Снос зданий обеспокоил губернатора
Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко дал поручение главе КГИОП подготовить изменения в действующее законодательство в части дальнейшего ужесточения условий сноса зданий в историческом центре Санкт-Петербурга.
Об этом сообщила пресс-служба комитета по государственному контролю использованию и охраны памятников.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков с сомнением относится к данной инициативе. «Данные действия новой городской администрации в целом направлены в русле ужесточения контроля и регулирования инвестиционного процесса в Петербурге. В иной ситуации это, наверное, было бы неплохо, - считает г-н Лучков. - Но в отсутствие комплексного и концептуального подхода к развитию города, политика «завинчивания гаек» вряд ли улучшит инвестиционный климат и позволит достичь требуемых целей».
Сказать, что ужесточение условий сноса зданий кардинально повлияет на рынок недвижимости, нельзя, - считают опрошенные эксперты. Так, коммерческий директор ООО "Центр Согласований" Ольга Морозова отмечает, что «существует различие между сносом зданий, являющихся объектами культурного наследия, и сносом зданий, таковыми не являющимися, но расположенными в историческом центре. Снос зданий, являющихся объектами культурного наследия, запрещен и сейчас, однако возможно осуществление хозяйственной деятельности, не создающей угрозы утраты памятника, что может допускать и его реконструкцию». При этом по ее мнению, существующее законодательство достаточно жестко регламентирует возможность сноса зданий в историческом центре Петербурга, а проблема смещается в сферу контроля за реализацией закона.
Важные акценты
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает, что на сегодняшний день в центре Петербурга нельзя сносить здания за исключением тех, которые находятся в «необратимой аварийности» либо не являются историческими. Причем, каким параметрам должны соответствовать такие объекты, не совсем понятно. Единственный способ ужесточения законодательства – это уточнение того, что под таким определением имел ввиду законодатель. При этом важно, чтобы данные уточнения были прописаны в законе, только инициативы города здесь недостаточно.
Игорь Лучков добавляет, что при корректировке законодательства акцент стоит сделать на уточнении правил, процедур и принципов постановки зданий на учет, а также требований АРЗ при передаче объектов на реконструкцию и реставрацию. При этом постараться исключить субъективизм и «перестраховку» чиновника.
Еще одна проблема, касающаяся сноса зданий – это недоверие к экспертизам, которые проводят инвесторы перед сносом здания. «Необходимо четко прописать порядок, по которому должна проходить экспертиза, и кто ее должен проводить. Это в какой-то степени может уберечь от сноса исторически ценные здания», - предполагает Дмитрий Некрестьянов.
Инвесторы находят поддержку
Эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор ASTERA Людмила Рева подчеркивает, что центр Петербурга заметно ветшает, внесение зданий в список памятников культурного наследия не решает эту проблему. К сожалению, у города нет достаточных средств для поддержания памятников в должном состоянии. Путем спасения может быть только снятие охранных обязательств КГИОП с целого ряда объектов, расположенных в центре, это позволит привлечь инвестора, который за счет реконструкции интегрирует здание в современную общественную и деловую среду. «Возвращение зданиям статуса памятника может сказаться на ходе реализации запланированных проектов, инвесторы будут вынуждены пересмотреть концепции или вообще отказаться от проектов», - подытоживает спикер.
С оптимизмом смотрит на более активное привлечение инвесторов к работе в центре города и менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. На рынке есть не единичные примеры достаточно удачных реконструкций исторических зданий и создания на их основе объектов недвижимости, пусть и не максимально эффективных, но достаточно качественных. «Создание новых качественных объектов недвижимости на основе исторических зданий возможно, однако зачастую более сложно и дает менее выгодный/эффективный объект недвижимости», - считает г-н Кокорев.
Прибыль на первом месте
Инвестору важна прибыльность объекта, а также возможность эксплуатации. Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев говорит, что эксплуатационные расходы исторических зданий покрываются либо за счет коммерческих функций, либо за счет дотирования государством. Наиболее верным шагом, по его мнению, является вариант сохранения исторического внешнего вида здания. При этом внутренние характеристики инвестор вправе изменить с соответствии с необходимым функционалом.
При этом директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова высказывает и довольно справедливые сомнения. Она говорит, что в городе много исторически интересных домов, где располагаются многокомнатные коммунальные квартиры, от которых здание разрушается изнутри. И если такие дома расселить и восстановить под гостиницы, элитные квартиры, от них было бы больше пользы. Но, к сожалению, для большинства инвесторов легче снести объект и построить на его месте новый, нежели провести дорогостоящую реконструкцию дома.
Вопрос с объектами недвижимости в историческом центре, скорее всего, будет оставаться волнующей темой для всех петербуржцев еще не один год. И наверно, пока этот вопрос не станет одним из важнейших в политике города, все рассуждения консультантов, желания инвесторов, резкие высказывания градозащитников будут оставаться нормой.
Анастасия Лепехина
Мнения:
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев
Скорее всего, инвесторы не пострадают от решения об ужесточении условий сноса, вероятнее они будут вкладывать средства в более подходящие объекты. С другой стороны, сам город может пострадать от такого решения, так как исторические здания без реконструкции будут постепенно ветшать, что может привести и к разрушению объектов, на восстановление которых потребуются гораздо большие средства. Поэтому сохранение исторических зданий именно в первоначальном виде не всегда является важнейшей задачей.
Менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев
Девелопмент в центре города не прекратится. Однако девелоперы, которые предпочитают создавать новые современные проекты, будут существенно ограничены в выборе площадок для развития. Вероятно, это также позволит активнее вовлекать в процесс строительства промышленные и депрессивные территории у центра города, которые пока развиваются не так активно как территории непосредственно в центре.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков
Сегодня городу остро необходим сбалансированный подход к регулированию рынка: ужесточение отдельных сторон (а в данном вопросе проблемы очевидны), должны компенсироваться либерализацией и улучшением ситуации для бизнеса в других. Иначе этот процесс рискует обернуться дополнительным барьером, очередным усилением роли чиновника, новыми, изощренными и более дорогими схемами обхода, оттоком и без того уходящего частного капитала.
(1).jpg)
Гражданский жилищный конгресс и XIX Ярмарка недвижимости не обманули ожиданий петербургских застройщиков и риэлторов. Холлы Ледового дворца и Петербургского СКК были заполнены потенциальными покупателями. После того, как слухи о «второй волне» кризиса развеялись, интерес граждан к недвижимости наконец проснулся.
Скользящее плато
По словам президента группы компаний «Адвекс» Александра Романенко, за сентябрь и начало октября 2009 г. количество сделок на городском рынке жилой недвижимости, возросло на 25%. Еще более воодушевляющие данные были представлены аналитиками «Бюллетеня недвижимости»: в III квартале количество проданных объектов превысило показатель I квартала почти в 2 раза. Даже скептики признают, что тенденция спада, сохранявшаяся вплоть до середины лета, переходит в плато: цена на недвижимость падает уже даже не на 0,5%, а на 0,2% в неделю.
Пробуждение интереса к покупке жилья – несомненное благо для рынка. Однако не все открытые сделки завершаются. Достигнутый в III квартале объем продаж на 70% меньше, чем в I квартале 2008 г. Кроме того, статистика часто не учитывает дисконтов, предоставляемых строительными компаниями. Так, в ходе Ярмарки 12 петербургских застройщиков приняли участие в акции «Скидка на 3 дня». На той же неделе о предоставлении скидки в размере 7% при покупке квартир в комплексе «Балтийская жемчужина» объявил Сбербанк.
Оценка реальной динамики цен на первичном и вторичном рынке недвижимости затруднена и распространенной ныне уловкой, применяемой застройщиками. По данным полномочного представителя РГР в СЗФО Павла Созинова, около 25% квартир в только что построенных домах оказывается в листинге вторичного рынка. Часть из них зарегистрирована на аффилированных лиц застройщика. Мотивы уловки просты: как свидетельствуют опросы Gallup и газеты «Мой район», интерес граждан к приобретению жилья в новостройках упал за период кризиса почти вдвое. А аналогичная квартира в листинге «вторички» уже как бы не новостройка. К тому же средние цены на вторичном рынке остаются на уровне 87 тысяч рублей в сегменте типового жилья, в то время как на первичном – не более 73 тысяч.
Плохая хорошая ипотека
Отложенный спрос, как свидетельствуют результаты того же опроса, остается высоким: от намерения приобрести жилье в 2009 г. отказались только 14,5% потенциальных покупателей. Однако при этом число клиентов, намеревавшихся приобрести жилье на собственные средства, сократилось всего на 7%, а доля граждан, рассчитывавших ранее на ипотеку – на 67,5%.
Представители трех крупных банков подробно рассказали о своих ипотечных программах. Судя по репликам с мест, восторга не вызывала ставка даже в 13,75% годовах, равно как и жесткое требование предоставление формы 2 НДФЛ для подтверждения доходов. Впрочем, Росбанк идет на поблажки, соглашаясь принимать вместо свидетельства о «белых» доходах поручительство работодателя, а от собственников бизнеса – управленческую отчетность.
Риэлторы не высказывали сомнений в перспективности ипотечного возрождения. Президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Д.Щегельский даже отметил, что граждане рады возобновлению ипотечных программ, тем более что их условия обещают смягчить.
В то же время П.Созинов отмечает, что спад на рынке жилья в российских городах прямо пропорционален размаху ипотеки в докризисный период. По его словам, Санкт-Петербургу повезло: в городе на условиях ипотеки совершалась лишь каждая пятая сделка. А в других областных центрах Северо-Запада, где эта доля достигала 40-60%, спад значительно более выражен, и более того, не имеет тенденции к прекращению. Застой на рынке также характерен для большинства крупных городов округа, за исключением промышленного Череповца.
Оптимистические прогнозы рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, впрочем, связываются в первую очередь с относительно благоприятной общей экономической ситуацией: в город возвращаются инвесторы, проектируются новые производственные кластеры. «Будет расти экономика – неизбежно будут расти и доходы граждан, и цены», - отмечает П.Созинов.
Действительно, вряд ли банки стали бы возвращаться к ипотеке, если бы ряды ее потенциальных клиентов не имели тенденции к росту. Это, впрочем, не дает ясного понимания последствий «второй волны» ипотечного бума: приведет ли это к расцвету банков и производства или к возникновению очередного пузыря.
Любопытно было в связи с этим послушать о том, что происходит в других странах. Рассказ А.Романенко о ситуации на жилищном рынке США никакого оптимизма не внушал. За океаном, по его словам, наступила «вторая волна» кризиса на ипотечном рынке: у многих клиентов истек 3-летний срок, в течение которого выплачивалась только задолженность по процентам. По его словам, в бывшем СССР наиболее точно воспроизвели американскую модель ипотеки в Латвии и Казахстане, где и последовал самый резкий обвал рынка.
Загадка отлива и прилива
Противоречия в оценках экспертов проявляются и при оценке актуального спроса на рынке недвижимости Петербурга. С одной стороны, разброс цен на недвижимость разного класса свидетельствует, по оценке гендиректора компании «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, о расслоении рынка: «хрущевки» больше не продаются по неадекватно завышенным ценам, как это было в период подъема. С другой, недвижимость комфорт-класса, рынок которого, по выражению А.Романенко, «еле жив», иногда снижается в цене до уровня типового жилья. И наконец, разброс цен предложения и продажи в разных районах настолько велик, что различия легко преодолевают границы классов.
Впрочем, аналитики «БН» отмечают определенную закономерность: в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах, где выше всего цены предложения, спрос на жилье минимален. По сравнению с ними Приморский, Выборгский и Калининский районы идут, можно сказать, нарасхват. В Московском районе этот процесс, как утверждается, уже дошел до логического завершения. По словам Д.Щегельского, 1-комнатную квартиру дешевле 2,4 млн. рублей здесь можно приобрести разве что на самой непрестижной окраине: все адреса с благоприятной локацией уже ушли с рынка.
С другой стороны, объем предложения пока не сокращается. Это Н.Лавров объясняет тем, что ряд застройщиков до поры «придерживали» построенные объекты, не выводя их на продажу в период активного ценового спада. Впрочем, имена этих олимпийски спокойных застройщиков не были названы.
Остаемся зимовать...
Данные «БН» о том, что на 99 строящихся объектов со сроком завершения в
Судя по непреходящему интересу риэлторов к государственным программам с гарантированным объемом сделок, по их призывам сотрудничать в заключении сделок, смирившись с необходимостью раздела комиссионных, равно как и по предлагаемым формам поощрения удачливых агентов (лишь бы не ушли в «левый» бизнес), они морально готовятся к продолжению застоя на рынке. По оценке П.Созинова, оживление на нем наступит не ранее зимы, а постепенного роста цен, как считает Н.Лавров, имеет смысл ожидать весной 2010 г.
Впрочем, А.Романенко оговаривается, что любые прогнозы можно строить лишь с оговоркой о том, что на общеэкономическом уровне не произойдет неких резких потрясений, например, девальвации рубля, падения цен на нефть и т.п.
Константин Черемных
.jpg)
Российские и западные банки начали избавляться от залогового имущества. Сегодня финансовые институты вынуждены пересматривать стоимость залогов, так как она уже не соответствует актуальным рыночным ценам.
Проблемы с оценкой залоговой недвижимости у банкиров начались еще год назад. В сентябре-ноябре 2008 года рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, стремительно начала падать. К лету понятие «справедливая цена» означало дисконт до 50%. Ожидание доходности покупателей и продавцов настолько разнились, что рынок недвижимости (особенно коммерческой) был на время парализован. Сегодня консультанты и аналитики рынка призывают девелоперов и банкиров выработать системный подход в работе с проблемными залоговыми активами.
Системный подход
С точки зрения оценщиков, проблемный актив – это, во-первых, недвижимость, которая может перейти в собственность банков, во-вторых, непрофильный актив, неэффективно используемый владельцем, а также активы, которые срочно необходимо продать собственнику в связи с тяжелым финансовым положением. «На рынке коммерческой недвижимости наибольшее количество проблемных активов насчитывается в сегментах складской и офисной недвижимости», – говорит Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St. Petersburg. По мнению эксперта, коррекция арендных ставок в течение года составила 30-40%. В пять-семь раз подешевели и земельные участки, которые зачастую выступали предметом залога.
По мнению Сергея Спасеннова, партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», признаками проблемного актива считаются полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации, несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению и разрешенному использованию, а также отсутствие документов, подтверждающих право собственности. «Проблемной недвижимость становится из-за недобросовестности заемщика, а также злоупотребления правом со стороны участника договора, то есть суды, аресты объекта и тому подобное», – уточняет эксперт.
Что касается банков, то они становятся собственниками активов поневоле. Крупные финансовые структуры могут самостоятельно управлять активами недвижимости и с выгодой для себя использовать логистические комплексы, гостиницы, бизнес-центры и предприятия. Однако у большинства банкиров нет соответствующих структур для управления непрофильными активами, и они постепенно начинают избавляться от них.
Кто же выступит покупателем залоговой недвижимости? По мнению Зоси Захаровой, руководителя отела проектов и аналитических исследований АРИН, небольшие объекты, заполненные арендаторами, могут приобретать как российские инвесторы, так и иностранные фонды, особенно если они ликвидны и располагаются в центре города.
На жилую недвижимость спрос есть, его формируют те, кто стабильно получает высокую зарплату или за годы экономического скачка вверх смог подкопить необходимую сумму.
Ипотека в ипотеку
Продажи ипотечных квартир перестают быть редким явлением. Банки активно начали продавать заложенное имущество и уверяют, что их цель не просто избавиться от кредита, продав жилье и вернув деньги, а найти другого платежеспособного заемщика. На многих сайтах банков заведена специальная страничка, где указан список залогового имущества. Объем заложенных квартир, который в принципе может выйти на рынок, будет не очень значительным. В условиях низкого рынка банку выгоднее реструктуризация кредита с установлением посильного заемщику графика погашения, чем продажа квартиры за бесценок с убытками для себя и заемщика.
«Сейчас на рынке, как на первичном, так и на вторичном, наблюдается спад, и, что бы там ни говорили застройщики, цены на квартиры снижаются. Насколько я знаю, в настоящий момент банки не планируют массово продавать залоговые квартиры. Продажа единичных объектов не повлияет ни на рынок, ни на цену», – считает Зося Захарова. Если они будут реализовываться по залоговой цене, то будут проданы моментально, но если речь пойдет о каком-то большом количестве объектов, то, естественно, это понизит спрос и цены на рынке. «Пока я не слышала ни от одного банка, что он собирается массово продавать залоговые квартиры, – уточняет эксперт. – У нас есть несколько контактов с банками, которые просят у нас просчитать эффективность продажи объектов или же эксплуатации этих объектов. Что касается квартир, то такие объекты у нас регулярно встречаются и по ним проходят сделки».
Комментарии
Зося Захарова, руководитель отела проектов и аналитических исследований АРИН:
– У банков в залоге находится довольно много земельных участков, недостроенных и готовых объектов коммерческой недвижимости. Каждый из этих объектов надо рассматривать индивидуально и принимать решение индивидуально. В данной экономической ситуации нет смысла реализовывать земельные участки и недостроенные коммерческие объекты, поскольку продать их можно только по очень низкой цене. Тем самым банк вряд ли сможет покрыть долг заемщика. Реализовать можно только наиболее ликвидные объекты – готовые объекты небольшой площади (до 1 тысячи квадратных метров), заполненные арендаторами. Их можно продать по сегодняшней кризисной цене. По остальным объектам банку можно посоветовать создавать аффилированные компании либо подразделения в своих структурах и заниматься управлением или привлекать на аутсорсинге другие девелоперские компании, доводя объекты до состояния готовности, заполнять арендаторами и уже после этого реализовывать на рынке.
Что касается земельных участков, то я не вижу сейчас рынка как такового. Поэтому выходить сейчас с предложениями, на мой взгляд, нецелесообразно и неэффективно, поскольку сейчас можно продать земельные участки только очень дешево. На мой взгляд, земельные участки надо оставлять в своем банке до того момента, пока рынок не пойдет вверх.
Виталий Демидов, управляющий филиала «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге:
– Сегодня «Абсолют Банк» использует прямую продажу залогов, помогая заемщику найти покупателя среди клиентов банка, а также размещает информацию о продаже в сети Интернет и печатных СМИ, а также предлагает помощь партнеров банка (риэлторов, автосалонов). Кроме того, мы предлагаем программу под названием «Выгодная ипотека». По ее условиям процентная ставка формируется, ориентируясь на условия первоначального займа. При этом выгода для банка очевидна: вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, мы получаем добросовестного клиента, готового выполнять все условия кредитного договора.
Наталья Бурковская