среду представители гаражного кооператива и руководство ООО «Скит на Турухтанных островах» встретились с вице-губернатором Петербурга Романом Филимоновым. Компании поручили проработать вопрос о размещении автотранспорта членов кооператива – проблему будут решать совместно с администрацией Кировского района и владельцами гаражей. Впрочем, сами автолюбители были явно не в восторге от этой идеи: как рассказали присутствующие на совещании собственники боксов, им предложили приобрести места в паркинге, который построит «Скит на Турухтанных островах» - по 350 тыс. рублей. К тому же, на время строительства автовладельцам предложили разместить свой транспорт на открытых автостоянках. Впрочем, как пообещали чиновники, стоимость машиномест в новом паркинге будет рассчитываться с учетом компенсаций за испорченное имущество. Вопрос о компенсациях пообещали решить до 15 августа. К тому времени правоохранительные органы выяснят, законно ли снесли гаражи. Напомним: скандал разразился в начале этого года, когда компания «Скит на Турухтанных островах» оградила забором участок, занимаемый гаражным кооперативом ПО-7. Фирма купила земельный надел общей площадью 37,7 тыс. кв. м еще в 2008-м – к тому времени договор аренды у расположенного здесь кооператива истек. Надел оградили заборов, у собственников боксов при въезде на территорию кооператива начали проверять документы. Две недели назад представители гаражного кооператива встречались с руководством МВД и прокуратуры – автолюбителям пообещали защитить их имущество. Тем не менее, спасти гаражи не удалось.