Снос зданий обеспокоил губернатора
Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко дал поручение главе КГИОП подготовить изменения в действующее законодательство в части дальнейшего ужесточения условий сноса зданий в историческом центре Санкт-Петербурга.
Об этом сообщила пресс-служба комитета по государственному контролю использованию и охраны памятников.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков с сомнением относится к данной инициативе. «Данные действия новой городской администрации в целом направлены в русле ужесточения контроля и регулирования инвестиционного процесса в Петербурге. В иной ситуации это, наверное, было бы неплохо, - считает г-н Лучков. - Но в отсутствие комплексного и концептуального подхода к развитию города, политика «завинчивания гаек» вряд ли улучшит инвестиционный климат и позволит достичь требуемых целей».
Сказать, что ужесточение условий сноса зданий кардинально повлияет на рынок недвижимости, нельзя, - считают опрошенные эксперты. Так, коммерческий директор ООО "Центр Согласований" Ольга Морозова отмечает, что «существует различие между сносом зданий, являющихся объектами культурного наследия, и сносом зданий, таковыми не являющимися, но расположенными в историческом центре. Снос зданий, являющихся объектами культурного наследия, запрещен и сейчас, однако возможно осуществление хозяйственной деятельности, не создающей угрозы утраты памятника, что может допускать и его реконструкцию». При этом по ее мнению, существующее законодательство достаточно жестко регламентирует возможность сноса зданий в историческом центре Петербурга, а проблема смещается в сферу контроля за реализацией закона.
Важные акценты
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает, что на сегодняшний день в центре Петербурга нельзя сносить здания за исключением тех, которые находятся в «необратимой аварийности» либо не являются историческими. Причем, каким параметрам должны соответствовать такие объекты, не совсем понятно. Единственный способ ужесточения законодательства – это уточнение того, что под таким определением имел ввиду законодатель. При этом важно, чтобы данные уточнения были прописаны в законе, только инициативы города здесь недостаточно.
Игорь Лучков добавляет, что при корректировке законодательства акцент стоит сделать на уточнении правил, процедур и принципов постановки зданий на учет, а также требований АРЗ при передаче объектов на реконструкцию и реставрацию. При этом постараться исключить субъективизм и «перестраховку» чиновника.
Еще одна проблема, касающаяся сноса зданий – это недоверие к экспертизам, которые проводят инвесторы перед сносом здания. «Необходимо четко прописать порядок, по которому должна проходить экспертиза, и кто ее должен проводить. Это в какой-то степени может уберечь от сноса исторически ценные здания», - предполагает Дмитрий Некрестьянов.
Инвесторы находят поддержку
Эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор ASTERA Людмила Рева подчеркивает, что центр Петербурга заметно ветшает, внесение зданий в список памятников культурного наследия не решает эту проблему. К сожалению, у города нет достаточных средств для поддержания памятников в должном состоянии. Путем спасения может быть только снятие охранных обязательств КГИОП с целого ряда объектов, расположенных в центре, это позволит привлечь инвестора, который за счет реконструкции интегрирует здание в современную общественную и деловую среду. «Возвращение зданиям статуса памятника может сказаться на ходе реализации запланированных проектов, инвесторы будут вынуждены пересмотреть концепции или вообще отказаться от проектов», - подытоживает спикер.
С оптимизмом смотрит на более активное привлечение инвесторов к работе в центре города и менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. На рынке есть не единичные примеры достаточно удачных реконструкций исторических зданий и создания на их основе объектов недвижимости, пусть и не максимально эффективных, но достаточно качественных. «Создание новых качественных объектов недвижимости на основе исторических зданий возможно, однако зачастую более сложно и дает менее выгодный/эффективный объект недвижимости», - считает г-н Кокорев.
Прибыль на первом месте
Инвестору важна прибыльность объекта, а также возможность эксплуатации. Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев говорит, что эксплуатационные расходы исторических зданий покрываются либо за счет коммерческих функций, либо за счет дотирования государством. Наиболее верным шагом, по его мнению, является вариант сохранения исторического внешнего вида здания. При этом внутренние характеристики инвестор вправе изменить с соответствии с необходимым функционалом.
При этом директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова высказывает и довольно справедливые сомнения. Она говорит, что в городе много исторически интересных домов, где располагаются многокомнатные коммунальные квартиры, от которых здание разрушается изнутри. И если такие дома расселить и восстановить под гостиницы, элитные квартиры, от них было бы больше пользы. Но, к сожалению, для большинства инвесторов легче снести объект и построить на его месте новый, нежели провести дорогостоящую реконструкцию дома.
Вопрос с объектами недвижимости в историческом центре, скорее всего, будет оставаться волнующей темой для всех петербуржцев еще не один год. И наверно, пока этот вопрос не станет одним из важнейших в политике города, все рассуждения консультантов, желания инвесторов, резкие высказывания градозащитников будут оставаться нормой.
Анастасия Лепехина
Мнения:
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев
Скорее всего, инвесторы не пострадают от решения об ужесточении условий сноса, вероятнее они будут вкладывать средства в более подходящие объекты. С другой стороны, сам город может пострадать от такого решения, так как исторические здания без реконструкции будут постепенно ветшать, что может привести и к разрушению объектов, на восстановление которых потребуются гораздо большие средства. Поэтому сохранение исторических зданий именно в первоначальном виде не всегда является важнейшей задачей.
Менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев
Девелопмент в центре города не прекратится. Однако девелоперы, которые предпочитают создавать новые современные проекты, будут существенно ограничены в выборе площадок для развития. Вероятно, это также позволит активнее вовлекать в процесс строительства промышленные и депрессивные территории у центра города, которые пока развиваются не так активно как территории непосредственно в центре.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков
Сегодня городу остро необходим сбалансированный подход к регулированию рынка: ужесточение отдельных сторон (а в данном вопросе проблемы очевидны), должны компенсироваться либерализацией и улучшением ситуации для бизнеса в других. Иначе этот процесс рискует обернуться дополнительным барьером, очередным усилением роли чиновника, новыми, изощренными и более дорогими схемами обхода, оттоком и без того уходящего частного капитала.
Строительные СРО неоднократно поднимали вопрос о внесении в Градостроительный кодекс поправок, касающихся возможности заключения коллективного договора страхования. Изначально они встретили серьезное сопротивление со стороны Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации, утверждавшей, что, согласно статье 55.5 Градостроительного кодекса РФ и статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ «О Защите конкуренции», коллективное страхование ограничивает право членов саморегулируемых организаций на свободный выбор страховщика.
Саморегулируемые организации решили не пускать дело на самотек и перенесли дискуссию с ФАС в суды, где и оспорили позицию ведомства. В результате, в 2011 году СРО начали заключать подобные договоры, а Национальные объединения саморегулируемых организаций приступили к подготовке соответствующих методических рекомендаций.
Логично предположить, что вступая в спор с Федеральной антимонопольной службой, СРО делали это неспроста. Какие цели они преследовали?
Заключение договора коллективного страхования несет собой целый ряд неоспоримых преимуществ как для самой СРО, так и для ее членов.
С точки зрения выгод для СРО, коллективный договор обеспечивает дополнительную защиту средств компенсационного фонда. В действующем законодательстве предусмотрена процедура, по которой страховые выплаты происходят до выплат из компенсационного фонда. При этом коллективный договор, по сравнению с индивидуальным, лучше обеспечивает сохранность компенсационного фонда СРО за счет более обширных возможностей по покрытию ущерба.
Компании – члены СРО с помощью коллективного страхования экономят на страховых взносах: индивидуальный договор предполагает несколько больший уровень расходов. Несмотря на это, уровень финансовой защищенности каждой компании, участвующей в коллективном договоре, гораздо выше. Максимально обезопасить себя от финансовых рисков, связанных с причинением ущерба третьим лицам, компания может, заключив сразу и индивидуальный и коллективный договор.
Саморегулируемые организации отводят страхованию ведущую роль в обеспечении имущественной ответственности. Поэтому они предлагают внести в Градостроительный кодекс положение об обязательном заключении договора страхования. Сейчас эта норма в Градкодексе носит исключительно стимулирующий характер: страхование добровольное, а «застрахованная» компания платит уменьшенный (почти на 30%) взнос в компенсационный фонд СРО. К сожалению, некоторые СРО и входящие в них компании пользуются мягкостью данной нормы исключительно в корыстных целях. Поскольку в Градостроительном кодексе не установлен минимальный порог страхового покрытия, недобросовестные организации заключают договоры на минимальные суммы, чтобы просто сократить размер взноса в компенсационный фонд.
Инициаторы поправок предлагают добавить в Градкодекс требование об обязательном для всех членов СРО страховании гражданской ответственности. Заключение коллективного договора страхования будет носить добровольный характер.
Безусловно, независимо от сроков и самого факта принятия этих или аналогичных поправок, практика коллективного страхования будет получать все большее распространение. Так или иначе это приведет к необходимости формулирования критериев отбора страховщиков. Очевидно, что здесь должны действовать максимально прозрачные процедуры конкурсного отбора, а конечное решение должно приниматься на уровне общего собрания членов саморегулируемой организации. Крайне важно, чтобы эти критерии помогали саморегулируемым организациям выбирать действительно надежные страховые компании. В качестве обязательного этапа конкурсных мероприятий следует ввести экспертизу договора, предлагаемого страховщиком. Саморегулируемым организациям и их членам необходима гарантия того, что при наступлении страхового случая надлежащие выплаты будут произведены, а страховая организация не будет использовать различные лазейки для уклонения от взятых на себя обязательств.
Некоторым приходилось сталкиваться со страховыми продуктами, в которых возмещение ущерба предусматривалось только в случае безукоризненного выполнения страхователем или застрахованным лицом всех норм и требований технологии строительства. Очевидно, что на деле такой договор защищает интересы страховщика, но никак не страхователя или застрахованного лица, а потому не может быть интересен ни СРО, ни их членам.
Сейчас на страховом рынке существуют довольно интересные предложения, в которых в достаточной мере сбалансированы интересы всех сторон. В частности, страховщики предлагают договоры с дифференцированными страховыми взносами и страховыми премиями. При этом взносы можно дополнительно снизить, установив франшизу – минимальный невозмещаемый убыток. Оптимальный вариант - установить франшизу на уровне страховой суммы индивидуального договора страхования. Так можно избежать ситуации, когда компании – члены СРО перестают заботиться о собственной ответственности, уповая на коллективный договор.
«Саморегулируемые организации «Э.С.П.» и «ЭнергоСтройАльянс» изначально выступали за использование договоров коллективного страхования, - говорит генеральный директор СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев. – Компенсационный фонд – это преимущественно дисциплинарный механизм. Имущественная ответственность должна обеспечиваться более подходящими, более гибкими и эффективными методами. Именно поэтому сейчас и в «Э.С.П.» и в «ЭнергоСтройАльянсе» идет процесс подготовки и заключения договоров коллективного страхования».
На конкурсе PROEstate Media Awards 2011 победителем в специальной номинации от Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга стал Александр Пирожков, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник».
Конкурс проходил в рамках Пятого международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate-2011.
«В конкурсе PROEstate Media Awards 2011 приняло участие более 100 работ, – рассказала «Строительному Еженедельнику» пресс-секретарь Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Зарина Губаева. – Победитель в специальной номинации «Лучшая работа по освещению темы развития городских территорий с использованием механизма государственно-частного партнерства» был выбран на основании экспертного мнения специалистов Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. Автором было продемонстрировано понимание принципа ГЧП, в материале присутствуют позиции нескольких экспертов по освещаемому вопросу. Кроме того, публикация содержит доказательную базу положительного влияния ГЧП на развитие города».
Победителями конкурса PROEstate Media Awards 2011 в других номинациях стали журналисты таких изданий, как журнал «Эксперт» (Москва), журнал «Commercial Real Estate Северо-Запад» (Санкт-Петербург), журнал «Все о новостройках Новосибирск», журнал «Вся недвижимость» (Казань), сайт Arendator.ru (Москва), отраслевой журнал «Вестник» (Ростов-на-Дону), журнал «Нижегородский коммерсант» (Нижний Новгород). Всего на конкурс было представлено более 150 работ из 23 городов России. В конкурсе принимали участие журналисты, освещающие рынок жилой и коммерческой недвижимости, темы строительства, развития жилищной сферы, модернизации городской инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства.