«Самострой» входит в моду
За последние 2 года в Петербурге наметилась тенденция строительства офисных зданий под собственные нужды. Следуют тренду не только строительные компании, размещающие штаб-квартиры в своих бизнес центрах, но и крупный бизнес в других сферах, отстраивающий здания под свои нужды.
Среди компаний, решивших потратить средства на обустройство собственной штаб-квартиры в основном представители высокодоходных сфер бизнеса. Строительство петербургского офиса «Транснефть» на Арсенальной набережной планируется завершить до конца 2011 года. В Лахте будет реализован проект общественно-делового района с небоскребом
Дочерняя компания Газпром - нефти ООО «Комплекс «Галерная 5» приобрела особняк в новом комплексе «Парадный квартал» для размещения офисов ФК «Зенит» и ОДЦ «Охта». Ещё одна корпорация - компания «Лукойл» планирует на Аптекарской набережной строительство штаб-квартиры, где будут консолидированы все ее дочерние предприятия.
«Федеральная сетевая компания» приобрела для собственных нужд «Австрийский бизнес-центр» (Пироговская наб., 9). Собственником половины офисного здания на Белооостровской ул., 6 стало ГУП «ТЭК». Компания «Ленэнерго» арендует бизнес-центр «Константа» на площади Конституции.
Наиболее значимым коммерческим проектом и событием этого года стало окончание строительства на Охте делового комплекса класса А «Санкт-Петербург Плаза», в центральном здании которого расположилась штаб-квартира ОАО «Банк «Санкт-Петербург» общей площадью свыше 50 тыс. кв.м.
ГУП ТЭК недавно совершило сделку по покупке части бизнес-центра класса В+ на Белоостровской улице в целях консолидации своих структурных подразделений в одном месте. В историческом центре города реализуется масштабный стратегический проект - «Невская Ратуша». Доминантой комплекса станет здание со стеклянным куполом, в котором разместится Администрация и комитеты Правительства Санкт-Петербурга, рассредоточенные сейчас в разных частях города.
Для собственных нужд бизнес-центр «Президент» на Ушаковской наб. приобрела страховая компания «Росгосстрах». Оператор сотовой связи «Мегафон» единолично разместился в офисном здании на Караванной ул., 10, , арендовав его. IT-компания «Рексофт» - единственный арендатор в бизнес-центре Cerean на Пархоменко ул., 10. Также фармацевтическая фирма Swiss PSI Cro AG целиком заняла «Грифон Хаус».
Выгоды «самостроя»
Причины, которые подтолкнули крупный бизнес к строительству собственных офисов примерно одинаковы. Главная из них – желание объединить компанию под одной крышей, на своих условиях с учетом всех требований и пожеланий. «Исторически подразделения головного офиса банка «Санкт-Петербург» были размещены более чем по 10 различным адресам города. Цель строительства собственного офиса - создание максимально эффективных условий для работы подразделений головного офиса, их взаимодействия между собой», - объясняет Анна Бархатова, директор дирекции внешних коммуникаций Банка «Санкт-Петербург». Вторая причина – возможность получить качественный продукт, отвечающий всем современным требованиям и сочетающим в себе передовые технологии. Например, как признается Арсений Васильев, к текущему переезду ГК УНИСТО Петросталь подтолкнула необходимость расширения и желание использовать самые современные инженерные системы в главном офисе. Строительство «с нуля» собственного офиса - возможность внедрить самые современные технологии оборудования рабочих мест сотрудников и обеспечить максимально комфортные условия для обслуживания клиентов, вторит ему Банк «Санкт-Петербург».
Не последнюю роль играет и имиджевая составляющая строительства «для себя», особенно для компаний, которые занимаются строительством офисных площадей. Своеобразный знак качества – самим «жить» в том, что было построено. «Как организация, которая занимается строительством и управлением недвижимостью, мы имеем старую добрую традицию жить и работать в зданиях, которые мы построили, и даже больше - для нас это дело чести», - комментирует Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь».
Что говорит рынок?
«Строительство собственных коммерческих объектов, с размещением в нем своих офисных площадей, это в первую очередь возможность получить качественный объект для себя и в дальнейшем иметь с него доход. Таким образом, компания и обеспечивает свои нужды и диверсифицирует бизнес, получая новый доходный сегмент», - подтверждает Михаил Кретов, и.о. директора департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге. Несмотря, на дополнительный вброс офисных площадей, который происходит в результате таких проектов, рынок готов его поглощать. По данным, собранным компанией NAI Becar, в июле–сентябре
класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц;
класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц;
класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Экономика процесса
Являясь внутренним арендатором бизнес-центра, компания-застройщик не ощущает большой разницы в экономике по сравнению с арендой помещения – расходы на содержания здания никто не отменял. Однако, пустой трата денег или переплатой за имидж строительство бизнес-центра для размещения своего офиса и сдачи остальных площадей в аренду назвать трудно. «Трата денег - это создание некачественного продукта. Это происходит, если к строительству собственного офиса применены некие уникальные, никем не востребованные требования. Если таких требований при проектировании и строительстве удалось избежать, то пустой тратой денег это не будет, так как собственник всегда сможете такой продукт продать и возместить затраты», - уверен Арсений Васильев.
Сроки окупаемости проекта становятся не столь критичными с учетом того, что у девелопера нет стремления поскорее выйти из проекта, перепродав и получив быструю прибыль. «Общая стоимость проекта составляет 5 млрд 600 млн рублей. Срок окупаемости проекта не считали, так как построили здание для собственных нужд», - рассказывает Анна Бархатова. Площади 21-этажного здания «Санкт-Петербург Плаза» сторонним арендаторам не сдаются, все 47 тыс. кв. м занимают подразделения банка. ГК УНИСТО в заполнении предназначенных сторонним арендаторам площадей не проявляла нетерпения. Проект сдавался по частям, а сейчас отделка и заполнение идет поэтажно. И тем не менее, за счет правильного позиционирования, на момент сдачи БЦ ОХТА ХАУС удалось заполнить на 70%.
Что дает «самострой»?
В первую очередь, для компании-девелопера, строящего бизнес-центр под размещение своих площадей, - это удобная работа в комфортных условиях по адекватной цене. «Поскольку эти условия созданы нами, и цены установлены тоже нами, для нас это, безусловно, имиджевый момент в самом лучшем понимании слова «имидж», - комментирует Арсений Васильев.
Для тех компаний, для которых девелопмент не является профильной деятельностью, собственное здание – это возможность централизировать бизнес и продемонстрировать свою успешность. «Безусловно, имиджевая составляющая проекта имеет значение. Банк «Санкт-Петербург» - единственный за последние 100 лет банк, спроектировавший и построивший собственное здание в нашем городе», - говорят в Банке «Санкт-Петербург».
Мнение:
Александр Дмитриев, директор по развитию ООО «Стройбизнеспроект»
«Что лучше: строить собственный офис или брать помещение в аренду – вопрос спорный. Для тех, кто только начинает развивать свой бизнес, покупка или строительство может оказаться слишком дорогим удовольствием. Здесь на помощь приходит аренда офисных помещений. Однако, довольно часто можно встретить и крупную компанию, которая именно арендует офис. Особенно это практикуется у тех организаций, работа которых ведется в разных регионах. Еще один сегмент предприятий связан с профессиональной деятельностью. Например, технопарк финской компании Technopolis, расположенный на Пулковском шоссе, ориентирован на арендаторов, которые активно развивают инновационные технологии. Если же компания является крупным игроком и работает в одном регионе, то возможно целесообразнее построить собственное здание («ЛенСпецСму», «Лидер Групп»). Впрочем, приобрести или возвести коммерческую недвижимость можно всегда. Главное, просчитать ее рентабельность».
Дарья Карамышева
На прошлой неделе Минэкономразвития представило законопроект о федеральной контрактной системе и разместило его текст для публичного обсуждения в Интернете. Свое мнение о законопроекте высказывает Александр Садыгов, генеральный директор ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», член экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, член общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ.
С момента выхода в свет пресловутого закона о госзакупках № 94-ФЗ в 2005 году он претерпел более двух десятков редакций, однако так и не заработал с должной эффективностью. Тому лишний раз свидетельствует недавнее заявление министра экономического развития Эльвиры Набиуллиной о том, что «около 56% контрактов заключается практически на безальтернативной основе» (цитата из «Российской газеты»). Это было сказано в ходе представления законопроекта о федеральной контрактной системе (ФКС), который должен прийти на смену ФЗ-94.
Законопроект об ФКС вынесен на всенародное обсуждение (по крайней мере на обсуждение всеми россиянами, пользующимися Интернетом). Это мне напомнило всенародное обсуждение Конституции СССР в 1977 году, после принятия которой «страна победившего социализма» не протянула и полутора десятка лет. Не ждет ли та же участь федеральную контрактную систему? Не хотелось бы ее хоронить еще не родившейся, но жизнеспособность системы уже выглядит сомнительно.
Бесправные граждане и полномочная общественность
Болезненные симптомы наблюдаются уже в статье 4 законопроекта «Общественный контроль в федеральной контрактной системе». Согласно этой статье граждане имеют право осуществлять контроль за соблюдением закона, но только общественный. Иными словами, если сознательный гражданин заметит проявление коррупции и потребует разъяснений, то бюрократ от федеральной контрактной системы (таковые сразу расплодятся в большом количестве после вступления закона в силу) его ехидно спросит: «А от имени какой организации вы изволите выступать? Ну-ка покажите регистрационное свидетельство!». И будет формально прав. Пока сознательный гражданин соберет единомышленников, а также нужные справки и пройдет все процедуры по регистрации новой общественной организации, черное коррупционное дело будет успешно завершено, убыток государству нанесен и следы заметены.
Считаю, что статью 4 необходимо дополнить пунктом, гарантирующим право осуществлять контроль за соблюдением требований закона при заключении и реализации контрактов на госзакупки всем гражданам России, в том числе не объединенным в общественные организации.
В статье 6 законопроекта об ФКС одним из ее принципов названа открытость (прозрачность). Она вступает в противоречие со статьей 4, которая перекрывает людям, не объединенным в общественные организации, доступ к информации о госзаказах. А люди, объединенные и, соответственно, допущенные к контролю за госзакупками, согласно части 12 статьи 4 должны хранить молчание, обеспечивая «конфиденциальность сведений, доступ к которым ограничен в соответствии с законодательством Российской Федерации и которые получены в ходе осуществления ими общественного контроля». А какие именно сведения конфиденциальные? Кто это определяет? Какие законы? Где ссылки на соответствующие законодательные акты? Таким образом получается не прозрачность, а запутанность, которая позволяет не эффективно контролировать процесс госзакупок, а «ловить рыбку в мутной воде».
Магическая цифра «5»
Еще один тревожный симптом обнаруживается у пока не родившейся ФКС во второй главе законопроекта. Там говорится о прогнозировании и планировании государственных и муниципальных нужд, и предлагается формировать сводный прогноз государственных нужд на срок не менее 5 лет (часть 5 статьи 16). Как тут не вспомнить о пятилетках времен упомянутого «победившего социализма»?! Но тогда планирование экономического развития на пять лет вперед было вполне уместно. Не только потому, что страна представляла собой единую государственную корпорацию с распределением обязанностей между структурными подразделениями без свободной конкуренции. Во второй половине ХХ века не устаревали технологии и не появлялись принципиально новые товары и услуги с такой скоростью, как в начале века XXI.
Современный человек меняет, например, компьютеры и мобильные телефоны гораздо чаще, чем раз в пять лет. Таково требование времени. В августе Анатолий Чубайс представил Владимиру Путину планшетный компьютер, куда можно закачать тексты школьных учебников, и который способен, по его словам, «заменить весь комплект учебников по всем дисциплинам». В сентябре стартовал эксперимент по внедрению таких электронных учебников в некоторых российских регионах. В данном случае хорошо, что сводному прогнозированию предшествует этот пилотный проект. Весьма вероятно, что модель, предложенная Чубайсом, к моменту окончания эксперимента устареет или по крайней мере подешевеет (сейчас стоимость такого универсального учебника оценивается в 12 000 рублей, что, согласитесь, далеко не каждому российскому родителю по карману).
В век высоких технологий прогнозировать потребность в том или ином товаре на пять лет вперед – дело неблагодарное. Тем более что закон никак не определяет гибкого механизма изменений в перспективных планах, если в подобные прогнозы вносит коррективы научно-технический прогресс.
Спорная цифра «5» также встречается и в статье 21 «Обоснование осуществления закупки товаров, работ, услуг. Начальная (максимальная) цена контракта». В пункте 5 части 2 говорится о запросном методе определения цены контракта, «когда имеется конкурентный рынок поставщиков (исполнителей, подрядчиков) необходимых товаров (работ, услуг)». При этом необходимо изучить ценовые предложения «не менее пяти организаций, осуществляющих поставку таких товаров, работ, услуг».
На мой взгляд, государство таким образом загоняет себя в угол. Наша экономика стремительно монополизируется, и остается все меньше и меньше сегментов рынка, где действует более чем один-два участника. Искать третьего-четвертого-пятого становится все труднее и труднее. Еще один довод в пользу того, что ФКС может не заработать должным образом.
Бюрократы всегда готовы!
К числу недостатков ныне действующего закона № 94-ФЗ Эльвира Набиуллина отнесла и «крайнюю забюрократизированность системы размещения заказа» (цитата по «Российской газете»). Однако, на мой взгляд, в новой системе госзаказа бюрократизм также займет весьма достойное место. Понятны благие намерения разработчиков закона унифицировать процессы государственных закупок, поэтому статья 36 законопроекта регламентирует наличие у государственного заказчика специального подразделения – контрактной службы. Это вроде бы правильно: на каждом эффективном предприятии существует служба закупок, которая отвечает за бесперебойное снабжение сырьем и другими необходимыми материалами. В то же время следующая статья законопроекта, 37-я, называется «Комиссия по осуществлению закупок». Как гласит народная мудрость, хочешь завалить дело – поручи его комиссии.
Резонно предположить, что предприятия-госзаказчики в скором времени распухнут как на дрожжах. Во всех подразделениях федеральных, региональных и муниципальных органов власти, а также на госпредприятиях появятся новые контрактные службы, в состав которых войдут специалисты в различных областях. Боязнь ответственности заставит контрактные службы привлекать в свои ряды экспертов, которые всегда смогли бы обосновать принимаемое решение. Также расплодятся комиссии, о которых говорится в статье 37. Не исключено, что приобретет популярность такая форма, как постоянно действующая комиссия. Словом, желающие расширять штаты госучреждений и создавать новые бюрократические структуры имеют широкий простор для творчества.
Я искренне желаю нашим федеральным властям навести порядок в системе госзакупок и сам кровно заинтересован в этом как руководитель строительной компании. Однако после ознакомления с текстом законопроекта о федеральной контрактной системе у меня возникает много вопросов и сомнения в ее работоспособности.
Тенденция к перемещению крупных промышленных производств на окраины, освобождению территорий для многофункциональных общественно-деловых районов с каждым годом становится все более актуальной для Петербурга. По прогнозам аналитиков, половина промышленных территорий Петербурга может быть освоена в ближайшие 10-15 лет.
В то же время территория, примыкающая к центру Санкт-Петербурга, остается по преимуществу промышленной. По подсчетам аналитиков, 40% территории Петербурга занято индустриальными и хозяйственными объектами. Для сравнения, в большинстве европейских городов, которые удачно провели редевелопмент, этот показатель составляет 10-15%.
Поэтому вопрос реконструкции и благоустройства бывших промзон и неосвоенных участков за счет создания компактных деловых районов становится все более важным для города.
Девелоперы все настойчивее осваивают территории заводов и фабрик. Нехватка свободных земельных участков в центре Санкт-Петербурга делает застройку промышленных площадок одним из приоритетов работы как инвесторов, так и городских властей. Это позволит, с одной стороны, покрыть дефицит площадей под застройку, а с другой – благоустроить депрессивные районы на периферии.
Ряд промышленных предприятий уже заявили о планах по выводу за черту города, например Адмиралтейские верфи, «Петмол», «Алмаз», «Силовые машины» и др. На месте «Прикладной химии» начнется реализация проекта «Набережная Европы». «Теорема» строит терминал класса А+ на участке, приобретенном у Обуховского завода. На месте обанкротившегося завода резиновых изделий «Красный треугольник» создается многофункциональный общественно-деловой центр. Территория бывшего завода «Электрик» застраивается коммерческой недвижимостью и т. д.
«Промышленные территории в Санкт-Петербурге имеют огромный потенциал. В первую очередь это рабочие места и налоговые отчисления в бюджет, это инвестиции. Очень привлекательно было бы создание промзоны в черте города в густонаселенном районе, – рассуждает PR-менеджер управляющей компании «Уткина Заводь Девелопмент» Ольга Баранова. – Однако это непростой вопрос. У города в этом смысле проблема в достаточном количестве территорий, у области – в отсутствии соответствующей инфрастуктуры».
По словам специалиста, в этом кластере существует несколько проблем. Одна из них – отсутствие хорошо подготовленной в инфраструктурном плане территории.
«Территория должна быть географически правильно расположена для устранения в дальнейшем проблемы дефицита аренды и покупателей. Соседствующие производства также должны совпадать по многим параметрам, таким как класс вредности, типы производства, его масштабы, – говорит эксперт. – Решение этих проблем я вижу в создании зон со строгим функциональным назначением, например пищевое производство или логистика и объединение усилий государства и девелоперов в создании таких условий. Сегодня уже существует и действует федеральные и областные программы, позволяющие рассчитать возможность совместного развития территорий вместе с органами власти и количество необходимых инвестиций», – говорит она.
Однако новых территорий в Санкт-Петербурге не появится, поэтому основные направления в этой сфере, по мнению Ольга Барановой, будут складываться следующим образом: перенос одних промышленных предприятий на земли Ленобласти, редевелопмент существующих промзон под коммерческую недвижимость и создание однофункционального, современного промышленного кластера на базе устаревшего.
Еще один аспект редевелопмента – экологический. Даже не самое вредное производство негативным образом сказывается на состоянии грунтов в промышленной зоне. Комплекс экологических мероприятий, которые необходимо провести перед профилированием территории, должен иметь обязательный характер.
Комплекс проблем, связанных с редевелопментом памятников промышленной архитектуры, не исчерпывается необходимостью согласования вопросов с КГА, в технологическом и экономическом смысле здания петровской эпохи, в которых нередко необходимо сохранять фасад, этажность, очень трудно перепрофилировать под современные бизнес-центры.
Тем не менее освоение промышленных территорий в центре города идет. Промышленные объекты подходят для очень многих видов использования – это могут быть складские комплексы, торговые центры, офисные здания. В отдельных случаях на месте бывших предприятий даже появляются жилые постройки. Один из ярких примеров – проект застройки Петровского острова, который предполагает строительство 750-850 тыс. кв. м недвижимости, в частности элитного жилья, торговых и офисных центров. Сегодня на всех предприятиях на Петровском острове производство закончено, с территории выведены заводы «Алмаз» и «Бавария». Общая площадь свободной для строительства территории –
Справка:
Площадь промышленных территорий Санкт-Петербурга – около 11 тыс. га. Крупные предприятия занимают до
Автор: Елена Велигжанина