На MIPIM обсудили стратегию развития Петербурга до 2020 года
На крупнейшей в Европе международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM 2012 в конференц-зоне Санкт-Петербурга состоялась дискуссия «City Talk: St. Petersburg», в ходе которой представители власти, бизнеса и иностранных инвестиционных компаний представили свое виденье приоритетов развития города.
Вице-президент – управляющий директор Банка ВТБ, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский открывая дискуссию, отметил, что сегодня крайне важен взгляд на перспективу. «Это касается всех игроков рынка недвижимости. Необходимо придерживаться позиции, нацеленной на перспективу. В приоритете должно быть не масштабное получение доходов сегодня, а формирование качественного общественного пространства с комфортным уровнем жизни. Серьезные и крупные инвесторы и девелоперы, безусловно, такую позицию оценят и останутся в городе надолго», ‑ уверен г-н Ольховский.
Глава делегации Санкт-Петербурга Алексей Чичканов озвучил 5 направлений приложения основных усилий города в рамках реализации Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2020 года, по которым город приветствует инвестиции со стороны бизнеса. Среди них: транспорт, образование, здравоохранение, экология и креативная экономика.
Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров напомнил, что развитие сферы недвижимости дает основной приток инвестиций в экономику каждого города. «Вложения в объекты недвижимости – это новые рабочие места, инфраструктура, налоговые поступления. Таким образом, инвестиции в экономику через рынок недвижимости позволяют достичь мультипликативного эффекта, ‑ отмечает А.Вахмистров. ‑ В Петербурге разработаны все основные правила и приняты необходимые законы в области градостроительства, что способствует развитию бизнеса и создает законодательную основу для прихода инвестиций в город».
Генеральный директор ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Юрий Грудин в ходе обсуждения выразил уверенность в необходимости развивать в Санкт-Петербурге государственно-частное партнерство в сфере арендного жилья. «За рубежом это проверенная временем успешная практика, которая позволяет с одной стороны решить массу жилищных проблем, с другой – это привлекательный способ инвестирования, ‑ отметил Юрий Грудин. ‑ В Санкт-Петербурге сегодня данный сегмент интересен как российским, так и зарубежным инвесторам, например, финским пенсионным фондам, которые вкладывают средства в развитие арендных домов».
На инвестиционный климат России в целом и Санкт-Петербурга в частности положительно повлияют изменения в действующее законодательство, полагает руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Игорь Чумаченко. «К сожалению, как федеральное, так и городское законодательство все еще остается несовершенным. Это создает значительные препоны для внешних инвестиций, ‑ отметил в ходе дискуссии Игорь Чумаченко.
Также в первый день выставки состоялось обсуждение Программы развития исторического центра Санкт-Петербурга. В рамках конференции участники, обладающие опытом реализации проектов в историческом центре, затронули вопросы мотивации участия бизнеса в Программе, требующей максимального сохранения исторического центра. Представители городской Администрации выразили понимание необходимости конструктивного диалога с инвесторами в условиях ограниченности бюджета при ожидаемых крупных затратах на сохранение исторического центра.
Согласно данным, полученным в ходе разработки Концепции «2020», 60% петербуржцев выступают за сохранение исторического центра Петербурга и запрещение в его пределах какого-либо вида деятельности.
«Достаточно радикально. При этом все, конечно, руководствуются благими намерениями, ‑ прокомментировал данные Сергей Игонин управляющий партнер АйБи ГРУПП, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов. – Однако исторический центр Петербурга неоднороден. С одной стороны – многочисленные памятники, преобразования которых нельзя допустить. С другой рядовая застройка, которая, при отсутствии специальной политики, постепенно может превратиться в «трущобы».
Генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков рассказал, что ГУП «ГУИОН» по заказу Правительства Петербурга проводилась плановая инвентаризация жилого фонда с определением степени износа объектов. «Исследования позволили определить жилье, которое имеет степень износа более 60%, и нуждается в реконструкции. Программа стартовала в 2007 году, в процессе ее реализации ГУП «ГУИОН» было обследовано более половины всех объектов. Кроме того, по заказу КУГИ предприятие определяет степень износа нежилых объектов, находящихся в собственности города», ‑ сообщил он, добавив, что предприятие готово продолжить работу в рамках городских или федеральных программ.
Справка:
Ежегодная международная выставка MIPIM – ключевое и наиболее ожидаемое мировое событие в сфере инвестиций в недвижимость, проходящее во французских Каннах. В прошедшем году на выставочной площади в
Достраивать проблемный жилой комплекс на Ленинском проспекте будет компания «Стоун». Компания купила застройщика объекта, ЗАО «НПО Стройтехнология». Как уверяют в «Стоуне», в ближайшее время завершится перепроектирование дома, будут получены все необходимые разрешения и с существующими дольщиками будут перезаключены договоры долевого участия по 214-ФЗ.
Как рассказал Владимир Антонов, директор ГУП Комитета по строительству «УКС Реставрация», который от имени комитета занимается решением вопросов, связанных с проблемными объектами, на участке 5 по Ленинскому проспекту работы ведёт ЗАО «НПО Стройтехнология». «По нашим данным, произошла смена собственника юридического лица. После чего возобновились работы по данному объекту», — рассказал господин Антонов.
Эту информацию подтвердили и в компании «Стоун», которая стала новым владельцем ЗАО «НПО Стройтехнология». «Для нас важно достроить дом, как можно быстрее и чтобы не один из дольщиков не пострадал и получил те площади, которые ему причитаются», — рассказал генеральный директор «Стоуна» Андрей Кузнецов.
Сумма сделки не раскрывается, но, по словам участников рынка, скорее всего, сделка не предполагает каких либо денежных расчетов. «Чаще всего новый застройщик просто достраивает объект за счет продажи оставшихся площадей, тем самым снимает головную боль с городских властей в виде потенциальных обманутых дольщиков», — рассказал Тарас Кручинин, заместитель генерального директор ИСК «Сфера».
По словам Владимира Антонова, в настоящее время восстанавливается исходно-разрешительная документация, происходит доукомплектование проектной документации, проводится корректировка градплана. «В течение весны документация будет укомплектована. После этого станет возможным перезаключение существующих договоров по 214-ФЗ», — рассказал Владимир Антонов.
Участок на Ленинском проспекте ЗАО «НПО «Стройтехнология» приобрела у города в 2007 году на инвестиционных условиях. Компания намеревалась построить на нем 20-этажный дом общей площадью 10 тысяч кв. м. жилья. Правда, много построить не получилось, еще до кризиса строительство зависло на уровне 4–5 этажа. Проблема оказалось в том, что компания так и не смогла завершить проект и получить необходимые для начала строительства разрешения. В прошлом году проверку деятельности застройщика провело Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству. Проверка выявила нарушения Федерального закона 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». По ее результатам компания была оштрафована на 400 тыс. рублей.
Комитет по управлению городским имуществом подал иск к ЗАО «НПО «Стройтехнология» о расторжении договора на аренду земельного участка. При худшем варианте развития событий город получил бы назад землю, а дольщики, довверившие свои средства ненадежной компании, остались бы ни с чем.
Всего в доме на Ленинском проспекте были проданы квартиры 155 дольщикам. Причем, как уверяют дольщики, большая часть их средств пошла на строительство другого дома компании — на Ярославском пр, 78, который, впрочем, «Стройтехнологии» так же построить не удалось. Этот дом в середине прошлого года также сменил застройщика — его начала достраивать компания АО «Лемминкяйнен Рус».
Переход от рынка продавца к рынку покупателей заставляет застройщиков искать новые формы продаж, удобные для клиентов. Одной из таких схем, которые становятся популярными в последнее время, является схема жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Причем, по оценкам экспертов, уже сейчас около трети всех петербургских строек продается именно через ЖСК. И, как говорят аналитики, эта доля будет только расти. В конце февраля на эту удобную для покупателей схему перешел и один из лидеров строительного рынка Петербурга – компания «ЛЭК», которая открыла продажи квартир в ЖК у метро «Звездная» через созданный жилищно-строительный кооператив.
Законно и удобно
Нынешний рынок строящегося жилья предъявляет к застройщику особые требования к формированию нормативной базы при начале продаж строящегося жилья. Как поясняют юристы, схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (пункт 2 статьи 1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса, гражданским законодательством и уставом кооператива. То есть и для покупателей, и для застройщиков закон дает одинаковые гарантии как при использовании договоров долевого участия, так и при вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Но есть преимущества. Поговорим о них подробнее. Основное преимущество кооперативной схемы по сравнению с участием в долевом строительстве заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай. В отличие от схемы долевого участия, которая требует оплаты стоимости квартиры до окончания строительства, что не устраивает приобретателей, рассчитывающих на длительную рассрочку.
Другим неоспоримым преимуществом кооперативной схемы являются отношения членства, в соответствии с которыми лицо, желающее приобрести квартиру в доме по схеме ЖСК, принимается в члены кооператива и становится пайщиком. Указанный статус дает право пайщику самым непосредственным образом принимать участие в деятельности ЖСК, влиять на принимаемые кооперативом решения, вплоть до переизбрания руководства. Таким образом, кооператив пайщику полностью подконтролен. Схема долевого участия таких прав дольщику не дает.
Полезное разнообразие
«Мы предлагаем своим клиентам разные схемы приобретения недвижимости. Например, в ЖК «Империал» квартиры реализуются по договорам долевого участия (ДДУ), а в жилом комплексе у метро «Звездная» предусмотрена продажа по схеме ЖСК. Через ЖСК будут реализовываться квартиры и в ЖК «Граф Орлов»», – рассказал Павел Андреев, руководитель компании «ЛЭК». По его словам, Дом у метро «Звездная» был выбран в качестве пилотного и наиболее точно отражает запросы нынешнего покупателя. «Проект будет интересен широкому кругу клиентов благодаря доступным ценам, продуманным планировкам и удачному местоположению. Сегодня данный жилой комплекс строится опережающими темпами, в чем каждый может убедиться с помощью установленной на объекте веб-камеры», – говорит Павел Андреев.
Жилой комплекс у метро «Звездная» строится в Московском районе на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе, вдали от шумных магистралей и промышленных предприятий. Микрорайон является одним из самых зеленых в городе, в пешеходной доступности – станция метро «Звездная». Район уже обеспечен развитой социальной инфраструктурой: рядом детские сады, школы и гимназии, спортивные центры.
Как говорят в компании «ЛЭК», при строительстве жилого комплекса «У метро Звездная» кооператив будет иметь самые широкие полномочия по контролю за строительством: отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. «Уверен, что наши клиенты по достоинству оценят все преимущества жилищно-строительного кооператива при покупке строящейся недвижимости», – говорит Павел Андреев.