Двое на «Баррикаде»
Группа ЛСР, подконтрольная сенатору Андрею Молчанову и компания Setl City, входящая в Setl Group Максима Шубарева, вместе построят жилой комплекс на месте одной из площадок завода «Баррикада» на пр. Энергетиков.
Группа ЛСР и компания Setl City приступают к реализации совместного проекта жилой застройки в Петербурге, на участке площадью 10,5 га на пр. Энергетиков, 9. Владельцем участка является ОАО ПО «Баррикада» (предприятие Группы ЛСР).
«Там находилось одно из производств железобетонных изделий, которое несколько лет назад было перебазировано в другой район», - сообщили в Группе ЛСР.
Стоимость участка в рамках совместного проекта оценена в 1,56 млрд рублей. По предварительным данным, там можно построить жилой комплекс «комфорт-класса» площадью 120 тыс. кв. м и высотой до 21 этажа. Финансировать строительство будет Setl City. Работы на участке партнеры планируют начать в 2013 году. По оценке экспертов АРИН, инвестиции в проект составят 160 млн долларов.
«Жилье комфорт класса в этом районе стоит 75-85 тыс. рублей за кв. м. Так что, от продажи жилья партнеры выручат около 9 млрд рублей, при условии сохранения конъюнктуры рынка», - подсчитали в компании.
Опытные бойцы
«Многолетнее сотрудничество с ЛСР на рынке строительных материалов стало стимулом для партнерства в рамках нового проекта», - заявил гендиректор компании Setl City Илья Еременко. По его словам, для Setl Group это будет уже пятый объект редевелопмента промышленных территорий в Петербурге. Уже построены жилой дом «Lake House» (реновация территории прядильно-ткацкой фабрики), дома «Авангард», «Атланта» и «Атланта-2» (реновация территорий завода «Авангард»), жилой комплекс «Stockholm» (реновация территории завода «Редан»), многофункциональный комплекс на Ушаковской набережной (реновация территории Северного завода).
Для Группы ЛСР это также очередной проект по перепрофилированию производственной площадки. В ее портфеле уже есть реализованный жилой комплекс на территории бывшего Молочного завод №3. Кроме того, холдинг строит жилье на Южном шоссе, где ранее располагался кирпичный завод ЛСР, а также на пр. Медиков, где ранее был завод «Электрик». И готовится к выводу собственных промышленных предприятий с Октябрьской набережной.
«Редевелопмент участка на пр. Энергетиков – часть программы ЛСР по реструктуризации промышленных активов. Сегодня, в портфеле группы 10 производственных площадок в разных районах города. Из них будут сформированы три кластера: в Гатчине - по производству товарных ЖБИ, в Никольском и Колпино - по выпуску стеновых материалов, кирпича и газобетона, а на Парнасе появится крупный кластер индустриального домостроения», - пояснили в пресс-службе группы.
Эксперты отмечают, что будущий жилой комплекс отличает хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Рядом - станция метро «Ладожская» и Ладожский вокзал, выезд на КАД и Колтушское шоссе, а также множество объектов торгово-сервисной инфраструктуры.
Трудная выгода
Под промышленными зонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли. Только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га.
Редевелопмент – дорогое удовольствие. По данным президента ГК «Размах» Игоря Тупальского, снос промышленных корпусов стоит в среднем по городу 15-20 млн рублей за 1 га. Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации. Да и сам перевод – долгое и затратное дело.
«Как правило, средств от продажи старой площадки не хватает на приобретение земельного участка в другом месте и строительства новых корпусов предприятия мощностью не менее старой. Также стоит учитывать и заемного финансирования, которое при существующих ставках кредита не даст окупаемости проектов в горизонте 5-6 лет», - добавляет директор департамента оценки активов филиала консалтинговой группы «НЭО Центр» в Санкт-Петербурге Дмитрий Мизиков. Так что, экономическая целесообразность проектов редевелопмента не всегда очевидна. И позволить их себе могут только крупные компании.
Несмотря на появление различных программ, позволяющих сэкономить на проведении коммуникаций, подготовка территории и подключение остается одной из самых серьезных статей расходов при строительстве нового объекта.
Инженерно подготовленными территориями в черте Петербурга считаются участки, которые город продает на торгах, или объекты редевелопмента (уже застроенные территории, меняющие свое назначение). Вопрос по подготовке всех остальных территорий ложится на плечи инвестора. Однако для облегчения финансового бремени девелоперов есть ряд программ, позволяющих сократить расходы на проведение коммуникаций.
Поможет федеральный бюджет
Недавно вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов предложил создать в 2012 году специальную федеральную программу по финансированию инженерной подготовки близлежащих к городу областных земель. Речь идет о более 100 тыс. га в Ломоносовском, Гатчинском, Всеволожском, Тосненском и Выборгском районах, которые активно застраивают петербургские компании. Однако городская администрация не может постоянно финансировать проведение коммуникаций на областных территориях.
В Петербурге также действует программа компенсации процентов по кредитам, предоставляемым на инженерную подготовку земли, – федеральный бюджет возвращает инвестору 50% от процентной ставки по таким кредитам. В такой программе участвовали ГК «Балтрос» (проект «Славянка») и ЗАО «ЛенСпецСМУ» (жилой комплекс «Юбилейный квартал») и другие крупные компании. Как пояснили в ГК «Балтрос», проблема обеспеченности районов «Славянка» и «Новая Ижора» энергоресурсами решалась совместно с городскими властями: была согласована схема сотрудничества, которая одновременно решала и частные задачи застройщика, и общегородские задачи. По словам Олега Еремина, первого вице-президента ГК «Балтрос», на инженерную подготовку территории обоих районов ушло 4 года и более 3 млрд рублей. Сейчас электричество поступает от электроподстанции «Славянка» (220/10 кВ), присоединенной непосредственно к сетям ФСК ЕС России, а теплоснабжение и горячее водоснабжение обеспечиваются автономными газовыми котельными. «Строительство подстанции «Славянка» стало одним из самых современных и крупных инвестиционных проектов в области электросетевой инфраструктуры в Петербурге. Размер инвестиций в подстанцию составил более 764 млн рублей», – заявил Олег Еремин.
За свой счет
Однако в тех случаях, когда город напрямую не заинтересован в проекте, затраты на подготовку территории инвестор берет на себя. По оценкам Владимира Копылова, ведущего аналитика компании Setl City, затраты на инженерную подготовку участка составляют 10-20% от стоимости
Присоединение к водопроводу, газопроводу и канализации обходится значительно дешевле. С учетом времени на подготовку проекта, согласований и получения разрешения на работы, разработку и утверждение паспорта объекта, времени рассмотрения запроса на софинансирование подготовки территории из федерального или городского бюджета, прохождение экспертизы инженерная подготовка занимает не менее одного года, а зачастую не менее двух лет.
Крупнейшей саморегулируемой организацией в Петербурге, объединяющей компании, занимающиеся строительством и реконструкцией инфраструктурных объектов, является НП «Инжспецстрой-Энергосетьстрой». В партнерство входит 223 организации, 90% которых специализируются на инженерной подготовке территории. По оценкам СРО, этот рынок сейчас достаточно насыщенный – всего в городе работают 250-300 таких компаний.
На особом счету
Участники рынка говорят, что наиболее сложно решаются вопросы по инженерной подготовке территорий при строительстве объектов в историческом центре. Зато при реализации проектов, которые важны для города, инвесторы имеют возможность получить значительные льготы.
По словам Александра Селиванова, заместителя главного инженера ОАО «КБ ВиПС», с особыми трудностями инвестор сталкивается при подготовке участков под строительство в районах исторической застройки. Такие территории требуют большой предварительной работы: вынос уже существующих инженерных сетей, многочисленные согласования с организациями – поставщиками электроэнергии, тепла, воды, определение точек подключения (если существует такая возможность), утверждение проекта органами государственного контроля по использованию и охране памятников истории и культуры. «В старых районах часто не хватает электрических мощностей, а в пригородных районах возникают проблемы с подключением к канализации. Там, где невозможно подключиться к центральным сетям, инженерам приходится предусматривать местные котельные или артезианские скважины для снабжения объекта водой. В зависимости от сложности задачи процесс проектирования и согласования может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. В исторической части города задача может оказаться вообще нерешаемой из-за мероприятий по сохранению культурного наследия в виде архитектурных памятников», – поделился Александр Селиванов.
Сергей Свешков, консультант по управлению инвестиционными строительными проектами в Санкт-Петербурге и Ленобласти, сопровождал такие крупные проекты, как строительство заводов General Motors и Hyundai под Петербургом, парка поставщиков автокомпонентов в Каменке, района «Балтийская жемчужина» и платной дороги Москва – Санкт-Петербург. Все инвесторы, работающие над этими проектами, имеют статус стратегических инвесторов города. За счет особой значимости проектов для Петербурга они получают особые льготы от городской администрации: всю инженерную подготовку территории (водопровод, газопровод, канализация и др.) городская администрация выполняет за счет бюджетных средств. «В случае с заводом General Motors в Шушарах городские власти за счет бюджета провели все коммуникации, построили подъезды к участку, организовали движение общественного транспорта в направлении производства. Это один из инструментов города в конкурентной борьбе с другими регионами страны за привлечение инвесторов», – считает Сергей Свешков. Аналогичные льготы получают и специальные экономические зоны. Как правило, в этих случаях затраты на подготовку земель делят между собой региональные и федеральные власти. По мнению эксперта, профессиональные девелоперы всегда знают, как договориться с городской администрацией о льготных условиях инженерной подготовки земли.
Кстати
Еще одной статьей расходов по подготовке территории являются снятие растительного слоя на участках перед строительством, утилизация грунтов, выторфовка и замещение грунта на строительный песок и щебень. Однако и в этом случае можно получить городское финансирование на вывалку леса, вывоз и утилизацию торфа, завоз на участок строительного песка и щебня с устройством твердого основания и подготовкой площадки еще до начала инвестирования средств.
Мария Яцко
В строительной отрасли вопросы образования и квалификации специалистов напрямую связаны с качеством строительства. Именно поэтому немалое внимание в работе саморегулируемых организаций уделяется сфере повышения квалификации и аттестации.
Однако, согласно Градостроительному кодексу, на сегодняшний день СРО могут контролировать наличие и квалификационный уровень только тех сотрудников компаний, которые указываются в заявке на получение свидетельства о допуске к работам. Это в значительной мере ограничивает все усилия, направленные на повышение профессионального уровня специалистов и повышение безопасности строительства.
О проблемах системы повышения квалификации, об их причинах и возможностях разрешения в рамках заочного круглого стола рассказали:
Александр Витальевич Гинзбург - проф., д.т.н., заместитель руководителя Комплекса развития системы ДПО МГСУ ФГБОУ ВПО "Московский государственный строительный университет" (МГСУ);
Боброва Екатерина Юрьевна - к.э.н., доцент, зам. зав. кафедрой "Методология саморегулирования и аттестации" (МСА) ФАОУ ДПО ГАСИС;
Тимофеев Евгений Михайлович - начальник учебно-организационного отдела УНЦ ФСК-МЭИ, ЦПП "Электроэнергетика", МЭИ;
Холопик Кирилл Вадимович - первый заместитель Руководителя Аппарата НОСТРОЙ;
Маслова Наталья Петровна - председатель Комитета по науке, образованию и аттестации НОП.
- Как Вы считаете, существует ли сейчас в строительной отрасли как таковая система повышения квалификации и аттестации? Как Вы оцениваете ее состояние?
А. Гинзбург: Системы повышения квалификации и аттестации - это не совсем одинаковые системы.
Повышение квалификации - это расширение профессионального кругозора специалиста по определенному вопросу. В рамках повышения квалификации слушатели должны знакомиться с инновациями по указанной теме, обмениваться опытом с коллегами и ведущими специалистами отрасли.
Аттестация - это проверка знаний, навыков, умений, оценка квалификации специалиста. В отличие от повышения квалификации, здесь рассматривается широкий круг вопросов - и не инновации, а базовые, основные знания и навыки применительно к должностным обязанностям специалиста.
И та, и другая системы в строительной отрасли существуют, однако их часто путают и смешивают между собой. Отсутствие единого понимания целей и задач повышения квалификации и аттестации, к сожалению, приводит к тому, что за повышение квалификации или аттестацию выдают некачественный продукт, который дискредитирует профессиональное обучение в строительной отрасли.
Е. Боброва: Как мне кажется, да, как таковая система существует. Насколько я могу судить, а я работаю в этой системе с последнего курса института и по сию пору, этот институт давно развит и достаточно успешно развивается, несмотря на некоторые "временные и постоянные" трудности. ГАСИС, как учебное заведение без государственной дотации, вынужден зарабатывать для себя сам и работать сам на себя. Работники ГАСИС получают заработную плату только с проведённых семинаров. С одной стороны - это достаточно трудные условия, с другой - они позволяют постоянно совершенствовать процесс повышения квалификации, разрабатывать новые учебные программы, проводить выездные семинары. При этом, есть достаточное количество учебных заведений, как государственных, так и негосударственных, где вопрос качества оказываемых услуг не стоит на первом месте. Имеется множество примеров, когда просто-напросто выписываются бланки удостоверений за символическую плату, без присутствия слушателей на занятиях, когда приходящий заказчик говорит, что "надо уже вчера". Конечно, все эти примеры негативно сказываются на системе повышения квалификации.
Е. Тимофеев: Если рассматривать понятие именно как систему, то налаженной системы пока нет, есть предпосылки к ее построению. Надеюсь, что в скором будущем, при дальнейшем структурированном подходе, данная система появится и будет весьма эффективно работать.
К. Холопик: На сегодня существует большое количество учебных центров, которые предлагают программы повышения квалификации по самым разным направлениям. Однако нельзя сказать, что они в полной мере выполняют свою функцию - действительно повышают уровень квалификации специалистов отрасли. Это вызвано целой совокупностью причин, таких, как не совсем верное отношение к повышению квалификации самих строительных организаций, несовершенство образовательных программ, затруднения в повсеместном внедрении унифицированных требований к учебным программам.
В то же время НОСТРОЙ ведет активную работу и по совершенствованию системы повышения квалификации и по формированию системы профессиональной аттестации.
Н.Маслова: Существующая система повышения квалификации специалистов в строительной отрасли в настоящее время не отвечает требованиям, которые предъявляются организациями к повышению квалификации своих специалистов.
Основные требования таковы:
получить необходимые новые знания именно в той области, в которой заинтересован специалист или работодатель.
Для этого программы обучения должны быть гибкими, блочно-модульными. Тематические планы обучения должны утверждаться заказчиками обучения. Годами не изменяемые программы учебных заведений, как правило, не обеспечивают возможность получения специалистами интересующих их конкретных новых знаний.
-затратить на обучение минимально необходимое время и средства. Временные и финансовые затраты на обучение должны быть оправданы действенным результатом обучения.
Для этого в течение 5 лет специалист может принимать участие в нескольких краткосрочных формах повышения квалификации в виде курса лекций, семинаров, конференций, практических занятий, обмена опытом - и все это должно учитываться и считаться повышением квалификации.
Система аттестации специалистов в настоящий момент находится в развитии. Аттестация специалистов - один из важнейших рычагов воздействия на повышение качества выпускаемой продукции, так как определяет возможности специалиста в рамках профессии и занимаемой должности выполнять возложенные на него трудовые функции определенной сложности с учетом достижений отрасли.
Прежде всего, в высокой квалификации специалистов заинтересованы работодатель и СРО, поскольку они отвечают за качество работ не только своим авторитетом, но и финансовыми средствами. Именно поэтому аттестация должна проводиться в самих организациях или СРО.
- Считаете ли Вы правильным подход, когда контроль СРО в части повышения квалификации и аттестации распространяется только на тех специалистов строительных, проектных и изыскательских организаций, которые указаны в заявке на получение свидетельства о допуске?
А. Гинзбург: Законом установлен тот минимум требований, который должны реализовать СРО в части контроля за повышением квалификации и аттестации. Безусловно, в идеале работать надо не на минимуме возможностей, а на максимуме. Однако требовать максимума от всех на законодательном уровне - нереально.
Целесообразно каждому СРО, которое добросовестно относится к своему статусу и ответственно подходит к проблемам безопасности строительства, устанавливать свои собственные требования к профессиональным качествам специалистов. Тогда, когда число подобных СРО станет значительным, появится серьезное основание для ужесточения требований закона для всех.
Е. Боброва: Ответить на данный вопрос достаточно трудно, при всей кажущейся его простоте. С одной стороны, от качества уровня знаний всех работников организации зависит качество проектирования/строительства всего объекта. Как известно, надёжность всей системы определяется надёжностью самого слабого звена, т.е. при стабильной работе всего коллектива/организации/объединения сбой или некачественная работа даже вспомогательного отдела может поставить под угрозу сам проект.
С другой стороны, может быть и уместно говорить об этом, но, не решив вопроса контроля СРО в части повышения квалификации и аттестации специалистов, указанных в заявке на получение свидетельства о допуске, пока преждевременно. Хотя идея сама по себе хорошая. На практике, как мне кажется, будет достаточно трудно, а может быть и невозможно, обеспечить контроль СРО за всеми специалистами. Также нужно задуматься и о необходимости этого мероприятия. Во всяком случае, в этом вопросе надо учитывать мнение как специалистов образовательных учреждений (теоретиков), так и специалистов-практиков, так как теория может не всегда совпадать с делом.
Е. Тимофеев: Вопрос весьма специфический, который будет иметь много обсуждений. Мою точку зрения я выскажу несколькими вопросами. Кто выполняет соответствующие работы, требующие аттестованного специалиста? Сам специалист прошедший обучение, или какой-то другой специалист? А как вы определите, кто именно исполнял соответствующую работу? Кто будет нести ответственность и будет ли ее нести за некачественно исполненную работу, качество которой проявится только через несколько лет, когда данный специалист наверняка уже не будет работать в соответствующей организации? Будет ли нести ответственность тот контролер, что принимал технические работы? В общем, как мне кажется, если ответственность будут нести все исполнители и контролеры, даже после смены рабочего места и рода занятий, то отношение к правильности или неправильности подхода исчезнет сам собой.
К. Холопик: Считаю, что в перспективе необходимо ввести обязательность аттестации для всех работников, которые выполняют работы, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Н. Маслова: Контроль СРО необходимо распространить на всех специалистов организаций - членов СРО (согласно штатному расписанию), которые привлекаются к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства. Это позволит повысить безопасность строительства, что полностью согласуется с основными задачами саморегулирования в строительной отрасли.
Полный текст обсуждения, прошедшего в рамках круглого стола, доступен на сайте СРО НП «Э.С.П.»: http://sro-esp.ru/