Госстройнадзор рассказал о законодательных нововведениях
С 1 апреля 2012 года вступают в силу поправки Градкодекса, которые уравнивают в правах государственную и негосударственную экспертизы. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ответила на вопросы об изменениях в законодательстве.
Основная задача органов государственного строительного надзора – обеспечить безопасность и надежность построенных зданий. «В 2011 году в Санкт-Петербурге не было серьезных аварий на стройках. Это главный результат нашей работы», - отметил начальник Службы Александр Орт. Проведение экспертизы проекта строительства – это первичный надзор будущего строительства. Кроме этого, на этапе экспертизы предпринимаются все превентивные меры против ошибок проектировщиков и отклонений от технических регламентов. До 1 апреля действует старая редакция Градостроительного Кодекса, которая предусматривает только госэкспертизу проекта строительства.
В Службе этим занимается Центр государственной экспертизы. За 2011 год ведомство провело экспертизу 916 проектов строительства.
«С большим удовлетворением могу сказать, что мы выдерживаем сроки экспертизы, которые нам регламентирует закон. К нам поступают вопросы по снятию замечаний. В некоторых случаях выдача заключений затягивается исключительно из-за некачественно разработанной документации, а также сами проектировщики очень долго снимают замечания наших экспертов», - констатировал Александр Орт.
Важным фактором, повлиявшим на скорость рассмотрения проектной документации, стало развитие электронной системы Центра государственной экспертизы. В прошлом году на сайте учреждения были введены сервисы, позволяющие заказчикам получать замечания в электронном виде и записываться на прием к экспертам. Сервис электронной записи, позволяющий заранее выбрать день и время встречи, избавил клиентов Центра от необходимости стоять в живых очередях в кабинеты экспертов и руководителей учреждения.
Кроме того, чтобы уменьшить объем бумажной документации и упростить обмен информацией между заказчиками и экспертами, рабочие места сотрудников Центра стали оборудоваться современными планшетными экранами формата А0, позволяющими работать с электронными версиями чертежей в реальном размере и без потери качества.
В 2012 году Центр государственной экспертизы планирует расширить линейку электронных сервисов. Основная задача - предоставить проектировщикам возможность вести работу по снятию замечаний в он-лайн режиме. Это сделает процедуру не только прозрачнее и удобнее, но и позволит максимально сократить количество личных визитов в Центр.
Служба наработала опыт проведения и негосударственной экспертизы. Другое подведомственное петербургской Службе Государственное бюджетное учреждение «Центр экспертно-технического сопровождения» получило аккредитацию на право проведения негосударственной экспертизы в декабре 2009 года.
За два года работы сформирован отдел, в штате подобраны высококвалифицированные специалисты, а также привлекаемые специалисты. Получен опыт работы с заказчиками, проектными организациями. Это позволило значительно увеличить объем выполненных работ. В 2010 году было рассмотрено 54 проекта.
В 2011 году проведена негосударственная экспертиза по 167 объектам. По 15 проектам выданы отрицательные заключения, что составляет 9 % от общего числа выданных заключений.
Классификация объектов негосударственной экспертизы выглядит следующим образом: по виду финансирования (бюджетные - 34%; коммерческие - 66%), по назначению (жилые – 67%; производственные – 33 %), по виду строительства (новое строительство – 17%, реконструкция – 42%, капитальный ремонт – 41%).
«Хочу отметить, что неутешительным итогом 2011 года стало сохранение объема некачественных проектов строительства. Есть отдельные организации, которые пекутся о своем имидже и, что называется, держат марку. Но таких, к сожалению, немного, - прокомментировал Александр Орт, - В своем годовом отчете мы по-прежнему отметили те организации, которые привлекались к административной ответственности более 6 раз. Я назову лишь несколько: ООО «Петербургтеплоэнерго», ООО СК «Дальпитерстрой», ООО «ПетербурГаз»; ЗАО «Медведь»; ООО «Северная компания» и так далее. В свете грядущих законодательных нововведений я обращаю внимание застройщиков, что нужно тщательнее подходить к решению проблем качества строительства».
Кроме этого Александр Орт отметил, что Служба ведет работу по улучшению качества строительства с саморегулируемыми организациями. Поскольку количество отрицательных заключений государственной экспертизы по проектам строительства по-прежнему остается на достаточно высоком уровне (в 2011 году было выдано 624 положительных и 332 отрицательных заключения) ведомство сделало упор на работе со СРО проектировщиков. Было направлено 11 обращений о выявленных нарушениях в ходе госэкспертизы. В результате СРО провели проверки, по итогам которых было вынесено 1 решение дисциплинарной комиссии о принятии мер к виновной проектной организации ООО «Проектно-строительная компания «Пилар». Обращения были отправлены в НП «Северо-Западный Альянс Проектировщиков», НП «Проектировщики Северо-Запада», НП проектировщиков «СтройОбъединение», НП проектировщиков «Союзпетрострой-Проект», НП «Объединение проектировщиков», НП СРКБАСП «СРО «Инжспецстрой-Проект».
«Нельзя не отметить этот положительный факт, - заключил Александр Орт, - Если в 2010 году СРО занимались вопросами формирования своих организаций, то в 2011 они приступили к практической работе. И у нас уже есть отклики на наши обращения. Хотя по-прежнему на законодательном уровне нет тех критериев, в соответствии с которыми СРО могли бы оценивать деятельность своих членов. Но работа в этом направлении ведется, и я считаю это большим достижением».
Ростехнадзор инициировал первые проверки СРО. Среди претендентов несколько крупных петербургских НП. По словам представителей ведомства, проверять будут тех, на кого имеются жалобы. Ростехнадзор, в 2010 г. проверит деятельность двенадцати СРО.
Как выявить нарушителей?
На заседании Национального общественного совета руководитель управления Александр Горлов сообщил, что в Ростехнадзор регулярно поступают обращения от граждан и организаций, в которых приводятся факты неправомерных действий некоммерческих партнерств. Возможно, факты и не подтвердятся, но это станет известно лишь после массовой проверки СРО.
На основании обращений граждан и организаций составлен план проведения проверок на 2010 год. В числе проверяемых значатся: НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», НП «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов», НП «Балтийский строительный комплекс» и НП из других регионов. Г-н Горлов отметил, что управление ведет постоянный мониторинг обращения граждан и регулярно разъясняет им порядок применения законодательства в сфере саморегулирования, а также принятию мер по фактам нарушения данного законодательства СРО.
По мнению вице-президента СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, это всего лишь плановые проверки контролирующего органа, так как СРО НП «Объединение строителей СПб» зарегистрировано в числе первых СРО в России. «Наши специалисты контрольного отдела очень серьезно подходят к рассмотрению пакетов документов, поступающих от компаний, которые желают стать нашими членами и получить допуск на строительные работы от Объединения. Хотя таких организаций с момента получения нами статуса СРО уже насчитывается более тысячи», – говорит г-н Белоусов. «К сожалению, не все строительные организации Петербурга и других регионов Северо-Запада смогли предоставить документы, соответствующие требованиям действующего законодательства в области саморегулирования, и в связи с этим получили отказ на вступление в Объединение. Отсюда – возможные жалобы от них в Ростехнадзор».
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций (ССОО), уверен, что проверка саморегулируемых организаций Ростехнадзором – обязательный акт, необходимость и регулярность проведения которого прописана в 148-ФЗ. Выбор же конкретных петербургских СРО, возможно, был обусловлен тем, что именно они одними из первых в нашем регионе были внесены в реестр Ростехнадзора и на данный момент приняли наибольшее количество строительных компаний. Г-н Бритов отмечает, что среди СРО из этого списка есть как входящие, так и не входящие в формируемую строительным сообществом города систему саморегулирования.
Президент некоммерческого партнерства «Балтийский строительный комплекс» (БСК) Владимир Чмырев говорит, что по информации, имеющейся в настоящее время, вопрос проверки саморегулируемых организаций рассматривался на общественном совете при Ростехнадзоре РФ. «Контрольные мероприятия в отношении СРО будут производиться в соответствии с действующим законодательством. Мы спокойно относимся к предстоящим проверкам и их результатам в связи с тем, что в своей деятельности неукоснительно соблюдаем положения Градостроительного кодекса», – поясняет президент БСК.
«Очень надеюсь, что активность Ростехнадзора в этом направлении уже в ближайшее время возрастет, поскольку эти СРО составляют лишь очень малую часть от 45 СРО в строительстве, проектировании и изысканиях, зарегистрированных на данный момент в нашем регионе», – говорит Олег Бритов. «Со стороны действующего в городе общественного совета по СРО при правительстве Петербурга мы готовы оказать всеобъемлющую поддержку действиям федерального органа надзора – предоставлять любую имеющуюся информацию, равно как и способствовать информационному освещению работы по проверкам, в том числе и посредством работающего под эгидой общественного совета единого строительного интернет-портала. Отмечу, что в состав совета с 2009 года входит представитель от этого органа, поэтому не исключено, что при выборе объектов проверок уже используется та информация, которая обсуждается на ежемесячных заседаниях совета», – добавляет исполнительный директор ССОО.
Сергей Алпатов, генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов», уверен, что такие проверки проводятся не с целью выявить нарушения, а для оптимизации работы организации. Именно поэтому стоит говорить о проверке не как об угрозе для работы СРО, а скорее как о возможности учесть недостатки и вести деятельность более эффективно.
Причина и следствие
По мнению Белоусова, запланированные Ростехнадзором в этом году проверки других петербургских СРО можно объяснить в том числе и известной всем конфликтной ситуацией в одной из саморегулируемых организаций, вызвавшей большой резонанс далеко за пределами нашего города. «Кроме того, профессионалы строительного рынка знают и о фактах привлечения некоторыми СРО Петербурга юридических и консалтинговых фирм к подготовке пакета документов при вступлении в СРО. Понятно, что многие строительные компании недовольны тем, что они вынуждены оплачивать услуги, которые саморегулируемая организация должна предоставлять на безвозмездной основе, и вполне закономерно обращаются с жалобами в Ростехнадзор на такие коммерческие СРО», – делится своими наблюдениями Алексей Белоусов.
Лев Каплан, директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой», напротив, считает, что налицо попытка типичного рейдерского захвата одной из первых и лучших СРО в России. «Полагаю, что годовое собрание членов СРО «Союзпетрострой-Стандарт», назначенное на 17 марта, поставит все точки над «и» и созданная нами саморегулируемая организация достойно пройдет проверку Ростехнадзора и будет эффективно работать», – добавляет он.
«Что касается процедуры проверки Ростехнадзором саморегулируемых организаций, то думаю, что в первую очередь контролирующим органом будут проверяться документы СРО, внутренние инструкции и приказы, состав саморегулируемых организаций, содержание пакетов документов от компаний, входящих в СРО. Также проверят наличие у компаний – членов СРО специалистов, документы на которых были предоставлены ими в СРО при вступлении. Однако отмечу, что пока ни об одном нормативном акте, определяющем порядок и объем проверок СРО, мне неизвестно», – пояснил г-н Белоусов.
А Олег Бритов напомнил, что в соответствии с федеральным законом крайней мерой по результатам проверки Ростехнадзора может стать исключение саморегулируемой организации из реестра СРО, автоматически прекращающее действие всех выданных этой СРО допусков. При этом исполнительный директор ССОО надеется, что до такого рода мер при проверках в регионе не дойдет, а по результатам проверок все строительное сообщество сделает правильные выводы, что позитивно скажется на формирующейся системе саморегулирования.
Любовь Андреева
В последние годы в Петербурге было заявлено о планах реализации нескольких десятков крупных жилищных проектов комплексной застройки. Однако кризис пережили немногие. Тем не менее, выход на рынок оставшихся миллионников, по мнению экспертов, может значительно повлиять на рынок.
Кризис сказался на судьбе большинства проектов комплексного освоения территорий под жилищное строительство. По подсчетам экспертов, из заявленных до 2009 года 40 проектов комплексного освоения «в живых» осталось лишь десять. Причем сроки реализации многих из них постоянно сдвигаются.
Десять из сорока
«В докризисные времена эксперты прогнозировали близкое насыщение рынка жилья Петербурга, – говорит директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Петербурге Ирина Солонова. – Застройщики планировали освоить около 7,5 тысяч гектаров и построить на них 60 миллионов квадратных метров. Реализация этих планов могла вызвать основательное «затоваривание». Даже те проекты-миллионники, что успешно переживают кризис, могут оказать серьезное влияние на первичный рынок жилья Петербурга».
При этом сроки реализации большинства проектов постоянно переносятся – так что насыщение спроса будет происходить постепенно. Эксперты считают, что такого рода проекты в принципе не могут быть реализованы быстро.
«На волне общего энтузиазма, когда проекты-миллионники росли поражающими воображение темпами, сформировался ряд расхожих штампов, – рассуждает директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. – Например, что крупный комплексный проект можно реализовать быстро. Отсутствие «длинных» денег, высокие ставки по кредитам, стремление к быстрой окупаемости приводило к тому, что зачастую бизнес-планы по освоению нескольких сотен гектаров земли рассчитывались на перспективу 5-7 лет. Темпы потенциального поглощения рынком всего построенного чаще всего и вовсе не учитывались. Для сравнения: проекты такого рода за рубежом длятся, как правило, 20-30 лет».
Риэлторам прибавится работы
По мнению генерального директора АН «Динас» Юрия Сергеева, реализация подобных проектов затронет и вторичный рынок недвижимости: «Если такие объемы нового жилья выйдут в продажу и застройщики смогут обеспечить довольно низкие цены, «хрущевки» вторичного рынка, которые сегодня стоят около 80 тысяч рублей за квадратный метр, вынуждены будут конкурировать с более качественным и современным жильем по цене около 50 тысяч рублей за метр».
В такой ситуации роста цен на вторичном рынке, скорее всего, не произойдет, а это значит, что риэлторам придется работать в довольно тяжелых условиях. «Продавцы недвижимости почти всегда выставляют объекты по завышенной цене. В условиях растущего рынка заявленная стоимость быстро приближается к реальной и объект уходит. Когда вокруг цены стоят или снижаются, завышенные ожидания приводят к тому, что недвижимость долго не может найти своего покупателя», – объясняет Юрий Сергеев. По его мнению, риэлторы должны эффективнее работать с продавцами, то есть устанавливать цену на объект в соответствии со сложившейся на рынке ситуацией.
Готовятся к выходу
Сегодня продолжается реализация всего нескольких проектов комплексного освоения с возведением жилья.
Крупный проект такого рода – квартал «Балтийская жемчужина» на юго-западном побережье Финского залива – планируется завершить в 2013 году. Проект предусматривает более 1 млн кв. м жилой недвижимости и порядка 600 тыс. кв. м коммерческой. Кроме того, запланировано строительство объектов социальной инфраструктуры: образовательных, медицинских и спортивных учреждений.
Первая очередь «Балтийской жемчужины» (квартал «Жемчужная премьера», общей площадью около 80 тыс. кв. м) возведена, по оценкам экспертов, на 70-80%. Заселение квартала начнется летом 2010 года. В 2010 году инициаторы проекты обещают ввести еще около 100 тыс. кв. м. Продажи начались достаточно давно. Средняя стоимость квадратного метра жилья в «Балтийской жемчужине» около 64 тыс. рублей.
«Основные недостатки проекта – значительная удаленность от метро, а также окружение «Балтийской жемчужины», вокруг которой много пятен выкуплено под застройку. Фактически «жить на стройке» покупателям этих квартир придется еще лет десять», – считает Ирина Солонова.
Еще один проект – «Семь столиц» (недалеко от Мурманского шоссе) – будет возведен «Петербуржской недвижимостью» в течение 12-15 лет. По словам заместителя директора компании «Петербургская недвижимость» Олега Пашина, в продаже квартиры проекта «Семь столиц» появятся уже в этом году. «Для запуска проекта «Семь столиц» оформлены все необходимые документы, – говорит Олег Пашин. – В настоящее время они проходят экспертизу».
Сложный намыв
Официально за Петербургом числится около 29 тыс. га, пригодных для строительства земель, тем не менее город решительно наступает и на морские владения. Проект «Морской фасад» предполагает расширить Васильевский остров на 400 га.
Намывные работы на Васильевском острове ведутся с 2006 года. Кроме морского пассажирского терминала здесь планируется построить около 4 млн кв. м недвижимости: около 3 млн кв. м жилья, а также торговые и офисные центры, объекты социальной инфраструктуры.
К январю 2010 года «намыто» 180 га искусственной территории. В июне 2008 года московская группа компаний «ПИК» приобрела 63,4 га намывных территорий и объявила о строительстве 1,3 млн кв. м жилья бизнес-класса и соответствующей социальной инфраструктуры. В январе стало известно о том, что «ПИК» продала «Морской фасад». По данным некоторых источников, покупателем участка стал «Промсвязьбанк».
По мнению экспертов, отличительная черта намывных проектов – их высокая стоимость, которая отражается на цене как земельных участков, так и построенных на них объектов недвижимости. Перспективы развития жилого строительства на намывных территориях пока туманны – сегодня найти покупателей на достаточно дорогое жилье с небезупречной инфраструктурой очень сложно.
Освоение севера
Компания «Главстрой-СПб» в декабре прошлого года получила от Сбербанка кредит в 3 млрд рублей на строительство района «Северная долина», который будет возведен в Выборгском районе (недалеко от метро «Парнас») на участке 270 га. До 2014 года застройщик намерен возвести около 2,7 млн кв. м жилья эконом-класса (но не панельные, а монолитно-кирпичные дома) и около 500 тыс. кв. м других объектов.
В настоящий момент идет реализация первой очереди объекта, завершение которой планируется в 2010 году, вторая очередь проходит экспертизу.
Открытие продаж квартир в «Северной долине» планируется в I квартале текущего года. Агентство недвижимости «Бекар» стало одной из двух риэлторских компаний, получивших эксклюзивное право реализации квартир жилого района «Северная долина».
««Главстрой-СПб» – один из немногих на сегодняшнем рынке застройщиков, начавших реализацию проектов-миллионников, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бекар» Сергей Козлов. – Объекты «Северной долины» планируется реализовывать по ценам порядка 50-55 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодняшний день около 95% спроса на рынке жилья приходится на квартиры эконом-класса, дефицит которых уже начинается и с активизацией рынка будет нарастать. Учитывая приостановку большинства жилых строек, я думаю, что с реализацией большого объема востребованных объектов по выгодным ценам проблем не будет».
Мини-города
Продолжается реализация двух крупных проектов малоэтажного строительства. Компания «Балтрос» в Пушкинском районе строит малоэтажный жилой комплекс «Славянка». На 220 га планируется создать четырех-шестиэтажные дома, общественно-деловые постройки, рекреационные зоны. Около 183 га остается за жилой застройкой, в рамках которой планируется 1,4 млн кв. м жилья. В июле прошлого года Балтрос выиграл городской аукцион и стал первой коммерческой компанией, у которой город выкупил землю под строительство жилья для льготных категорий граждан. На территории «Славянки» планируют разместить порядка 45 тыс. человек. Срок реализации проекта – 2015 год.
Другой масштабный проект Балтроса под Пушкином – «Новая Ижора». Это проект комплексного освоения территории, предполагающий работы на участке площадью 285 га. На этой территории застройщик рассчитывает построить 6 тыс. объектов. В рамках проекта реализуются односемейные дома по различным проектам: одноквартирные дома площадью 128 кв. м с земельным участком 3,2-4 сотки, дуплексы площадью 63,5 или 89 кв. м и земельными участками 2,5 и 3,3 сотки, дома площадью 113 и 141 кв. м с гаражами и сблокированные дома площадью 114, 3 и 142,4 кв. м. Кроме готовых домов компания предлагает оформление подряда на строительство домов в базовой комплектации. Цена квадратного метра в «Новой Ижоре» начинается от 45 тыс. рублей. Сдана уже вторая очередь проекта, построено около 900 домов. Срок реализации всего проекта – 2015 год.
Ленобласть не отстает
Правительством Ленобласти заключены соглашения с инвесторами о сотрудничестве по реализации нескольких крупных жилищных проектов. Например, проект «Новый Оккервиль» в поселке Кудрово Всеволожского района предполагает возведение жилого квартала около 1 млн кв. м жилья и строительство четырех детских дошкольных учреждений по 230 мест, а также двух школ на 1600 учащихся. В настоящее время возводится первая очередь квартала площадью 50 тыс. кв. м.
Компания «Гарантъ Девелопмент» будет реализовывать ряд проектов – возведение жилого комплекса «Токкари Лэнд» на 45 тыс. кв. м жилья в деревне Хирвости, строительство жилого комплекса «Южная долина» на 50 тыс. кв. м и детского сада на 270 мест на территории микрорайона Южный во Всеволожске, а также комплексное освоение территории в деревне Ильино Оржицкого сельского поселения Ломоносовского района (возведение 133,2 тыс. кв. м жилой застройки и объектов социальной инфраструктуры).
В число экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий вошел проект строительства нового населенного пункта на 34,5 тыс. человек в районе поселка Усть-Луга – в деревне Краколье Усть-Лужского сельского поселения Кингисеппского района. В настоящее время ОАО «ПортЖилСтрой» разрабатывает схему инженерного обеспечения объектов капитального строительства. В 2010 году компания планирует приступить к проектированию объектов инженерной, транспортной, социально-бытовой инфраструктуры нового населенного пункта. «Пожалуй, проект корпоративного города Усть-Луга можно назвать одним из самых сбалансированных проектов, – считает Николай Пашков. – Он создается параллельно с развитием крупного морского порта и сопутствующей ему логистической и производственной инфраструктурой. Можно рассуждать на тему привлекательности жилья в данном месте, однако это практически единственный крупный проект, в котором развитие жилой функции увязано с созданием мест приложения труда. С нашей точки зрения, такое сочетание является одним из ключевых факторов успешности любого крупного проекта развития территории».
Мария Иванова