Генподрядчик МФК YES выиграл суд против «Размаха»
Генподрядчик строительства МФК YES ООО «СтройТехсервис» выиграл суд против группы компаний «Размах», проводившей работы на объекте. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции, которым с генподрядчика в пользу «Размаха» было взыскано 3,2 млн рублей.
ООО «Размах управление 1» (дочерняя фирма ООО «Размах» Игоря Тупальского) пыталась добиться от ООО «СтройТехсервис» денег за подготовку стройплощадки. В частности, по словам пресс-секретаря «Размаха» Елены Мургиной, правопредшественник группы ООО «Ассоциация по сносу зданий» подготовил площадку для строительства и разработал котлован для строительства МФК YES на ул. Хошимина, 14, у станции метро «Проспект Просвещения».
«Размах» выиграл дело о взыскании 3,2 млн рублей в сентябре 2011 года, однако «СтройТехсервис» в феврале 2012 года, восстановив сроки обжалования решения суда первой инстанции, подал апелляционную жалобу и добился приостановления исполнительного производства.
«Суд постановил отменить ранее вынесенное решение и отказать в иске ООО «Размах Управление 1», а также взыскать в пользу ООО «СтройТехсервис» судебные издержки по апелляционной жалобе», — говорится в сообщении пресс-службы «СтройТехсервиса».
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 21 февраля принял к производству иск «Размаха» о признании «СтройТехсервиса» банкротом — в это время апелляционный суд еще не отменил решение суда первой инстанции. «Дело о банкротстве, видимо, будет приостановлено. Мы будем подавать кассационную жалобу на решение апелляционного суда», — сообщила «АСН-инфо» пресс-секретаь «Размаха» Елена Мургина.
Заказчиком строительства МФК YES выступает ООО «Центр ипотечных кредитов», 100% уставного капитала которого принадлежит ООО «Пионер-инвест» (ГК «Пионер»). Владельцем ООО «СтройТехсервис», по данным ЕГРЮЛ, является Елена Криничная.
Строительство МФК YES общей площадью 156,4 тыс. кв. м ведется с начала 2011 года по архитектурному проекту ООО «Евгений Герасимов и партнеры». Согласно проектной декларации, комплекс состоит из двух 20-этажных жилых зданий общей площадью 93 тыс. кв. м (с жилой площадью 55,5 тыс. кв. м — 1062 квартир) и гостиницы площадью 28 тыс. кв. м на 975 номеров. Кроме того, в объекте предусмотрены коммерческие помещения площадью 12 тыс. кв. м и паркинг площадью 15 тыс. кв. м. Предполагаемый объем инвестиций — 7,4 млрд рублей.
По словам пресс-секретаря ГК «Пионер» Александры Емельяновой, жилые корпуса построены на уровне 9 этажей, гостиница — на уровне 8 этажа. Срок окончания строительства — конец 2013 года.
Суд между «Размахом» и «СтройТехсервисом» не единственный конфликт, происходивший вокруг строительства МФК YES. В октябре 2011 года ЗАО «Строительная компания «Шпунт» обратилась в Арбитражный суд к «СтройТехсервису» в иском о взыскании 1,7 млн рублей за выполненные работы, за аренду шпунта и часть денег в качестве возмещения убытков. В декабре суд утвердил между сторонами мировое соглашение, согласно которому «СтройТехсервис» перечислил истцу 2,5 млн рублей (к этому времени сумма задолженности выросла).
В 2011 году в Санкт-Петербурге был введен 1 дата-центр. Linxdatacenter реализовал свой проект на территории бизнес-центра «Скай Трейд». Он занимает 9 000 кв.м и является крупнейшим Центром обработки данных в Петербурге (1500 серверных шкафов).
По данным ТК «Миран», на сегодняшний день в Санкт-Петербурге функционирует более 20 дата-центров, из них лишь 5 ЦОД соответствуют уровню Tier 3. При этом около 10 являются площадками для взаимодействия операторов и 10 – для корпоративных клиентов. "В 2012 году будет запущен 3-й Tier 3 дата-центр «Селектел» в Невской Дубровке" , - говорят в ТК "Миран".
В компании также отметили, что вторая очередь дата-центра «Селектел» в Невской Дубровке (дата-центр «Дубровка 2», вторая половина комплекса «Региональный вычислительный центр») была запущена 8 июля 2011 года. В серверных помещениях центра сосредоточено 250 серверных шкафов (стоек). Комплекс является крупнейшим дата-центром Северо-Западного региона. В совокупности в нем сосредоточено 490 серверных шкафов 47U, 5МВт мощности и 1550 кв.м. площади серверных помещений.
Окупаемость коммерческого ЦОД в Санкт-Петербурге составляет около 6 лет. Инвестиции в дата-центр уровня Tier 3 составляют $15-25 тыс. на кв.м.
Давно работающие на рынке и хорошо зарекомендовавшие себя дата-центры, например, «Петерсервис», заполнены на 100%. Заполняемость относительно недавно введенных в эксплуатацию дата-центров (запущенных 1-2 года назад) составляет около 40-70%. В целом уровень заполняемости по рынку варьируется от 50% до 100%.
На рынке дата-центров Санкт-Петербурга сохраняется тенденция превышения уровня предложения над спросом. Количество реально заключенных сделок находится на уровне 1-2 в месяц, при этом операторы дата-центров встречаются с 3-5 потенциальными арендаторами в неделю, телефонных переговоров проводится в несколько раз больше. Причиной такой разницы является длительный период принятия решения арендатором, а затем переезд. Таким образом, от момента подписания договора до реальной установки оборудования может пройти от нескольких месяцев до года.
Но рынок коммерческих ЦОД в России развивается достаточно активно, что оказывает влияние и на формирование спроса.
По-прежнему аренда юнита (collocation) является одной из самых востребованных услуг в коммерческих дата-центрах в Санкт-Петербурге. В 2011 году стоимость предоставления данной услуги снизилась в связи с увеличением конкуренции и составляет сейчас около 1,5-2,5 тыс. рублей за юнит. Относительно новыми услугами на рынке ДЦ являются облачные вычисления и аренда приложений.
В ближайшие несколько лет спрос на услуги, связанные с арендой вычислительных мощностей в дата-центрах будет расти на 10-15% в год.
Как говорят специалисты, несмотря на относительно слабый спрос и жесткую конкуренцию, количество дата-центров на рынке будет увеличиваться, причем возможно появление крупных ЦОД (свыше 5 тыс. кв.м. и более).
Стоимость услуг, предоставляемых коммерческими дата-центрами в
Рынок коммерческих дата-центров развивается, возрастающая конкуренция способствует увеличению набора услуг и повышению их качества, уменьшению времени реакции на запросы, организации оригинальных акций для арендаторов.
Относительно новые услуги, такие как аренда приложений, облачные вычисления еще не проникли на массовый рынок. В ближайшие несколько лет спрос на услуги, связанные с арендой вычислительных мощностей в дата-центрах, будет расти на 10-15% в год. В настоящее время основными заказчиками подобной услуги выступают фирмы, занимающиеся web-программированием, web-дизайном, разработкой Интернет-приложений, on-line игр и тд., а так же компании, у которых собственные корпоративные сервера которых нуждаются в обновлении.
Существует небольшое количество заказов по аренде вычислительных мощностей для «1С», но с появлением новой версии программы количество обращений увеличивается. Рынок подобных услуг сейчас развивается, и есть вероятность, что он станет массовым.
Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко дал поручение главе КГИОП подготовить изменения в действующее законодательство в части дальнейшего ужесточения условий сноса зданий в историческом центре Санкт-Петербурга.
Об этом сообщила пресс-служба комитета по государственному контролю использованию и охраны памятников.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков с сомнением относится к данной инициативе. «Данные действия новой городской администрации в целом направлены в русле ужесточения контроля и регулирования инвестиционного процесса в Петербурге. В иной ситуации это, наверное, было бы неплохо, - считает г-н Лучков. - Но в отсутствие комплексного и концептуального подхода к развитию города, политика «завинчивания гаек» вряд ли улучшит инвестиционный климат и позволит достичь требуемых целей».
Сказать, что ужесточение условий сноса зданий кардинально повлияет на рынок недвижимости, нельзя, - считают опрошенные эксперты. Так, коммерческий директор ООО "Центр Согласований" Ольга Морозова отмечает, что «существует различие между сносом зданий, являющихся объектами культурного наследия, и сносом зданий, таковыми не являющимися, но расположенными в историческом центре. Снос зданий, являющихся объектами культурного наследия, запрещен и сейчас, однако возможно осуществление хозяйственной деятельности, не создающей угрозы утраты памятника, что может допускать и его реконструкцию». При этом по ее мнению, существующее законодательство достаточно жестко регламентирует возможность сноса зданий в историческом центре Петербурга, а проблема смещается в сферу контроля за реализацией закона.
Важные акценты
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает, что на сегодняшний день в центре Петербурга нельзя сносить здания за исключением тех, которые находятся в «необратимой аварийности» либо не являются историческими. Причем, каким параметрам должны соответствовать такие объекты, не совсем понятно. Единственный способ ужесточения законодательства – это уточнение того, что под таким определением имел ввиду законодатель. При этом важно, чтобы данные уточнения были прописаны в законе, только инициативы города здесь недостаточно.
Игорь Лучков добавляет, что при корректировке законодательства акцент стоит сделать на уточнении правил, процедур и принципов постановки зданий на учет, а также требований АРЗ при передаче объектов на реконструкцию и реставрацию. При этом постараться исключить субъективизм и «перестраховку» чиновника.
Еще одна проблема, касающаяся сноса зданий – это недоверие к экспертизам, которые проводят инвесторы перед сносом здания. «Необходимо четко прописать порядок, по которому должна проходить экспертиза, и кто ее должен проводить. Это в какой-то степени может уберечь от сноса исторически ценные здания», - предполагает Дмитрий Некрестьянов.
Инвесторы находят поддержку
Эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор ASTERA Людмила Рева подчеркивает, что центр Петербурга заметно ветшает, внесение зданий в список памятников культурного наследия не решает эту проблему. К сожалению, у города нет достаточных средств для поддержания памятников в должном состоянии. Путем спасения может быть только снятие охранных обязательств КГИОП с целого ряда объектов, расположенных в центре, это позволит привлечь инвестора, который за счет реконструкции интегрирует здание в современную общественную и деловую среду. «Возвращение зданиям статуса памятника может сказаться на ходе реализации запланированных проектов, инвесторы будут вынуждены пересмотреть концепции или вообще отказаться от проектов», - подытоживает спикер.
С оптимизмом смотрит на более активное привлечение инвесторов к работе в центре города и менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. На рынке есть не единичные примеры достаточно удачных реконструкций исторических зданий и создания на их основе объектов недвижимости, пусть и не максимально эффективных, но достаточно качественных. «Создание новых качественных объектов недвижимости на основе исторических зданий возможно, однако зачастую более сложно и дает менее выгодный/эффективный объект недвижимости», - считает г-н Кокорев.
Прибыль на первом месте
Инвестору важна прибыльность объекта, а также возможность эксплуатации. Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев говорит, что эксплуатационные расходы исторических зданий покрываются либо за счет коммерческих функций, либо за счет дотирования государством. Наиболее верным шагом, по его мнению, является вариант сохранения исторического внешнего вида здания. При этом внутренние характеристики инвестор вправе изменить с соответствии с необходимым функционалом.
При этом директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова высказывает и довольно справедливые сомнения. Она говорит, что в городе много исторически интересных домов, где располагаются многокомнатные коммунальные квартиры, от которых здание разрушается изнутри. И если такие дома расселить и восстановить под гостиницы, элитные квартиры, от них было бы больше пользы. Но, к сожалению, для большинства инвесторов легче снести объект и построить на его месте новый, нежели провести дорогостоящую реконструкцию дома.
Вопрос с объектами недвижимости в историческом центре, скорее всего, будет оставаться волнующей темой для всех петербуржцев еще не один год. И наверно, пока этот вопрос не станет одним из важнейших в политике города, все рассуждения консультантов, желания инвесторов, резкие высказывания градозащитников будут оставаться нормой.
Анастасия Лепехина
Мнения:
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев
Скорее всего, инвесторы не пострадают от решения об ужесточении условий сноса, вероятнее они будут вкладывать средства в более подходящие объекты. С другой стороны, сам город может пострадать от такого решения, так как исторические здания без реконструкции будут постепенно ветшать, что может привести и к разрушению объектов, на восстановление которых потребуются гораздо большие средства. Поэтому сохранение исторических зданий именно в первоначальном виде не всегда является важнейшей задачей.
Менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев
Девелопмент в центре города не прекратится. Однако девелоперы, которые предпочитают создавать новые современные проекты, будут существенно ограничены в выборе площадок для развития. Вероятно, это также позволит активнее вовлекать в процесс строительства промышленные и депрессивные территории у центра города, которые пока развиваются не так активно как территории непосредственно в центре.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков
Сегодня городу остро необходим сбалансированный подход к регулированию рынка: ужесточение отдельных сторон (а в данном вопросе проблемы очевидны), должны компенсироваться либерализацией и улучшением ситуации для бизнеса в других. Иначе этот процесс рискует обернуться дополнительным барьером, очередным усилением роли чиновника, новыми, изощренными и более дорогими схемами обхода, оттоком и без того уходящего частного капитала.