«Самострой» входит в моду
За последние 2 года в Петербурге наметилась тенденция строительства офисных зданий под собственные нужды. Следуют тренду не только строительные компании, размещающие штаб-квартиры в своих бизнес центрах, но и крупный бизнес в других сферах, отстраивающий здания под свои нужды.
Среди компаний, решивших потратить средства на обустройство собственной штаб-квартиры в основном представители высокодоходных сфер бизнеса. Строительство петербургского офиса «Транснефть» на Арсенальной набережной планируется завершить до конца 2011 года. В Лахте будет реализован проект общественно-делового района с небоскребом
Дочерняя компания Газпром - нефти ООО «Комплекс «Галерная 5» приобрела особняк в новом комплексе «Парадный квартал» для размещения офисов ФК «Зенит» и ОДЦ «Охта». Ещё одна корпорация - компания «Лукойл» планирует на Аптекарской набережной строительство штаб-квартиры, где будут консолидированы все ее дочерние предприятия.
«Федеральная сетевая компания» приобрела для собственных нужд «Австрийский бизнес-центр» (Пироговская наб., 9). Собственником половины офисного здания на Белооостровской ул., 6 стало ГУП «ТЭК». Компания «Ленэнерго» арендует бизнес-центр «Константа» на площади Конституции.
Наиболее значимым коммерческим проектом и событием этого года стало окончание строительства на Охте делового комплекса класса А «Санкт-Петербург Плаза», в центральном здании которого расположилась штаб-квартира ОАО «Банк «Санкт-Петербург» общей площадью свыше 50 тыс. кв.м.
ГУП ТЭК недавно совершило сделку по покупке части бизнес-центра класса В+ на Белоостровской улице в целях консолидации своих структурных подразделений в одном месте. В историческом центре города реализуется масштабный стратегический проект - «Невская Ратуша». Доминантой комплекса станет здание со стеклянным куполом, в котором разместится Администрация и комитеты Правительства Санкт-Петербурга, рассредоточенные сейчас в разных частях города.
Для собственных нужд бизнес-центр «Президент» на Ушаковской наб. приобрела страховая компания «Росгосстрах». Оператор сотовой связи «Мегафон» единолично разместился в офисном здании на Караванной ул., 10, , арендовав его. IT-компания «Рексофт» - единственный арендатор в бизнес-центре Cerean на Пархоменко ул., 10. Также фармацевтическая фирма Swiss PSI Cro AG целиком заняла «Грифон Хаус».
Выгоды «самостроя»
Причины, которые подтолкнули крупный бизнес к строительству собственных офисов примерно одинаковы. Главная из них – желание объединить компанию под одной крышей, на своих условиях с учетом всех требований и пожеланий. «Исторически подразделения головного офиса банка «Санкт-Петербург» были размещены более чем по 10 различным адресам города. Цель строительства собственного офиса - создание максимально эффективных условий для работы подразделений головного офиса, их взаимодействия между собой», - объясняет Анна Бархатова, директор дирекции внешних коммуникаций Банка «Санкт-Петербург». Вторая причина – возможность получить качественный продукт, отвечающий всем современным требованиям и сочетающим в себе передовые технологии. Например, как признается Арсений Васильев, к текущему переезду ГК УНИСТО Петросталь подтолкнула необходимость расширения и желание использовать самые современные инженерные системы в главном офисе. Строительство «с нуля» собственного офиса - возможность внедрить самые современные технологии оборудования рабочих мест сотрудников и обеспечить максимально комфортные условия для обслуживания клиентов, вторит ему Банк «Санкт-Петербург».
Не последнюю роль играет и имиджевая составляющая строительства «для себя», особенно для компаний, которые занимаются строительством офисных площадей. Своеобразный знак качества – самим «жить» в том, что было построено. «Как организация, которая занимается строительством и управлением недвижимостью, мы имеем старую добрую традицию жить и работать в зданиях, которые мы построили, и даже больше - для нас это дело чести», - комментирует Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь».
Что говорит рынок?
«Строительство собственных коммерческих объектов, с размещением в нем своих офисных площадей, это в первую очередь возможность получить качественный объект для себя и в дальнейшем иметь с него доход. Таким образом, компания и обеспечивает свои нужды и диверсифицирует бизнес, получая новый доходный сегмент», - подтверждает Михаил Кретов, и.о. директора департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге. Несмотря, на дополнительный вброс офисных площадей, который происходит в результате таких проектов, рынок готов его поглощать. По данным, собранным компанией NAI Becar, в июле–сентябре
класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц;
класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц;
класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Экономика процесса
Являясь внутренним арендатором бизнес-центра, компания-застройщик не ощущает большой разницы в экономике по сравнению с арендой помещения – расходы на содержания здания никто не отменял. Однако, пустой трата денег или переплатой за имидж строительство бизнес-центра для размещения своего офиса и сдачи остальных площадей в аренду назвать трудно. «Трата денег - это создание некачественного продукта. Это происходит, если к строительству собственного офиса применены некие уникальные, никем не востребованные требования. Если таких требований при проектировании и строительстве удалось избежать, то пустой тратой денег это не будет, так как собственник всегда сможете такой продукт продать и возместить затраты», - уверен Арсений Васильев.
Сроки окупаемости проекта становятся не столь критичными с учетом того, что у девелопера нет стремления поскорее выйти из проекта, перепродав и получив быструю прибыль. «Общая стоимость проекта составляет 5 млрд 600 млн рублей. Срок окупаемости проекта не считали, так как построили здание для собственных нужд», - рассказывает Анна Бархатова. Площади 21-этажного здания «Санкт-Петербург Плаза» сторонним арендаторам не сдаются, все 47 тыс. кв. м занимают подразделения банка. ГК УНИСТО в заполнении предназначенных сторонним арендаторам площадей не проявляла нетерпения. Проект сдавался по частям, а сейчас отделка и заполнение идет поэтажно. И тем не менее, за счет правильного позиционирования, на момент сдачи БЦ ОХТА ХАУС удалось заполнить на 70%.
Что дает «самострой»?
В первую очередь, для компании-девелопера, строящего бизнес-центр под размещение своих площадей, - это удобная работа в комфортных условиях по адекватной цене. «Поскольку эти условия созданы нами, и цены установлены тоже нами, для нас это, безусловно, имиджевый момент в самом лучшем понимании слова «имидж», - комментирует Арсений Васильев.
Для тех компаний, для которых девелопмент не является профильной деятельностью, собственное здание – это возможность централизировать бизнес и продемонстрировать свою успешность. «Безусловно, имиджевая составляющая проекта имеет значение. Банк «Санкт-Петербург» - единственный за последние 100 лет банк, спроектировавший и построивший собственное здание в нашем городе», - говорят в Банке «Санкт-Петербург».
Мнение:
Александр Дмитриев, директор по развитию ООО «Стройбизнеспроект»
«Что лучше: строить собственный офис или брать помещение в аренду – вопрос спорный. Для тех, кто только начинает развивать свой бизнес, покупка или строительство может оказаться слишком дорогим удовольствием. Здесь на помощь приходит аренда офисных помещений. Однако, довольно часто можно встретить и крупную компанию, которая именно арендует офис. Особенно это практикуется у тех организаций, работа которых ведется в разных регионах. Еще один сегмент предприятий связан с профессиональной деятельностью. Например, технопарк финской компании Technopolis, расположенный на Пулковском шоссе, ориентирован на арендаторов, которые активно развивают инновационные технологии. Если же компания является крупным игроком и работает в одном регионе, то возможно целесообразнее построить собственное здание («ЛенСпецСму», «Лидер Групп»). Впрочем, приобрести или возвести коммерческую недвижимость можно всегда. Главное, просчитать ее рентабельность».
Дарья Карамышева
ЗАО ОДЦ «Охта», занимающееся реализацией проекта «Лахта-центр», приблизилось на один шаг к получению разрешения превысить высотный регламент до 500 м для доминантной башни и до 100 м – для стилобата.
Тем не менее, общественные слушания по вопросу предоставления отклонения от предельных параметров разрешенного строительства по проекту «Лахта-центра» прошли в штатном режиме и признаны состоявшимися.
Согласно технико-экономическим показателям застройки земельного участка площадью 13,9 га на Лахтинском проспекте, д.2. лит. 3 площадь застройки составит 47 тыс. кв. м, площадь озеленений – 35 тыс. кв. м., площадь покрытий составит порядка 57 тыс. кв. м, в том числе 32 тыс. кв. м автостоянок на 1644 машиноместа. Планируется, что посетителями комплекса зданий станут порядка 2 тыс. человек, а работать в нем будет около 6 тыс. человек.
На площади 172,6 тыс. кв. м разместится общественно-деловая застройка, 36,7 тыс. кв. м займут социально-культурные объекты. На береговой полосе намечено создать набережные с аллеями и парками.
«Форма будущего здания навеяна стилистикой основных вертикальных доминант Петербурга – рассказывает Тони Кеттл, архитектор RMJM – проект может стать новыми воротами города». Это будет цилиндр, переходящий в конус на уровне 43 этажа. Всего в здании планируется 84 этажа и безэтажное пространство смотровой площадки, над которой будет купол со шпилем.
«Мы уверены, что здравый смысл победит. Мы будем убеждать, проводить всевозможные экспертизы, расчеты, доказывать, что 500 метров – это не прихоть, а оптимальное соотношение эстетики, экономики и функции», – заявил Александр Бобков, исполнительный директор ЗАО ОДЦ «Охта». Инвестор отметил, что не исключает любого варианта развития событий.
Независимо от решения участок представляет собой ценность. Если не согласуют высотные отклонения, то компания все равно будет развивать этот участок, найдет коллег, которые этим занимаются профессионально и совместно реализует проект. Это масштабный проект с точки зрения девелопмента. Господин Бобков отметил, что проект Лахта-центра может обойтись компании дешевле заявленных ранее 60 млрд руб.
«Парковка на Охте была 4-х уровневая, что сильно удорожает строительство. На данном пятне территория позволяет нам построить 2-х уровневую парковку и избежать чрезмерных расходов на фильтрационные работы и водоукрепление. Это раздел проекта будет значительно дешевле. Также несущий слой на Лахте находится на 20-25% выше, соответственно, глубина свай будет меньше и экономия получится ощутимая. Речь идет о миллиардах рублей», – пояснил Александр Бобков. К тому же с точки зрения инженерии проект будет в разы дешевле предыдущего: на Лахте уже есть ТЭЦ и водопровод.
Что касается атмосферы слушаний, то градус накала был понятен еще с самого начала: активисты из организации «Охтинская дуга» требовали предоставить им возможность выступить с альтернативным докладом, а добравшись до микрофона обрушились критикой и обвинили заявителя в неправильной процедуре слушаний, неполной организации экспозиции и прочих нарушениях. Были и выступающие от имени перелетных птиц, которым будущий небоскреб может помешать мигрировать привычным путем.
Несмотря на то, что публичное обсуждение состоялось в середине рабочего дня, желающих поучаствовать было свыше 300 человек, что, однако, на порядок меньше, чем собирал скандальный «Охта-центр».
Алена Филипова
ООО «Воздушные ворота Северной столицы» в августе планирует получить разрешение на строительство в аэропорту «Пулково 1» нового терминала стоимостью более 600 млн евро. Пока же оператор аэропорта поменял схему передвижения пассажиров и транспорта.
Как рассказал сегодня журналистам Игорь Збараг, заместитель директора по строительству ООО «Воздушные ворота Северной столицы» (ВВСС), пока на площадке, где будет терминал, идут подготовительные работы, ордер на которые ВВСС получило ранее.
Пакет проектной документации по строительству терминала передан в Росэкспертизу 16мая, на его рассмотрение по существующим нормативам отводится три месяца. Окончание строительства терминала намечено на конец 2013 года.
Игорь Збараг напомнил, что инвестиции в первый этап реконструкции аэропорта «Пулково-1» составят 1,2 млрд евро. Из этой суммы более половины будет потрачено на строительство нового терминала. Кроме этого, в перечень работ в рамках первого этапа входят строительство собственного энергоцентра и очистных сооружений для производственных стоков; расширение вдвое площади перронов для стоянки самолетов и создание там спецзоны для антиоблединительной обработки самолетов в зимнее время; снос здания авиакомпании «Россия» и строительство на его месте северной галереи для посадки и высадки пассажиров; строительство железнодорожного терминала для поездов наземного экспресса и легкорельсового трамвая и т.д.
После окончания строительства нового терминала старый будет приспособлен под зону ожидания пассажиров и встречающих, а также для размещения там офисов различных служб аэропорта.
Минус пандус, плюс переходы
Чтобы построить новый терминал, оператору аэропорта придется снести пандус, по которому заезжали автобусы, увозящие из аэропорта прилетевших пассажиров. Заодно в ВВСС решили изменить всю схему прибытия и отъезда пассажиров из действующего терминала. Теперь автобусы, прибывающие из города, будут привозить пассажиров не прямо к зданию терминала, а на вторую линию. После выхода из автобусов пассажиры по двум пешеходным переходам смогут подняться ко второму ярусу терминала, где будут открыты четыре пункта досмотра, в дополнение к двум, действующим сейчас на первом ярусе.
Строительство пешеходных переходов обошлось ВВСС в 25 млн рублей, рассказал Игорь Збараг. Они уже функционируют. Кроме лестниц, в переходах предусмотрены широкие пандусы для подъема инвалидов и пассажиров с тяжелым багажом. Если багаж не снабжен колесиками, его можно будет поднять наверх на тележках. Стоянка для тележек расположена под переходом.
Трехлинейная схема
Через две недели будет закончено строительство проездов для автобусов со второй линии на первую, где они будут забирать пассажиров. Там же, на первой линии, будут осуществлять посадку пассажиров такси. Такси будут прибывать со стоянки по вызову оператора, который работает внутри аэропорта. Высадка прибывших пассажиров из частного автотранспорта будет организована на третьей линии от здания аэропорта.
Для удобства пассажиров, прибывающих в аэропорт на частных автомобилях, в аэропорту были расширены платная и бесплатная парковки. В частности, бесплатная парковка расширена со 100 до 250 машиномест. Но она теперь находится в
Александр Пирожков