Снос зданий обеспокоил губернатора
Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко дал поручение главе КГИОП подготовить изменения в действующее законодательство в части дальнейшего ужесточения условий сноса зданий в историческом центре Санкт-Петербурга.
Об этом сообщила пресс-служба комитета по государственному контролю использованию и охраны памятников.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков с сомнением относится к данной инициативе. «Данные действия новой городской администрации в целом направлены в русле ужесточения контроля и регулирования инвестиционного процесса в Петербурге. В иной ситуации это, наверное, было бы неплохо, - считает г-н Лучков. - Но в отсутствие комплексного и концептуального подхода к развитию города, политика «завинчивания гаек» вряд ли улучшит инвестиционный климат и позволит достичь требуемых целей».
Сказать, что ужесточение условий сноса зданий кардинально повлияет на рынок недвижимости, нельзя, - считают опрошенные эксперты. Так, коммерческий директор ООО "Центр Согласований" Ольга Морозова отмечает, что «существует различие между сносом зданий, являющихся объектами культурного наследия, и сносом зданий, таковыми не являющимися, но расположенными в историческом центре. Снос зданий, являющихся объектами культурного наследия, запрещен и сейчас, однако возможно осуществление хозяйственной деятельности, не создающей угрозы утраты памятника, что может допускать и его реконструкцию». При этом по ее мнению, существующее законодательство достаточно жестко регламентирует возможность сноса зданий в историческом центре Петербурга, а проблема смещается в сферу контроля за реализацией закона.
Важные акценты
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает, что на сегодняшний день в центре Петербурга нельзя сносить здания за исключением тех, которые находятся в «необратимой аварийности» либо не являются историческими. Причем, каким параметрам должны соответствовать такие объекты, не совсем понятно. Единственный способ ужесточения законодательства – это уточнение того, что под таким определением имел ввиду законодатель. При этом важно, чтобы данные уточнения были прописаны в законе, только инициативы города здесь недостаточно.
Игорь Лучков добавляет, что при корректировке законодательства акцент стоит сделать на уточнении правил, процедур и принципов постановки зданий на учет, а также требований АРЗ при передаче объектов на реконструкцию и реставрацию. При этом постараться исключить субъективизм и «перестраховку» чиновника.
Еще одна проблема, касающаяся сноса зданий – это недоверие к экспертизам, которые проводят инвесторы перед сносом здания. «Необходимо четко прописать порядок, по которому должна проходить экспертиза, и кто ее должен проводить. Это в какой-то степени может уберечь от сноса исторически ценные здания», - предполагает Дмитрий Некрестьянов.
Инвесторы находят поддержку
Эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор ASTERA Людмила Рева подчеркивает, что центр Петербурга заметно ветшает, внесение зданий в список памятников культурного наследия не решает эту проблему. К сожалению, у города нет достаточных средств для поддержания памятников в должном состоянии. Путем спасения может быть только снятие охранных обязательств КГИОП с целого ряда объектов, расположенных в центре, это позволит привлечь инвестора, который за счет реконструкции интегрирует здание в современную общественную и деловую среду. «Возвращение зданиям статуса памятника может сказаться на ходе реализации запланированных проектов, инвесторы будут вынуждены пересмотреть концепции или вообще отказаться от проектов», - подытоживает спикер.
С оптимизмом смотрит на более активное привлечение инвесторов к работе в центре города и менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. На рынке есть не единичные примеры достаточно удачных реконструкций исторических зданий и создания на их основе объектов недвижимости, пусть и не максимально эффективных, но достаточно качественных. «Создание новых качественных объектов недвижимости на основе исторических зданий возможно, однако зачастую более сложно и дает менее выгодный/эффективный объект недвижимости», - считает г-н Кокорев.
Прибыль на первом месте
Инвестору важна прибыльность объекта, а также возможность эксплуатации. Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев говорит, что эксплуатационные расходы исторических зданий покрываются либо за счет коммерческих функций, либо за счет дотирования государством. Наиболее верным шагом, по его мнению, является вариант сохранения исторического внешнего вида здания. При этом внутренние характеристики инвестор вправе изменить с соответствии с необходимым функционалом.
При этом директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова высказывает и довольно справедливые сомнения. Она говорит, что в городе много исторически интересных домов, где располагаются многокомнатные коммунальные квартиры, от которых здание разрушается изнутри. И если такие дома расселить и восстановить под гостиницы, элитные квартиры, от них было бы больше пользы. Но, к сожалению, для большинства инвесторов легче снести объект и построить на его месте новый, нежели провести дорогостоящую реконструкцию дома.
Вопрос с объектами недвижимости в историческом центре, скорее всего, будет оставаться волнующей темой для всех петербуржцев еще не один год. И наверно, пока этот вопрос не станет одним из важнейших в политике города, все рассуждения консультантов, желания инвесторов, резкие высказывания градозащитников будут оставаться нормой.
Анастасия Лепехина
Мнения:
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев
Скорее всего, инвесторы не пострадают от решения об ужесточении условий сноса, вероятнее они будут вкладывать средства в более подходящие объекты. С другой стороны, сам город может пострадать от такого решения, так как исторические здания без реконструкции будут постепенно ветшать, что может привести и к разрушению объектов, на восстановление которых потребуются гораздо большие средства. Поэтому сохранение исторических зданий именно в первоначальном виде не всегда является важнейшей задачей.
Менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев
Девелопмент в центре города не прекратится. Однако девелоперы, которые предпочитают создавать новые современные проекты, будут существенно ограничены в выборе площадок для развития. Вероятно, это также позволит активнее вовлекать в процесс строительства промышленные и депрессивные территории у центра города, которые пока развиваются не так активно как территории непосредственно в центре.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков
Сегодня городу остро необходим сбалансированный подход к регулированию рынка: ужесточение отдельных сторон (а в данном вопросе проблемы очевидны), должны компенсироваться либерализацией и улучшением ситуации для бизнеса в других. Иначе этот процесс рискует обернуться дополнительным барьером, очередным усилением роли чиновника, новыми, изощренными и более дорогими схемами обхода, оттоком и без того уходящего частного капитала.
Масштабная программа по реновации 22 кварталов застройки домами первых массовых серий вступила в новую стадию – на прошлой неделе были проведены общественные слушания с жителями расселяемых кварталов.
В течение четырех последующих рабочих дней администрации районов будут собирать письменные замечания заинтересованных граждан, после чего сводный протокол представят в правительство Санкт-Петербурга.
Самыми первыми к обсуждению предстоящего переселения приступили жильцы квартала «Нарвская застава». Компания «СПб Реновация» представила жителям Кировского района проект планировки и проект межевания территории, ограниченной Промышленной ул. проспектом Стачек, ул. Новоовсянниковской, Баррикадной, Трефолева и Калинина. Несмотря на то что слушания проводились в рабочий день, зал был полон желающими высказать свое мнение. Больше всего жителей волновали сроки расселения территории, планировка будущих квартир, социальная и транспортная инфраструктуры, а также законодательная подноготная проекта.
Как рассказал директор проекта ООО «СПб Реновация» Владимир Ефремов, согласование КГИОП, необходимое для проведения общественных слушаний, компания получила, а объекты послевоенной застройки не являются памятниками. «Охраняются не сами дома, а их планировочная структура, наша цель – построить такое жилье, которое понравится всем. Дома будут соответствовать стандартам качества. Квартиры сдадим с сантехникой и полной отделкой с пятью вариантами на выбор потенциальных жильцов. Полностью заменим квартальные инженерные сети, построим социально-бытовую инфраструктуру. Новые дома будут возводиться по монолитной технологии с учетом всех современных требований, в том числе особое внимание будет уделено вопросам энергоэффективности. В результате чего общая экономия на коммунальных расходах составит порядка 30%», – заверил жителей Владимир Ефремов.
Архитектор французской компании AS. Architecture Studio, которая подготовила проект, Лоран Марк Фишер заявил, что все квартиры будут иметь превосходную звукоизоляцию, что позволит избежать конфликтов с соседями. «Мне представилась возможность работать с самобытным кварталом, где малоэтажная застройка переплетается с высотными зданиями, промышленные помещения граничат с торговыми зонами. В этой разнородности есть своя прелесть, часть малоэтажных немецких коттеджей как символ времени, безусловно, нужно сохранить. Но большинство зданий морально устарели, с них сыплется штукатурка, они опасны для жизни жителей», – уточнил Лоран Марк Фишер. Также он отметил, что концепция строительства разработана с учетом сохранения архитектурного наследия. Так, за счет инвестора предполагается реконструировать школу на проспекте Стачек, созданную по проекту архитектора Александра Никольского, баню «Гигант», здание профилактория, Серафимовского городка.
По задумке архитектора, ул. Губина станет пешеходной аллеей и соединит два парка – Екатерингоф и усадьбу Дашковой. В центре квартала, на ул. Оборонной, появятся площадь и прогулочный сквер, кафе, магазины, фитнес-центр. Главной торговой зоной будет являться ул. Трефолева.
По данным Евгения Воробьева, разработчика проекта планировки «Института территориального развития», общая площадь квартала в настоящее время составляет 338,5 тыс. кв. м. Под снос пойдет 161 жилой дом из 200 или 124 тыс. кв. м. На их месте предполагается выстроить более 430 тыс. кв. м нового жилья – это более 8200 квартир. Максимальная высотность новых домов составит предположительно 13 этажей, однако помимо 9-13-этажных высоток проектом предусмотрены и 2-этажные особняки, а также 4-6-этажные здания. Хотя ПЗЗ в ряде случаев позволяют возводить здания в два раза выше. Примерно 42% территории планируется отвести под озеленение. По планам «СПб Реновация», к 2019 году население квартала должно увеличиться почти вдвое – с 10 до 18,5 тыс. человек. При этом на территории квартала появится три детских сада на 140 мест каждый и начальная школа на 200 мест. Также планируется строительство подземного паркинга на 4655 машино-мест, часть машин разместятся на стоянках по внешнему периметру квартала. Как уверяет инвестор, автотранспорту будет закрыт въезд во дворы, что создаст дополнительные удобства жителям.
По словам директора проекта компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, расселение квартала пройдет в пять очередей. Строительство будет вестись «волновым» способом. Сначала будет построено жилье на пустом участке, куда планируется переселить жильцов зданий, запланированных под снос. Сохраняемые дома пройдут комплексную реставрацию. Пилотные дома «Нарвской заставы» на свободных участках на ул. Белоусова и Трефолева появятся предположительно в 2012 году. Полностью программа реновации застроенных территорий завершится к 2019 году. «По программе жители разделены на две категории: собственники и наниматели социального жилья. Ответственность за расселение первой группы лежит на нас. За граждан, проживающих по договорам социального найма, отвечает администрация. По закону мы не можем предоставить собственнику квартиру меньшей площади, чем он занимал. Даже напротив, из-за того что предусмотреть все варианты метража невозможно, жильцы останутся в плюсе на
На все согласны
Общественные слушания по реновации квартала 18 восточнее Витебской железной дороги, ограниченного ул. Белы Куна, Софийской, Турку и Пражской Фрунзенского района, прошли в спокойном режиме. По итогам мероприятия все недопонимания были сняты, в результате жители практически полностью поддержали программу реновации в своем районе.
Как рассказал директор проекта компании «СПб Реновация» Евгений Буянов, в процессе расселения будут участвовать 27 домов – это 5300 квартир, которые подвергнутся сносу. На месте демонтированных зданий по тому же «веерному» принципу будет построено 32 новых здания, а также садик на 220 мест, второе дошкольное учреждение на 220 мест будет реконструировано. Что касается парковок, то их планируется разместить как под землей, так и по периметру квартала. Общая потребность в машино-местах составляет 9745 штук. В целом территория реновации будет обеспечена новыми социальными и коммерческими объектами. Через весь квартал пройдет широкая и рекреационная зона. Строительство первых домов начнется в 2012 году, полностью реновация завершится к 2019 году. Численность жителей в квартале после расселения должна вырасти почти вдвое – до 10 тысяч человек.
«Наш проект подразумевает применение самых современных инженерных технологий, таких как принудительная вытяжка, рекуперация тепла, диспетчеризация оборудования. Предполагается строительство собственных котельных. Применение тепло- и энергосберегающих технологий существенно снизит объем коммунальных платежей, могу ответственно заявить: квартплата снизится на 30%. Не будет, например, потерь при транспортировке тепла, а люди сами смогут контролировать и регулировать комфортную температуру в своей квартире. Для удобства жителей металлические двери на входе в парадные заменим современными стеклянными входными группами, дома оборудуем бесшумными лифтами, в квартиры будут встроены системами воздухо- и водоочистки. Для маломобильных категорий граждан будут предусмотрены пандусы, а также другие облегчающие жизнь приспособления. Например, стол будет опускаться до необходимой высоты, такие инновации давно опробованы за границей», – подытожил Евгений Буянов.
Кен Роррисон, английский архитектор студии Henley Halebrown Rorrison Architecths, отметил, что проект предусматривает парки, современные велодорожки, озеленение прилегающей территории, оригинальные скамейки, фонари, а также подсвеченные фасады. «Жители Фрунзенского района узнают, что такое настоящий ландшафтный дизайн, увидят, как можно жить в уюте и комфорте. Мы даже оставим участки для занятия садоводством», – порадовал жильцов Кен Роррисон.
Справка
Аукцион по продаже права реновации 22 кварталов в разных районах города, застроенных хрущевками, состоялся в конце 2009 года. Победителем по всем лотам стало ООО «СПб Реновация», которое заплатило за все
Ярослава Задорина
О путях развития городского хозяйства в России беседуем с Александром Садыговым, генеральным директором ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», членом Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, членом Общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ.
– Александр Шыхалыевич, Вы почти двадцать лет работаете в сфере городского хозяйства Санкт-Петербурга. Каков, на Ваш взгляд, вектор развития этой отрасли российской экономики?
– Следует уточнить, что я тружусь именно в сегменте малого бизнеса данной отрасли и надеюсь, что малые и средние предприятия будут занимать более достойное и прочное положение.
– А какова сейчас роль малых предприятий в сфере городского хозяйства?
– Рассмотрим нынешнюю экономическую ситуацию на примере такого важного сегодня явления для российского бизнеса, как государственный заказ. По статистике 55% госзаказа у нас в стране выигрывают малые и средние предприятия. Однако их львиную долю составляют либо фирмы-однодневки, которые исчезают с получением аванса, либо посредники, которые специализируются на выигрышах торгов и затем продают свой заказ, либо компании, созданные крупными участниками рынка. По формальным признакам (численность персонала, оборот), все эти три категории победителей конкурсов можно отнести к малым предприятиям. Но в конечном итоге их заказ передается монополистам. А роль честных высокопрофессиональных малых и средних компаний, которые делают свой бизнес самостоятельно и не зависят от крупных игроков рынка, за последние годы резко снизилась во всех отраслях экономики. Такую ситуацию необходимо исправлять.
– Каким образом?
– Я считаю, что нужно начинать с соответствующих законодательных инициатив. В одном из своих интервью вашему изданию я рассказывал о законопроекте № 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части регулирования отношений по управлению многоквартирными домами)». Он содержит немало положений, которые могут существенно оздоровить ситуацию в области управления жилищным фондом и поспособствовать привлечению туда высокопрофессиональных малых предприятий. В то же время законопроект нес в себе опасность закабаления управляющих компаний системой саморегулирования. Но к счастью, благодаря усилиям Галины Петровны Хованской и других благоразумных депутатов раздел, который регламентирует обязательное саморегулирование для компаний, управляющих многоквартирными домами, был исключен. На сегодняшний день законодательство подразумевает добровольное членство в СРО для таких предприятий.
– Удивительно, что была допущена такая вольность!
– Это не вольность, а победа здравого смысла над абсурдом. Строительная отрасль живет по принципам саморегулирования уже почти полтора года, но никаких серьезных позитивных сдвигов не претерпела. По крайней мере я не вижу достаточно фактов, подтверждающих правильность этого пути. Хорошо, что пока удается оберегать от этой напасти жилищно-коммунальное хозяйство, в котором и без того проблем хватает.
– Но ведь идея саморегулирования не так уж плоха…
– Разумеется! Но сколько замечательных идей было скомпрометировано и загублено недобросовестным воплощением! В отношении саморегулирования за конкретными примерами далеко ходить не надо. Недавно на рассмотрение Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям поступил документ – первая редакция стандарта, разработанного Национальным объединением строителей. Он называется «СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 «Организация строительного производства. Капитальный ремонт. Капитальный ремонт жилых домов без отселения жильцов. Общие технические требования». Тема мне близкая и понятная: уж почти два десятка лет возглавляю предприятие по ремонту жилой недвижимости. Естественно, я взялся за изучение документа с живейшим интересом. При поверхностном рассмотрении он выглядит вполне респектабельно, ничуть не хуже советских СНиПов. Витиеватые юридические формулировки, подробные таблицы, вполне приличная библиография. Но начинаешь вчитываться в текст – и в глаза бросаются недоработки. Уже в пояснительной записке к этому стандарту я наткнулся на фразу: «При разработке первой редакции стандарта были исследованы, обобщены и проанализированы отечественный и зарубежный опыт в области обследования, проектирования и выполнения строительно-монтажных работ при капитальном ремонте жилых домов без отселения жильцов». Нас, строителей, только ленивый не упрекает в том, что мы делаем свое дело не так быстро, эффективно и качественно, как на Западе.
– И Вы обрадовались, что наконец-то российское строительное сообщество получит в свое распоряжение документ, где отражены достижения ведущих стран в области капитального ремонта зданий.
– Я не склонен тешить себя иллюзиями. Даже если бы они возникли, то были бы тотчас развеяны. Я сразу проверил истинность этой фразы. Заявление оказалось формальным. Для того чтобы придти к такому выводу, достаточно было взглянуть на перечень нормативных документов, список литературы и основных источников, использованных в разработке данного стандарта. Среди иностранных документов оказались лишь строительные нормы Республики Беларусь СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений». При всем уважении к нашим соседям (их есть за что уважать: в хозяйстве больше чистоты, порядка и дисциплины, чем у нас, а уровень коррупции несравненно ниже российского), следует признать, что их опыт вряд ли включает переработку лучших мировых достижений в области капремонта зданий. Очевидно, что в основе белорусских нормативов лежат те же советские СНиПы, что и у нас. Уж если создавать новый российский норматив, то надо перед этим скрупулезно изучить аналогичные документы, изданные не только в Белоруссии, но и в США, Японии, странах Евросоюза.
– Но ведь НОСТРОЙ тем не менее сделал значительный шаг в сфере технического регулирования. Стандарт СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 впервые собрал на страницах одного документа основные положения и общие требования по организации капитального ремонта жилых домов без отселения жильцов.
– Работа важная, но выполнять ее нужно тщательно. А в тексте упомянутого документа чувствуется небрежность и торопливость его создателей. Приведу еще один пример. Некоторые разделы стандарта предписывают следовать Градостроительному кодексу города Москвы. При этом читателя просто-напросто отсылают к данному источнику, не цитируя его. Как будто для всех потенциальных пользователей стандарта НОСТРОЙ ГК Москвы является настольной книгой. Но ведь в других регионах московские нормативы в глаза не видели – своих законодательных актов хватает. Если стандарт НОСТРОЙ претендует на всероссийский охват, то он должен быть удобным для использования во всех субъектах Федерации.
– Вы как всегда критически оцениваете деятельность Национального объединения строителей.
– Конструктивная критика еще никому не мешала. А что касается НОСТРОЙ, то создание и деятельность этой организации отражает общую, не слишком благополучную ситуацию в отечественном строительстве и городском хозяйстве. Монополизм, бюрократизация, неэффективное использование финансовых средств – вот далеко не полный перечень явлений, которые тормозят развитие отрасли. Но я весьма удовлетворен тем, что жилищную сферу пока отгородили от внедрения системы саморегулирования, не оправдывающей себя в применении к строительному комплексу. О ее недостатках я вел много разговоров как в прессе, так и в общении с коллегами из Госдумы и Министерства регионального развития. Наши усилия дали положительные результаты, и это вдохновляет на дальнейшую энергичную деятельность по оздоровлению экономической жизни. Возвращаясь к первому вопросу нашей беседы о векторе развития городского хозяйства в России, выражаю надежду, что здесь одним из определяющих факторов станет здравый смысл. Если он возобладает в умах людей, принимающих решения, то многие проблемы, от которых страдает отрасль, отпадут автоматически.