«Балтийская жемчужина» построилась перед судом
В «Балтийской жемчужине» произошел конфликт между застройщиками. «Шанхайская строительная корпорация» подала в суд на «ГлавПромСтрой», который по его заказу возводил часть жилого комплекса «Жемчужная премьера». Ответчик вступил в стадию реорганизации, чтобы, как считают в «ШСК», уйти от банкротства.
Генподрядчик жилого квартала «Балтийская жемчужина» ЗАО «Шанхайская строительная корпорация» («ШСК») обратилась в Арбитражный суд СПб и ЛО иском к своему субподрядчику ЗАО «Строительный концерн «ГлавПромСтрой» о взыскании 44,9 млн рублей — компенсации за некачественную, по мнению «ШСК», работу по строительству первой очереди жилого комплекса «Жемчужная премьера» (30 тыс. кв. м.).
Договор между «ШСК» и «ГлавПромСтроем» был заключен 20 марта 2008 года. По договору, субподрядчик должен был построить к июню 2009 года три корпуса высотой от 7 до 17 этажей с подземной парковкой севернее перекрестка Петергофского шоссе и улицы Пограничника Гарькавого в Красносельском районе Петербурга. Дома были введены в эксплуатацию 19 марта 2011 года, однако в «ШСК» остались недовольны качеством выполненных работ.
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в юридической службе «ШСК», в квартирах «ГлавПромСтроя» стоял запах аммиака, но это «оказалось цветочками по сравнению с другими дефектами объекта, о которых нашим учредителям не хотелось бы говорить».
«Представьте, что вы наняли ремонтную бригаду, которая дает вам годовую гарантию на ремонт. После работы ремонтников у вас отвалилась плитка, трубы стали течь, вы попросили их прийти и все починить — а их и след простыл. То же самое произошло с «ГлавПромСтроем», — иносказательно рассказали в «ШСК».
Это подтверждается материалами суда, где говорится, что «ШСК» 23 ноября 2010 года направила «ГлавПромСтрою» уведомление о необходимости исправить недостатки, выявленные управляющей компанией ООО «Приморский город». Ее гендиректор Сергей Андросюк об этих изъянах говорить отказался. Поскольку «ГлавПромСтрой» в гарантийный срок не выполнил обязательства, «ШСК» исправила изъяны сама за свой счет на сумму 44,6 млн рублей, говорится в документах. Это и послужило поводом для иска к «ГлавПромСтрою».
Стоит отметить, перед тем как обратиться в суд «ШСК» проиграла «ГлавПромСтрою» другое дело, которое касается тех же корпусов. Решением суда с ответчика было взыскано в пользу истца 33,3 млн рублей недоплаченных за строительство денег. В материалах дела говорится, что «ШСК» заплатила подрядчику 95% стоимости работ, а 5% взяла себе в качестве компенсации за изъяны, хотя договором такое удержание средств не было предусмотрено.
«Я считаю претензии «ШСК» необоснованными, поскольку, когда я работала гендиректором «ГлавПромСтроя», мне представители этой компании не предъявили ни одного документа о недостатках объекта», — рассказала Оксана Капкаева, работавшая гендиректором «ГлавПромСтроя» с августа 2008 по май 2009 года.
По данным ЕГРЮЛ, по состоянию на 20 октября 2010 года гендиректором компании является Юрий Гольман. Связаться с ним не удалось. В «ШСК» сказали, что никогда в жизни его не видели. Бывший замгендиректора «ГлавПромСтроя» Алексей Борискин, узнав о предмете разговора, отказался от комментариев.
Дело о банкротстве «ГлавПромСтроя» было возбуждено 9 сентября 2010 года. Поводом для него послужил иск ООО «Строительная компания «Трансферт» о взыскании 524 тыс. рублей за выполненную в «Балтийской жемчужине» работу (суд взыскал в пользу истца 352 тыс. рублей).
После «Трансферта» иски о вступлении в дело о банкротстве начали подавать и остальные субподрядчики «ГлавПромСтроя» в «Балтийской жемчужине» (по порядку): ООО «Пластик Трест» (9,7 млн рублей), ООО «ТрансБетон» (3,7 млн), ЗАО «Т-Бетон» (4,6 млн), ООО «Фирма Фивен» (12,7 млн).
Очередным и самым крупным по требованиям кредитором-заявителем может стать и «ШСК». По словам юристов компании, такая возможность рассматривается, однако сейчас этому препятствует отсутствие решения суда по пользу «ШСК» по делу о взыскании с «ГлавПромСтроя» денег, которое есть у остальных заявителей. Ближайшее заседание по делу состоится 22 декабря 2011 года.
«На мой взгляд, «ГлавПромСтрой» знал с самого начала, что не заплатит деньги, это было запланировано. Мы подали три иска о взыскании денег, и все три выиграли, но денег не получили. В результате подали иск о несостоятельности», — рассказал гендиректор ООО «Пластик Трест» Александр Уткин. Его компания занималась остеклением домов.
Госпожа Капкаева сказала, что взысканные с «ШСК» деньги были переведены «ГлавПромСтрою». По мнению одного из кредиторов-заявителей, они были переедены на счет СЗНК, несмотря на то, что официально «ГлавПромСтрой» к СЗНК отношения не имеет.
Неплатежеспособность «ГлавПромСтроя» поспособствовала банкротству одного из его субподрядчиков. ООО «Фирма Фивен» хватило бы денег «ГлавПромСтроя» (12,7 млн) и еще одного должника ОАО «Винси Констрюксьон Гран Проже» (7 млн), чтобы выбраться из убыточного состояния, рассказал конкурсный управляющий «Фирмы Фивен» Дмитрий Наталкин. «Фирма Фивен» совместно с «Винси» строила ТРК «Радуга» у Петербургского СКК.
«Кстати говоря, «ГлавПромСтрой» не первая из компаний, основанных СЗНК, которые сейчас банкротятся или обанкрочены. В ООО «СЗНК-Холдинг» (сейчас он переименован в ООО «Альянс-Капитал») введена процедура наблюдения, а в ООО «Региональная нерудная компания и ЗАО «Региональная нерудная компания» идет конкурсное производство», — сказал господин Наталкин.
Еще один субподрядчик «ГлавПромСтроя» — ООО «Скалито», — который выполнял сантехнические работы, имея на руках решение о взыскании в свою пользу более 11 млн рублей, не стал подавать иск о вступлении в дело о банкротстве, поскольку не видит в этом смысла — у ответчика нет имущества. «То, что нам не заплатят, я чувствовал уже в начале стройки. Тогда начались задержки с авансами, с подписанием актов выполненных работ. Мы ж не первый день работаем, понимаем, к чему это все. Прекратить работы мы не могли, потому что был подписан договор подряда. В общем, крайне неприятный опыт», — рассказал гендиректор ООО «Скалито» Александр Ахмеров.
Арбитражный управляющий «ГлавПромСтроя» не назначен. Кандидатом в управляющие признан член НП «МСО ПАУ» Денис Лебедь. Его кандидатура будет рассмотрена (и вероятно, утверждена) на очередном заседании суда, которое состоится 10 февраля 2012 года. В этот же день суд рассмотрит обоснованность заявлений всех, кроме первого, кредиторов о вступлении в дело о банкротстве. Денис Лебедь сообщил, что пока не утвержден управляющим, не может ничего комментировать.
По официальным документам ФНС, ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» с 14 сентября 2010 года находится в стадии реорганизации в форме слияния. По словам юристов из «ШСК», компания, с которой сливается «ГлавПромСтрой», зарегистрирована в Уфе. Сейчас она занимается покупкой акций «ГлавПромСтроя».
По словам, Павла Лепшина, руководителя АК «Бюро адвоката Лепшина», слияние является одним из наиболее распространенных способов ухода от банкротства. В ходе реорганизации банкротящаяся компания обычно выводит свои активы и пассивы на баланс другой компании. В качестве одного из возможных сценариев в случае с «ГлавПромСтроем» господин Лепшин рассматривает реорганизацию, по завершению которой компания останется существовать, но будет опустошена (видимо, как сейчас).
«Одним из видов погашения долгов является невозможность их погасить. После того как исполнитель убедится, что у должника на счету ноль, на балансе ноль, уставного капитала ноль, он вынесет решение о невозможности исполнить решение суда о взыскании, и долг будет признан безнадежным», — поясняет Павел Лепшин.
Александр Аликин
Губернатор Петербурга пригрозила генподрядчику и проектировщику стадиона на Крестовском острове экономическими санкциями за очередной срыв сроков. Так, сроки передачи подрядчику рабочей документации по созданию крыши перенеслись на две недели, а должны были быть переданы еще в конце мая.
На прошедшем выездном совещании по вопросам проектирования и строительства нового футбольного стадиона в западной части Крестовского острова Валентина Матвиенко заявила журналистам, что недовольна ходом и темпом работ. «Хватит срывать сроки – накорректировались уже», – отчитала она своих подчиненных, отметив, что понимает объективные трудности и считает правильным, что вносятся коррективы, снижающие стоимость проекта.
Глава города подчеркнула, что у нее есть ряд серьезных претензий к генеральному подрядчику – ЗАО «Инжтрансстрой» – и проектировщику – ГУП МНИИП «Моспроект-4». Если сроки и дальше будут переноситься, то градоначальница пообещала наказать виновных внушительными штрафами.
По словам Виктора Лешковича, директора департамента проектирования и строительства стадиона Фонда капитального строительства и реконструкции Комитета по строительству Петербурга, бетонное основание футбольного стадиона будет готово к сентябрю текущего года. Тогда же планируется начать работы по монтажу кровли.
Губернатор в ответ сказала, что необходимо максимально эффективно использовать летний период, работать в несколько смен и увеличить штат. «Основная задача сейчас – правильно организовать процесс строительства, чтобы к августу предоставить фронт работ для монтажа кровли», – подчеркнула она. На работы по крыше потребуется еще год, поэтому отодвигать сроки – значит сорвать дату сдачи объекта. Отметим, что крыша у стадиона будет раздвижной, что позволит закрывать поле при плохой погоде, а сам газон будет выдвигаться на просушку за пределы арены.
Валентина Матвиенко подтвердила, что проблемы со строительством этого масштабного объекта есть и связаны они в первую очередь с отсутствием опыта реализации подобных проектов на территории России и недостаточным количеством профессионалов, способных управлять строительством таких сложных объектов.
К тому же в 2009 году работы были приостановлены в связи с новыми требованиями к стадиону со стороны пожарных и ФИФА (Международной федерации футбольных организаций), ведь новая аренда готовится стать в том числе и площадкой для проведения полуфинальных матчей чемпионата мира по футболу 2018 года.
Изменилась конфигурация трибун и планировка подтрибунных помещений – они были приведены в соответствии с требованиями ФИФА, предъявляемыми к стадионам такого уровня. Появились холлы и свободные пространства, места для размещения дополнительных кафе, баров на всех уровнях стадиона. Количество мест на трибунах увеличилось до 68 тысяч человек.
Пришлось полностью перепроектировать автоматизированные системы управления технологическими процессами, расчеты здания на ветровые и снеговые нагрузки, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций, а также аппаратную и спутниковую станцию для вещания. Изменению подверглись и основные конструкции в части опор, спецсооружений и устройств для возведения раздвижной кровли.
Цифра
33 млрд рублей составляет стоимость строительства стадиона после нескольких корректировок
Справка:
Работы по возведению нового стадиона на Крестовском острове начались в 2007 году.
Изначально проект строительства предусматривал появление стадиона к 2009 году, но сроки ввода неоднократно переносились и изменялись одновременно со стоимостью объекта. Предполагалось, что строительство новой арены обойдется городу в 6,7 млрд рублей, но в январе текущего года вице-губернатор Роман Филимонов заявил, что стоимость возведения новой арены увеличилась до 33 млрд рублей, а сдача объекта в эксплуатацию отложена на ноябрь 2012 года.
На сегодняшний день готовность объекта по бетону составляет 70%, а по конструкциям – 20%. По сообщению пресс-службы, работы на объекте ведутся круглосуточно, задействовано 30 единиц техники, а общая численность рабочих на площадке составляет 1313 человек.
Сегодня здесь продолжаются бетонные работы, монтаж специальных вспомогательных систем и устройств крыши, ведутся работы по возведению моста над выдвижным полем, на котором разместится часть трибун для болельщиков, идет реконструкция двух исторических павильонов.
Окончание всех работ и открытие стадиона намечено на ноябрь 2012 года.
Автор: Алена Филипова
Кризис сопровождался массовой заморозкой строителями своих объектов. В некоторые моменты без движения стояло около трети строящихся домов. Сейчас, как говорят эксперты, проблемных объектов осталось не более десятка. И власти в «ручном режиме» размораживают оставшиеся дома.
Размороженная цена
Мнения экспертов относительно размороженных объектов разделились. Значительная часть участников рынка убеждена, что простой никак не сказался ни на ценах, ни качестве возводимых домов. Так, по словам Александра Лелина, генерального директора «Ленстройтреста», никаких особых цен на объекты, строительство которых приостанавливалось в кризис, а изначальные сроки сдачи сдвигались, нет. «Во время кризиса, когда покупатели квартир в таких домах осознали, что его строительство затягивается, а они долго ждать не хотят или не могут, получили возможность либо расторгнуть свои договоры, либо (и этим воспользовалось большинство) переехать в другие дома высокой степени готовности от того же застройщика. Когда же приостановленные стройки возобновились в нормальном темпе, цена на непроданные на тот момент квартиры определилась уровнем среднерыночных цен на объекты с аналогичными характеристиками», – вспоминает господин Лелин. С ним согласен Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City: «Так называемая заморозка большинства проектов проводилась на нулевой стадии готовности. Проекты на стадии строительства не замораживались, а помешать завершить проект в высокой степени готовности могли финансовые проблемы самой компании, а не общая экономическая ситуация. После возобновления проекты, реализация которых была отложена в кризис, ведут себя точно так же, как и другие проекты на рынке. Возможно, на момент планирования проекта перед кризисом ожидания инвесторов были больше, но изменилась и себестоимость строительства, и ситуация на рынке. Многие замороженные проекты прошли серьезную доработку и только выиграли от этого». Более того, при покупке жилья в таких домах никаких дополнительных рисков нет, говорит Александр Лелин. «Если у компании есть все действующие разрешительные документы, то он ничем не отличается по степени риска от любых других объектов. Однако стоит отметить, что это утверждение верно с поправкой на такой аспект, как надежность застройщика», – уверен эксперт.
С застройщиками не соглашается Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». «Ситуация на замороженных стройках чаще всего значительно отличается от проектов, строящихся в графике», – говорит он. По мнению Ильи Логинова, ситуация от одной размороженной стройки к другой разная, но, как правило, такие проекты стоят существенно ниже среднерыночных цен в этом районе на тех же этапах строительства.
В «ручном режиме»
По оценке Павла Андреева, руководителя компании ЛЭК, в кризис в Петербурге было порядка 70 остановленных проектов. Восстановление спроса в 2010 году и активизировавшийся параллельно с этим денежный поток оживил большую часть заморозки. В 2011 году из кризиса начинают выходить проекты, которые размораживают в том числе власти – в «ручном режиме». Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена», напротив, убежден, что цены у размороженных строек в основном завышенные, если оценивать их с точки зрения возникающих рисков и состояния построенного. «Заморозка стойки ведет к ухудшению качеств возведенной части дома, особенно при резких перепадах температур, при передаче объекта новым инвесторам повышается риск двойной продажи помещений и риск новых остановок. Поэтому как покупатели, так и инвесторы относятся к входу в такие проекты с осторожностью», – отмечает господин Гниденко.
Посткризисный 2010 год ознаменовался либо быстрым подключением «живых» застройщиков к «мертвым» проектам, либо перекупкой активными девелоперами прав на замороженные объекты, поясняет Павел Андреев. По первой схеме застройщик, пришедший на проект, завершает строительство, получая за это право на оставшиеся не проданными квадратные метры. Но юридически право собственности на участок и все обязательства по договору с городом остаются у прежнего застройщика. «Белый рыцарь», спасающий рынок, работает по подрядному договору, а оплата происходит по бартеру.
Тем не менее надежда на успешную реализацию проекта есть, если на размороженную стройку пришли деньги, считает Илья Логинов: «Чаще всего это происходит вместе со сменой застройщика или инвестора. Если это сильная известная компания, проблем с продажами, как правило, не возникает. Стройка оживает, и цены быстро возвращаются к среднерыночным. Таких случаев за последнее время немало». Причем, по мнению эксперта, если стройка стояла 1-2 года с незакрытым «контуром», то последствия не катастрофичны. Несущие способности конструкций за это время не ухудшатся. Кроме того, застройщик в обязательном порядке проведет экспертизу фундаментов и стен и усилит их при необходимости. «Однако материал стен и перекрытий за время простоя наберет влагу, которую тяжело будет высушить полностью. Как следствие, жильцы могут получить грибок на стенах через некоторое время после ремонта», – предостерегает господин Логинов.
Мнение:
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости»:
– Частыми спутниками размороженных строек являются бартерные сделки. Причина в том, что продавать квартиры на такой стройке тяжело даже со значительными дисконтами, так как нет доверия. Вот и приходится раздавать квартиры подрядчикам. Те, в свою очередь, ставят цены один ниже другого, так как каждый хочет продать свои квартиры, даже потеряв в прибыли. В конце концов застройщик вынужден еще больше снижать цены. Ситуация усугубляется. В итоге возникает как минимум 20-30%-я разница в ценах на аналогичные проекты в окружении.
Автор: Николай Волков