«Самострой» входит в моду

18.01.2012 15:46

За последние 2 года в Петербурге наметилась тенденция строительства офисных зданий под собственные нужды. Следуют тренду не только строительные компании, размещающие штаб-квартиры в своих бизнес центрах, но и крупный бизнес в других сферах, отстраивающий здания под свои нужды.

Среди компаний, решивших потратить средства на обустройство собственной штаб-квартиры в основном представители высокодоходных сфер бизнеса.  Строительство петербургского офиса «Транснефть» на Арсенальной набережной планируется завершить до конца 2011 года. В Лахте будет реализован проект общественно-делового района с небоскребом 470 м, со штаб-квартирой «Газпром нефть» и другими компаниями группы «Газпром». В 2009 году «Газпром Девелопмент» приобрел бизнес-центр «Арена Холл» на проспекте Добролюбова, а другая дочерняя структура - бизнес-центр «ЭриксонЪ» на Большом Сампсониевском проспекте. Компания «Газпром инвест Запад» расположилась в бизнес-центре Maxima.

Дочерняя компания Газпром - нефти ООО «Комплекс «Галерная 5» приобрела особняк в новом комплексе «Парадный квартал» для размещения офисов ФК «Зенит» и ОДЦ «Охта». Ещё одна корпорация - компания «Лукойл» планирует на Аптекарской набережной строительство штаб-квартиры, где будут консолидированы все ее дочерние предприятия.

«Федеральная сетевая компания» приобрела для собственных нужд «Австрийский бизнес-центр» (Пироговская наб., 9). Собственником половины офисного здания на Белооостровской ул., 6 стало ГУП «ТЭК». Компания «Ленэнерго» арендует бизнес-центр «Константа» на площади Конституции.

Наиболее значимым коммерческим проектом и событием этого года стало окончание строительства на Охте делового комплекса класса А «Санкт-Петербург Плаза», в центральном здании которого расположилась штаб-квартира ОАО «Банк «Санкт-Петербург» общей площадью свыше 50 тыс. кв.м.

ГУП ТЭК недавно совершило сделку по покупке части бизнес-центра класса В+ на Белоостровской улице в целях консолидации своих структурных подразделений в одном месте. В историческом центре города реализуется масштабный стратегический проект - «Невская Ратуша». Доминантой комплекса станет здание со стеклянным куполом, в котором разместится Администрация и комитеты Правительства Санкт-Петербурга, рассредоточенные сейчас в разных частях города.

Для собственных нужд бизнес-центр «Президент» на Ушаковской наб. приобрела страховая компания «Росгосстрах». Оператор сотовой связи «Мегафон» единолично разместился в офисном здании на Караванной ул., 10, , арендовав его. IT-компания «Рексофт» - единственный арендатор в бизнес-центре Cerean на Пархоменко ул., 10. Также фармацевтическая фирма Swiss PSI Cro AG целиком заняла «Грифон Хаус».

Выгоды «самостроя»

Причины, которые подтолкнули крупный бизнес к строительству собственных офисов примерно одинаковы. Главная из них – желание объединить компанию под одной крышей, на своих условиях с учетом всех требований и пожеланий. «Исторически подразделения головного офиса банка «Санкт-Петербург» были размещены более чем по 10 различным адресам города. Цель строительства собственного офиса - создание максимально эффективных условий для работы подразделений головного офиса, их взаимодействия между собой», - объясняет Анна Бархатова, директор дирекции внешних коммуникаций Банка «Санкт-Петербург». Вторая причина – возможность получить качественный продукт, отвечающий всем современным требованиям и сочетающим в себе передовые технологии. Например, как признается Арсений Васильев, к текущему переезду ГК УНИСТО Петросталь подтолкнула необходимость расширения и желание использовать самые современные инженерные системы в главном офисе. Строительство «с нуля» собственного офиса - возможность внедрить самые современные технологии оборудования рабочих мест сотрудников и обеспечить максимально комфортные условия для обслуживания клиентов, вторит ему Банк «Санкт-Петербург».

Не последнюю роль играет и имиджевая составляющая строительства «для себя», особенно для компаний, которые занимаются строительством офисных площадей. Своеобразный знак качества – самим «жить» в том, что было построено. «Как организация, которая занимается строительством и управлением недвижимостью, мы имеем старую добрую традицию жить и работать в зданиях, которые мы построили, и даже больше - для нас это дело чести», - комментирует Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы  «УНИСТО Петросталь».

Что говорит рынок?

«Строительство собственных коммерческих объектов, с размещением в нем своих офисных площадей, это в первую очередь возможность получить качественный объект для себя и в дальнейшем иметь с него доход. Таким образом, компания и обеспечивает свои нужды и диверсифицирует бизнес, получая новый доходный сегмент», -  подтверждает Михаил Кретов, и.о. директора департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге. Несмотря, на дополнительный вброс офисных площадей, который происходит в результате таких проектов, рынок готов его поглощать. По данным, собранным компанией NAI Becar, в июле–сентябре 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в шести объектах, общая площадь которых составила около 48,3 тыс. кв. м. Это немногим больше соответствующего показателя 2010 г. (37,8 тыс. кв. м). Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В, С) по итогам III квартала составит 2 594,7 тыс. кв. м. По данным девелоперов и управляющих компаний, на конец сентября 2011 г., большинство офисных объектов, открывшиеся во III квартале, заполнены на 100%. Поглощение площадей, выведенных на рынок в июле–сентябре можно оценить на уровне 85%. По данным NAI Becar, в среднем, по Петербургу во II квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (см. рис. ниже):

класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц;

класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц;

класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.

Экономика процесса

Являясь внутренним арендатором бизнес-центра, компания-застройщик не ощущает большой разницы в экономике по сравнению с арендой помещения – расходы на содержания здания никто не отменял. Однако, пустой трата денег или переплатой за имидж строительство бизнес-центра для размещения своего офиса и сдачи остальных площадей в аренду назвать трудно. «Трата денег - это создание некачественного продукта. Это происходит, если к строительству собственного офиса применены некие уникальные, никем не востребованные требования. Если таких требований при проектировании и строительстве удалось избежать, то пустой тратой денег это не будет, так как собственник всегда сможете такой продукт продать и возместить затраты», - уверен Арсений Васильев.  

Сроки окупаемости проекта становятся не столь критичными с учетом того, что у девелопера нет стремления поскорее выйти из проекта, перепродав и получив быструю прибыль. «Общая стоимость проекта составляет 5 млрд 600 млн рублей. Срок окупаемости проекта не считали, так как построили здание для собственных нужд», - рассказывает Анна Бархатова. Площади 21-этажного здания «Санкт-Петербург Плаза» сторонним арендаторам не сдаются, все 47 тыс. кв. м занимают подразделения банка. ГК УНИСТО в заполнении предназначенных сторонним арендаторам площадей  не проявляла нетерпения. Проект сдавался по частям, а сейчас отделка и заполнение идет поэтажно. И тем не менее, за счет правильного позиционирования, на момент сдачи БЦ ОХТА ХАУС удалось заполнить на 70%.

Что дает «самострой»?

В первую очередь, для компании-девелопера, строящего бизнес-центр под размещение своих площадей, - это удобная работа в комфортных условиях по адекватной цене. «Поскольку эти условия созданы нами, и цены установлены тоже нами, для нас это, безусловно, имиджевый момент в самом лучшем понимании слова «имидж», - комментирует Арсений Васильев.

Для тех компаний, для которых девелопмент не является профильной деятельностью, собственное здание – это возможность централизировать бизнес и продемонстрировать свою успешность. «Безусловно, имиджевая составляющая проекта имеет значение. Банк «Санкт-Петербург» - единственный за последние 100 лет банк, спроектировавший и построивший собственное здание в нашем городе», - говорят в Банке «Санкт-Петербург».

Мнение:

Александр Дмитриев, директор по развитию ООО «Стройбизнеспроект»

«Что лучше: строить собственный офис или брать помещение в аренду – вопрос спорный. Для тех, кто только начинает развивать свой бизнес, покупка или строительство может оказаться слишком дорогим удовольствием. Здесь на помощь приходит аренда офисных помещений. Однако, довольно часто можно встретить и крупную компанию, которая именно арендует офис. Особенно это практикуется у тех организаций, работа которых ведется в разных регионах. Еще один сегмент предприятий связан с профессиональной деятельностью. Например, технопарк финской компании Technopolis, расположенный на Пулковском шоссе, ориентирован на арендаторов, которые активно развивают инновационные технологии. Если же компания является крупным игроком и работает в одном регионе, то возможно целесообразнее построить собственное здание («ЛенСпецСму», «Лидер Групп»). Впрочем,  приобрести или возвести коммерческую недвижимость можно всегда. Главное, просчитать ее рентабельность».

Дарья Карамышева

 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: БИЗНЕС ЦЕНТР
Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Здесь будет город-офис
26.09.2006 15:46

Петербургские специалисты по коммерческой недвижимости в один голос заявляют: городу не хватает бизнес-центров, особенно форматных - класса В и А. Петербург в этом направлении отстает не только от Европы, но и от Москвы, по приблизительным оценкам - лет на пять.

В такой ситуации открытие каждого нового бизнес-центра и появление нового игрока на рынке коммерческой недвижимости - значимое событие для города. На прошлой неделе корпорация «Петербургская недвижимость» зарегистрировала собственную девелоперскую компанию - Praktis, а ЗАО «Первомайская Заря» открыло бизнес-центр класса B+.


Рост на рынке коммерческой недвижимости привлекает все больше игроков, чей бизнес - консультирование девелоперов и эксплуатация построенных объектов. «Петербургская недвижимость» объявила о создании компании под названием Praktis, которая займется управлением недвижимостью, технической эксплуатацией объектов коммерческой, жилой и загородной недвижимости, консалтингом, брокериджем и управлением инвестициями в сфере коммерческой недвижимости. Praktis уже осуществляет брокеридж 80 тыс. кв. метров бизнес-центров. Она управляет и эксплуатирует 160 тыс. кв. метров коммерческой и жилой недвижимости. «Мы знакомы со всеми рисками, которые существуют на этом рынке, и умеем эффективно работать с коммерческой недвижимостью», - отметил генеральный директор компании Praktis СВ Илья Еременко. Компания намерена работать не только с российскими партнерами. «В город сейчас приходят западные компании и западные архитекторы, они не знают местной специфики, поэтому мы будем оказывать им помощь», - заявил он.


Мнение практиков

Специалисты компании Praktis прогнозируют значительный рост объемов строительства коммерческой недвижимости в ближайшие несколько лет. По их оценкам, город может в течение ближайших трех лет «поглотить» не менее 1 млн кв. метров офисных площадей. Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость», утверждает: «В Европе средняя наполняемость бизнес-центров составляет не более 60 процентов, в Санкт-Петербурге - 95 процентов и больше. Нам есть, куда расти. Особенно высока потребность в бизнес-центрах классов А и В». По словам Юлии Дровянниковой, исполнительного директора компании Praktis, в городе всего два бизнес-центра, которые с натяжкой можно отнести к классу А: здание на Невском, 25 и «Северная столица». Тем не менее, интерес к качественным объектам растет, в бюджетах компаний начали выделять больше средств на содержание удобных и презентативных офисов. Не очень высокими темпами, но стабильно - 5-7 процентов ежегодно - растут ставки арендной платы. «В основном это касается бизнес-центров классов В и А, - рассказывает Юлия Дровянникова. - На месте владельцев бизнес-центров класса С я бы задумалась о редевелопменте или продаже таких объектов. Никто уже не хочет сидеть в плохих офисах», - утверждает она.


Одна из причин роста потребностей в новых качественных офисных площадях, причем определенного формата, - создание филиалов офисов крупных российских и зарубежных компаний в Санкт-Петербурге. «Крупные компании в Санкт-Петербурге размещают филиалы, и зачастую им не нужны такие помещения, как в Москве, по 1,5 тыс. кв. метров. Требуются небольшие 50-250-метровые офисы, которые и нужно проектировать в новых петербургских бизнес-центрах», - говорит Юлия Дровянникова.

Место имеет значение
Вячеслав Семененко считает, что тот собственник, который имеет помещения в центре и использует их под производственные или складские цели, сдерживает развитие рынка коммерческой недвижимости. Последний пример эффективного девелопмента продемонстрировало ЗАО «Первомайская Заря» - управляющая компания, которая занимается развитием собственной недвижимости, а именно, помещениями одноименной фабрики одежды. Компания в реконструированных фабричных зданиях открыла современный функциональный бизнес-центр класса В+ Kellerman Center площадью 19 тыс. кв. метров.

Галина Синцова, генеральный директор компании «Первомайская заря», рассказывает: «В 2004 году мы вывели производственные и складские помещения фабрики на территорию завода «Веретено», сейчас мы занимаем там 3 тыс. кв. метров. Дальше эксплуатировать здания и территорию практически в центре города под производственные нужды было бессмысленно и экономически невыгодно». По ее словам, ставка арендной платы «Веретена» - $6 за кв. метр в месяц, а помещения в бизнес-центре сдаются за $35-50. Уже сегодня сдано в аренду 13 тыс. кв. метров по площадям, которые еще только будут реконструироваться, также есть договоренности с арендаторами. Сейчас помещения Kellerman Center арендуют ОАО «Мэлон Фэшн Групп», «Мироглио» (Италия), «Метсялиито» (Финляндия), Sun Microsistems (США). Руководство «Первомайской Зари» надеется, что проект окупится быстро даже по российским меркам - за 2-3 года.

Как отмечают аналитики, одним из наиболее существенных факторов, на основе которого формируется арендная ставка бизнес-центра, является его месторасположение, при прочих равных условиях удачное местоположение способно увеличить уровень арендной ставки объекта на 10-30 процентов. Положение здания по отношению к центру города определяет и уровень бизнес-центра. По словам Дэвида Келлермана, президента компании «Первомайская Заря», изначально Kellerman Center планировался как бизнес-центр класса А, но расположение не в центре вынудило отказаться от этой идеи. Тем не менее, представление о том, где должны быть расположены офисные помещения высокого класса, постепенно меняются по причине снижения количества предложений в центре. Учитывая, что городские окраины приобретают все более цивилизованный вид, и в связи с большей транспортной доступностью аналитики ожидают, что именно там начнут образовываться центры деловой активности. Kellerman Center, например, наглядно демонстрирует эту тенденцию.

Бизнес открылся на заре
Корпуса фабрики возведены в 1881-1883 годах по проекту архитектора А.В. Маслова. В этих зданиях до революции размещалась женская рукодельная школа императрицы Марии Александровны, а потом фабрика женской одежды имени Мюнценберга, которая в 1946 году была переименована в «Первомайскую». Проект бизнес-центра предусматривал восстановление исторического облика фасада здания, интерьера коридоров и оригинальных конструкций сводов. Было произведено усиление фундаментов, создан эксплуатируемый подвал, над верхним этажом надстроены мансарда и панорамные террасы. Чтобы реконструировать 19 тыс. кв. метров зданий фабричного комплекса, компания привлекла иностранные инвестиции и кредиты в объеме $10 млн. По словам Дэвида Келлермана, в планах «Первомайской Зари» - создание целого делового квартала площадью 40-45 тыс. кв. метров на территории 1,6 га. Согласно проекту в центре внутреннего двора будет построен новый корпус, примыкающий к главному зданию, - многоуровневая парковка. Будут реконструированы здания вдоль 12-й Красноармейской, рассматривается возможность строительства гостиницы и многое другое. Завершить работы «Первомайская Заря» намерена в конце 2009 года. Предполагаемый объем инвестиций - $15-20 млн. В эту сумму, кстати, не входит стоимость выкупа здания Bonier Business Press, которое «Заря» в 1998 году продала издательству. Сумму сделки пока не разглашают.
Екатерина Меньшикова


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Американские мосты ждут своего часа
07.08.2006 20:28

До настоящего времени остаются неурегулированными отношения города и собственников зданий, подлежащих демонтажу во имя благой цели -- избавить набережную Обводного канала от катастрофических пробок. Широкомасштабные работы по реконструкции трех «американских мостов», которые должны были начаться в июле текущего года, откладываются.

Три железнодорожных моста через Обводный канал, называемых «американскими», точнее, проходящая под ними автодорога давно стала «горячей точкой» на транспортной карте Санкт-Петербурга. Высота самого старого «американца», построенного еще в 1888 году, -- всего 3,4 метра, поэтому он стал непреодолимым препятствием для многих большегрузных автомобилей, которые цепляются за мост, создавая аварийные ситуации и блокируя движение по набережной канала на часы. Высота двух других мостов -- 3,7 и 3,8 метра, а согласно принятым в России нормам высоты для прохода автотранспортных средств высота переправы должна составлять не менее 4 метров.


Еще в 2004 году губернатор Валентина Матвиенко поручила Комитету по благоустройству и дорожному хозяйству включить «американские мосты» в число объектов приоритетного дорожного строительства. Тогда реконструкция мостов напрямую связывалась с проектом комплексной реконструкции всей набережной Обводного канала. Однако оба предлагавшихся проекта -- строительство над каналом шестиполосной автомагистрали с многочисленными транспортными развязками или его частичная засыпка с тем, чтобы проложить полузакрытый тоннель, -- оказались весьма и весьма дорогостоящими, и их реализация пока не планируется. Кроме того, поскольку «американские мосты» являются железнодорожным путепроводом, возникла необходимость взаимодействия городской администрации и руководства ОАО «Российские железные дороги».


В конце прошлого года была достигнута договоренность, согласно которой заказчиком реконструкции выступает ОАО «РЖД», в сферу ответственности которого входит разработка проекта, выбор подрядных организаций и финансирование проекта. Со стороны города должна была обеспечиваться параллельная реконструкция набережной Обводного канала по обе стороны мостов, в результате которой планировалось расширить проезжую часть до 4-х полос на северной стороне и до 6 полос -- на южной. Однако, если железнодорожники свою часть работы готовы выполнить -- институт «Ленгипротранс» представил выполненный по заказу ОАО «РЖД» проект реконструкции мостов, -- то о части, курируемой КБДХ, этого сказать нельзя.

Как нам сообщили в Комитете по благоустройству и дорожному хозяйству, пока не существует проекта реконструкции набережной: необходимость перекрывать движение по набережной грозит значительным осложнением транспортной ситуации в городе, и идти на данный шаг, по мнению «дорожных» чиновников, нецелесообразно. Что же касается работ на «американских мостах», то они могут вызвать лишь частичное ограничение движения.


С подобной позицией в корне не согласен заказчик -- Дирекция по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта по Северо-Западу. «В реконструкции «американских мостов» город заинтересован значительно больше, чем железная дорога, -- отметил начальник службы заказчика ДКРС ОАО «РЖД» Юрий Петров. -- Но из-за того, что действия сторон до сих пор не скоординированы, мы не можем приступить к основному этапу работ».


Напомним, что проект, разработанный институтом «Ленгипротранс», предусматривает строительство временной переправы. В связи с изменением путевого развития, Октябрьской железной дороге придется пожертвовать несколькими зданиями на набережной. Под снос пойдут и три здания, находящихся в частной собственности. Планировалось, что демонтаж построек на Днепропетровской улице, находящихся на территории завода «Фанпласт», начнется уже в июле этого года. Однако и в начале августа к работам не приступили.


Несмотря на выход в свет постановления правительства Санкт-Петербурга о выкупе зданий у собственников -- ООО «Иннотех», ООО «Мастерская реставраторов», ОАО «Фанпласт», -- и выделении на эти цели 67 млн бюджетных рублей, договоры купли-продажи пока не подписаны. «До окончания депутатских каникул, скорее всего, ничего не решится, поскольку деньги выделены только «на бумаге» и корректировки в бюджет не внесены, -- считает представитель одного из собственников -- начальник планово-производственного отдела ОАО «Фанпласт» Евгений Проворный. -- Значит, о демонтаже не может быть и речи».


В Комитете по управлению городским имуществом назвали еще более поздний срок -- договоры с собственниками должны быть подписаны только к концу года, а в настоящее время ведется работа по подготовке пакета необходимой документации.


Сейчас действия Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта направлены на «расчистку плацдарма»: начата реконструкция железнодорожной инфраструктуры, идет перенос инженерных сетей, реконструкция здания, куда будут переселяться работники, находящиеся в здании, подлежащем сносу. Разработана этапность переключения движения пассажирских поездов по участку железной дороги, подлежащему реконструкции. В ближайшее время планируется начать строительство подпорной стенки для будущей переправы. Это все входит в комплекс «подготовительных работ», на финансирование которого руководством РЖД было выделено 500 млн рублей. Сюда же включено и строительство временной переправы, однако сложные взаимоотношения заказчика, городских властей и собственников зданий ставит под угрозу соблюдение сроков реализации проекта. В целом же комплексная реконструкция «американских мостов» по первоначальным подсчетам оценивается в 3,2 млрд рублей. В настоящее время проект находится на стадии экспертизы, результаты которой могут внести свои коррективы.

К 2008 году «горячая точка» на Обводном канале должна быть ликвидирована, и в ДКРС ОАО «РЖД» уверены, что эти сроки будут соблюдены. Если, конечно, удастся достичь взаимопонимания с городом не только в кулуарах, но и на деле.
 

Вероника Шеменева


Подписывайтесь на нас: