Недетские проблемы с детским садом
Три года тянулась история с постройкой детского сада на ул. Балашова во Всеволожске. Предыдущая администрация города начинала стройку, не имея на нее финансовых средств, подрядчик работал скверно и в конце концов бросил начатое здание, даже не законсервировав его. Только теперь строительство завершено, и детское учреждение начинает работать.
«Страх и риск»
Новое двухэтажное здание детсада в северной части Всеволожска почти зажато между жилыми домами. Это район интенсивного строительства, рядом возводится еще одна многоэтажная «коробка». Ради строительства администрация в свое время пожертвовала даже зеленым «пятачком», который здесь тоже был бы не лишним.
Детский сад остро необходим: по данным СМИ, очередь в детсады в районе растет, еще год назад она составляла 5 тысяч человек, а теперь уже 6 тысяч. Официальная статистика называет вчетверо меньшее число очередников, оговариваясь, впрочем, что учитывает лишь «остро нуждающихся».
И вот – готовое здание, светлые стены, ламинат на полу и признаки архитектуры во внешнем облике сооружения: все-таки не совсем типовая конструкция. На рубеже ноября-декабря здесь завершались последние работы, сотрудники детского учреждения устанавливали оборудование и «обживали» помещение, в котором они будут работать. Председатель областного Комитета по строительству Анатолий Каталевич, не раз приезжавший сюда, отмечает разительные сдвиги всего за одну неделю работ.
Но начало было совсем иным. Стройка стартовала на рубеже 2008–2009 годов, одновременно с возведением еще двух детских садов и школы. «Муниципальные контракты на строительство указанных объектов прежней администрацией МО “Всеволожский муниципальный район” заключались со сроком ввода в 2010 году без подтверждения финансирования на эти цели», – сообщал нынешний глава районной администрации Александр Соболенко. Городская прокуратура Всеволожска конкретизировала эти сведения: «Подрядчик ООО «БалтСтрой» обязуется по заданию муниципального контракта в соответствии с условиями Контракта, проектно-сметной документацией и календарным планом выполнения работ на свой страх и риск на условиях подряда выполнить работы по строительству детского сада». «Страх и риск» без денег привели к тому, что в августе 2010 года «в связи с отсутствием бюджетного финансирования стороны пришли к соглашению о приостановлении исполнения условий муниципального контракта до принятия ими решения о возобновлении его исполнения без консервирования объекта». Фактически стройка остановилась еще раньше. Тогда в районную администрацию и прокуратуру и посыпались жалобы жителей.
Но денег в районном бюджете по-прежнему не хватало. Город Всеволожск готов был предоставить свои средства, к тому же с просьбой об этом обратился губернатор. Но, по выражению главы городской администрации Сергея Гармаша, «межбюджетные отношения между муниципалитетами разного уровня не позволили передать средства в район, поскольку строительство и обслуживание детских учреждений — полномочия района». Не найдя законных средств передачи денег, местная власть обратилась за содействием на областной уровень. Результатом стало софинансирование достройки здания.
Доделка=перестройка
Первоначально предполагалось, что строительство обойдется в 51,2 млн рублей, в том числе проектно-изыскательские работы – в 1,4 млн. Однако объявленный 11 июля нынешнего года конкурс на достройку предполагал затраты в 43,8 млн.
Сдать здание предполагалось в сентябре. Не получилось. Хотя, по данным прокуратуры, еще до замораживания строительства были сделаны все стены и перекрытия, 60% перегородок, 50% кровли, 90% окон; 90-95% наружных сетей теплоснабжения, водопровода и канализации, на самом деле многие стройматериалы были разворованы: брошенный объект не охранялся. Но судя по тому, что представители общественности говорили об исчезновении всего трех оконных блоков, о 90% готовности говорить не приходилось. Незаконсервированная постройка начинала разрушаться и из-за недостаточного качества строительных работ. Например, крышу новому подрядчику – ЗАО «Корпорация РУАН» – пришлось переделывать заново.
«Мы пришли исправлять те дефекты, которые были допущены предыдущими строителями, – рассказывает начальник ПТО ЗАО «Корпорация РУАН» Максим Богородский. – Пришлось полностью разобрать и собрать заново крышу, высушить все плиты перекрытия, доставить те, которых не хватало, не просто сделать благоустройство, а убрать тот мусор, который здесь долгое время находился, подготовить территорию. Нам надо было высушить здание, привести в порядок те безобразные стены, которые были здесь сделаны и не попадали ни в какие нормы. То, что было сделано тогда и сейчас, – это две разных картины. На стройку были брошены огромные силы, люди работали здесь до десяти часов вечера. Честно говоря, я бы поставил им памятник за то, что они сделали. По сути, наша корпорация проделала очень большую и важную работу. Отношения с администрацией района как заказчиком у нас нормальные, мы работаем в одной команде, помогаем друг другу. По некоторым поводам ругаемся, но результат совместной работы – этот детский сад. Некоторые компании говорили, что сделали бы эту работу на месяц раньше. Но год назад детский сад стоял без крыши. А за то, с каким качеством здесь все было сделано, людей надо наказывать. А за нашу работу мне не стыдно».
РУАН – петербургская компания, и объекты его в основном также находятся в Петербурге. Это торговые центры и туристические базы, которые корпорация сама же потом и эксплуатирует. «Мы делаем это для себя, поэтому и качество работ соответственное. А здесь требовался подрядчик, который выполнит все работы за свои деньги, а уже потом будет ждать, когда это оплатят. Мы понимаем задачу, понимаем, что это все для детей – и работаем», – сказал Максим Богородский.
ГЧП для детского сада
Кроме сада на ул. Балашова, Всеволожский район предполагает закончить строительство детского сада в Сертолове на 100 мест и начать строительство еще двух учреждений дошкольного образования в Новом Девяткине (на 210 мест) и в сертоловском микрорайоне Черная Речка (на 140 мест). Кроме того, идут переговоры с инвесторами о строительстве частных детсадов с возможным предоставлением части мест очередникам по бюджетным расценкам.
«У нас острая проблема с местами в детских садах, – свидетельствует заместитель главы администрации Всеволожского района по здравоохранению и социальному развитию Елена Фролова – Город разрастается, приезжает много семей, и очередь, которая теоретически должна сокращаться, в связи с тем, что у нас очень развиты миграционные процессы, увеличивается. Остро нуждающихся в выделении мест в детских садах – 1320 детей. Администрация района работает над этой проблемой, строительство детских садов ведется. А пока, до окончательного решения этой проблемы, мы варьируем другие формы занятости детей – открываем группы подготовки к школе на базе школ, дополнительных учреждений образований. Кроме того, сейчас изменились СанПины, и у нас есть возможность внутри действующих дошкольных учреждений за счет оптимизации помещений увеличивать количество групп. В этом году это позволило устроить в сады 240 детей. В следующем году мы будем продолжать эту работу. Думаю, что года через два, в крайнем случае через три проблема с местами в детских садах у нас в районе будет решена».
Детский сад на ул. Балашова также первоначально был рассчитан на 100 мест, однако примет 120 детей. Остается «довести до ума» внутреннее оборудование, ведь тендер на поставку мебели прошел только в сентябре, на поставку и монтаж оборудования в медицинский блок – в конце ноября.
Каким бы проблемным ни было строительство детсада во Всеволожске, нет худа без добра: опыт возведения социальных объектов в условиях ограниченных бюджетов означает развитие механизма государственно-частного партнерства. Формы этого партнерства различны: и поиск подрядчика, который фактически кредитует социальную стройку, и сотрудничество с инвесторами по строительству негосударственных детских учреждений, и, наконец, взаимодействие с предприятиями, готовыми возводить для своих работников не только дома, но и объекты социальной сферы. В сентябре компания Nokian Tyres оборудовала помещение в одном из построенных ею жилых домов под детский сад на 20 мест. Воспитанниками его станут дети сотрудников компании Nokian Tyres Россия, живущих в комплексе «Хаккапелиитта Виллидж». Размер скромный, но каждое место в этом детсаду обошлось в миллион рублей. А найти 40 млн на достройку бюджетного сада, по признанию руководства района, оказалось «неимоверно трудно».
Василий Когаловский
С отменой лицензирования вообще стало неясно, кто такой риэлтер и каковы критерии для оценки его деятельности. Так считает директор ООО «Агентство недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. С этим заявлением он выступил на заседании круглого стола, посвященного роли профессиональных объединений на рынке недвижимости.
Впрочем, по словам г-на Штепана, этот опрос позволил «скорректировать ряд позиций» в политике ассоциации, и за последние полгода количество ее членов возросло почти вдвое - до 99 фирм.
Строительный рынок России находится сегодня в ожидании больших федеральных денег, которые должны быть направлены на формирование рынка доступного жилья. Однако мнения строителей на этот счет разделились.
Одни считают, что рынок к освоению бюджетных миллиардов готов. Другие уверяют, что потратить деньги будет довольно сложно и непосредственно до строителей они могут не дойти. Ну а третьи и вовсе сомневаются в реализации национального проекта по доступному жилью.
В федеральном бюджете 2006 года на создание рынка доступного жилья закладывается порядка 22 млрд рублей, а в целом на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» планируется направить около 213 млрд бюджетных рублей. На эти средства, напомним, предполагается увеличить объемы жилищного строительства в два раза, с 40 млн кв. м в 2004 году до 80 миллионов к 2010 году. За это же время объем выдачи ипотечных кредитов, по расчетам чиновников, должен возрасти в 20 раз, с 46 тыс. единиц до 1 миллиона.
Деньги всегда кстати
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров считает, что рынок к освоению бюджетных миллиардов вполне готов: строительная индустрия недогружена, подрядные мощности не задействованы. У застройщиков набрано пятен с избытком, что подтверждает большой объем предложения на рынке готовых участков. «Денег много не бывает, - замечает г-н Макаров. - Посему вопрос - в размере, графике, регулярности их поступлений на рынок. Рынок быстро перестроится так, чтобы их принять. Думаю, эти деньги были бы сейчас кстати: сняли бы излишнюю напряженность, оживили и активизировали строительный рынок».
Федеральные средства, как уверяют эксперты, пойдут в двух направлениях: на стимулирование спроса и стимулирование предложения. Стимулирование спроса - это ипотечное кредитование и дотации малоимущим слоям населения. Стимулирование предложения - это механизмы, регламентирующие продажу земли и ее инженерную подготовку. По мнению генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, тормозом развития спроса, кроме несовершенного законодательства, является нехватка дешевых и длинных денег. «Вторая проблема, - поясняет он, - недостаточное количество заемщиков, способных подтвердить легальные доходы и тем самым предоставить гарантии, что они могут вернуть сумму кредита и проценты в срок. Речь идет о сотнях миллиардов рублей, и потратить эти деньги за один год будет довольно сложно».
Что касается стимулирования предложения, то, по словам Виталия Вотолевского, «пока в нашей стране не так много регионов, которые готовы организовать весь этот процесс и знают механизм не только инженерной подготовки и организации торгов, но и способны обеспечить гарантированный возврат вложенных в них средств».
Замена петербуржцам
Cегодня, по оценкам экспертов, на строительном рынке наблюдается тенденция резкого падения спроса на пятна под застройку. Во II квартале 2005 года вывод на рынок новых объектов снизился (наименьшие показатели за 3 последних года). Уже сейчас объемы продаж превышают объемы нового предложения. Тенденция к сокращению объемов планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: обращает на себя внимание незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже I квартала 2007 года. Таким образом, существует большая вероятность того, что объемы строительства снизятся, несмотря на заверения городских чиновников. Любопытно, что при этом власти не собираются снижать стоимость платы за инфраструктуру.
Однако есть другой вопрос. Миллиарды бюджета - это «строгие» средства, требующие подготовки и проработки представляемых документов для получения этих денег. «Будут тщательно проверяться участники и проекты, - заявляет Александр Макаров. - Нет и организованной структуры, этим вопросом занимающейся. В остальном рынок готов. Если деньги придут, мы их освоим. Строители в состоянии на городских и областных проектах переработать то, что согласуют заказчики».
А вот заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонид Сандалов говорит, что, если объемы не потянут строители из Санкт-Петербурга, им всегда найдется замена, например, московские строительные компании примутся за выполнение заказа в Петербурге. Тому есть масса примеров. «Если же не смогут москвичи, найдутся другие, скажем, китайские строительные компании, - продолжает г-н Сандалов. - Свято место пусто не бывает, тем более что на строительном рынке сейчас наблюдается серьезный недостаток финансовых средств, недостаточный спрос и практически все объекты строятся на деньги дольщиков. Банки не спешат с выдачей кредитов, а посему государственные заказы в условиях переизбытка предложения жилья будут как нельзя кстати».
Города-пылесосы
Примерно также насчет иногородних компаний думает и другой наш собеседник: «Москва и Питер являются своего рода пылесосами, которые в состоянии всосать кадровый и технический потенциал соседних регионов». И, кстати, если верить тому же собеседнику, в январе 2006 года петербургские компании намерены сократить свой кадровый состав примерно на 20-30 процентов.
Но главное - на что пойдут средства федерального бюджета, опасаются эксперты. По их мнению, напрямую на жилищное строительство они вряд ли будут направлены. Как правило, большая часть бюджетных денег оседает у консультантов, разработчиков каких-либо программ и т.д. При этом непосредственно до строительных компаний деньги могут и не доходить, а эффект подобных программ, будь то ипотечных или иных, равен нулю.
«Если предположить, что деньги в чистом виде достигнут своих адресатов на строительном рынке, это иначе как каплей в море нельзя назвать, - сетует Леонид Сандалов. - Если посчитать, что в год в Петербурге строителями будет вводиться порядка 2 млн кв. м жилья по усредненной цене $1000 за квадратный метр, то только годовой объем рынка в рублевом эквиваленте составит порядка 60 млрд рублей, что в три раза больше, чем выделенные на всю Россию государственные деньги в 2006 году. Даже если до Петербурга дойдет часть этих денег, то это будет не более 10 процентов годового объема рынка, а посему таких вливаний никто просто не заметит».
Еще на одну сторону законопроекта обратил внимание Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). Он задается вопросом, каким образом депрессивные регионы будут возвращать кредиты на развитие инфраструктуры, ведь продажа инженерно подготовленных участков там невозможна по определению. «В этом отношении интересен принцип выбора тех регионов, куда отправятся озвученные миллиарды. Видимо, скоро в Первопрестольную потянутся вереницы ходоков. В принципе, Петербург здесь вне конкуренции: у нас имеется удачно реализованный проект Всемирного банка и проекты стратегических инвесторов. А у регионов есть повод побеспокоиться», - заметил Павел Созинов.
Между тем никто из чиновников любого уровня не привел в качестве примера какую-либо федеральную или региональную программу, которая бы была реализована за последние 15 лет.
Андрей Теплоухов