Огонь, вода и медные трубы
Несмотря на появление различных программ, позволяющих сэкономить на проведении коммуникаций, подготовка территории и подключение остается одной из самых серьезных статей расходов при строительстве нового объекта.
Инженерно подготовленными территориями в черте Петербурга считаются участки, которые город продает на торгах, или объекты редевелопмента (уже застроенные территории, меняющие свое назначение). Вопрос по подготовке всех остальных территорий ложится на плечи инвестора. Однако для облегчения финансового бремени девелоперов есть ряд программ, позволяющих сократить расходы на проведение коммуникаций.
Поможет федеральный бюджет
Недавно вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов предложил создать в 2012 году специальную федеральную программу по финансированию инженерной подготовки близлежащих к городу областных земель. Речь идет о более 100 тыс. га в Ломоносовском, Гатчинском, Всеволожском, Тосненском и Выборгском районах, которые активно застраивают петербургские компании. Однако городская администрация не может постоянно финансировать проведение коммуникаций на областных территориях.
В Петербурге также действует программа компенсации процентов по кредитам, предоставляемым на инженерную подготовку земли, – федеральный бюджет возвращает инвестору 50% от процентной ставки по таким кредитам. В такой программе участвовали ГК «Балтрос» (проект «Славянка») и ЗАО «ЛенСпецСМУ» (жилой комплекс «Юбилейный квартал») и другие крупные компании. Как пояснили в ГК «Балтрос», проблема обеспеченности районов «Славянка» и «Новая Ижора» энергоресурсами решалась совместно с городскими властями: была согласована схема сотрудничества, которая одновременно решала и частные задачи застройщика, и общегородские задачи. По словам Олега Еремина, первого вице-президента ГК «Балтрос», на инженерную подготовку территории обоих районов ушло 4 года и более 3 млрд рублей. Сейчас электричество поступает от электроподстанции «Славянка» (220/10 кВ), присоединенной непосредственно к сетям ФСК ЕС России, а теплоснабжение и горячее водоснабжение обеспечиваются автономными газовыми котельными. «Строительство подстанции «Славянка» стало одним из самых современных и крупных инвестиционных проектов в области электросетевой инфраструктуры в Петербурге. Размер инвестиций в подстанцию составил более 764 млн рублей», – заявил Олег Еремин.
За свой счет
Однако в тех случаях, когда город напрямую не заинтересован в проекте, затраты на подготовку территории инвестор берет на себя. По оценкам Владимира Копылова, ведущего аналитика компании Setl City, затраты на инженерную подготовку участка составляют 10-20% от стоимости
Присоединение к водопроводу, газопроводу и канализации обходится значительно дешевле. С учетом времени на подготовку проекта, согласований и получения разрешения на работы, разработку и утверждение паспорта объекта, времени рассмотрения запроса на софинансирование подготовки территории из федерального или городского бюджета, прохождение экспертизы инженерная подготовка занимает не менее одного года, а зачастую не менее двух лет.
Крупнейшей саморегулируемой организацией в Петербурге, объединяющей компании, занимающиеся строительством и реконструкцией инфраструктурных объектов, является НП «Инжспецстрой-Энергосетьстрой». В партнерство входит 223 организации, 90% которых специализируются на инженерной подготовке территории. По оценкам СРО, этот рынок сейчас достаточно насыщенный – всего в городе работают 250-300 таких компаний.
На особом счету
Участники рынка говорят, что наиболее сложно решаются вопросы по инженерной подготовке территорий при строительстве объектов в историческом центре. Зато при реализации проектов, которые важны для города, инвесторы имеют возможность получить значительные льготы.
По словам Александра Селиванова, заместителя главного инженера ОАО «КБ ВиПС», с особыми трудностями инвестор сталкивается при подготовке участков под строительство в районах исторической застройки. Такие территории требуют большой предварительной работы: вынос уже существующих инженерных сетей, многочисленные согласования с организациями – поставщиками электроэнергии, тепла, воды, определение точек подключения (если существует такая возможность), утверждение проекта органами государственного контроля по использованию и охране памятников истории и культуры. «В старых районах часто не хватает электрических мощностей, а в пригородных районах возникают проблемы с подключением к канализации. Там, где невозможно подключиться к центральным сетям, инженерам приходится предусматривать местные котельные или артезианские скважины для снабжения объекта водой. В зависимости от сложности задачи процесс проектирования и согласования может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. В исторической части города задача может оказаться вообще нерешаемой из-за мероприятий по сохранению культурного наследия в виде архитектурных памятников», – поделился Александр Селиванов.
Сергей Свешков, консультант по управлению инвестиционными строительными проектами в Санкт-Петербурге и Ленобласти, сопровождал такие крупные проекты, как строительство заводов General Motors и Hyundai под Петербургом, парка поставщиков автокомпонентов в Каменке, района «Балтийская жемчужина» и платной дороги Москва – Санкт-Петербург. Все инвесторы, работающие над этими проектами, имеют статус стратегических инвесторов города. За счет особой значимости проектов для Петербурга они получают особые льготы от городской администрации: всю инженерную подготовку территории (водопровод, газопровод, канализация и др.) городская администрация выполняет за счет бюджетных средств. «В случае с заводом General Motors в Шушарах городские власти за счет бюджета провели все коммуникации, построили подъезды к участку, организовали движение общественного транспорта в направлении производства. Это один из инструментов города в конкурентной борьбе с другими регионами страны за привлечение инвесторов», – считает Сергей Свешков. Аналогичные льготы получают и специальные экономические зоны. Как правило, в этих случаях затраты на подготовку земель делят между собой региональные и федеральные власти. По мнению эксперта, профессиональные девелоперы всегда знают, как договориться с городской администрацией о льготных условиях инженерной подготовки земли.
Кстати
Еще одной статьей расходов по подготовке территории являются снятие растительного слоя на участках перед строительством, утилизация грунтов, выторфовка и замещение грунта на строительный песок и щебень. Однако и в этом случае можно получить городское финансирование на вывалку леса, вывоз и утилизацию торфа, завоз на участок строительного песка и щебня с устройством твердого основания и подготовкой площадки еще до начала инвестирования средств.
Мария Яцко
Фонд имущества Санкт-Петербурга на 30% снизил аукционную стоимость здания гостиницы «Астория» и назначил новую дату торгов. Третья попытка продать историческое здание пройдет в октябре, а стартовая цена теперь составляет 1,5 млрд рублей без НДС.
Первый аукцион по продаже «Астории» (здание гостиницы на 210 номеров площадью 17 тыс. кв. м с участком в
Но, как говорят эксперты, и по такой цене найти покупателя будет крайне сложно. Основным препятствием продажи уникального памятника архитектуры и одного из брендов Петербурга эксперты называют охранные обременения, а также обязательства по сдаче его в аренду. Здание до 2046 года арендует ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория» (контрольный пакет принадлежит британскому Rocco Forte & Family) по фиксированной арендной ставке, которая пересматривается 1 раз в 5 лет. Сейчас она составляет 3,45 млн рублей в месяц.
Договор аренды снижает цену
«1,5 млрд рублей – это была бы рыночная цена объекта, если бы не договор аренды до 2046 года с фиксированной ставкой», – считает Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По его мнению, собственник объекта мог бы рассчитывать на 5 млн USD годового дохода (по договору аренды или управления) от Rocco Forte & Family. Причем деньги у арендатора, как считает эксперт, есть. «С учетом хорошей заполняемости отеля до 70%, популярности ресторанов и дополнительных сервисов валовый доход оператора может достигать 15-18 млн USD в год. Так что сейчас собственник объекта получает арендные платежи в два раза ниже возможных», – говорит Александр Волошин. По словам участников рынка, пока у оператора есть прямая заинтересованность оставаться только арендатором объекта до 2046 года. Но в случае возможного расторжения или изменения условия контракта Rocco Forte & Family нельзя исключать из возможных покупателей объекта, так как у них есть объекты в собственности в других странах.
Символичный характер
По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, снижение цены носит символический характер. «Цена все равно остается запредельно высокой и вряд ли вызовет сколько-нибудь большой интерес у потенциальных покупателей. Предположения относительно оптимальной стоимости у нас есть, поскольку мы выполняли его оценку. При продаже возможны два варианта, и чаще всего на практике происходит по следующему сценарию: здание, обремененное долгосрочным договором аренды, приобретается самим арендатором. Если приходит «сторонний» покупатель, то есть две альтернативы: получать арендный доход по действующему договору аренды либо пытаться каким-либо образом этот договор аренды расторгнуть», – уверен эксперт.
Ранее о необходимости переоценки «Астории» говорили представители ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория», которое проявляет интерес к его приобретению. По их мнению, стартовая цена на «Асторию» не соответствует рыночной стоимости объекта. Напомним, что в прошлом году «Астория» при первичной оценке была оценена в 1,5 млрд рублей. Однако власти Санкт-Петербурга, обсудив различные аспекты продажи здания, пришли к решению о повышении его цены. Часть депутатов петербургского ЗакСа вообще предложили отказаться от продажи «Астории», указав, что сдавать здание в аренду будет выгоднее. Однако власти города, стремясь покрыть дефицит бюджета Санкт-Петербурга «сейчас, а не с рассрочкой», приняли решение приватизировать гостиницу.
Цифра
3,45 млн руб. в месяц сегодня составляет фиксированная плата для арендатора здания гостиницы «Астория» – ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория»
Автор: Владимир Волков
Масштабная программа по реновации 22 кварталов застройки домами первых массовых серий вступила в новую стадию – на прошлой неделе были проведены общественные слушания с жителями расселяемых кварталов.
В течение четырех последующих рабочих дней администрации районов будут собирать письменные замечания заинтересованных граждан, после чего сводный протокол представят в правительство Санкт-Петербурга.
Самыми первыми к обсуждению предстоящего переселения приступили жильцы квартала «Нарвская застава». Компания «СПб Реновация» представила жителям Кировского района проект планировки и проект межевания территории, ограниченной Промышленной ул. проспектом Стачек, ул. Новоовсянниковской, Баррикадной, Трефолева и Калинина. Несмотря на то что слушания проводились в рабочий день, зал был полон желающими высказать свое мнение. Больше всего жителей волновали сроки расселения территории, планировка будущих квартир, социальная и транспортная инфраструктуры, а также законодательная подноготная проекта.
Как рассказал директор проекта ООО «СПб Реновация» Владимир Ефремов, согласование КГИОП, необходимое для проведения общественных слушаний, компания получила, а объекты послевоенной застройки не являются памятниками. «Охраняются не сами дома, а их планировочная структура, наша цель – построить такое жилье, которое понравится всем. Дома будут соответствовать стандартам качества. Квартиры сдадим с сантехникой и полной отделкой с пятью вариантами на выбор потенциальных жильцов. Полностью заменим квартальные инженерные сети, построим социально-бытовую инфраструктуру. Новые дома будут возводиться по монолитной технологии с учетом всех современных требований, в том числе особое внимание будет уделено вопросам энергоэффективности. В результате чего общая экономия на коммунальных расходах составит порядка 30%», – заверил жителей Владимир Ефремов.
Архитектор французской компании AS. Architecture Studio, которая подготовила проект, Лоран Марк Фишер заявил, что все квартиры будут иметь превосходную звукоизоляцию, что позволит избежать конфликтов с соседями. «Мне представилась возможность работать с самобытным кварталом, где малоэтажная застройка переплетается с высотными зданиями, промышленные помещения граничат с торговыми зонами. В этой разнородности есть своя прелесть, часть малоэтажных немецких коттеджей как символ времени, безусловно, нужно сохранить. Но большинство зданий морально устарели, с них сыплется штукатурка, они опасны для жизни жителей», – уточнил Лоран Марк Фишер. Также он отметил, что концепция строительства разработана с учетом сохранения архитектурного наследия. Так, за счет инвестора предполагается реконструировать школу на проспекте Стачек, созданную по проекту архитектора Александра Никольского, баню «Гигант», здание профилактория, Серафимовского городка.
По задумке архитектора, ул. Губина станет пешеходной аллеей и соединит два парка – Екатерингоф и усадьбу Дашковой. В центре квартала, на ул. Оборонной, появятся площадь и прогулочный сквер, кафе, магазины, фитнес-центр. Главной торговой зоной будет являться ул. Трефолева.
По данным Евгения Воробьева, разработчика проекта планировки «Института территориального развития», общая площадь квартала в настоящее время составляет 338,5 тыс. кв. м. Под снос пойдет 161 жилой дом из 200 или 124 тыс. кв. м. На их месте предполагается выстроить более 430 тыс. кв. м нового жилья – это более 8200 квартир. Максимальная высотность новых домов составит предположительно 13 этажей, однако помимо 9-13-этажных высоток проектом предусмотрены и 2-этажные особняки, а также 4-6-этажные здания. Хотя ПЗЗ в ряде случаев позволяют возводить здания в два раза выше. Примерно 42% территории планируется отвести под озеленение. По планам «СПб Реновация», к 2019 году население квартала должно увеличиться почти вдвое – с 10 до 18,5 тыс. человек. При этом на территории квартала появится три детских сада на 140 мест каждый и начальная школа на 200 мест. Также планируется строительство подземного паркинга на 4655 машино-мест, часть машин разместятся на стоянках по внешнему периметру квартала. Как уверяет инвестор, автотранспорту будет закрыт въезд во дворы, что создаст дополнительные удобства жителям.
По словам директора проекта компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, расселение квартала пройдет в пять очередей. Строительство будет вестись «волновым» способом. Сначала будет построено жилье на пустом участке, куда планируется переселить жильцов зданий, запланированных под снос. Сохраняемые дома пройдут комплексную реставрацию. Пилотные дома «Нарвской заставы» на свободных участках на ул. Белоусова и Трефолева появятся предположительно в 2012 году. Полностью программа реновации застроенных территорий завершится к 2019 году. «По программе жители разделены на две категории: собственники и наниматели социального жилья. Ответственность за расселение первой группы лежит на нас. За граждан, проживающих по договорам социального найма, отвечает администрация. По закону мы не можем предоставить собственнику квартиру меньшей площади, чем он занимал. Даже напротив, из-за того что предусмотреть все варианты метража невозможно, жильцы останутся в плюсе на
На все согласны
Общественные слушания по реновации квартала 18 восточнее Витебской железной дороги, ограниченного ул. Белы Куна, Софийской, Турку и Пражской Фрунзенского района, прошли в спокойном режиме. По итогам мероприятия все недопонимания были сняты, в результате жители практически полностью поддержали программу реновации в своем районе.
Как рассказал директор проекта компании «СПб Реновация» Евгений Буянов, в процессе расселения будут участвовать 27 домов – это 5300 квартир, которые подвергнутся сносу. На месте демонтированных зданий по тому же «веерному» принципу будет построено 32 новых здания, а также садик на 220 мест, второе дошкольное учреждение на 220 мест будет реконструировано. Что касается парковок, то их планируется разместить как под землей, так и по периметру квартала. Общая потребность в машино-местах составляет 9745 штук. В целом территория реновации будет обеспечена новыми социальными и коммерческими объектами. Через весь квартал пройдет широкая и рекреационная зона. Строительство первых домов начнется в 2012 году, полностью реновация завершится к 2019 году. Численность жителей в квартале после расселения должна вырасти почти вдвое – до 10 тысяч человек.
«Наш проект подразумевает применение самых современных инженерных технологий, таких как принудительная вытяжка, рекуперация тепла, диспетчеризация оборудования. Предполагается строительство собственных котельных. Применение тепло- и энергосберегающих технологий существенно снизит объем коммунальных платежей, могу ответственно заявить: квартплата снизится на 30%. Не будет, например, потерь при транспортировке тепла, а люди сами смогут контролировать и регулировать комфортную температуру в своей квартире. Для удобства жителей металлические двери на входе в парадные заменим современными стеклянными входными группами, дома оборудуем бесшумными лифтами, в квартиры будут встроены системами воздухо- и водоочистки. Для маломобильных категорий граждан будут предусмотрены пандусы, а также другие облегчающие жизнь приспособления. Например, стол будет опускаться до необходимой высоты, такие инновации давно опробованы за границей», – подытожил Евгений Буянов.
Кен Роррисон, английский архитектор студии Henley Halebrown Rorrison Architecths, отметил, что проект предусматривает парки, современные велодорожки, озеленение прилегающей территории, оригинальные скамейки, фонари, а также подсвеченные фасады. «Жители Фрунзенского района узнают, что такое настоящий ландшафтный дизайн, увидят, как можно жить в уюте и комфорте. Мы даже оставим участки для занятия садоводством», – порадовал жильцов Кен Роррисон.
Справка
Аукцион по продаже права реновации 22 кварталов в разных районах города, застроенных хрущевками, состоялся в конце 2009 года. Победителем по всем лотам стало ООО «СПб Реновация», которое заплатило за все
Ярослава Задорина