Недетские проблемы с детским садом
Три года тянулась история с постройкой детского сада на ул. Балашова во Всеволожске. Предыдущая администрация города начинала стройку, не имея на нее финансовых средств, подрядчик работал скверно и в конце концов бросил начатое здание, даже не законсервировав его. Только теперь строительство завершено, и детское учреждение начинает работать.
«Страх и риск»
Новое двухэтажное здание детсада в северной части Всеволожска почти зажато между жилыми домами. Это район интенсивного строительства, рядом возводится еще одна многоэтажная «коробка». Ради строительства администрация в свое время пожертвовала даже зеленым «пятачком», который здесь тоже был бы не лишним.
Детский сад остро необходим: по данным СМИ, очередь в детсады в районе растет, еще год назад она составляла 5 тысяч человек, а теперь уже 6 тысяч. Официальная статистика называет вчетверо меньшее число очередников, оговариваясь, впрочем, что учитывает лишь «остро нуждающихся».
И вот – готовое здание, светлые стены, ламинат на полу и признаки архитектуры во внешнем облике сооружения: все-таки не совсем типовая конструкция. На рубеже ноября-декабря здесь завершались последние работы, сотрудники детского учреждения устанавливали оборудование и «обживали» помещение, в котором они будут работать. Председатель областного Комитета по строительству Анатолий Каталевич, не раз приезжавший сюда, отмечает разительные сдвиги всего за одну неделю работ.
Но начало было совсем иным. Стройка стартовала на рубеже 2008–2009 годов, одновременно с возведением еще двух детских садов и школы. «Муниципальные контракты на строительство указанных объектов прежней администрацией МО “Всеволожский муниципальный район” заключались со сроком ввода в 2010 году без подтверждения финансирования на эти цели», – сообщал нынешний глава районной администрации Александр Соболенко. Городская прокуратура Всеволожска конкретизировала эти сведения: «Подрядчик ООО «БалтСтрой» обязуется по заданию муниципального контракта в соответствии с условиями Контракта, проектно-сметной документацией и календарным планом выполнения работ на свой страх и риск на условиях подряда выполнить работы по строительству детского сада». «Страх и риск» без денег привели к тому, что в августе 2010 года «в связи с отсутствием бюджетного финансирования стороны пришли к соглашению о приостановлении исполнения условий муниципального контракта до принятия ими решения о возобновлении его исполнения без консервирования объекта». Фактически стройка остановилась еще раньше. Тогда в районную администрацию и прокуратуру и посыпались жалобы жителей.
Но денег в районном бюджете по-прежнему не хватало. Город Всеволожск готов был предоставить свои средства, к тому же с просьбой об этом обратился губернатор. Но, по выражению главы городской администрации Сергея Гармаша, «межбюджетные отношения между муниципалитетами разного уровня не позволили передать средства в район, поскольку строительство и обслуживание детских учреждений — полномочия района». Не найдя законных средств передачи денег, местная власть обратилась за содействием на областной уровень. Результатом стало софинансирование достройки здания.
Доделка=перестройка
Первоначально предполагалось, что строительство обойдется в 51,2 млн рублей, в том числе проектно-изыскательские работы – в 1,4 млн. Однако объявленный 11 июля нынешнего года конкурс на достройку предполагал затраты в 43,8 млн.
Сдать здание предполагалось в сентябре. Не получилось. Хотя, по данным прокуратуры, еще до замораживания строительства были сделаны все стены и перекрытия, 60% перегородок, 50% кровли, 90% окон; 90-95% наружных сетей теплоснабжения, водопровода и канализации, на самом деле многие стройматериалы были разворованы: брошенный объект не охранялся. Но судя по тому, что представители общественности говорили об исчезновении всего трех оконных блоков, о 90% готовности говорить не приходилось. Незаконсервированная постройка начинала разрушаться и из-за недостаточного качества строительных работ. Например, крышу новому подрядчику – ЗАО «Корпорация РУАН» – пришлось переделывать заново.
«Мы пришли исправлять те дефекты, которые были допущены предыдущими строителями, – рассказывает начальник ПТО ЗАО «Корпорация РУАН» Максим Богородский. – Пришлось полностью разобрать и собрать заново крышу, высушить все плиты перекрытия, доставить те, которых не хватало, не просто сделать благоустройство, а убрать тот мусор, который здесь долгое время находился, подготовить территорию. Нам надо было высушить здание, привести в порядок те безобразные стены, которые были здесь сделаны и не попадали ни в какие нормы. То, что было сделано тогда и сейчас, – это две разных картины. На стройку были брошены огромные силы, люди работали здесь до десяти часов вечера. Честно говоря, я бы поставил им памятник за то, что они сделали. По сути, наша корпорация проделала очень большую и важную работу. Отношения с администрацией района как заказчиком у нас нормальные, мы работаем в одной команде, помогаем друг другу. По некоторым поводам ругаемся, но результат совместной работы – этот детский сад. Некоторые компании говорили, что сделали бы эту работу на месяц раньше. Но год назад детский сад стоял без крыши. А за то, с каким качеством здесь все было сделано, людей надо наказывать. А за нашу работу мне не стыдно».
РУАН – петербургская компания, и объекты его в основном также находятся в Петербурге. Это торговые центры и туристические базы, которые корпорация сама же потом и эксплуатирует. «Мы делаем это для себя, поэтому и качество работ соответственное. А здесь требовался подрядчик, который выполнит все работы за свои деньги, а уже потом будет ждать, когда это оплатят. Мы понимаем задачу, понимаем, что это все для детей – и работаем», – сказал Максим Богородский.
ГЧП для детского сада
Кроме сада на ул. Балашова, Всеволожский район предполагает закончить строительство детского сада в Сертолове на 100 мест и начать строительство еще двух учреждений дошкольного образования в Новом Девяткине (на 210 мест) и в сертоловском микрорайоне Черная Речка (на 140 мест). Кроме того, идут переговоры с инвесторами о строительстве частных детсадов с возможным предоставлением части мест очередникам по бюджетным расценкам.
«У нас острая проблема с местами в детских садах, – свидетельствует заместитель главы администрации Всеволожского района по здравоохранению и социальному развитию Елена Фролова – Город разрастается, приезжает много семей, и очередь, которая теоретически должна сокращаться, в связи с тем, что у нас очень развиты миграционные процессы, увеличивается. Остро нуждающихся в выделении мест в детских садах – 1320 детей. Администрация района работает над этой проблемой, строительство детских садов ведется. А пока, до окончательного решения этой проблемы, мы варьируем другие формы занятости детей – открываем группы подготовки к школе на базе школ, дополнительных учреждений образований. Кроме того, сейчас изменились СанПины, и у нас есть возможность внутри действующих дошкольных учреждений за счет оптимизации помещений увеличивать количество групп. В этом году это позволило устроить в сады 240 детей. В следующем году мы будем продолжать эту работу. Думаю, что года через два, в крайнем случае через три проблема с местами в детских садах у нас в районе будет решена».
Детский сад на ул. Балашова также первоначально был рассчитан на 100 мест, однако примет 120 детей. Остается «довести до ума» внутреннее оборудование, ведь тендер на поставку мебели прошел только в сентябре, на поставку и монтаж оборудования в медицинский блок – в конце ноября.
Каким бы проблемным ни было строительство детсада во Всеволожске, нет худа без добра: опыт возведения социальных объектов в условиях ограниченных бюджетов означает развитие механизма государственно-частного партнерства. Формы этого партнерства различны: и поиск подрядчика, который фактически кредитует социальную стройку, и сотрудничество с инвесторами по строительству негосударственных детских учреждений, и, наконец, взаимодействие с предприятиями, готовыми возводить для своих работников не только дома, но и объекты социальной сферы. В сентябре компания Nokian Tyres оборудовала помещение в одном из построенных ею жилых домов под детский сад на 20 мест. Воспитанниками его станут дети сотрудников компании Nokian Tyres Россия, живущих в комплексе «Хаккапелиитта Виллидж». Размер скромный, но каждое место в этом детсаду обошлось в миллион рублей. А найти 40 млн на достройку бюджетного сада, по признанию руководства района, оказалось «неимоверно трудно».
Василий Когаловский
Процедура отбора поставщиков товаров и услуг для государственных и муниципальных нужд всегда была проблемным местом во взаимоотношениях государства и бизнеса. Панацеей должен быть стать Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов», который установил единый порядок размещения заказов и выбора исполнителей проектов. Но буквально со дня вступления закона в силу его начали критиковать, причем аргументировано и по делу. За внесение поправок особенно активно выступают представители строительной индустрии, которые недавно добились обсуждения этой проблемы на парламентских слушаниях с участием Минрегиона, Минэкономразвития, ФАС, Национального объединения строителей и профильных саморегулируемых организаций. Целью слушаний была не просто дискуссия о недостатках закона, мешающих нормальной работе и развитию строительного бизнеса, а подготовка и систематизация предложений по совершенствованию ФЗ-94. О том, каких изменений в нем ждет строительное сообщество, рассказывает Дмитрий Мурзинцев, генеральный директор СРО НП «ЭнергоСтройАльянс», принимавший участие в этих парламентских слушаниях.
Дмитрий, какие положения ФЗ-94, по мнению профессионалов в области строительства, нуждаются в доработке?
Один из ключевых спорных моментов – это аукцион как единственная форма размещения заказов. Выбор поставщиков услуг осуществляется только по одному критерию, а именно по цене. Однако в отношении строительных проектов такой подход применять нельзя. При выборе исполнителя здесь нужно учитывать множество факторов – от опыта и профессионального уровня строительной организации до технических решений, материалов и сроков. И необходимость этого очевидна, ведь в итоге от качества работы строителей зависит безопасность тысяч людей.
С точки зрения строительства, неприемлемым является и правило твердой цены, установленное ФЗ-94. Понятно, что государственные заказчики стараются минимизировать риски нерационального или нецелевого расходования средств, поэтому они заинтересованы в том, чтобы цена контракта была фиксированной и не изменялась в процессе его исполнения. Но в области строительства все проекты долгосрочные, и за время работ зачастую растет стоимость материалов, происходит индексация заработной платы. В результате на исполнителя ложится дополнительная финансовая нагрузка, а механизм компенсации этой нагрузки законом не предусмотрен.
Согласно ФЗ-94, средством обеспечения гарантий выполнения контракта выступают банковские гарантии. Проще говоря, поставщик услуг лишается возможности распоряжаться некой крупной суммой, которую мог бы использовать для развития своего бизнеса, в целях предоставления более качественных услуг. Но ведь существует масса инструментов контроля и предотвращения нарушений контракта: предусмотрена и административная, и уголовная ответственность за неисполнение условий договора, действует надзорный аппарат. Получается, что всего этого недостаточно. Как будто не надеясь на эффективность существующего законодательства, авторы ФЗ-94 ввели дополнительный механизм обеспечения гарантий. И, как показывает практика, он действует в ущерб как подрядным организациям, так и самим заказчикам.
Какие варианты решения этих проблем были предложены в ходе парламентских слушаний?
Национальное объединение саморегулируемых организаций в строительстве разработало пакет предложений поправок к ФЗ-94. Основными из них являются введение процедуры предварительного квалификационного отбора участников торгов и принятие мер, направленных на ограничение демпинга. Прозвучало и предложение обязать отраслевые саморегулируемые организации предоставлять торговым площадкам или заказчикам необходимую информацию об участниках аукциона.
Проблему обеспечения дополнительных финансовых гарантий реализации проектов уже пытались решить путем страхования ответственности, однако это не имело ожидаемого эффекта. Значит, надо искать другие варианты. Кстати, участниками слушаний было выдвинуто предложение дать заказчикам право в одностороннем порядке расторгать контракт с недобросовестным исполнителем. Сейчас это можно сделать только через суд, что существенно затягивает сроки выполнения работ. Введение такого положения позволило бы заказчикам в определенной мере обезопасить себя от возможных нарушений условий контракта со стороны подрядчиков.
Какое развитие ситуации, по Вашему мнению, можно ожидать?
На парламентских слушаниях принят пакет рекомендаций по совершенствованию ФЗ-94, который был подготовлен Комитетом Государственной думы по строительству и земельным отношениям и дополнен по итогам обсуждения. Эти рекомендации будут направлены в Правительство РФ, что дает нам основания ожидать внесения поправок в Федеральный закон «О размещении заказов». И, следовательно, надеяться на изменение ситуации, сложившейся в строительной отрасли в связи с недостатками этого закона.
На мой взгляд, уже тот факт, что проблемы реализации ФЗ-94 в строительстве были эскалированы на уровень парламентских слушаний, весьма показателен. Он подтверждает, что саморегулируемые организации успешно выполняют свою основную функцию – содействуют профессиональной деятельности строительных организаций и защищают их интересы. Уверен, что в дальнейшем, по мере развития института саморегулирования, мы сможем более оперативно добиваться решения системных проблем отрасли.
На протяжении 2010 г. в сфере жилой недвижимости продолжает царить «рынок покупателя». Относительно высокий спрос наблюдается исключительно на дешевую малогабаритную недвижимость. Застройщики приспосабливаются к низкой марже и закладывают в проекты высокую долю однокомнатных квартир и «студий». Эксперты перестали прогнозировать перелом в конъюнктуре цен и предсказывают сохранение нынешней структуры спроса на 2-5 лет. Несмотря на выгодные условия ипотеки, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. «Низкая температура» на рынке обусловлена как макроэкономическими, так и психологическими причинами, считают эксперты.
Три феномена адаптации
В условиях кризиса привычная схема претерпела в мегаполисах весьма неравномерную трансформацию. Уже к концу 2008 г. статистика спроса показывала, что с самыми серьезными проблемами столкнулся не вполне сформировавшийся средний класс. В европейских странах именно с целью поддержания его покупательских возможностей целенаправленно субсидировался Mittelstand - малый и средний бизнес. Отечественный рынок не подставил плечо ни этому клиенту, ни строительным компаниям, которые работали на его спрос.
«Наш рынок жилья так и остался рынком для богатых», - считает руководитель проекта ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. По его мнению, для расширения платежеспособного спроса требуются не только меры по возрождению ипотеки, но и целая серия других механизмов повышения доступности жилья. Нельзя сказать, что их вовсе нет. Петербургский Жилкомитет реализует сразу 5 программ, предусматривающих предоставление субсидий. Однако объем средств, выделяемых на эти цели, недостаточен даже для того, чтобы приблизить социальную структуру к докризисной.
Аналитики обнаруживают в социальной структуре кризисного общества три качественно новых феномена. С одной стороны, снижение средних цен на жилье сделало доступным его приобретение для той категории граждан, которой раньше не хватало на улучшение жилищных условий около 25% средств. По данным руководителя отдела социологических исследований АКЦ «Миэль» Никиты Чулочникова, доля потенциальных покупателей жилья в периферийных районах Москвы, способных улучшить жилищные условия за собственные средства, возросла в кризис с 1 до 8%. Начальник отдела развития ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий отмечает, что выход на рынок недорогого жилья в Санкт-Петербурге «расширил рынок вниз» и обнаружил в этом направлении заметные резервы ранее нереализованного спроса.
С другой стороны, представители среднего класса, опустившиеся на ступеньку вниз по уровню доходов, оказались заложниками «ипотечного бремени», порой тратя половину месячного бюджета семьи на выплату кредита. По выражению С.Бобашева, такая жизнь по существу противоречит поставленной человеком цели: покупатель рассчитывал улучшить условия жизни, а в результате, наоборот, ухудшил. Наблюдая пример «обжегшихся» на ипотеке, многие теперь «дуют на воду». Несмотря на то, что сегодняшние условия ипотечного кредитования почти достигли докризисных, а число кредитующих структур в Петербурге превысило три десятка, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. По данным президента ГК «Юринфо» Павла Штепана, 43% потенциальных покупателей считают ипотеку хорошим подспорьем для улучшения жилищных условий, но соглашается взять кредит лишь 25,2%.
Некоторые феномены поведения обеспеченного класса были отнюдь не очевидны. Как сама специфика социальной структуры, так и некоторые особенности финансовой политики государства позволяли предполагать, что элитный клиент не утратит своей активности на рынке недвижимости. Тем не менее, как отмечает С.Бобашев, создается впечатление, что богатые уже все купили. Пассивность состоятельного класса на рынке приводит к сокращению и замиранию цепочек обмена и, в частности, не реализуется инвестиционное расселение коммунальных квартир, на которое так рассчитывали власти Петербурга. Как считает аналитик, на рынке строящейся элитной недвижимости в последние годы не появилось новых стандартов, и состоятельный покупатель повернулся лицом к вториичному и зарубежному рынку.
В итоге статистически осязаемый спрос на жилищном рынке Санкт-Петербурга концентрируется в сегменте дешевой недвижимости. Как признают представители строительных компаний, рядовому покупателю эконом-жилья важна его цена и расположение. Такие потребительские качества, как экологичность стройматериалов и наличие автоматизированных систем, в том числе обеспечивающих энергоэффективность, остаются на последнем плане.
Законы «естественного отбора»
На рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге ожидавшегося роста цен в связи с «вымыванием» предложения в востребованных сегментах пока фактически не произошло.
Прогнозы повышения цен на рынке высказываются сегодня все более и более осторожно – и именно по той причине, что жилищное строительство ожило. Да, к концу 2010 г. заметно повышение цен на самые востребованные 1-комнатные квартиры и студии, но этот феномен не связан с сезонностью – более того, в обычно оживленном ноябре сделок состоялось меньше, чем обычно. Влияет не сезон, а строительный цикл на объектах.
Самое существенное влияние на конъюнктуру оказала «Северная Долина», где жилье предлагалось по самым низким ценам в летние месяцы. 1-комнатные квартиры на завершающей стадии строительства первых объектов I очереди продаются уже по 63 тысячи рублей за 1 кв.м. При этом, как рассказывает директор центра аналитики, консалтинга и оценки АН «Итака» Яна Долотова, застройщик пока не приступил к реализации части 2-3-комнатных квартир.
В 2011 г. «Главстрой СПб» откроет продажи в новых объектах I очереди «Северной Долины» на начальной стадии – вновь по минимальным ценам. В течение года компания намеревается запустить еще два объекта комплексного освоения – в Кировском районе, между ул. Шкапина и Розенштейна, и в Юнтолово. В 2011 г., как ожидается, на рынок также выйдут комплекс «Орловский лесопарк» компании «ЮИТ-Лентек» в Шувалово, NCC Village компании NCC во Всеволожске, а также крупные проекты ООО «ГДСК» и ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» в Невском районе. Та же «ЛенСпецСМУ» постадийно вводит «Юбилейный квартал» на границе зеленой зоны в Каменке, где в 2011 г. выйдут в продажу еще 2 корпуса.
Всего, по данным председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, в Петербурге строится 229 новых жилых домов. При этом средняя цена продажи весьма условна, поскольку значительно варьирует в зависимости от географии и стадии строительства. Реальным показателем стабилизации положения на рынке является готовность клиентов вкладываться в жилье уже на стадии нулевого цикла.
Несмотря на то, что новые проекты комплексного освоения «подбадривают рынок», вынуждая застройщиков к дисконтам, цены на первичном рынке неизбежно вновь начнут расти в связи с повышением цен на землю и строительные материалы, считает директор по развитию СК «Темп» Ксения Морковкина. Власти города могут внести коррективы в эту тенденцию, если сократят хотя бы затраты на присоединение к инфраструктуре. Только таким способом можно одновременно стимулировать строительство и предотвратить уход с рынка средних компаний, не выдерживающих конкуренции с демпингующими крупными игроками.
Именно затраты на землю и инженерное обеспечение парализует рынок первичного жилья в других региональных центрах Северо-Запада, где с рынков уходит большинство компаний-застройщиков. Как считает П.Созинов, в этом есть доля вины региональных властей. В 2010 г. АИЖК предлагала модель стимулирования первичного рынка, однако воспользовались ею только в Петрозаводске.
Стагнация строительства в региональных центрах сокращает доходы населения и вынуждает если не переезжать в мегаполисы, то вкладываться в жилье на их территории с расчетом на прибыль с аренды. По данным М.Бузулуцкого, из общего числа инвестиционных покупателей, составляющих в «Северной долине» около 10%, половина – жители регионов СЗФО.
Обратная пропорциональность времени и денег
На вторичном рынке петербургского жилья, по расчетам К.Морковкиной, цены могут подняться раньше, чем на «первичке». Доля т.н. «новой вторички», образованной построенным жильем, оформленным в собственность застройщика, продолжает расти. Петербургские аналитики считают такой процесс естественным. Во-первых, покупатель «новой вторички» получает готовое новое жилье. Во-вторых, он имеет возможность воспользоваться рассрочкой, не подразумевающей заключения договоров долевого участия по закону 214-ФЗ.
Цены на вторичную недвижимость значительно различаются в зависимости от локации. По данным БН, в Центральном и Петроградском районах цена на вторичном рынке превышает 100 тысяч рублей за 1 кв. м. На Васильевском острове метр дороже 100 тысяч только в «однушках», Адмиралтейский до этих показателей уже не дотягивает, ему «дышат в затылок» Московский и Выборгский районы, а остальные с существенным отрывом позади.
Вопреки распространенным представлениям, Курортный район отстает по ценам не только от Приморского, но даже от Невского. Это не случайно: для жителей мегаполисов в кризисный период, как отмечают и в «Миэль», и в СЗПН, особенно значимы затраты времени на передвижение по городу. Предполагалось, что в Сестрорецке и его окрестностях цены выростут в связи со строительством ЗСД. Но скепсис, воспитанный многократным «отодвиганием» в будущее важнейших проектов городской инфраструктуры, остается фактором рынка.
Динамика продаж показывает, что квартиры в панельных многоэтажках Невского района недооценены, а «сталинки» Московского района, напротив, переоценены продавцами, отмечает П.Созинов. Логика рынка понятна: Невский район – рекордсмен по числу станций метро и маршруток, в то время как в Московском почти весь общественный транспорт сконцентрирован на главной «пробочной» магистрали.
Покупатели относительно дешевых объектов загородной недвижимости тоже ценят прежде всего близость к мегаполису, выраженную во времени. В этом можно было убедиться на последней выставке-семинаре «Жилищный проект», где наибольшее внимание посетителей было приковано к новым комплексам малоэтажной застройки близ Царского Села, в пос. Тайцы и во Всеволожске. Несмотря на то, что в этом сегменте недвижимости предложение многократно превышает спрос, дешевое жилье в радиусе 30 км вызывает все больший интерес покупателей, отмечает замдиректора по маркетингу УК «Старт Девелопмент» Елена Шишулина. Радиус при этом отсчитывается не от географической границы, а от КАД.
Что ожидает рынок жилья в будущем – сложно сказать. Большинство экспертов сходятся на том, что в ближайшее время ожидать значительных потрясений не стоит. Показательно, что сохранение стабильного спроса на жилье при снижении инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости уже сейчас подвигло Комитет по градостроительству и архитектуре к решению о пересмотре Генплана и ПЗЗ в сторону сокращения деловых и расширения жилых функциональных зон на карте города.
Константин Черемных