«Самострой» входит в моду
За последние 2 года в Петербурге наметилась тенденция строительства офисных зданий под собственные нужды. Следуют тренду не только строительные компании, размещающие штаб-квартиры в своих бизнес центрах, но и крупный бизнес в других сферах, отстраивающий здания под свои нужды.
Среди компаний, решивших потратить средства на обустройство собственной штаб-квартиры в основном представители высокодоходных сфер бизнеса. Строительство петербургского офиса «Транснефть» на Арсенальной набережной планируется завершить до конца 2011 года. В Лахте будет реализован проект общественно-делового района с небоскребом
Дочерняя компания Газпром - нефти ООО «Комплекс «Галерная 5» приобрела особняк в новом комплексе «Парадный квартал» для размещения офисов ФК «Зенит» и ОДЦ «Охта». Ещё одна корпорация - компания «Лукойл» планирует на Аптекарской набережной строительство штаб-квартиры, где будут консолидированы все ее дочерние предприятия.
«Федеральная сетевая компания» приобрела для собственных нужд «Австрийский бизнес-центр» (Пироговская наб., 9). Собственником половины офисного здания на Белооостровской ул., 6 стало ГУП «ТЭК». Компания «Ленэнерго» арендует бизнес-центр «Константа» на площади Конституции.
Наиболее значимым коммерческим проектом и событием этого года стало окончание строительства на Охте делового комплекса класса А «Санкт-Петербург Плаза», в центральном здании которого расположилась штаб-квартира ОАО «Банк «Санкт-Петербург» общей площадью свыше 50 тыс. кв.м.
ГУП ТЭК недавно совершило сделку по покупке части бизнес-центра класса В+ на Белоостровской улице в целях консолидации своих структурных подразделений в одном месте. В историческом центре города реализуется масштабный стратегический проект - «Невская Ратуша». Доминантой комплекса станет здание со стеклянным куполом, в котором разместится Администрация и комитеты Правительства Санкт-Петербурга, рассредоточенные сейчас в разных частях города.
Для собственных нужд бизнес-центр «Президент» на Ушаковской наб. приобрела страховая компания «Росгосстрах». Оператор сотовой связи «Мегафон» единолично разместился в офисном здании на Караванной ул., 10, , арендовав его. IT-компания «Рексофт» - единственный арендатор в бизнес-центре Cerean на Пархоменко ул., 10. Также фармацевтическая фирма Swiss PSI Cro AG целиком заняла «Грифон Хаус».
Выгоды «самостроя»
Причины, которые подтолкнули крупный бизнес к строительству собственных офисов примерно одинаковы. Главная из них – желание объединить компанию под одной крышей, на своих условиях с учетом всех требований и пожеланий. «Исторически подразделения головного офиса банка «Санкт-Петербург» были размещены более чем по 10 различным адресам города. Цель строительства собственного офиса - создание максимально эффективных условий для работы подразделений головного офиса, их взаимодействия между собой», - объясняет Анна Бархатова, директор дирекции внешних коммуникаций Банка «Санкт-Петербург». Вторая причина – возможность получить качественный продукт, отвечающий всем современным требованиям и сочетающим в себе передовые технологии. Например, как признается Арсений Васильев, к текущему переезду ГК УНИСТО Петросталь подтолкнула необходимость расширения и желание использовать самые современные инженерные системы в главном офисе. Строительство «с нуля» собственного офиса - возможность внедрить самые современные технологии оборудования рабочих мест сотрудников и обеспечить максимально комфортные условия для обслуживания клиентов, вторит ему Банк «Санкт-Петербург».
Не последнюю роль играет и имиджевая составляющая строительства «для себя», особенно для компаний, которые занимаются строительством офисных площадей. Своеобразный знак качества – самим «жить» в том, что было построено. «Как организация, которая занимается строительством и управлением недвижимостью, мы имеем старую добрую традицию жить и работать в зданиях, которые мы построили, и даже больше - для нас это дело чести», - комментирует Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь».
Что говорит рынок?
«Строительство собственных коммерческих объектов, с размещением в нем своих офисных площадей, это в первую очередь возможность получить качественный объект для себя и в дальнейшем иметь с него доход. Таким образом, компания и обеспечивает свои нужды и диверсифицирует бизнес, получая новый доходный сегмент», - подтверждает Михаил Кретов, и.о. директора департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге. Несмотря, на дополнительный вброс офисных площадей, который происходит в результате таких проектов, рынок готов его поглощать. По данным, собранным компанией NAI Becar, в июле–сентябре
класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц;
класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц;
класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Экономика процесса
Являясь внутренним арендатором бизнес-центра, компания-застройщик не ощущает большой разницы в экономике по сравнению с арендой помещения – расходы на содержания здания никто не отменял. Однако, пустой трата денег или переплатой за имидж строительство бизнес-центра для размещения своего офиса и сдачи остальных площадей в аренду назвать трудно. «Трата денег - это создание некачественного продукта. Это происходит, если к строительству собственного офиса применены некие уникальные, никем не востребованные требования. Если таких требований при проектировании и строительстве удалось избежать, то пустой тратой денег это не будет, так как собственник всегда сможете такой продукт продать и возместить затраты», - уверен Арсений Васильев.
Сроки окупаемости проекта становятся не столь критичными с учетом того, что у девелопера нет стремления поскорее выйти из проекта, перепродав и получив быструю прибыль. «Общая стоимость проекта составляет 5 млрд 600 млн рублей. Срок окупаемости проекта не считали, так как построили здание для собственных нужд», - рассказывает Анна Бархатова. Площади 21-этажного здания «Санкт-Петербург Плаза» сторонним арендаторам не сдаются, все 47 тыс. кв. м занимают подразделения банка. ГК УНИСТО в заполнении предназначенных сторонним арендаторам площадей не проявляла нетерпения. Проект сдавался по частям, а сейчас отделка и заполнение идет поэтажно. И тем не менее, за счет правильного позиционирования, на момент сдачи БЦ ОХТА ХАУС удалось заполнить на 70%.
Что дает «самострой»?
В первую очередь, для компании-девелопера, строящего бизнес-центр под размещение своих площадей, - это удобная работа в комфортных условиях по адекватной цене. «Поскольку эти условия созданы нами, и цены установлены тоже нами, для нас это, безусловно, имиджевый момент в самом лучшем понимании слова «имидж», - комментирует Арсений Васильев.
Для тех компаний, для которых девелопмент не является профильной деятельностью, собственное здание – это возможность централизировать бизнес и продемонстрировать свою успешность. «Безусловно, имиджевая составляющая проекта имеет значение. Банк «Санкт-Петербург» - единственный за последние 100 лет банк, спроектировавший и построивший собственное здание в нашем городе», - говорят в Банке «Санкт-Петербург».
Мнение:
Александр Дмитриев, директор по развитию ООО «Стройбизнеспроект»
«Что лучше: строить собственный офис или брать помещение в аренду – вопрос спорный. Для тех, кто только начинает развивать свой бизнес, покупка или строительство может оказаться слишком дорогим удовольствием. Здесь на помощь приходит аренда офисных помещений. Однако, довольно часто можно встретить и крупную компанию, которая именно арендует офис. Особенно это практикуется у тех организаций, работа которых ведется в разных регионах. Еще один сегмент предприятий связан с профессиональной деятельностью. Например, технопарк финской компании Technopolis, расположенный на Пулковском шоссе, ориентирован на арендаторов, которые активно развивают инновационные технологии. Если же компания является крупным игроком и работает в одном регионе, то возможно целесообразнее построить собственное здание («ЛенСпецСму», «Лидер Групп»). Впрочем, приобрести или возвести коммерческую недвижимость можно всегда. Главное, просчитать ее рентабельность».
Дарья Карамышева
Межведомственная комиссия, в состав которой входят представители Комитета по строительству, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, ГАТИ, МТУ Ростехнадзора по СЗФО, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, начала объезды городских стройплощадок 29 марта с Василеостровского района. Три стройки приостановлено.За 18 дней представители надзорных служб и Комитета по строительству выборочно проинспектируют строящиеся объекты в 18 районах города, начиная с Василеостровского, – по одному дню на каждый район. Исключение составят Адмиралтейский и Центральный районы (стройплощадки обоих районов были проверены 30 марта), а также Приморский район, инспекция которого продлится два дня из-за масштабности строительства на его территории. «Мы едем на те стройки, на которых были зафиксированы замечания», – подчеркнул председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Предметом инспектирования комиссии стала организация строительства, наличие разрешительной документации на объекте, выполнение правил безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов.
Причиной внеплановой проверки строящихся объектов стали аварии с участием строительных механизмов, произошедшие в течение последнего месяца в Санкт-Петербурге, – падение крана на жилой дом на Камышовой улице и буровой установки на бассейн вблизи площади Александра Невского.
В первый день объезда МВК проверила 11 строительных площадок. Небольшие формальные недочеты встречались почти на всех объектах, но три стройки по общему соглашению членов комиссии были приостановлены до устранения выявленных нарушений.
Проверка показала, что административное здание на 26-й линии (застройщик – ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», генподрядчик – ЗАО «Славянский строитель») возводится без разрешения на строительство. Также инспекция выявила нарушения в ведении журнала производства работ и отсутствие пунктов мойки колес на въезде на стройплощадку. Проведение строительно-монтажных работ без разрешительной документации является серьезным нарушением, и комиссия приняла решение приостановить стройку до получения застройщиком необходимого пакета документов.
Неудовлетворительной была признана организация работ на стройплощадке на 27-й линии (застройщик – ООО «Кондратьевский», генподрядчик – ООО «Невский Каскад»). На возводимом объекте отсутствовали защитные козырьки, обязательные при выполнении кирпичной кладки, складирование стройматериалов не соответствовало ПОС, движение автотранспорта осуществлялось не по утвержденной транспортной схеме. Кроме того, внутри объекта не предусмотрены защитные барьеры, необходимые по технике безопасности. По совокупности нарушений стройку было решено приостановить.
Больше всего нареканий у членов комиссии вызвали работы по реконструкции комплекса зданий под гостиницу на 8-й линии (застройщик – ООО «Отель плюс», генподрядчик – ЗАО «СК «Ирбис»). Возведение объекта ведется без разрешительной документации, несмотря на неоднократные предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы. В результате принято решение вынести этот объект на рассмотрение Городской комиссии по строительству и применить штрафные санкции в отношении ответственного за строительство.
Незначительные замечания по эксплуатации грузоподъемных механизмов были выявлены при возведении жилого комплекса на ул. Беринга и при строительстве административного здания на 26-й линии, которые застройщики обещали устранить в сжатые сроки. «Со стороны застройщиков есть понимание, что до устранения замечаний вести работы нет необходимости, – сообщил председатель Комитета по строительству. – Поэтому до настоящего времени в Петербурге не было ни одного случая решения таких вопросов в судебном порядке».
Ни одного нарекания не было сделано на двух объектах – по ул. Беринга, 27 (застройщик – ЗАО «Строительный трест», генподрядчик – ЗАО «СМУ-2») и на Малом пр., 51/50, лит. Б (застройщик – ЗАО «ИВИ-93», генподрядчик – ЗАО «ГСК «Петроградец»).
Как отметил Роман Филимонов, цель проверки – обратить внимание руководителей строительных организаций, что на строительных площадках необходимо вести надлежащий контроль и в плане охраны труда, и в плане работы механизмов, и в плане организации и качества производства работ. «Все последние аварийные случаи в Санкт-Петербурге, на мой взгляд, произошли из-за халатности, безалаберности, отсутствии исполнительской дисциплины у производителей работ, – высказал свое мнение председатель комитета. – Если строительным предприятиям хочется, чтобы на них обращали внимание органы власти, мы готовы это делать каждый месяц, пока это не войдет в систему».
Новая рабочая неделя межведомственной комиссии вновь начнется с инспекций строительных площадок. После подведения итогов проведенной работы результаты комплексной проверки будут представлены на заседании строительной комиссии в конце апреля.
Вероника Шеменева
Подписано трехстороннее соглашение между городскими управлениями механизации, Комитетом по строительству и МТУ Ростехнадзора по СЗФО о приостановке работы при обнаружении нарушений безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов. Идея вице-губернатора Александра Вахмистрова о пломбировании кранов в случае их неисправности или неправильной эксплуатации отражения в документе не получила.Необходимость подписания рамочного соглашения, регламентирующего взаимодействие владельцев кранов и надзорных органов, возникла в связи с трагедией, произошедшей на Камышовой улице в Приморском районе Санкт-Петербурга в конце февраля. Причиной падения башенного крана на жилой дом стала ненадлежащая эксплуатация – кран работал при незакрепленных «тупиках» на рельсовом пути. Теперь в Петербурге появился еще один документ, призванный предотвращать подобные нарушения.
ПроверЯть и перепроверЯть
На прошлой неделе МТУ Ростехнадзора по СЗФО обнародовало результаты комплексной проверки башенных кранов. Было проверено 107 кранов на стройплощадках, принадлежащих 48 строительным организациям, в результате инспекторы выявили 245 нарушений и оштрафовали 30 инженерно-технических работников. Как сообщил заместитель руководителя МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу Виктор Стебунов, основными нарушениями при эксплуатации кранов стало незакрепление тупиковых упоров, неисправность концевых выключателей механизма передвижения, несоблюдение ограничений по грузоподъемности кранов. Теперь результаты проверки Ростехнадзора перепроверяет городская прокуратура.
Но усиленный контроль на этом не закончится. «Проверили стационарные краны, необходимо проверить и передвижные, – заявил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. – В целях устранения нарушений необходимо провести совместную проверку специалистами комитета и Ростехнадзора состояния автокранов в преддверии начала нового строительного сезона. Особое внимание следует уделить кранам, находящимся в собственности небольших фирм, имеющих в своем автопарке один-два крана. Практика показывает, что большинство аварий случается с участием «единичных» кранов». Виктор Стебунов отметил, что такая проверка запланирована на начало апреля и поддержал инициативу председателя Комитета по строительству о совместных действиях по предотвращению аварийности. Таким образом, владельцам кранов и строительным компаниям нужно готовиться к очередным, уже плановым, посещениям стройплощадок инспекторами. Хотя, если оценивать результаты только что завершившейся проверки, можно сказать, что перспективы быть оштрафованными строителей не пугают. В противном случае Ростехнадзор выявил бы меньше нарушений.
Возможно, на ситуацию сможет повлиять подписанное на прошлой неделе соглашение о приостановке работы при обнаружении нарушений безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов.
Первоначально планировалось, что соглашение будет подписано 12 марта. Одним из обязательных пунктов этого добровольного договора должно было быть предоставление инспекторам Ростехнадзора прав опечатывать неисправные краны. Однако в редакции соглашения, принятой 21 марта, такой пункт отсутствует. Для этого потребовалась дополнительная неделя и три совещания в Комитете по строительству.
Добровольно — обЯзательно
Причиной, по которой пришлось отказаться от опломбирования строительных кранов, стало полное несоответствие этой идеи нормам федерального законодательства. Ни представители управлений механизации, ни руководство МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу не решились добровольно подписывать такой документ.
В итоге в соглашении говорится о том, что государственный инспектор Ростехнадзора, выявив нарушения, должен выдать предписание владельцу крана с тем, чтобы тот самостоятельно приостановил работу этого крана и устранил выявленные нарушения. Если это предписание не будет исполнено, то инспектор повторяет эту процедуру. Только после этого документы по нерадивым владельцам грузоподъемных кранов передаются в суд, в Комитет по строительству и в Службу строительного надзора и экспертизы для принятия жестких мер.
По решению суда Ростехнадзор может опечатать неисправный с их точки зрения грузоподъемный механизм, Служба строительного надзора – приостановить разрешение на производство строительных работ, а Комитет по строительству – пожурить.
Отметим, что федеральное законодательство, которому региональные власти вынуждены подчиняться, вообще предусматривает исключительно добровольное приостановление любых строительных работ в случае выявления нарушения инспекторами надзорных органов.
ДемонстрациЯ
сознательности
Соглашение, по сути, является дополнением к существующим Правилам устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и рассчитано на повышение ответственности руководителей УМов. Но помимо управлений механизации и контролирующих инстанций есть еще одна сторона, от действий которой часто зависит соблюдение правил эксплуатации строительной техники – строительные компании.
Руководители всех восьми УМов, поставивших свои подписи под соглашением, отмечают, что то, как используется техника, зависит от уровня организации труда и соблюдения правил производства работ на строительных площадках. «В городе нет строительных компаний, которые можно было бы назвать злостными нарушителями ППР, – резюмировал замруководителя МТУ Ростехнадзора по СЗФО Виктор Стебунов. – Но есть отдельные объекты, на которых неоднократно выявлялись нарушения. Очень многое зависит от мастеров-прорабов, которые работают на стройплощадках». Именно это и определяет действия крановщиков, которые порой сознательно идут на нарушения правил эксплуатации, поскольку от согласия или несогласия с решением прораба в итоге зависит, будут ли условия работы на объекте для него комфортными. Следовательно, решение проблемы должного использования техники на строящихся объектах нельзя сводить только к проверкам ее состояния, необходимо в целом повышать культуру производства работ».
«Соглашение – это дополнительная степень надзора и ответственности за исполнительскую дисциплину на стройплощадке и осознания того, что при нарушении правил устройства и безопасной эксплуатации башенных кранов с нашей стороны будут приниматься жесткие меры, – подчеркнул Роман Филимонов. – Кроме того, это соглашение направлено на формирование слаженного взаимодействия между Комитетом и Ростехнадзором по Северо-Западу не только по вопросам эксплуатации кранов, но и соблюдения правил безопасности труда на строительных площадках. Необходимо требовать и беспрекословного соблюдения правил производства работ и эксплуатации кранов. Потому что эти правила действительно написаны кровью».
Но не успели подписать соглашение о контроле за использованием строительных кранов, как в Петербурге произошло новое ЧП. Вечером того же дня, 21 марта, буровая установка со стройки на территории гостиницы «Москва» упала на крышу соседнего бассейна. Станет ли это поводом для заключения еще одного соглашения?
Отрикошетило
На последнем заседании правительство не продлило сроки по строительству четырехэтажного жилого дома в Перекупном переулке компании «Энергомашстрой» – той самой, чей башенный кран упал на жилой дом на Камышовой. Из-за проблем с энергетикой компания просила об отсрочке до декабря 2007 года.
«Это что, та самая компания?», – возмутилась губернатор Валентина Матвиенко. «Может быть, прокуратура вообще запретит этой компании вести строительную деятельность, а вы предлагаете ей продлить сроки строительства!», – заявила губернатор. За застройщика попытался вступиться вице-губернатор Александр Вахмистров. Он заявил, что компания уже возвела два из четырех этажей здания. «И потом прокуратура еще не сделала никаких выводов о причинах трагедии на Камышовой», – сообщил он.
«А вам не ясно, кто там виноват? – эмоционально поинтересовалась губернатор. – Там были грубейшие нарушения. Многократное игнорирование обращения граждан. Давайте еще все на крановщика спишем!» Она заявила, что «компании, из-за головотяпства которых происходят страшные катастрофы, нужно воспитывать».
Было решено отложить этот вопрос до получения вердикта прокуратуры. Вот так-то.
Вероника Шеменева