Огонь, вода и медные трубы
Несмотря на появление различных программ, позволяющих сэкономить на проведении коммуникаций, подготовка территории и подключение остается одной из самых серьезных статей расходов при строительстве нового объекта.
Инженерно подготовленными территориями в черте Петербурга считаются участки, которые город продает на торгах, или объекты редевелопмента (уже застроенные территории, меняющие свое назначение). Вопрос по подготовке всех остальных территорий ложится на плечи инвестора. Однако для облегчения финансового бремени девелоперов есть ряд программ, позволяющих сократить расходы на проведение коммуникаций.
Поможет федеральный бюджет
Недавно вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов предложил создать в 2012 году специальную федеральную программу по финансированию инженерной подготовки близлежащих к городу областных земель. Речь идет о более 100 тыс. га в Ломоносовском, Гатчинском, Всеволожском, Тосненском и Выборгском районах, которые активно застраивают петербургские компании. Однако городская администрация не может постоянно финансировать проведение коммуникаций на областных территориях.
В Петербурге также действует программа компенсации процентов по кредитам, предоставляемым на инженерную подготовку земли, – федеральный бюджет возвращает инвестору 50% от процентной ставки по таким кредитам. В такой программе участвовали ГК «Балтрос» (проект «Славянка») и ЗАО «ЛенСпецСМУ» (жилой комплекс «Юбилейный квартал») и другие крупные компании. Как пояснили в ГК «Балтрос», проблема обеспеченности районов «Славянка» и «Новая Ижора» энергоресурсами решалась совместно с городскими властями: была согласована схема сотрудничества, которая одновременно решала и частные задачи застройщика, и общегородские задачи. По словам Олега Еремина, первого вице-президента ГК «Балтрос», на инженерную подготовку территории обоих районов ушло 4 года и более 3 млрд рублей. Сейчас электричество поступает от электроподстанции «Славянка» (220/10 кВ), присоединенной непосредственно к сетям ФСК ЕС России, а теплоснабжение и горячее водоснабжение обеспечиваются автономными газовыми котельными. «Строительство подстанции «Славянка» стало одним из самых современных и крупных инвестиционных проектов в области электросетевой инфраструктуры в Петербурге. Размер инвестиций в подстанцию составил более 764 млн рублей», – заявил Олег Еремин.
За свой счет
Однако в тех случаях, когда город напрямую не заинтересован в проекте, затраты на подготовку территории инвестор берет на себя. По оценкам Владимира Копылова, ведущего аналитика компании Setl City, затраты на инженерную подготовку участка составляют 10-20% от стоимости
Присоединение к водопроводу, газопроводу и канализации обходится значительно дешевле. С учетом времени на подготовку проекта, согласований и получения разрешения на работы, разработку и утверждение паспорта объекта, времени рассмотрения запроса на софинансирование подготовки территории из федерального или городского бюджета, прохождение экспертизы инженерная подготовка занимает не менее одного года, а зачастую не менее двух лет.
Крупнейшей саморегулируемой организацией в Петербурге, объединяющей компании, занимающиеся строительством и реконструкцией инфраструктурных объектов, является НП «Инжспецстрой-Энергосетьстрой». В партнерство входит 223 организации, 90% которых специализируются на инженерной подготовке территории. По оценкам СРО, этот рынок сейчас достаточно насыщенный – всего в городе работают 250-300 таких компаний.
На особом счету
Участники рынка говорят, что наиболее сложно решаются вопросы по инженерной подготовке территорий при строительстве объектов в историческом центре. Зато при реализации проектов, которые важны для города, инвесторы имеют возможность получить значительные льготы.
По словам Александра Селиванова, заместителя главного инженера ОАО «КБ ВиПС», с особыми трудностями инвестор сталкивается при подготовке участков под строительство в районах исторической застройки. Такие территории требуют большой предварительной работы: вынос уже существующих инженерных сетей, многочисленные согласования с организациями – поставщиками электроэнергии, тепла, воды, определение точек подключения (если существует такая возможность), утверждение проекта органами государственного контроля по использованию и охране памятников истории и культуры. «В старых районах часто не хватает электрических мощностей, а в пригородных районах возникают проблемы с подключением к канализации. Там, где невозможно подключиться к центральным сетям, инженерам приходится предусматривать местные котельные или артезианские скважины для снабжения объекта водой. В зависимости от сложности задачи процесс проектирования и согласования может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. В исторической части города задача может оказаться вообще нерешаемой из-за мероприятий по сохранению культурного наследия в виде архитектурных памятников», – поделился Александр Селиванов.
Сергей Свешков, консультант по управлению инвестиционными строительными проектами в Санкт-Петербурге и Ленобласти, сопровождал такие крупные проекты, как строительство заводов General Motors и Hyundai под Петербургом, парка поставщиков автокомпонентов в Каменке, района «Балтийская жемчужина» и платной дороги Москва – Санкт-Петербург. Все инвесторы, работающие над этими проектами, имеют статус стратегических инвесторов города. За счет особой значимости проектов для Петербурга они получают особые льготы от городской администрации: всю инженерную подготовку территории (водопровод, газопровод, канализация и др.) городская администрация выполняет за счет бюджетных средств. «В случае с заводом General Motors в Шушарах городские власти за счет бюджета провели все коммуникации, построили подъезды к участку, организовали движение общественного транспорта в направлении производства. Это один из инструментов города в конкурентной борьбе с другими регионами страны за привлечение инвесторов», – считает Сергей Свешков. Аналогичные льготы получают и специальные экономические зоны. Как правило, в этих случаях затраты на подготовку земель делят между собой региональные и федеральные власти. По мнению эксперта, профессиональные девелоперы всегда знают, как договориться с городской администрацией о льготных условиях инженерной подготовки земли.
Кстати
Еще одной статьей расходов по подготовке территории являются снятие растительного слоя на участках перед строительством, утилизация грунтов, выторфовка и замещение грунта на строительный песок и щебень. Однако и в этом случае можно получить городское финансирование на вывалку леса, вывоз и утилизацию торфа, завоз на участок строительного песка и щебня с устройством твердого основания и подготовкой площадки еще до начала инвестирования средств.
Мария Яцко
В Мариинском дворце прошли публичные слушания по проекту закона «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Как и на общественные слушания закона «О бюджете», состоявшиеся двумя неделями ранее, народу собралось много (230 человек). Вот только впечатление от мероприятия было кардинально противоположным.
Если в первом случае и вице-губернатор Михаил Осеевский, и председатель Комитета финансов Александр Никонов со всеми заместителями, и ведущий, председатель Бюджетно-финансового комитета Владимир Барканов, все четыре часа спокойно отвечали на не самые лицеприятные вопросы петербуржцев, то на слушаниях о реновации территорий «отдувался» за всех заместитель Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Вице-губернатор Александр Вахмистров, выступив со вступительным словом, удалился, председатель Комитета по строительству Роман Филимонов вообще отсутствовал, не было в зале и председателя парламентской комиссии по городскому хозяйству Сергея Никешина. Председателю Жилищного комитета Юнису Лукманову слова для выступления не предоставили.
Посетившие слушания владельцы строительных компаний во главе с генеральным директором Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексеем Белоусовым также покинули зал вслед за вице-губернатором. А ведь изначально было заявлено, что они выскажут свое мнение об этом документе. Ведущий, председатель Комитета по законодательству городского парламента Виктор Евтухов, со своей ролью справлялся с трудом. В результате слушания превратились в фарс, когда каждый пытается докричаться до остальных, и никто никого при этом не слышит.
Дома скоро посыпятся. Но не все
Самое печальное, что закон этот городу крайне необходим: более 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий и аварийными зданиями 30-х годов прошлого столетия, сегодня уже представляют прямую угрозу проживающим в них людям. Вице-губернатор Александр Вахмистров признал, что «если мы сегодня не решим эти вопросы, по крайней мере, не приступим к их решению, то через 10-15 лет эти дома в массовом порядке будут признаваться аварийными, они не ремонтоспособны, они просто посыпятся. И тогда вопросы будут решаться просто с выселением людей в маневренный фонд, с привлечением ОМОНа, МЧС и других военизированных сил, и со сносом в аварийном порядке этих домов».
В представленный адресный перечень территорий почему-то попали два квартала, сплошь застроенные качественными сталинскими домами, благоустроенные, зеленые. Один из них ограничен Московским пр., ул. Орджоникидзе, ул. Ленсовета, Алтайской ул. Другой – в границах Ленинского и Московского пр., пл. Победы, Краснопутиловской и Варшавской улиц, стоимость квадратного метра жилья в которых оценивается достаточно высоко, значительно выше $3 тыс.
Правительство готово к диалогу
Представляя законопроект, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров отметил, что «сегодня на городской очереди по улучшению жилищных условий стоят 645 тыс. человек. Каждый седьмой житель города проживает в условиях, не отвечающих санитарным нормам». По его словам, из 102 млн кв. метров петербургского жилья более 1 миллиона признано аварийным. Необходимо расселить 120 тыс. коммунальных квартир, 360 общежитий. 9 млн кв. метров – это панельные дома первых массовых серий, «хрущевки», в них проживают более 600 тыс. петербуржцев. «Эти дома простояли уже более 40 лет. Их самая главная проблема – сохранение тепла: потери в каждом доме составляют более 50 процентов. Мы провели санацию (утепление) 150 домов в разных районах города.
Смогли увеличить их теплоизоляцию, но мы никогда не сможем увеличить высоту потолков и размеры кухни», – отметил Александр Вахмистров. Он сообщил, что в соответствии с предлагаемой программой, в каждом квартале, где предполагается реализация проекта, будет создана рабочая комиссия с участием жителей, депутатов Законодательного собрания, представителей муниципальной власти и районной администрации. Эта комиссия будет согласовывать такие вопросы, как определение домов, подлежащих сносу, проекты новых домов, график переселения граждан. Переселение людей будет производиться в новые дома, расположенные преимущественно в этом же квартале. Для жителей, имеющих квартиру по договору социального найма, новая площадь будет предоставляться в соответствии с социальными нормами: на одиноко проживающего – не менее 33 кв. метров, на семью – не менее 18 кв. метров на человека. Собственники квартир должны получить жилплощадь,
равноценную по цене, но не менее социальной нормы. Отметим, что в числе основных недостатков «хрущевок» – планировочные решения, внешний вид, низкая плотность застройки кварталов (в среднем 5 тыс. кв. метров на гектар). В районах многоэтажной застройки 70-80-х годов этот показатель составляет 9 тыс. кв. метров на гектар. Таким образом, в ходе реализации программы все жители пятиэтажных домов смогут улучшить свои жилищные условия и въехать в новые комфортные квартиры. Срок реализации программы – от 7 лет.
У петербуржцев есть вопросы
А потом пошли вопросы, на большинство из которых присутствующие представители законодательной и исполнительной власти не могли ответить. Единственный конкретный ответ прозвучал из уст Юниса Лукманова. «При оценке помещения, которое будет изыматься у собственника, конечно, будет учитываться и стоимость земельного участка, – рассказал председатель ЖК. – Независимый оценщик учтет также и все улучшения, которые вы сделали в своей квартире. Именно так трактует оценку 32 статья Жилищного кодекса».
Основные претензии, предъявленные жителями к обсуждаемому документу, – отсутствие конкретики и расплывчатость формулировок. К примеру, один из горожан задался вопросом: «В законе записано, что будут расселять преимущественно в жилые помещения в многоквартирных домах. А что, могут и в нежилые помещения выселить? В бараки что ли?»
Одна из проблем – межевание
Правда, тут же во весь рост встала проблема межевания территорий, которая так и не была проведена городской властью. По словам руководителя КГА Александра Викторова, на сегодня существует только поквартальное межевание, а над межеванием территории к каждому дому Комитет по градостроительству начал работать, но в какие сроки она будет проведена, неизвестно. По мнению ряда депутатов городского парламента, прежде чем принимать данный законопроект, необходимо принять Правила землепользования и застройки, нормативы проектирования и только потом рассматривать представленный документ.
Подводя итоги обсуждению, Виктор Евтухов сказал, что «удовлетворен слушаниями». «В зале было много негативных оценок, были и положительные, и теперь предстоит довольно сложная задача – собрать и проанализировать все, что высказали абсолютно различные участники этого процесса. Очень будет это непросто, но, я думаю, мы найдем единственно правильное и юридически обоснованное решение», – заявил депутат.
P.S.
18 октября Комиссия ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам подвела итоги публичных слушаний по рассмотрению проекта закона «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» и приняла решение направить письмо губернатору, в котором, поддерживая концепцию решения вопроса с домами первых массовых серий, депутаты предлагают снять с законопроекта необходимость его рассмотрения в первоочередном порядке в связи с серьезными недоработками и неточностями проекта, выявленными при публичных слушаниях.
Петербургские архитекторы подвергли критике проект строительства нового стадиона на Крестовском острове. Специалисты считают, что будущий стадион постепенно теряет изначально задуманную архитектурную форму.Отечественные архитекторы вновь дали понять, что морально еще не готовы допустить в реализации проекта использование передовых японских технологий, ранее не опробованных в России. Многое в проекте японского архитектора Кисе Курокавы изначально пугало российских специалистов. Выдвижное поле и раздвижная крыша до сих пор вызывают у петербургских архитекторов чувство страха, опасения и неуверенности в успешной реализации новых технологий. Трудно смириться с тем, чего не было никогда ранее. Между тем выдвижное поле и раздвижная крыша – главные особенности будущей футбольной арены, которые должны сделать ее уникальной. По концепции Кисе Курокавы, именно благодаря этим технологиям и должно быть обеспечено зеленое натуральное покрытие игрового поля.
Концепцию японского мастера сегодня развивает генеральный проектировщик, ООО «Авант». Для разработки проекта стадиона эта компания привлекла несколько организаций, главной из которых является ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко. По словам главного архитектора проекта Александра Коханова, при разработке проекта специалисты учитывали в первую очередь «сохранение контура насыпного холма, двух спортивных павильонов и парадной лестницы», созданных ленинградским архитектором Александром Никольским.
Благодаря стационарной кровле в виде круга и четырем «мачтам»-опорам будущий стадион напоминает космический корабль. Напомним, что он рассчитан на 62 тыс. зрителей и будет занимать общую площадь 31 га. Будущий стадион по проекту разделен на семь уровней, два из которых – подземные. На первых двух уровнях будут располагаться автомобильные стоянки для VIP-гостей, коммерческие, технические помещения и спортивная зона для футбольных клубов. Вход для зрителей будет обеспечен на третьем уровне. На четвертом уровне по проекту предусмотрены выдвижные аварийные лестницы.
Проектированием выдвижного поля и раздвижной крыши занимается немецко-голландская компания Werner Sobek Ingenieure. Поле размером 120х80 метров, по словам Александра Коханова, будет выкатываться на специальных тефлоновых рельсах при помощи различных домкратов. Крыша стадиона диаметром 286 метров, как говорит представитель компании Werner Sobek Ingenieure Анвар Садыков, будет сдвигаться и раздвигаться за счет пневматических подушек, расположенных между металлическими фермами. При закрытии крыши подушки должны накачиваться воздухом, при открытии – воздух из подушек будет выпускаться. Специалисты выполнили расчеты снеговых нагрузок на проектируемую крышу. По этим расчетам, каждый квадратный метр крыши может выдерживать 200 кг снега.
По словам Александра Коханова, кровля новой футбольной арены будет выполнена из алюминиевых конструкций. Мачты – металлическими. Цветовая гамма стадиона будет обыграна благодаря сочетанию светло-бежевых стен с прозрачным стеклом и озелененной территорией.
Проектировщики уверяют, что концепция Кисе Курокавы сохранена. Однако некоторые расхождения с основной концепцией все же имеются. Например, российские специалисты изменили линию крыши. Если у Кисе Курокавы она изначально была прямая, то сегодня она выглядит волнообразной. Кроме того, российские архитекторы предусмотрели в проекте туалеты для инвалидов и дополнительные лифты. Александр Коханов утверждает, что все изменения Кисе Курокава одобрил.
Между тем участники Градостроительного совета считают, что изменения концепции могут серьезно отразиться на архитектурной форме футбольной арены. Стадион, как было задумано изначально, должен напоминать космический корабль, отрывающийся от земли. Однако сегодня этот отрыв от земли, по мнению большинства участников Градостроительного совета, утрачен. Архитектор Михаил Мамошин отмечает, что стадион все «глубже уходит в землю». Нижняя часть стадиона, по словам архитектора Сергея Соколова, недостаточно выразительна.
Петербургских архитекторов по-прежнему пугает раздвижная крыша. Участники Градостроительного совета не верят в то, что сложная система будет всегда работать безотказно. Архитекторы опасаются того, что пневматические подушки вдруг разом выйдут из строя. Немецкие разработчики кровельных систем такого варианта пока не могут себе представить. «Не может быть такого, чтобы все подушки вышли из строя, – говорит Анвар Садыков. – Если, допустим, не сработает одна подушка, то вся система будет работать все равно».
Поводом для критики проекта послужила также транспортная схема прилегающей территории стадиона. Вернее, ее отсутствие. До сих пор неясно, как к стадиону будут подъезжать автомобили и где они будут парковаться. В проекте футбольной арены предусмотрен подземный паркинг на 1,5 тыс. мест. На близлежащей территории планируется разместить еще 6,5 тыс. мест для парковки автомобилей. Учитывая огромные масштабы будущего сооружения и общую вместимость стадиона, такого количества мест, как считают архитекторы, катастрофически мало. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук утверждает, что вопросы, касающиеся транспортной схемы, будут специально рассмотрены в декабре этого года.
В настоящее время проект реализуется, несмотря на критику участников Градостроительного совета. Сегодня на территории строительства ведутся работы по организации свайных полей и устройству монолитных ростверков. В целом основание стадиона составляют 12 тыс. буронабивных свай. По словам генерального директора ООО «Авант» Григория Фельдмана, до конца текущего года планируется завершить нулевой цикл строительства стадиона. В начале следующего года строители приступят к возведению трибун. Новая футбольная арена на Крестовском острове должна быть построена в ноябре 2008 года.