Недвижимость на пенсионные деньги
Пенсионные фонды в качестве инвестиционного инструмента имеют потенциал для развития на строительном рынке Санкт-Петербурга. Но аналитики уверены, что в ближайшей перспективе вопрос с мертвой точки не сдвинется.
Как утверждают эксперты, для изменения ситуации в первую очередь надо обеспечить безрисковость проектов недвижимости на законодательном уровне, а также усовершенствовать систему налогообложения инвестиционных вложений из пенсионных фондов. Пока же подвижек в этой области нет, что, безусловно, затягивает общий процесс развития.
Между тем на Западе пенсионные фонды намного охотнее инвестируют в рынок недвижимости в общем и в строительство в частности, так как опыта в этой сфере у западных коллег больше. Так, некоторые иностранные фонды проявляют интерес и к российскому рынку недвижимости, не ограничиваясь низкорискованными вложениями в Европе или Америке. Российская же модель по-прежнему неповоротлива по сравнению с западной.
Как объяснил Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр», в настоящее время с учетом всех ограничений, установленных законодателем, на строительный рынок инвестиции из пенсионных фондов попасть практически не могут. Единственная возможность – это инвестирование в ипотечные бумаги. Потенциал же инвестирования в строительство велик, но в настоящее время необходимы изменения в законодательстве. «Законодатель позволяет инвестировать средства пенсионных фондов в различные финансовые инструменты. Однако государственный пенсионный фонд и негосударственные пенсионные фонды обладают разными по объему возможностями для инвестирования. Так, государственный пенсионный фонд может включить в свой инвестиционный портфель такие активы, как государственные ценные бумаги, облигации российских эмитентов, гарантированные государством, денежные средства в рублях и иностранной валюте на счетах в кредитных организациях. Негосударственные фонды имеют больший набор активов, которые они могут включать в свой инвестиционный портфель. К ним относятся, например, государственные ценные бумаги, муниципальные облигации, акции российских эмитентов и др. Важно понимать, что инвестиционная деятельность пенсионными фондами осуществляется с помощью управляющих компаний», – говорит господин Агабабаев.
Для строительного рынка, безусловно, привлекательны любые инвестиции. Особенность инвестиций, осуществляемых из средств пенсионных фондов, заключается в том, что данные денежные средства могут быть вложены только в низкорискованные активы. Строительство нельзя отнести к низкорикованным активам. К преимуществам можно отнести лишь то, что средства пенсионных фондов постоянно пополняются, и, следовательно, это может увеличивать объем инвестиций.
По словам Ольги Украдыженко, консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, только частные добровольные пенсионные взносы могут быть инвестированы в недвижимость. Более того, из них только 10% резервов могут быть инвестированы напрямую и 70% – через закрытые паевые инвестиционные фонды. На практике же из данных 80% реально инвестируются не более 15%. «Пенсионные фонды могут вкладывать свои средства в наименее рискованные активы, поэтому их больше интересуют готовые объекты. Однако у нас пока ограниченное количество качественных активов со стабильным арендным потоком, которые бы отвечали этим требованиям, а также ожидаемой доходности пенсионных фондов. По нашим оценкам, в развитых странах доля пенсионных денег также составляет не более 15% от общего объема инвестиций в недвижимость», – отмечает госпожа Украдыженко.
«Пенсионным фондам нужны долгосрочные активы и проекты для вложений. Для таких целей как раз подходят строительные объекты. Однако даже при расширении возможностей пенсионных фондов в части вложений в строительство важно создать все необходимые контролирующие инструменты, чтобы избежать злоупотреблений как со стороны самих фондов, так и со стороны заинтересованных в их инвестициях строительных компаний», – резюмирует Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ SOLUM.
Механизм для решения социальных вопросов
Инвестирование средств пенсионных фондов в строительные проекты может помочь решить проблему социального жилья. Например, Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству, за счет привлечения средств банков с государственным участием и пенсионных фондов предлагает строить доходные дома. «При возведении социального жилья для нужд бюджетников я предлагаю использовать систему жилищно-строительных кооперативов. Пока этот механизм в основном применяют застройщики. Тем не менее его стоит активно использовать и при возведении жилья для социальных нужд», – считает глава Комитета по строительству.
Между тем пенсионные фонды к строительству доходных домов неравнодушны уже давно. Правда, речь идет о западных инвесторах. Так, первопроходцем выступил финский инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund. Компания пришла в Россию еще в 2007 году, выкупив часть квартир в доме на Коломяжском проспекте, 15, тогда только возводимом «Строительным трестом». Поэтому до реальной сдачи квартир в аренду дело дошло лишь в конце 2009 года. В настоящий момент фонд является владельцем двух подъездов дома на Коломяжском пр., 15 (276 квартир). По мнению члена совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанена, которое он озвучивал еще при запуске проекта, российские рынки недвижимости являются достаточно большими и до недавнего времени были достаточно динамичными.
Следующим по проторенной дорожке пошел финский пенсионный фонд SATO, который вышел на петербургский рынок в 2008 году, инвестировав 45 млн EUR в приобретение готового и строящегося жилья в Петербурге (72 квартиры в элитных домах на разных стадиях готовности, этим жильем после завершения строительства компания будет управлять). В марте позапрошлого года SATO вывела на рынок первую партию квартир повышенной комфортности для сдачи в аренду. Это 23 квартиры в новостройке на ул. Графтио и 5 элитных квартир на Морском пр. (Каменный остров).
Средства пенсионного фонда России также могут поддержать и ипотеку. Эти деньги при посредничестве банковских структур уже использовались для стимулирования жилищных займов. В системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ. Еще в 2009 году Правительство России распорядилось выделить 250 млрд рублей из Пенсионного фонда РФ на поддержание ипотечного кредитования. На эту сумму коммерческие банки могут рефинансировать выданные ипотечные кредиты через Внешэкономбанк, который управляет пенсионными деньгами.
Мнение
Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр»:
– Для изменения ситуации и получения реальных инвестиций из пенсионных фондов в строительство нам необходимо помимо изменения законодательства улучшить и сам по себе инвестиционный климат. Строительный рынок в России настолько нестабилен и рискован, что рассчитывать на какие-либо гарантированные прибыли от вложений в него невозможно. Таким образом, необходим целый комплекс мер как со стороны законодателя, так и со стороны игроков строительного рынка. Однако, по моему мнению, дать полную свободу для вложений в строительство с точки зрения закона возможно лишь в случае стабилизации на рынке строительства и никак иначе. А пока имеющиеся ограничения спасают граждан от возможности потерять свои накопления, которые могли бы быть вложены в столь нестабильный сегмент рынка.
Справка
Крупные покупки недвижимости, осуществленные российскими пенсионными фондами в Москве: БЦ «Домников» стоимостью около 230 млн USD (НПФ «Благосостояние), БЦ Marr Plaza стоимостью 130 млн USD (НПФ «Норильский никель»).
Светлана Семенович
Учитывая непростую обстановку с водоснабжением и водоотведением в Петербурге, администрация города официально уведомила правительство Ленобласти о вынужденном прекращении в
Постановка проблемы
Для снабжения населения Ленинградской области питьевой водой используется более 2500 источников, среди которых основными являются Ладожское озеро и река Нева. Однако система водоснабжения региона, как самостоятельная отрасль, имеет ряд существенных недостатков. Так, 30% населения области, которое проживает в сельских населенных пунктах, не имеет централизованных систем водоснабжения и водоотведения.
Качество воды, подаваемой потребителям, не всегда удовлетворяет требованиям СанПиН: 26% проб не соответствуют нормативам по санитарно-химическим показателям, 17% — по микробиологическим.
Основными источниками загрязнения водных объектов в области являются промышленные предприятия, которые сбрасывают более 70% загрязненных сточных вод, а также предприятия химической промышленности, крупные сельскохозяйственные и животноводческие объекты, населенные пункты и судоходный транспорт. Особую опасность представляют недостаточно очищенные сточные воды.
На большинстве областных водопроводов при водоочистке не применяются современные методы доочистки воды, не используются дополнительные ступени осветления.
Потери воды в сетях водоснабжения ЛО из-за изношенности сетей и отсутствия систем противоаварийной защиты составляют в среднем 30% от общего объема подаваемой в сети воды.
До сих пор остается нерешенной проблема строительства, реконструкции, расширения и ремонта канализационных очистных сооружений (КОС) и канализационных сетей населенных пунктов области. Полностью удовлетворяют действующим стандартам не более 6,5% всех сбрасываемых сточных вод, при этом 10,2% сточных вод сбрасывают на рельеф, 57,9% сточных вод - без требуемой очистки в водные объекты. Из существующих канализационных сооружений не работают более 20%.
К проблемам в секторе водоснабжения и водоотведения следует отнести несовершенство нормативно-правовой базы, неудовлетворительное финансирование и низкую инвестиционная привлекательность организаций, работающих в области водоснабжения и водоотведения. Также не способствуют развитию этого сектора экономики непрозрачность тарифной политики, неопределенность позиции государства в отношении собственности объектов сектора водоснабжения и водоотведения, в части развития государственно-частного партнерства.
Основные пути реализации
Главным направлением развития водохозяйственного комплекса Ленинградской области признана реализация Генеральной схемы водоснабжения и водоотведения. Для этого правительство Ленинградской области инициировало разработку Концепции региональной политики в сфере использования и охраны водных объектов, которую выполнили ООО «Леноблводоканал» и ОАО «Водоканал-инжиниринг».
В подготовке Концепции выделяется несколько этапов.
Первый этап – выбор адекватных и надежных водоисточников и водоприемников. Так, на основании проведенных исследований основным источником было определено Ладожское озеро. Причем сброс очищенных сточных вод предложено производить главным образом в Финский залив, реки Охту, Черную речку и реку Неву.
Второй этап – подготовка технического решения. Генеральная схема предполагает сооружение нового основного водозабора в Ладожском озере, строительство Новоладожского водовода для улучшения системы водоснабжения Всеволожского, Ломоносовского, Гатчинского и Тосненского районов с использованием существующего Невского водовода.
Первая очередь строительства Новоладожского водовода предусматривает, прежде всего, обеспечение водой объектов, расположенных во Всеволожском районе. Вторая очередь предполагает соединение трубопроводов Новоладожского водовода через дюкерный переход под Невой с Большим Невским водоводом, а также рассмотрена подача воды по второму дюкерному переходу под Невой в Кировский район. В результате такого развития предполагается подавать ладожскую воду в систему Большого Невского водовода, обеспечивающего Ломоносовский, Гатчинский, Тосненский и Кировский районы.
Реализацию генеральной схемы Новоладожского водовода предполагается осуществить в два этапа. Первый планируется завершить в 2011 году, второй – к 2013 году.
Генеральная схема предусматривает строительство новой системы водоотведения за пределами защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений.
В 2010-2013 годах запланировано проектирование и строительство канализационного коллектора вдоль южного берега Невской губы Финского залива с центральными очистными сооружениями достаточной мощности.
Начиная с 2014 года предполагается строительство канализационного коллектора вдоль северного берега Финского залива также с обустройством головных очистных сооружений.
Третий этап – утверждение Генеральной схемы. Как известно Схема была утверждена постановлением областного правительства в еще в октябре 2008 года.
Четвертый этап – разработка на основе Генеральной схемы Концепции совершенствования водоснабжения и водоотведения ЛО.
Пятый этап – подготовка проектов нормативных правовых актов и долгосрочных целевых программ (ДЦП), направленных на реализацию Концепции и Генеральной схемы.
Шестой этап – сопровождение Концепции в исполнительных и законодательных органах власти Ленинградской области.
В настоящее время для осуществления Генеральной схемы подготовлены проекты законов, в том числе «Об обеспечении питьевой водой населения Ленинградской области», ДЦП «Чистая вода Ленинградской области» и «Обеспечение гигиенической, эпидемиологической и экологической безопасности систем водоснабжения и водоотведения ЛО в 2010 – 2015 гг.».
Причем проект закона «Об обеспечении питьевой водой населения Ленинградской области» с одной стороны, направлен на реализацию Генеральной схемы, с другой - позволяет временно компенсировать на региональном уровне затянувшееся согласование и утверждение Федеральных нормативных правовых актов.
Также выполнен весь комплекс изыскательских работ по Всеволожскому району: осуществлен выбор и отвод земельных участков под трассы водоводов и площадные объекты; проведены все необходимые согласования с местными федеральными органами контроля и надзора, в том числе и по размещению водозабора и насосной станции в акватории Ладожского озера.
Сегодня имеется полная готовность к началу процесса проектирования и строительства.
Ирина Васильева
Петербург скорректирует границы исторического центра к 35-й сессии ЮНЕСКО, которая состоится летом 2011 г., сообщила глава КГИОП Вера Дементьева. Она призвала членов совета по наследию и независимых экспертов в области защиты памятников принять участие в этой работе.
Напомним, что вопрос о реноминации петербургского объекта ЮНЕСКО со ссылками на утратившие актуальность данные о памятниках, которыми пользуется эта международная организация, неоднократно поднимался городскими властями. И не в последнюю очередь – в связи с предупреждениями о включении номинации Петербурга в число объектов, находящимися под угрозой из-за проекта строительства 400-метровой башни «Охта-центра».
Реноминация – дело тонкое
Над проблемой реноминации своей «доли» всемирного наследия задумался сегодня не только Петербург, но и многие из стран, чьи объекты были номинированы в ЮНЕСКО в 1978-1992 гг., сообщила В.Дементьева. Сейчас работу по приведению собственных сведений и законодательства в сфере охраны памятников в соответствие со стандартами ЮНЕСКО завершают Рим и Мальта. В качестве образца, на котором созданы международные нормативы, взяты документы по Вене.
Программа инвентаризация всемирного наследия с последующей реноминацией показалась петербургским властям очень перспективной. «Мы сами на нее напросились, - отметила В.Дементьева. – И теперь нам предстоит очень серьезная работа по чистке нашего законодательства. Хотя окончательный вариант будет предложен от лица РФ».
Номинация ЮНЕСКО, именующаяся «Исторический центр Петербурга и связанная с ним группа памятников», была утверждена в 1990 г. Проблема сохранения исторического и культурного наследия в то время, безусловно, беспокоила россиян, но вот госструктуры находились в весьма неоднозначном положении. В результате в список компонентов «исторического центра» вошли и те памятники, в сохранности которых убедиться на тот момент никто не удосужился. Попали туда и объекты, полностью утраченные до 1990 г., и те, что официально памятниками признаны не были, и повторные упоминания одних и тех же объектов под разными названиями.
Поэтому, когда в марте 2010 г. в Петербург приехала «миссия реактивного мониторинга» ЮНЕСКО, КГИОП предоставил ей своего рода атлас ошибок, содержащий, в том числе, и неучтенные ранее данные. Миссия также согласилась с доводами петербургской стороны о необходимости введения дополнительного критерия при определении исторической значимости памятников. До сих пор петербургские памятники связывались лишь с двумя мировыми событиями – основанием Петербурга (1703 г.) и революцией (1917 г.). КГИОП предложил признать блокаду Ленинграда не менее значимым событием. А, следовательно, памятники, связанные с этим периодом, получили шанс попасть под охрану ЮНЕСКО.
На основе уточненных данных на 35-й сессии ЮНЕСКО планируется представить обновленное петербургское досье. В.Дементьева попросила членов Совета по культурному наследию, а также петербургское отделение Всероссийского общества охраны памятников и независимых экспертов – градозащитников ознакомиться с КГИОПовскими наработками в этой области, а также с сопутствующим картографическим материалом, сформированным еще 2 года назад.
Кроме того, было решено создать рабочую группу, которая займется не только уточнением списка компонентов, но и составит предложения по корректировке границ объекта ЮНЕСКО. По итогам недельного пребывания в Петербурге, миссия ЮНЕСКО смогла произвести лишь выборочный осмотр памятников. Разумеется, она не упустила возможности составить собственное резюме по вопросу проекта строительства «Охта-центра». Миссия осмотрела территорию вблизи этого объекта – на протяжении от Смольного собора до бывшей фабрики Штиглица (Ниточно-прядильный комбинат им. С.Кирова) – и рекомендовала придать ей статус «буферной зоны».
«Буферные зоны» – это, по существу, защитные зоны памятников, пояснила В.Дементьева. По петербургским «КГИОПовским» законам, принятым вместе с Генпланом и ПЗЗ, у компонентов объекта ЮНЕСКО защитных зон нет, они растворены внутри одной большой охранной зоны «исторического центра» со строгим режимом использования. Принципиальных возражений против внедрения такого понятия в местное законодательство у петербургских властей нет. Но стоит ли вырезать памятники из исторической канвы и дробить центр на множество охранных зон?
Мнение В.Дементьевой по этому вопросу – отрицательное: «Мы хотим, чтобы памятники и ансамбли не вырезались из карты исторического центра». Изменениям в таком случае могут подвергнуться режимы, они могут стать разными. Выглядеть это, по ее мнению, должно следующим образом: «Пусть цветовая заливка исторического центра останется общей, а буферные зоны будут обозначены различной штриховкой». Вместе с тем, В.Дементьева не исключила, что при этом может произойти и корректировка границ исторического центра – как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.
Еще одно новое понятие, которое в соответствии с международными стандартами, возможно, предстоит вписать в петербургское законодательство, касающееся объектов ЮНЕСКО, это - «достопримечательное место». Если понятие «буферных зон» теоретически можно свести к понятию «охранных зон», то с «достопримечательными местами» не все так просто.
В российском законодательстве такое понятие существует и на него, в отличие от «охранных зон», в соответствии с петербургскими ПЗЗ распространяется действие градостроительных режимов. А это означает, что если «достопримечательные места» появятся внутри исторического центра, там может быть разрешено новое капитальное строительство.
По итогам своего пребывания в Петербурге миссия ЮНЕСКО предложила городу 2 варианта действий. Первый предполагает сокращение границ охраняемого центра и потребует прохождения процедуры реноминации. Второй, напротив, исключает изменение границ 1990г., так что необходимость реноминации отпадает – правки в действующую номинацию будут вноситься в рабочем порядке.
Градозащитники Петербурга считают наиболее предпочтительным второй вариант – без реноминации. Но он потребует установления новых понятий «буферных зон» и «достопримечательных мест», подчеркивает В.Дементьева. По ее мнению, очень важно сохранить прежние единую зону и концепцию охраны исторического центра Петербурга и реализовать некий третий вариант.
Окончательное решение этого вопроса, как уже говорилось, за федеральным центром. Но существенную роль в подготовке петербургских материалов для утверждения на 35-й сессии ЮНЕСКО, может также сыграть специальный форум международных экспертов в области охраны памятников, посвященный вопросу о реноминации Петербурга в ЮНЕСКО. Это мероприятие организуется по инициативе губернатора Санкт-Петербурга и состоится ориентировочно в апреле-мае 2011 г. «Мы надеемся, что к нам пришлют очень авторитетных экспертов», - заметила В.Дементьева.
Единый план управления
Объект ЮНЕСКО «Исторический центр Петербурга и связанная с ним группа памятников» более чем наполовину расположен на территории Ленинградской области. Вопрос о взаимодействии петербургского КГИОПа с областным Комитетом по культуре и подчиненными ему отделами федеральных и региональных объектов культурного наследия вызывает озабоченность градозащитников. Поскольку весь штат органов охраны памятников в Ленобласти – 17 человек, а задачи, которые стоят перед ним – очень велики, представители городского и областного отделений ВООПИиК выражают сомнения, что такими силами возможно решить столь серьезные задачи.
В.Дементьева сообщила, что основная работа по инвентаризации компонентов всемирного наследия, выявлению ошибок и составлению картографического материала проводилась в комплексе – на территории обоих регионов. «Конечно, наши сотрудники во многом помогали коллегам из области, и сотрудники Комитета по культуре вместе с нами представляли свои объекты миссии. Фактический материал уже готов и Ленобластью согласован», - заключила она.
Проблема возникла, откуда не ждали. Миссия реактивного мониторинга внесла в свой отчет рекомендацию наделить КГИОП функцией управления памятниками, входящими в номинацию на территории и Петербурга, и Ленобласти. Как заверяет В.Дементьева, эта инициатива никак не обсуждалась и не согласовывалась с КГИОП. «Возможно, это всего лишь выражение признания наших заслуг», - отметила она.
«Зря вы отказываетесь, - заявил сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис. – Все-таки было бы не лишним подумать о создании надрегионального органа, раз уж у нас такой, растянутый на два субъекта РФ, объект». Если КГИОП считает выступление с такой инициативой нарушением субординации, то ее мог бы озвучить ВООПИиК, предложил он. В противном случае можно ожидать, что будет создана некая федеральная структура, которой придется долго вникать в местные проблемы.
«Я считаю, что можно обойтись без создания какой-либо новой управляющей структуры, - ответила В.Дементьева. – Взамен нее нужно всего лишь принять единый план управления объектом ЮНЕСКО». Объекты культурного наследия, как известно, распределены по статусу и по собственности к трем видам: федеральные, региональные и памятники местного значения. И в состав «петербургского» объекта ЮНЕСКО попадают не только памятники двух регионов, но и федеральные тоже.
Процесс разграничения полномочий по памятникам между субъектами и центром федерации еще незавершен. Так, совсем недавно было принято решение о передаче Росохранкультуре нового ряда петербургских памятников, в том числе столь значимых для имиджа города, как Русский музей и Государственный Эрмитаж. Петербургский КГИОП теряет контроль за осуществлением охранных функций и ходом реставрационных работ на этих объектах. «До сих пор мы пытались содействовать Росохранкультуре только потому, что боялись утратить информацию о них, добивались права их софинансирования. Но теперь должны осознать, что законодательство ужесточается. За разграничением полномочий следит прокуратура и мы не вправе выходить за рамки своей компетенции», - напомнила В.Дементьева.
По ее мнению, единый план управления объектом всемирного наследия ЮНЕСКО в Петербурге и Ленобласти позволит скоординировать охранные мероприятия на уровне обоих регионов и Росохранкультуры, позволит четче определить обязательства и ответственность перед мировым сообществом. «Наш объект – многогранный, комплексный, сложный, смешанный – как только его не называют, - говорит В.Дементьева. – Но именно этим он и уникален и потому заслуживает единой концепции охраны».
Наталья Черемных