Производители предъявили счетчик Минрегиону
В Минрегионе затягивается разработка новых правил коммерческого учета тепла, принятие которых позволит населению платить за отопление и воду по счетчику. Производители недовольны.
Сегодня в России действуют утвержденные Минтопэнерго в 1995 году «Правила учета тепловой энергии теплоносителя». Документ не дает жителям многоквартирных домов возможности оплачивать тепло и воду по их фактическому потреблению. Разработкой новых «Правил коммерческого учета тепловой энергии теплоносителя» занимается сейчас Минрегион.
Новые правила призваны упросить порядок введения в эксплуатацию узлов учета, который сегодня сильно забюрократизирован, и заставить теплоэнергетиков начислять жителям домов плату за тепло и воду по показаниям приборов учета, отказавшись от применения «расчетных» методов начисления платежей.
По закону «О теплоснабжении», новые правила учета должны были быть приняты приказом Минрегиона 30 декабря 2010 года. Однако в этот день Правительство РФ лишь поручило разработать проект документа Минрегиону, согласовать его с ФАС, Минэнерго и Минэкономразвития, а также отчитаться о проделанной работе во II квартале 2011 года. Минрегион спустя десять месяцев представил на согласование документ, который вызвал много замечаний со стороны согласующих органов.
Одним из изъянов разработанного документа является то, что он не меняет порядок приемки приборов учета в эксплуатацию, считают в ассоциации производителей приборов учета «Новое измерение», которая объединяет крупнейших производителей. Правила учета в итоге должны позволить потребителям перейти от разрешительного порядка установки узлов учета к уведомительному. Это позволит жителям многоквартирных домов начать массовую установку узлов учета. А между тем проектом правил по-прежнему предусматривается предварительное получение технических условий и согласование с поставщиками коммунальных ресурсов проектов на узлы учета. «По сути, это и есть так называемые административные барьеры, борьбу с которыми ведет правительство. Вряд ли такие условия установки приборов поспособствуют их своевременной установке и переходу на расчеты по их показаниям до июля 2012 года», – считают в ассоциации.
Проект правил, говорят в «Новом измерении», разрабатывался по шаблону старых правил учета, а потому содержит детальные технические и метрологические требования к самим приборам учета. Однако, как считают в ассоциации, такие требования Минрегион не уполномочен устанавливать, а значит, этот ведомственный нормативный акт не сможет пройти регистрацию в Минюсте. Такими полномочиями наделен Минпромторг, который, кстати, разработал проект технического регламента стран – участников Таможенного союза, устанавливающий технические требования к приборам учета газа, воды, тепла, электроэнергии. А подведомственные ему Росстандарт и ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт метрологической службы» работают над созданием соответствующих ГОСТов.
Впрочем, в Минрегионе утверждают, что Минпромторг участвует в работе над документом, несмотря на то что не включен в состав его соавторов. «Мы работаем и со специалистами Минпромторга в том числе. Минэнерго, например, привлекло к работе НП «Российское теплоснабжение» и производителей узлов учета, хотя никто из них согласующим органом не является, – сообщил замдиректора департамента ЖКХ Минрегиона Сергей Шаль. – Мы лишь выполняем поручение правительства и полномочий менять список согласующих органов не имеем. Надеюсь, что правила будут приняты в декабре 2011 года».
По статье 13 Закона «Об энергосбережении» жители многоквартирных домов обязаны самостоятельно установить приборы учета до 1 июля 2012 года. Если они этого не сделают, то начиная с 2013 года поставщики коммунальных ресурсов без согласия жителей, но за их счет установят в домах такие приборы учета, которые сочтут нужными. Как сказано в законе, жители, которые не установили приборы, «должны обеспечить допуск поставщиков ресурсов к местам установки приборов учета и оплатить их расходы на <их> установку». В случае отказа от оплаты жители «должны также оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания».
Сколько было построено, продано и сдано в аренду объектов коммерческой недвижимости в Северной столице в
Высококлассные офисы дорожать не собираются
Оказалось, что ожидания у многих компаний были завышенными. Зато стремление избежать инвестиционных рисков и, как следствие, информационная открытость, подарили возможность корректировать планы на ближайшую перспективу.
Всего в
Участники презентации представили свое видение годовых итогов и перспектив в каждом из классов деловой недвижимости. Так, по словам управляющего директора NAI Becar SPb Ильи Андреева, за год в городе было построено 5 новых бизнес-центров класса А, объем офисных площадей в которых в совокупности составляет порядка 51 тыс. кв. м.
В то же время, по его сведениям, предложение в данном сегменте составляет около 60 тыс. кв. м. Так что арендные ставки на высококлассные офисные помещения в
Также следует учесть, что в результате классификации, проведенной ГУД в
Отсюда и прирост за год не очень значительный, и особых надежд на рост ставок в
По данным NAI Becar, сегодня в работе около 14 проектов бизнес-центров класса А, общая арендопригодная площадь которых может составить около 200 тыс. кв.м. «Скорее всего в
Оба эксперта не выражают надежд на рост ставок аренды в
Кроме того, по его прогнозу, сохранится интерес арендатора к формату помещений и тенденция к децентрализации. Сегодня же, по информации директора NAI Becar И. Андреева, 62% бизнес-центров класса А расположено в центральных районах города.
«А» и «В» в ожидании спроса…
Главная составляющая объемов ввода деловой недвижимости
В
Несмотря на то, что порядка 200 тыс. кв. м в 150 бизнес-ценрах класса В и В+ пустовало, остался и неудовлетворенный спрос считает заместитель гендиректора Maris Properties/CBRE Надежда Ермишина. Так, планируемые к вводу в
По прогнозу С. Игонина, объем ввода в
И все-таки, как полагает Н. Ермишина, рост ставок возможен: «Уже в
Однако, как отмечает С. Игонин, основной тренд этого периода – беспокойство относительно существенного увеличения отчислений в Пенсионный фонд РФ. «Эта нагрузка может негативно сказаться на состоянии рынка труда к середине
«С» останется надолго
В то же время, согласно данным брокерского рейтинга, в
«Сегмент сложный, бизнес тихий, не афишируется. Но по доходности эти объекты иногда дают фору высококлассным, комментирует он. - За год ставки выросли почти в 2 раза – с 400 до 750 рублей за
По его наблюдениям, при хорошей пешеходной доступности от метро, заполняемость в бизнес-центрах класса С составляет порядка 90-95%. Но в тех комплексах, до которых нужно идти 10-15 минут от метро, и где имеются трудности с парковкой, вакантна половина или даже более половины арендопригодных площадей.
«Собственникам таких объектов не нужен PR. И бизнес-центры такого рода строились и будут строиться», - предрекает Д. Деев. «Основной тренд этого сегмента – это выжимание всех соков из здания затем, чтобы потом поставить его на реконструкцию. Владельцы попросту пользуются сложившейся на рынке ситуацией», - добавляет А. Гришин.
Возможно, некоторая часть арендаторов скорее решилась бы перебраться из бизнес-центров класса С на более качественные площади, предположил руководитель отдела по работе с клиентами «Деликатный переезд» Александр Архипов, если бы собственники бизнес-центров класса В предоставляли им преференции по ставкам на первое время. Ведь переезд сам по себе – штука затратная, констатирует эксперт.
Ритейл внушает оптимизм
Общая площадь введенных в
В целом объем торговых площадей в Петербурге на протяжении последних 5 лет вырос с 1,5 до 4 млн. кв. м. В
В первую очередь в этом сегменте недвижимости были востребованы высоколиквидные точки, пригодные для розничной торговли одеждой, обувью, продуктами питания - ритейл. Рост спроса на них, как рассказала Л. Рева, начался во II полугодии
Сегмент хорошо развивается в основных торговых коридорах, отмечает Л. Пряникова, в том числе в спальных районах – на проспектах Просвещения, Ленинском, Большевиков, Комендантском. Вдвое выросли арендные ставки внутри таких коридоров в центре Петербурга - на Невском пр., на Большом пр. ПС на Среднем пр. ВО. За пределами центра – рост незначительный. Ставки росли в востребованных торговых центрах и поднялись с 400 до 1200 рублей за
В то же время, вакансии в целом по рынку, по данным Л. Рева, составляют порядка 20%, а в не очень успешных торговых центрах – до 40%. Кроме того, как отметил руководитель петербургского филиала Jones Lang LaSalle Андрей Розов, качественных торговых площадей в Петербурге еще очень мало. «С открытием ТРК «Лето», их объем перевалил за 1,5 млн. кв. м, - считает он. - В хороших компаниях вакансия нулевая», говорит он.
По его данным, в целом по городу к вводу до конца
Гостиничный сектор и не думал снижать оборотов
Уровень развития уличной торговли – немаловажный момент в аспекте туристической привлекательности. Но еще туристы нуждаются в гостиницах. С марта по октябрь петербургские гостиницы, как заметил управляющий партнер АРИН Игорь Горский, заполняются очень плотно. Так, средняя заполняемость парижских гостиниц в пик туристического сезона составляет 95-97%, лондонских – 92%, а петербургских – 87%.
В период затишья, эта планка опускается в любом туристическом центре – в 3 – 5 раз. И зимой Петербургские гостиницы заполнены лишь на 30-40%. Понятно, что нужно развивать туристические программы и на этот период. И, кроме того, не следует забывать, что в сфере туризма очень многое зависит от господдержки, подчеркивает эксперт. Это в первую очередь касается визового режима. Если петербургским властям удастся добиться для аэропорта тех же преференций по визам, что и для Морского пассажирского порта, поток туристов увеличится очень существенно, и покрыть дефицит гостиничных площадей можно будет гораздо быстрее.
Однако, считает И. Горский, невзирая на кризис, гостиничный бизнес развивался и развивается достаточно динамично. Так, по его данным, объемы ввода гостиничной недвижимости в
Всего же в Петербурге на сегодняшний день работает 615 гостиниц на 27 тыс. номеров. Совокупная по городу вакансия составляет в среднем около 5 тыс. номеров. При этом подавляющая часть гостиничного фонда расположена в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Далее с большим отрывом от всех прочих периферийных районов идет Московский район – здесь гостиничные площади востребованы вдоль дороги к аэропорту.
Склады рассчитывают на торговлю и держатся за сборку
По итогам
Объем предложения в данном секторе коммерческой недвижимости, по его данным, составляет сегодня 1,7 млн. .кв. м.
Вообще, до
Ситуация внутри сектора в целом качественно меняется, подчеркивает Н. Пашков. Так, если до
И все-таки, некоторые посылки для роста, считает Н.Пашков, имеются. Прежде всего, это надежда на восстановление спроса со стороны торговых операторов и увеличение объема грузовых потоков через Петербург. Не исключил эксперт и роста спроса на складские помещения со стороны промышленников.
На каких землях стоить
Если судить по рынку земель промышленного назначения, расчет на производственников, возможно, не безоснователен, считает глава петербургского филиала GVA Sawyer, также вице-президент ГУД Николай Вечер. Спрос на такие земли в Петербурге практически отсутствует, отметил он, не исключив, что потенциальных покупателей отпугивает перспективы активизации политики Смольного в части вытеснения промышленности на окраины. Городские власти, по его мнению, осознают глубину этой проблемы и поэтому пытаются стимулировать развитие технопарков.
Однако, статус земель, отведенных под такое строительство, участникам рынка кажется недостаточно определенным. В то же время так называемая малая промышленность стремится в индустриальные зоны Ленобласти – в Горелово, Янино и Агалаково; интересуется промышленными земли вдоль КАД - но только инженерно подготовленными участками площадью от 0,3 до
Строить объекты коммерческой недвижимости в районах сложившейся застройки в Петербурге планируют, по сведениям эксперта, некрупные девеловероперские компании, готовые взяться за освоение участка площадью 0,2 –
Притом, что макроэкономический фон в
И все-таки, рост вложений в земельные участки не исключен, возражает генеральный директор Colliers International SPb Николай Казанский: «Сегодня все хотят купить объект под доходность 12% годовых, но покупать нечего, сейчас самое время покупать землю».
Пусть ставка капитализации в целом по рынку коммерческой недвижимости упала с 15 до 10%, но цена на нее в то же время растет, пояснил он. Так, по его подсчетам, в
Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости, по мнению Н. Казанского, может потребоваться как минимум еще 1-2 года. «Но ведь есть положительный результат и у кризиса, - добавляет он. - Рынок стал более прозрачным! И ясно видно: то, что продается за 25 млн. долларов было построено за 20 млн. Это даже чуть более прозрачно, чем на Западе», говорит Н. Казанский.
«Мы ожидаем роста по всем секторам, - поддержал его глава Комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Заметьте, что гостиничная недвижимость из конца списка желаний инвесторов вышла на первое место не в силу величины ставок капитализации, а благодаря стабильному развитию. И нет сомнений в том, что на втором месте по возвращению интереса инвесторов будет ритейл». По его сведениям, в ближайшие полгода будет заложено «очень много» новых проектов в сфере торговой недвижимости. Склады, конечно, запаздывают, но они и строятся быстрее, обнадежил эксперт.
Наталья Черемных