Ипотека для коммерсантов
Малый бизнес присматривается к «коммерческой ипотеке», которая может стать альтернативой аренде помещений. Но жесткие условия кредитования пока по плечу не всем предпринимателям.
Ипотека на коммерческую недвижимость, или коммерческая ипотека – это банковский кредит на приобретение нежилого помещения под офис, магазин или склад, а также выкуп арендуемых у КУГИ помещений в собственность. Такую ипотеку берут физические и юридические лица, чаще субъекты малого и среднего бизнеса. Дают ее не более 10% всех российских банков, имеющих ипотечные программы (в Петербурге коммерческую ипотеку предлагают около 20 банков). Основные игроки сегмента – Сбербанк, ВТБ, DeltaCredit, Балтинвестбанк, «Уралсиб». «Объем таких кредитов сейчас составляет около 200 млрд рублей, что выше докризисных уровней приблизительно на 10-20%», – утверждает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. Банки неоднозначно оценивают коммерческую ипотеку. Одни видят в ней повышенные риски, так как бизнес заемщика не всегда построен по прозрачным схемам. «В России многие фирмы имеют бухгалтерские нарушения, поэтому коммерческая ипотека накладывает определенные сложности на расходное обслуживание помещения», – говорит руководитель брокерского отдела АН «Бекар» Антонина Соловьева. Еще одна сложность, по ее словам, заключается в том, что при обращении в банк за коммерческой ипотекой проводится анализ кредитоспособности предприятия и оценка финансового состояния, которая предполагает рассмотрение большого количества документов. «Поэтому зачастую физическое лицо (учредитель компании) оформляет коммерческую недвижимость на себя», – рассказывает она. Другие банки считают, что ипотечное кредитование нежилых помещений менее рискованное, так как коммерческая недвижимость в отличие от квартир приносит заемщику прибыль. «В целом банки относятся к коммерческой ипотеке как к весьма эффективному средству, гарантирующему им возврат выдаваемых кредитов. Хотя окончательное решение банка зависит от многих факторов, включая ликвидность объекта и юридическую чистоту прав на него», – утверждает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов.
Ставки и залоги
Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается, как правило, под ее же залог (в значительно меньшей доле – под залог ценных бумаг и товаров в обороте). Коммерческая ипотека имеет более короткие сроки погашения кредита (от 3 до 20 лет) по сравнению с ипотекой жилой недвижимости, но достаточно высокие процентные ставки (от 12,5 до 26%). Также заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% (иногда до 30%) от стоимости недвижимости. По словам директора управления продаж корпоративным клиентам Северо-Западного банка Сбербанка России Людмилы Козяк, сумма кредита не превышает 80% цены приобретаемого объекта недвижимости. «При этом у клиента должен быть положительный баланс и минимум год работы на рынке. Поручительство собственников бизнеса обязательно на всю сумму кредита. Если покупается готовый объект недвижимости, он будет являться единственным обеспечением по кредиту. А если речь идет о покупке «незавершенки», нужно будет иное имущественное обеспечение до конца строительства», – перечисляет она.
Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от приобретаемого помещения: чем более ликвидное и доходное помещение, тем ниже могут быть ставки по кредиту. Самыми ликвидными являются офисные и торговые помещения, чуть менее ликвидны склады – здесь многое зависит от их месторасположения.
Поскольку ипотека нежилых помещений возможна только на основании договора об ипотеке, такую недвижимость необходимо сначала приобрести, и только потом закладывать. Это положение закона усложняет кредитование нежилой недвижимости. «При такой схеме покупатель должен заключить договор купли-продажи, зарегистрировать его, заключить договор ипотеки, зарегистрировать и его, и только после этого продавец сможет получить деньги», – говорят эксперты компании «Уником». Надо заметить, что срок регистрации таких договоров может достигать 30 дней, следовательно, продавец вынужден будет ждать своих денег два месяца. Такая ситуация часто не устраивает продавцов, поэтому к сделке в таком случае привлекается специалист по ипотеке – ипотечный брокер, который ускоряет процесс.
Ипотека выгодней аренды
Несмотря на все сложности, эксперты считают, что у коммерческой ипотеки – большое будущее, поскольку выкупать помещения зачастую удобнее, чем арендовать. «Размер выплат по коммерческой ипотеке с длительным сроком кредитования часто бывает ниже, чем арендные платежи за аналогичное помещение», – поясняет начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона «Абсолют Банка» Виталий Демидов. С коллегой согласна управляющая Санкт-Петербургским филиалом ОАО «РосДорБанк» Зоя Дильдина: «Рынок коммерческой ипотеки достаточно привлекателен для бизнеса, поскольку в долгосрочной перспективе платить аренду просто невыгодно». Но судя по работе программы «малой приватизации» в Петербурге (программа выкупа малым бизнесом арендуемых помещений в собственность), которая действует с 2009 года, условия коммерческой ипотеки пока устраивают не всех. По данным Фонда имущества Петербурга, в рамках программы малой приватизации городские предприниматели-арендаторы выкупили в собственность 1660 помещений общей площадью более 196,5 тыс. кв. м. «Это составляет менее 10% от общего числа помещений в Петербурге, которые арендуют «малыши», – констатирует председатель Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков.
Мнение
Яна Боровицкая, председатель экспертного совета Петербургского союза предпринимателей:
– Чтобы выкуп пошел активней, нужно нормальное ипотечное кредитование – на уровне 4-6% годовых, а не 15-20%, как сейчас. Кроме того, сегодня все структуры рынка недвижимости более ориентированы на реализацию приоритетной национальной программы «Доступное жилье», а бизнес отброшен на второй план. Если ситуация не изменится, нежилая ипотека так и останется «неживой».
Никита Кулаков.
В ближайшее время за счет федеральных средств может начаться модернизация стратегически важной для региона магистрали М-10, или «Скандинавии». Состояние трассы сейчас таково, что в народе ее называют «дорогой-убийцей».
Вице-председатель межрегионального движения «Комитет по защите прав автомобилистов» Александр Холодов говорит: «Трассу лучше всего расширить при реконструкции. Физические возможности для этого есть: на «Скандинавии» очень широкие обочины», – говорит он. Однако даже грамотный ремонт дороги, по мнению экспертов, не снимет вопрос о ее перегруженности и, как следствие, вопрос о строительстве дублирующей магистрали. «Временным дублером «Скандинавии» могло бы стать Средневыборгское шоссе при соответствующей его реконструкции», – считает директор филиала НИУ Высшей школы экономики – Санкт-Петербург, заслуженный экономист России Александр Ходачек.
Между тем господин Холодов отмечает, что прежде чем выбирать маршрут, нужно определиться с источником финансирования.
М-10 станет платной
«В принципе, чем больше дорог в области, тем, конечно, лучше. Другой вопрос – на какие деньги и какого качества строить дороги. Когда-то поднимался вопрос о том, чтобы, построив дублер «Скандинавии», саму трассу М-10 сделать платной. В принципе, по российскому законодательству любую дорогу можно и сейчас сделать платной, если существует объезд, не превышающий по длине основную магистраль в три раза. В Выборг сейчас можно проехать через Приморское шоссе. И вряд ли этот маршрут будет в три раза длиннее, чем через «Скандинавию». То есть теоретически за проезд по М-10 уже сейчас можно брать деньги», – рассуждает глава Комитета по защите прав автомобилистов.
Однако сегодня вводить тариф за подобную услугу – абсурд, утверждает эксперт.
«Я полагаю, что прежде чем делать дороги платными, бизнес должен вложиться в них, – говорит господин Холодов. – Мне в этом смысле очень нравится подход, который широко распространен в Норвегии. Там при строительстве платных трасс изначально закладывается порог рентабельности для бизнеса, инвестировавшего средства. То есть если магистраль обошлась, например, в 1 млрд USD, порог рентабельности закладывался на уровне 20%, то инвесторы могут эксплуатировать эту дорогу до тех пор, пока не получат 1,2 млрд USD. В этом смысле им выгодно поддерживать ее в должном состоянии, следить за тем, чтобы проезд по ней был безопасным».
При этом, отмечает специалист, и государство не остается в накладе: после того как деньги вернутся бизнесу, трасса перейдет в государственную собственность. В России на уровне федерального законодательства механизмов для реализации подобных проектов пока не существует. «Однако ничто не мешает нам начать применять подобные схемы хотя бы частично и хотя бы на уровне соглашений, – рассуждает господин Холодов. – Вопрос финансирования дорожного строительства для нас сейчас очень актуален. Бюджетных средств на строительство и ремонт всех дорожных покрытий все равно не хватит».
Однако качество новых дорог, по мнению специалиста, должно на порядок отличаться от существующих трасс, так как нагрузки на дорожное полотно Ленинградской области в последние несколько лет выросли в разы. «Большая часть наших трасс строились при царе Горохе и рассчитаны в лучшем случае на то, что по ним пройдут полупустые «Жигули», – говорит господин Холодов. – А по ним идут КАМАЗы с грузом до 23 тонн. Конечно, такие фуры, по закону, не должны ходить, но они ведь все равно идут, значит, и дороги нужно строить из соответствующего расчета».
Мнение:
Александр Ходачек, директор филиала НИУ Высшей школы экономики – Санкт-Петербург, заслуженный экономист России:
– Альтернативы «Скандинавии» пока нет. По техническим параметрам на момент ввода в строй эта дорога была лучшей в Ленинградской области, но сейчас она нуждается в серьезной реконструкции. Нужно сделать по дополнительной полосе с каждой стороны, а на участках с наиболее интенсивным движением – даже по три и с разделительным барьером, так как большинство аварий на «Скандинавии» происходит при обгоне.
С проблемой «коммерческих» саморегулируемых организаций строительная отрасль столкнулась буквально с первых дней перехода на саморегулирование. Недобросовестные структуры развернули масштабную деятельность по торговле допусками, пользуясь несовершенством законодательства в новой сфере, считает генеральный директор СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев.
Первый год ушел на обкатку, на приведение в порядок базовых элементов правового регулирования допуска компаний на строительный рынок. В этот период устанавливались основные «правила игры», и ни у государства, ни у национальных объединений не хватало ресурсов на борьбу с коммерциализацией, поскольку на тот момент имелось немалое количество более острых и неотложных проблем.
К моменту, когда нашлись силы заняться проблемой наконец-то, оказалось, что решить ее одним махом невозможно. Даже несмотря на небольшую численность, «коммерческие» СРО сумели нанести существенный репутационный урон, вызвав своей деятельностью широкий общественный резонанс. При этом некоторые из «коммерсантов» смогли искусно замаскироваться под добросовестные СРО: используемые ими нечистоплотные схемы зачастую формально не нарушают законодательство и в то же время наносят серьезный ущерб всему институту саморегулирования. «Коммерческие» СРО, занимаясь продажей допусков, создают серьезную угрозу репутации законопослушных СРО и противодействуют достижению одной из основных целей саморегулирования – повышению безопасности строительства. Напротив, выдавая свидетельства без проведения обязательных процедур, «коммерческие СРО» способствуют возникновению аварийных ситуаций и снижению качества строительных работ.
Понимая, что дальнейшее бесконтрольное развитие ситуации может привести к критическим последствиям, органы государственной власти и национальные объединения СРО решили пойти на ужесточение правовых норм в области саморегулирования в строительстве. Задача этой законодательной инициативы – искоренить «коммерческие» СРО как явление, сделав невозможным дальнейшее существование организаций, попадающих в данную категорию.
Закладывая правовые основы для борьбы с «коммерческими» СРО, нацобъединения сформулировали признаки коммерциализации саморегулируемых организаций. К таким признакам были отнесены: высокий ежемесячный прирост численности членов СРО; активное использование рекламы, в том числе, нарушающей законодательство; отсутствие или минимальный размер членских и вступительных взносов, дробление взносов в компенсационный фонд; небрежная проверка компаний при вступлении в СРО; отсутствие коллегиальности и открытости в управлении; участие в бизнесе по продаже готовых юридических лиц с уже оформленными допусками и некоторые другие виды нарушений.
Рабочей группой по выработке предложений и осуществлению мер по борьбе с недобросовестными саморегулируемыми организациями при Координационном совете при Министерстве регионального развития Российской Федерации был разработан комплекс мер по законодательному воспрепятствованию коммерциализации саморегулирования. Данный комплекс был условно разделен на две части. К первой были отнесены приоритетные изменения, которые необходимо внести в действующее законодательство в кратчайшие сроки. По большей части, это поправки в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся непосредственно процедур работы саморегулируемых организаций. Вторая часть, так называемые перспективные изменения, включает в себя поправки, устанавливающие ответственность должностных лиц СРО за нарушение действующего законодательства.
Приоритетные доработки включают в себя, в основном, структурные изменения. Прежде всего, установят верхний предел количества членов в одной СРО. Многие вопросы, включая выдачу допусков, будут переданы в ведение коллегиального органа управления, при этом минимальное количество членов в коллегиальном органе будет принудительно увеличено.
Национальные объединения получат новые полномочия в части управления выполнения саморегулируемыми организациями профильного законодательства. Также будут созданы единые базы членов саморегулируемых организации и работников организаций, входящих в СРО, которые будут вестись национальными объединениями.
Блок перспективных доработок, включающий поправки в УК и КоАП, установит ответственность за неправомерную выдачу допусков, за незаконное расходование средств компенсационного фонда и предоставление заведомо ложных сведений о реестре членов СРО и размере компенсационного фонда. Сюда же войдут поправки, которые обеспечат повышение информационной прозрачности саморегулируемых организаций.
В настоящее время Национальное объединение строителей проводит сбор дополнительных предложений по законодательному воспрепятствованию коммерциализации на уровне своих окружных конференций. Вся эта информация будет агрегирована и направлена в соответствующие инстанции.
СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» уже представили консолидированную позицию по поправкам. Некоторые из них, по мнению экспертов партнерств, не следует вносить в Градостроительный кодекс. В частности, предлагается исключить положения, которые предусматривают дублирование функций Ростехнадзора полномочиями национальных объединений, а именно: поправки, касающиеся контроля деятельности СРО и необходимости предоставления саморегулируемыми организациями в национальные объединения протоколов общих собраний и других локальных документов. Также партнерства представили свое виденье процедуры заседаний коллегиальных органов управления СРО. Они нуждаются в упрощении, которого можно было бы добиться путем введения голосования по бюллетеням и легализации заочного голосования. Сейчас же намечается движение в сторону их избыточного усложнения, что не совсем соответствует реалиям времени и практике, сложившейся в бизнесе.
Планируется, что после согласовательных мероприятий итоговый вариант приоритетных поправок будет внесен в Государственную Думу РФ, и принят еще на весенней сессии. Оперативная и последовательная работа в данном направлении, несомненно, будет иметь надлежащий эффект и проблему «коммерческих» СРО можно будет если не ликвидировать полностью, то хотя бы существенно сократить количество недобросовестных организаций и минимизировать их негативное влияние на строительный рынок.