Недвижимость закончила год в положительном тренде
Международная компания CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала актуальные тенденции на рынках офисной, складской, торговой, гостиничной и жилой недвижимости во крупнейших городах России, а также определила перспективы наступающего 2012 года.
Офисы
Анализ рынка качественных офисных помещений показывает, что только немногие крупные проекты, стартовавшие еще до кризиса, продолжают достраиваться. В целом прогноз нового предложения сократился по сравнению с цифрами, заявляемыми до кризиса. Лидерами по прогнозируемой обеспеченности населения качественной офисной недвижимостью являются Новосибирск и Екатеринбург.
Интересными рынками для строительства офисных проектов в регионах являются Екатеринбург (выше спрос, чем в других регионах), Казань (отсутствие нового качественного предложения и проектов) и Ростов-на-Дону.
Самые низкие показатели обеспеченности качественными офисными площадями отмечены в Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Омске и Уфе. Но если уровень ставок аренды показывает потенциал развития рынка в Ростове-на-Дону, то, например, в Омске новый проект класса А не окупится.
По уровню ставок лидерами среди регионов стали такие города, как Сочи, Красноярск, Екатеринбург и Владивосток.
Склады
Помимо Москвы, МО и Санкт-Петербурга привлекательным направлением для развития складской недвижимости эксперты называют Екатеринбург. Несмотря на то, что предложение с учетом новых проектов достигает почти 500 000 кв. м, загрузка по уже введенным объектам составляет в среднем 90%.
Ростов-на-Дону и Новосибирск также характеризуются как рынки с высоким потенциалом для развития складского рынка. Особенно интересен Ростов-на-Дону, где текущее предложение составляет 240 000 кв. м, там находится всего один объект класса А. При этом новых проектов на рынке в ближайшем будущем не планируется.
А вот рынок Казани перенасыщен предложением новых складских объектов, и диапазон ставок указывает на то, что новые высококлассные проекты предлагаются с большим дисконтом. Загрузка складских площадей в Казани составляет примерно 40%.
Торговые помещения
Рынок торговой недвижимости России в 2011 году не показал никаких ошеломляющих результатов, но относительно других сегментов коммерческой недвижимости можно зафиксировать более заметное восстановление после кризиса 2008 года.
Стоит отметить высокую активность на рынке инвестиционных сделок, прежде всего на столичных рынках. В течение года был закрыт целый ряд сделок, практически все их можно отнести к знаковым. В мае 2011 года один из крупнейших владельцев недвижимости в Европе, австрийский фонд IMMOFINANZ Group, стал единственным собственником ТРЦ «Гудзон», докупив 25%-долю в проекте (75% проекта были приобретены инвестором еще в 2007 году). Группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский», (арендопригодная площадь около 17 тыс. кв. м). Компания «Комплексные инвестиции» приобрела у МТЗ «Рубин» ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор». Capital Group продала 3 торговых центра «Метромаркет», расположенных у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская», фонду «РМБ Инвест» и 1 «Метромаркет» на Шаболовке в составе БЦ «Конкорд» фонду UFG Real Estate. Кроме того, собственников сменили ТЦ DreamHouse в Барвихе и проект торгово-развлекательного центра имени Райкина на Шереметьевской улице, который находится на стадии строительства.
Такие показатели, как ставки аренды, доля вакантных помещений в качественных торговых центрах в Москве и в остальных городах России остались без существенных изменений по сравнению с концом прошлого года. Прогноз по изменению ставок аренды на будущий год – умеренный рост.
Федеральные и международные ритейлеры демонстрируют активное развитие. Это проявляется как в расширении географии присутствия, так и дифференциации форматов. Что касается географического развития, то спрос розничных операторов на качественные площади превышает предложение как в Москве, так и в регионах России.
При этом отметим, что активное развитие международных розничных сетей в России происходит в первую очередь за счет расширения уже присутствующих здесь брендов.
Региональные рынки торговой недвижимости в ближайшие 2 года будут развиваться неравномерно. Некоторые города за счет активного ввода ТЦ выходят на новый качественный уровень развития в условиях сложившийся конкуренции. К таким городам можно отнести Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи, Сургут. Вместе с тем, региональные рынки таких городов как Хабаровск, Тюмень, Пермь, Новосибирск, Красноярск за счет высокого внутреннего потенциала (относительно высокий уровень дохода, активное развитие розничного сегмента и жилищного строительства), остаются привлекательными для строительства новых объектов торговой недвижимости.
Жилая недвижимость
Лидерами по стоимости жилья, где цены даже превышают показатели в городах-миллионниках, являются города Дальневосточного побережья, Сочи, а также регионы, активно развивающие промышленное производство, такие как Калужская область. Сравнительно высокие цены на жилье эконом-класса в Екатеринбурге еще раз подтверждают тот факт, что уровень покупательной способности населения Свердловского региона выше среднего.
В Нижнем Новгороде очень динамично развивается рынок жилья бизнес-класса - сказывается близость к Москве.
Ценовой минимум на рынке жилья эконом-класса был зафиксирован в Омске, Благовещенске и Сургуте.
Самыми интересными городами для девелоперов жилья среди миллионников являются Екатеринбург, Нижний Новгород и Пермь.
Гостиницы
В Нижнем Новгороде, где нет ни одной гостиницы уровня 5 звезд, и присутствует только один сетевой оператор – Accor, уровень цен позволяет предположить, что на рынке не хватает объектов уровня 5 звезд. Кроме того, в Уфе и в Новосибирске есть потенциал для развития нескольких качественных объектов.
Яна Кузина, Директор, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE в России, резюмирует: «Этот год российский рынок недвижимости закрывает с положительным трендом. Безусловно, непростые экономические условия внесли свои коррективы, и в 2011 году мы видели не так много новых объектов. Инвесторы пока достаточно осторожны в отношении региональных проектов. Тем не менее, мы с оптимизмом смотрим на будущий год и ожидаем рост интереса к городам России, где в каждом сегменте есть немало перспективных направлений».
15 мая группа компаний ЛЭК отметила свой девятнадцатый день рождения. О том, с каким настроением ЛЭК встречает свой день рождения и будет расти дальше, рассказывает руководитель компании Павел Андреев.
– Настроение бодрое, деловое. Девятнадцатый год нашей работы, несмотря на то что он был сложным, завершается достаточно позитивно. Мы сократили кредитную нагрузку. Значит, снижаем себестоимость и больше средств можем тратить на строительство домов. Несмотря на кризис, довольно сильно повлиявший на строительную отрасль, компания продолжает оставаться лидером по объемам возводимого жилья на строительном рынке Санкт-Петербурга. Сейчас ЛЭК только в нашем городе возводит 11 жилых комплексов (все жилые дома строятся по кирпично-монолитной технологии) и обладает обширным земельным банком общей площадью почти 100 га. Все это позволяет с уверенностью смотреть в будущее.
Мы стремимся не только удерживать лидерские позиции, но и укреплять наше положение на строительном рынке Санкт-Петербурга. На сегодняшний день нашим самым главным приоритетом является повышение скорости и качества строительства домов. И мы поставили себе цель добиться в этом направлении лучших показателей в отрасли.
В этом году мы сдаем 5 объектов полностью: дома на Серебристом бульваре, на ул. Ушинского, на ул. Ленской, на Гражданском пр. и клубный дом Буржуа на Песочной набережной.
Кроме того, планируются к сдаче первая очередь жилого комплекса «Классика» на Петроградской стороне. Очень активно строится жилой комплекс «Империал» на Московском проспекте. К слову сказать, недавно на объекте в рамках Недели Германии в России побывала немецкая делегация, и специалисты из Баварии высоко оценили нашу работу, в том числе качество используемых нами материалов.
Суммарно мы планируем сдать в этом году порядка 150 тыс. кв. м жилой площади. Это почти докризисная мощность. Кроме того, мы планируем форсировать скорость строительства комплексов «Лондон Парк» и «Граф Орлов», с тем чтобы в будущем году дольщики этих объектов смогли бы также отпраздновать новоселье. Это объекты комплексной застройки, каждый из которых уникален для города.
Отдельно хотелось сказать о проекте «Лондон Парк». Это знаковый объект для нашей компании. Мы задумали его как клубный жилой комплекс с внутренней охраняемой территорией, на которой разместятся спортивный и торгово-развлекательный комплексы, бассейн, школа и детский сад. Таким образом, все преимущества клубного проживания становятся доступными для людей со средним уровнем доходов, ведь мы намеренно хотим выдержать цены в сегменте не выше верхнего «эконома». Мы хотим показать, что за такие цены можно получить принципиально новый уровень жилья. Именно потому что этот жилой комплекс является знаковым проектом компании, в честь нашего праздника мы продлевает до конца мая скидку в 15% на квартиры в «Лондон Парке».
Ее раз хочу подчеркнуть: компания ЛЭК своими результатами показывает, что строительная отрасль восстанавливается от кризиса. Сейчас в условиях сниженной и комфортной для нас кредитной нагрузки мы можем не только еще более сконцентрировать свои ресурсы на быстром и качественном строительстве возводимых нами комплексов, но и начать строительство новых объектов. Так, к концу года мы планируем запустить два новых проекта.
Справка
Компания ЛЭК была основана в 1992 году. В 1993 году компания выбрала строительство жилых домов в качестве основного вида деятельности. За это время ЛЭК построил и ввел в эксплуатацию более 100 жилых домов, только за последние пять лет – 1 млн кв. м жилья. В 2001 году Компания ЛЭК первой вывела на строительный рынок бренды «Риал» и «Супер-риал» (квартиры-студии), которые немедленно заняли первое место по продажам в эконом-классе.
Губернатор Петербурга пригрозила генподрядчику и проектировщику стадиона на Крестовском острове экономическими санкциями за очередной срыв сроков. Так, сроки передачи подрядчику рабочей документации по созданию крыши перенеслись на две недели, а должны были быть переданы еще в конце мая.
На прошедшем выездном совещании по вопросам проектирования и строительства нового футбольного стадиона в западной части Крестовского острова Валентина Матвиенко заявила журналистам, что недовольна ходом и темпом работ. «Хватит срывать сроки – накорректировались уже», – отчитала она своих подчиненных, отметив, что понимает объективные трудности и считает правильным, что вносятся коррективы, снижающие стоимость проекта.
Глава города подчеркнула, что у нее есть ряд серьезных претензий к генеральному подрядчику – ЗАО «Инжтрансстрой» – и проектировщику – ГУП МНИИП «Моспроект-4». Если сроки и дальше будут переноситься, то градоначальница пообещала наказать виновных внушительными штрафами.
По словам Виктора Лешковича, директора департамента проектирования и строительства стадиона Фонда капитального строительства и реконструкции Комитета по строительству Петербурга, бетонное основание футбольного стадиона будет готово к сентябрю текущего года. Тогда же планируется начать работы по монтажу кровли.
Губернатор в ответ сказала, что необходимо максимально эффективно использовать летний период, работать в несколько смен и увеличить штат. «Основная задача сейчас – правильно организовать процесс строительства, чтобы к августу предоставить фронт работ для монтажа кровли», – подчеркнула она. На работы по крыше потребуется еще год, поэтому отодвигать сроки – значит сорвать дату сдачи объекта. Отметим, что крыша у стадиона будет раздвижной, что позволит закрывать поле при плохой погоде, а сам газон будет выдвигаться на просушку за пределы арены.
Валентина Матвиенко подтвердила, что проблемы со строительством этого масштабного объекта есть и связаны они в первую очередь с отсутствием опыта реализации подобных проектов на территории России и недостаточным количеством профессионалов, способных управлять строительством таких сложных объектов.
К тому же в 2009 году работы были приостановлены в связи с новыми требованиями к стадиону со стороны пожарных и ФИФА (Международной федерации футбольных организаций), ведь новая аренда готовится стать в том числе и площадкой для проведения полуфинальных матчей чемпионата мира по футболу 2018 года.
Изменилась конфигурация трибун и планировка подтрибунных помещений – они были приведены в соответствии с требованиями ФИФА, предъявляемыми к стадионам такого уровня. Появились холлы и свободные пространства, места для размещения дополнительных кафе, баров на всех уровнях стадиона. Количество мест на трибунах увеличилось до 68 тысяч человек.
Пришлось полностью перепроектировать автоматизированные системы управления технологическими процессами, расчеты здания на ветровые и снеговые нагрузки, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций, а также аппаратную и спутниковую станцию для вещания. Изменению подверглись и основные конструкции в части опор, спецсооружений и устройств для возведения раздвижной кровли.
Цифра
33 млрд рублей составляет стоимость строительства стадиона после нескольких корректировок
Справка:
Работы по возведению нового стадиона на Крестовском острове начались в 2007 году.
Изначально проект строительства предусматривал появление стадиона к 2009 году, но сроки ввода неоднократно переносились и изменялись одновременно со стоимостью объекта. Предполагалось, что строительство новой арены обойдется городу в 6,7 млрд рублей, но в январе текущего года вице-губернатор Роман Филимонов заявил, что стоимость возведения новой арены увеличилась до 33 млрд рублей, а сдача объекта в эксплуатацию отложена на ноябрь 2012 года.
На сегодняшний день готовность объекта по бетону составляет 70%, а по конструкциям – 20%. По сообщению пресс-службы, работы на объекте ведутся круглосуточно, задействовано 30 единиц техники, а общая численность рабочих на площадке составляет 1313 человек.
Сегодня здесь продолжаются бетонные работы, монтаж специальных вспомогательных систем и устройств крыши, ведутся работы по возведению моста над выдвижным полем, на котором разместится часть трибун для болельщиков, идет реконструкция двух исторических павильонов.
Окончание всех работ и открытие стадиона намечено на ноябрь 2012 года.
Автор: Алена Филипова