Ипотека для коммерсантов
Малый бизнес присматривается к «коммерческой ипотеке», которая может стать альтернативой аренде помещений. Но жесткие условия кредитования пока по плечу не всем предпринимателям.
Ипотека на коммерческую недвижимость, или коммерческая ипотека – это банковский кредит на приобретение нежилого помещения под офис, магазин или склад, а также выкуп арендуемых у КУГИ помещений в собственность. Такую ипотеку берут физические и юридические лица, чаще субъекты малого и среднего бизнеса. Дают ее не более 10% всех российских банков, имеющих ипотечные программы (в Петербурге коммерческую ипотеку предлагают около 20 банков). Основные игроки сегмента – Сбербанк, ВТБ, DeltaCredit, Балтинвестбанк, «Уралсиб». «Объем таких кредитов сейчас составляет около 200 млрд рублей, что выше докризисных уровней приблизительно на 10-20%», – утверждает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. Банки неоднозначно оценивают коммерческую ипотеку. Одни видят в ней повышенные риски, так как бизнес заемщика не всегда построен по прозрачным схемам. «В России многие фирмы имеют бухгалтерские нарушения, поэтому коммерческая ипотека накладывает определенные сложности на расходное обслуживание помещения», – говорит руководитель брокерского отдела АН «Бекар» Антонина Соловьева. Еще одна сложность, по ее словам, заключается в том, что при обращении в банк за коммерческой ипотекой проводится анализ кредитоспособности предприятия и оценка финансового состояния, которая предполагает рассмотрение большого количества документов. «Поэтому зачастую физическое лицо (учредитель компании) оформляет коммерческую недвижимость на себя», – рассказывает она. Другие банки считают, что ипотечное кредитование нежилых помещений менее рискованное, так как коммерческая недвижимость в отличие от квартир приносит заемщику прибыль. «В целом банки относятся к коммерческой ипотеке как к весьма эффективному средству, гарантирующему им возврат выдаваемых кредитов. Хотя окончательное решение банка зависит от многих факторов, включая ликвидность объекта и юридическую чистоту прав на него», – утверждает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов.
Ставки и залоги
Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается, как правило, под ее же залог (в значительно меньшей доле – под залог ценных бумаг и товаров в обороте). Коммерческая ипотека имеет более короткие сроки погашения кредита (от 3 до 20 лет) по сравнению с ипотекой жилой недвижимости, но достаточно высокие процентные ставки (от 12,5 до 26%). Также заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% (иногда до 30%) от стоимости недвижимости. По словам директора управления продаж корпоративным клиентам Северо-Западного банка Сбербанка России Людмилы Козяк, сумма кредита не превышает 80% цены приобретаемого объекта недвижимости. «При этом у клиента должен быть положительный баланс и минимум год работы на рынке. Поручительство собственников бизнеса обязательно на всю сумму кредита. Если покупается готовый объект недвижимости, он будет являться единственным обеспечением по кредиту. А если речь идет о покупке «незавершенки», нужно будет иное имущественное обеспечение до конца строительства», – перечисляет она.
Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от приобретаемого помещения: чем более ликвидное и доходное помещение, тем ниже могут быть ставки по кредиту. Самыми ликвидными являются офисные и торговые помещения, чуть менее ликвидны склады – здесь многое зависит от их месторасположения.
Поскольку ипотека нежилых помещений возможна только на основании договора об ипотеке, такую недвижимость необходимо сначала приобрести, и только потом закладывать. Это положение закона усложняет кредитование нежилой недвижимости. «При такой схеме покупатель должен заключить договор купли-продажи, зарегистрировать его, заключить договор ипотеки, зарегистрировать и его, и только после этого продавец сможет получить деньги», – говорят эксперты компании «Уником». Надо заметить, что срок регистрации таких договоров может достигать 30 дней, следовательно, продавец вынужден будет ждать своих денег два месяца. Такая ситуация часто не устраивает продавцов, поэтому к сделке в таком случае привлекается специалист по ипотеке – ипотечный брокер, который ускоряет процесс.
Ипотека выгодней аренды
Несмотря на все сложности, эксперты считают, что у коммерческой ипотеки – большое будущее, поскольку выкупать помещения зачастую удобнее, чем арендовать. «Размер выплат по коммерческой ипотеке с длительным сроком кредитования часто бывает ниже, чем арендные платежи за аналогичное помещение», – поясняет начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона «Абсолют Банка» Виталий Демидов. С коллегой согласна управляющая Санкт-Петербургским филиалом ОАО «РосДорБанк» Зоя Дильдина: «Рынок коммерческой ипотеки достаточно привлекателен для бизнеса, поскольку в долгосрочной перспективе платить аренду просто невыгодно». Но судя по работе программы «малой приватизации» в Петербурге (программа выкупа малым бизнесом арендуемых помещений в собственность), которая действует с 2009 года, условия коммерческой ипотеки пока устраивают не всех. По данным Фонда имущества Петербурга, в рамках программы малой приватизации городские предприниматели-арендаторы выкупили в собственность 1660 помещений общей площадью более 196,5 тыс. кв. м. «Это составляет менее 10% от общего числа помещений в Петербурге, которые арендуют «малыши», – констатирует председатель Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков.
Мнение
Яна Боровицкая, председатель экспертного совета Петербургского союза предпринимателей:
– Чтобы выкуп пошел активней, нужно нормальное ипотечное кредитование – на уровне 4-6% годовых, а не 15-20%, как сейчас. Кроме того, сегодня все структуры рынка недвижимости более ориентированы на реализацию приоритетной национальной программы «Доступное жилье», а бизнес отброшен на второй план. Если ситуация не изменится, нежилая ипотека так и останется «неживой».
Никита Кулаков.
Прошедшая неделя немного пополнила земельные банки петербургских строителей. Они потратили почти 1,17 млрд рублей на то, чтобы купить
В минувший вторник Фонд имущества Санкт-Петербурга на первый в этом году аукцион на право заключения договора аренды участка под жилищное строительство выставил 19 тыс. кв. м земли на ул. Оптиков. Торги было достаточно бурными. Всего в них приняли участие 8 компаний, в том числе «ЮИТ Лентек», СК «Темп», «Прагма», «Норманн». Начав со стартовых 100 млн рублей, участники аукциона сделали более 100 шагов, каждый ценой в 5 млн рублей. В итоге участок по адресу ул. Оптиков, участок 6 (северо-западнее пересечения с Яхтенной ул.) площадью 18,92 тыс. кв. м достался ООО «Планета». Компания, входящая в ГК «Город», обещала заплатить за землю 605 млн рублей, что в 6 раз больше стартовой цены. На данном участке компания планирует построить многоквартирный дом этажностью 9-25 этажей, со встроенно-пристроенными помещениями, максимальной общей площадью 47,78 тыс. кв. м. Срок строительства – 53 месяца. В соответствии с инвестиционными условиями победитель аукциона должен будет передать городу встроенные помещения в новом доме площадью не менее
Кроме того, компания ООО «Планета» заплатит 60 млн рублей (10% итоговой цены лота) компании «ЛенСпецСМУ» за подготовку документации по участку и еще около 20 млн рублей (3% итоговой цены) за организацию торгов Фонду имущества. По словам генерального директора ГК «Город» Дмитрия Брызгалина, инвестиции в проект составят около 2 млрд рублей. «На этом участке мы планируем построить дом, он будет комфорт-класса», – рассказал он. Для компании это будет четвертый проект в Петербурге. Сейчас компания реализует два жилых комплекса на Ленинском проспекте в Красносельском районе общей площадью около 300 тыс. кв. м недвижимости. Помимо этого, ГК «Город» в прошлом году приобрела участок в Приморском районе для комплексного освоения.
Вторая продажа земли состоялась в пятницу, когда Российский аукционный дом по поручению Фонда РЖС продал два земельных участка единым лотом, ранее принадлежавшие Санкт-Петербургскому государственному аграрному университету в Пушкине.
Первый участок площадью
Автор: Николай Волков
Глава Роспотребнадзора Геннадий Онищенко как всегда взбудоражил общественность, на этот раз обратив свое внимание на самый распространенный в России утеплитель – минеральную вату. Оказалось, что у главного санврача страны накопилось к этому материалу немало вопросов.
«Человек переезжает в новую квартиру, у него возникают головные боли, скачет давление, он не может места себе найти. Когда мы начинаем проверять, в отделочных материалах находим много нарушений технологии— выделение тех же формальдегидов. Доходит до того, что даем предписание все содрать и заново переделать. Но это тогда, когда человек пожаловался. А большинство не жалуются». К минеральной вате должны соблюдаться все требования, которые к ней предъявляются, предупредил Онищенко. Если нарушается элементарная технология при ее изготовлении и нарушаются регламенты при строительстве, то использование таких материалов может привести очень серьезным последствиям для здоровья, подчеркнул Геннадий Онищенко.
Что же это за последствия и чем так опасны фенол и формальдегид, как правило, входящие в состав минваты?
Доктор медицинских наук, профессор, гинеколог, специалист по репродуктивному здоровью ЦКБ РАН Евгений Жаров отмечает, что в малых дозах очень токсичный фенол содержится даже в лекарствах, зеленом чае, косметологии, лекарствах. Но при длительном воздействии фенол накапливается в организме и может привести к летальным последствиям. «Когда строились «фенольные» дома, рассчитывали, что следующее поколение будет жить при коммунизме в новых домах, на деле же люди до сих пор живут в опасном для здоровья жилище, в том числе в Москве», - заявил Жаров. – «Фенолы, грязь, пыль наносят удар по микроэкологии организма человека, уничтожая полезные микроорганизмы. Нарушается биоценоз, как следствие, возникают многочисленные воспалительные процессы. Причем всасываться эти мельчайшие частицы могут не только через дыхательные пути, слизистую оболочку, но и через кожу».
Переносчиком фенола становится респирабельная (то есть очень мелкая, выдахемая) пыль, которую выделяет вата, разрушаясь со временем. Респирабельная пыль – это частицы размером менее 3 микрон, в отличие от обычной пыли (размером свыше 5 микрон) оседающие в легких.
«Так называемая респирабельная или вдыхаемая пыль действует на органы дыхания как аллерген и токсин. Кроме того, под ее влиянием могут развиваться злокачественные образования, что подтверждается исследованиями Международного агентства по изучению рака», - отмечает исполнительный директор ОЭО «Зеленая волна» Сергей Авдеев. – «Многие химические вещества, в первую очередь, фенолы и формальдегиды, являются сильнейшими канцерогенами, вызывающими злокачественные новообразования и опухоли».
Весной экологическое движение «Зеленая волна» объявила об усилении контроля за применением утепляющих материалов в Москве, поскольку участились случаи обращения граждан за помощью в оценке безопасности стройматериалов, использующихся для ремонта и утепления как многоквартирных домов в Москве, так и частных домовладений. Широкую огласку получила скандальная история «фенольных домов» московского Метрогородка, жители которых уже устали жаловаться в муниципальные службы на рост онкологческих заболеваний у «счастливых обладателей» этих квартир.
Кандидат медицинских наук, аллерголог-иммунолог, главный врач медицинского центра «Медстайл эффект» Надежда Логина отмечает, что по данным ВОЗ аллергические заболевания органов дыхания составляют в различных странах мира от 20-60% от всех заболеваний. «Причина - в том числе пыль, источником которой может быть, например, асбест и минеральная вата, которые широко применяются в России в качестве строительных и утепляющих материалов», - комментирует Логина. Жители таких домов и квартир в данном случае могут сменить отделочные материалы, чаще производить влажную уборку, проветривать помещение, рекомендовала Логина.
Таким образом, эксперты подтверждают опасения Онищенко, но что делать жителям городских домов уже утепленных опасной минеральной ватой – все равно неясно. Вынимать ее из стены скорее всего никто не будет, а жить рядом с таким «соседом» - врагу не пожелаешь.
Валерий Серпухов