Привычка к аренде
В ходе заседания круглого стола «Доходная недвижимость как средство инвестиций», проведенного «Строительным Еженедельником» совместно с ГУД, эксперты строительного рынка и представители государственных органов власти постарались ответить на вопрос, является ли подобное увлечение лишь мимолетной модой или возведение жилья для последующей сдачи его внаем станет тенденцией, которая на ближайшие годы сможет определять развитие рынка недвижимости.
Заместитель генерального директора ГК «Пионер» (Санкт-Петербург) Александр Погодин рассказал, что наряду с доходными домами в Петербурге начал формироваться сегмент апарт-отелей – готовые к заселению апартаменты, полностью меблированные, оборудованные всеми современными видами связи и дополненные гостиничным сервисом. Эксперт рассказал, что осенью 2013 года петербургское направление ГК «Пионер» выведет на рынок города 975 апартаментов общей площадью 28 тыс. кв. м в составе апарт-отеля YE’S, который разместится у станции метро «Проспект Просвещения» в Выборгском районе города. Минимальная площадь апартаментов составит
Глава ГК «Пионер» также рассказал, что по стоимости аренда апартаментов фактически останется на уровне однокомнатной квартиры у метро. То есть желающим жить в апартаментах придется заплатить от 15 до 25 тыс. рублей в месяц, в то время как цены на размещение в гостиничных комплексах, предлагающих аналогичный сервис, начинаются от 2-3 тыс. рублей в сутки. Соответственно, месячное проживание в отеле будет обходиться в 60-90 тыс. рублей.
Помимо апарт-отелей в Петербурге также начал развиваться сегмент доходных домов. Господин Погодин рассказал, что сегодня в городе всего несколько доходных домов, и все они находятся под управлением западных компаний. Один из них расположен на Коломяжском пр., 15. Несколько лет назад финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund выкупил в доме 86 квартир, объединив их в доходный дом. Еще один игрок на этом рынке в Петербурге – компания «Сато», которая является одним из операторов по предоставлению съемного жилья в Финляндии.
Заместитель генерального директора АН «Итака» Валерий Лазугин сказал, что по факту в Петербурге пока функционирует только один доходный дом – на Коломяжском, 15. «Все остальные дома, которые называются доходными, в частности те, которые подпадают под программу Жилкомитета и в первую очередь используются администрацией города с целью обеспечения жильем гастарбайтеров для решения вопроса с рабочей силой в сфере ЖКХ, в чистом виде доходными не являются. Есть также и отдельные инвесторы, владеющие квартирами, которые используются с целью получения дохода. Но сами дома, в которых расположены эти квартиры, доходными не являются».
Управляющий директор NAI Becar Илья Андреев подтвердил, что доходного жилья в Петербурге пока немного, и этот сегмент развивается крайне медленно. «В отличие от Америки и европейских стран у россиян пока нет привычки жить в съемном жилье, – считает эксперт. – В России люди, вынужденные снимать квартиру, чувствуют себя некомфортно. Между тем доля арендного жилья в развитых странах, таких как Нью-Йорк или Лондон, составляет не менее 65%».
В Австрии в аренду сдается еще большее количество жилья. Об этом рассказал генеральный директор ГУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов. Он сообщил, что в этой стране в аренде находится около 80% жилого фонда, из них примерно 25% квартир находится в муниципальной собственности, 25% являются объектами государственно-частного партнерства, оставшиеся сдаются в аренду частными собственниками. «Если же говорить о нашем городе, то у нас 80% жилого фонда приватизировано, и процесс «вымывания» государственного фонда будет происходить вплоть до 1 марта 2013 года», – сообщил глава Горжилобмена.
«Снимать жилье на Западе – это вполне естественно, поскольку приобретение объекта недвижимости в любом крупном городе доступно немногим, – продолжил Илья Андреев. – Петербург также не является исключением, поэтому все предпосылки для появления такого сегмента, как доходные дома, в нашем городе уже сложились. Осталось только откорректировать законодательство, а также выстроить схему взаимодействия государства и инвесторов с целью стимулирования данной деятельности».
Директор по развитию издательских проектов ГК «Бюллетень недвижимости» Вячеслав Костров объясняет эту ситуацию следующим образом: «Для наших граждан квартира – это богатство, гарантия, статус, это гораздо больше, чем просто жилье. Такова сложившаяся историческая практика. Однако если возможность иметь мобильное жилье будет законодательно урегулирована, то эта проблема может решиться», – полагает эксперт.
Илья Андреев рассказал о стандартах работы доходных домов, принятых в США. «Управляющие компании берут на себя определенные гарантии и обязательства по ставкам. То есть они гарантируют, что арендная плата за квартиру никогда не будет подниматься выше установленной планки, невзирая на уровень инфляции. Это некий социальный момент. При этом сами они обеспечивают совершенно невысокую рыночную ставку, которой четко придерживаются».
Управляющий партнер АРИН Игорь Горский согласился, что сегмент доходных домов пока находится в зачаточном состоянии, однако если верить прогнозам Министерства регионального развития, к 2020 году до 20-30% жилья будет арендным. «Исторически так сложилось, что Петербург – это не только столица Российской империи, но еще и один из самых крупных российских городов, где большая часть недвижимости была доходной, – рассказал Игорь Горский. – Поскольку до революции Северная столица активно развивалась во всех сферах экономики и культуры, сюда съезжалось много рабочей силы. В связи с этим потребность в доходных домах была очень велика. По сути дела, вся Петроградская сторона и Выборгский район практически полностью были застроены объектами доходной недвижимости».
В своем выступлении Игорь Горский также отметил, что медленное развитие сегмента доходных домов связано с недостаточной информированностью российского населения относительно преимуществ подобного жилья. «В свое время плотно работая с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС), нами были проведены исследования, в результате которых выяснилось, что для удовлетворения потребностей российских граждан в качественном жилье необходимо построить 763 млн кв. м. Кроме того, было подсчитано, что в улучшении жилищных условий нуждаются 28,5 млн российских семей. И только 5% из них рассматривает вопрос аренды. Однако после проведения разъяснительной работы 38% респондентов, или 11 млн семей, были готовы рассматривать доходный дом как объект своего постоянного проживания».
Эксперт считает, что результаты этого исследования позволяют сделать вывод, что потенциал и тренд роста сегмента доходных домов огромен. «Начиная в 2008 году работать с компанией «Пионер», мы достаточно сильно рисковали, закладывая модель доходного дома как нового объекта строительства. Однако тот риск, на который мы пошли, тем не менее, совершенно оправдан, поскольку мы искренне считаем, что за доходными домами будущее», – уверен аналитик.
В подтверждение своих слов он привел также цифры, полученные в ходе дополнительных исследований, которые были заказаны представителями компаний из Московского региона. «К 2015 году черные маклеры, занимающиеся наймом и сдачей квартир в аренду, в значительной степени уступят свои позиции более цивилизованному и понятному рынку доходных домов, – убежден эксперт. – Кроме того, в отличие от стихийного частного рынка аренды доходные дома предлагают более приемлемые цены. Например, средняя арендная ставка на однокомнатную квартиру составляет около 8,5 тыс. рублей».
Дело не в доходности
По мнению генерального директора компании SATO Стаффана Таста, несмотря на то что в Петербурге сдаются в аренду около 300 тысяч квартир, или около 15% жилого фонда города, существующий рынок аренды в Северной столице очень неорганизованный. Кроме того, он, как и в остальных российских городах, непрозрачен, хаотичен и на 99% сосредоточен в руках частных владельцев.
Остается открытым также и вопрос решения социальных проблем, потому что этот рынок работает не только в элитном секторе, но и в сегменте дешевых квартир. «Основное преимущество аренды в том, что она позволяет людям гибко реагировать на возникающие в их жизни ситуации, жить здесь и сейчас», – высказался Стаффан Таст.
Что касается окупаемости инвестиций в строительство доходных домов, то если девелоперские проекты в области долевого строительства жилья начинают приносить доход еще на этапе строительства, то проект, связанный с управлением доходными домами, – на более поздних этапах. Такое мнение высказал Вячеслав Костров.
По расчетам специалистов компании SATO, окупаемость таких проектов составляет около 10 лет, доходность находится на уровне 50%. Генеральный директор первого в Петербурге доходного дома «Коломяжский, 15» Елена Гришина считает, что срок окупаемости проектов доходных домов вполне может быть и выше. «Следует понимать, что если мы говорим не об апарт-отеле, а именно о доходном доме, то это очень долгие деньги, и о быстрой доходности речь идти не может. Смысл доходных домов состоит в сохранении денег с незначительным приумножением, а не в быстрой доходности», – резюмировала глава ООО «Коломяжский, 15».
Александр Погодин считает, что уровень доходности зависит от класса доходной недвижимости. «Если говорить о проекте финской компании SATO, которая сдает в аренду элитные квартиры и объекты бизнес-класса в Петербурге, то процент доходности здесь будет значительно менее скромным, нежели инвестиции в экономичную недвижимость на Коломяжском, 15», – заявил эксперт.
Игорь Горский подтвердил, что бизнес, связанный со строительством доходных домов, отличается очень низкой доходностью, что связано с первоначально высокими затратами. «Наши расчеты показывают, что окупаемость проектов эконом-класса находится в диапазоне от 18 до 22 лет, – утверждает эксперт. – Сроки окупаемости объектов в элит- и бизнес-классе значительно короче – в Москве, например, они составляют от 7 до 10 лет, поскольку здесь достаточно понятен платежный спрос и заполняемость подобных объектов достаточно высока. Но Москва не может быть показателем, это столичный город с огромным количеством местного населения и приезжих (в частности иностранцев).
В то же время участники круглого стола отметили надежность инвестиций в доходную недвижимость. Илья Андреев считает, что риски в доходных домах самые низкие. Доходная недвижимость в минимальной степени подвержена влиянию кризисных явлений. Эксперт рассказал, что в США после начала кризиса офисные центры продавались ниже себестоимости. Владельцы же доходной недвижимости практически не пострадали. «Платежи за аренду квартир снизились всего на 10-15%, – рассказал Андреев. – И заполняемость оставалась на уровне 90% и выше. И все это очень просто объясняется: людям всегда, независимо от экономической ситуации, надо где-то жить».
Для того чтобы уменьшить сроки окупаемости по проектам доходных домов, очень важна кооперация с государством, уверены специалисты. «Государство должно предоставить инвесторам более льготные условия для приобретения земельных участков, а также ипотечные кредиты. Запуск программы, направленной на развитие сегмента доходных домов, также может принести большую пользу», – уверен Игорь Горский.
Квартира за три тысячи
Сергей Филимонов рассказал, что в Санкт-Петербурге в этом году принят законопроект, предусматривающий сдачу в коммерческий наем бюджетного жилья тем, кто стоит в очереди на квартиру. По словам главы Горжилобмена, квартиры выделяются с соблюдением социальных норм жилой площади и сдаются внаем по более чем приемлемым ценам. Месячная плата за однокомнатную квартиру общей площадью
В 2011 году планировалось передать очередникам 500 квартир, однако строители задерживают оформление жилья в собственность. Тем не менее по некоторым адресам уже выданы смотровые листы. «Сейчас одной из основных задач для нас является скорейшая регистрация госсобственности, чтобы ускорить процесс распределения этих квартир между нуждающимися в улучшении жилищных условий». В 2012 году планируется еще 1,5 тыс. квартир сдать очередникам. Окупить инвестиционные затраты администрация города планирует в течение 25 лет.
Сергей Филимонов также сообщил, что граждане, которые вселяются в подобные квартиры, снимаются с учета по улучшению жилищных условий. Кроме того, закон запрещает приватизировать, отчуждать и сдавать внаем это жилье.
Глава Горжилобмена подробно описал процедуру получения бюджетного жилья в аренду. «Прежде всего желающему получить возможность проживания в такой квартире необходимо написать заявление в госучреждение «Горжилобмен». Мы передаем дело на рассмотрение в Жилищный комитет, и в случае положительного решения с гражданином заключается договор. Этот договор является трехсторонним. С одной стороны ставится подпись Горжилобмена, так как он является оператором данной программы, с другой свою резолюцию выносит ГУЖА. Третьей стороной является гражданин, которому предоставляется данное помещение», – объяснил господин Филимонов. Он также добавил, что при заключении договора гражданин должен в обязательном порядке страховать выделенное ему жилое помещение. «Текст данного договора будет опубликован на нашем сайте, на котором также можно более подробно ознакомиться и с самой программой», – сказал Сергей Филимонов.
По словам господина Филимонова, активной работы по информированию населения власти пока не проводили: «Мы хотим сначала получить государственную регистрацию первого дома. Хотя уже сейчас, несмотря на отсутствие широкой информационной работы среди населения, около 1500 заявлений от граждан находится в Горжилобмене».
По мнению Александра Погодина, появление подобной городской программы должно стимулировать развитие рынка доходного жилья и, соответственно, улучшить ситуацию на рынке. «Прежде всего это мощный социальный аспект, ведь существует достаточно обширный пласт граждан, которые не имеют возможности ни приобретать квартиры, ни арендовать их по той стоимости, которую сейчас предлагает рынок. Кроме того, подобные государственные программы позволят россиянам быстрее осознать, что аренда жилья – это правильно, удобно и комфортно. А это первоочередная задача, которую нам надо вместе решать. Немаловажным моментом станет также и то, что чем больше будет появляться цивилизованных доходных домов, тем быстрее рынок аренды утратит присущую ему сегодня хаотичность, станет более прозрачным и организованным. Сейчас же не защищен ни арендодатель, ни арендатор. И у той, и у другой стороны совершенно размыт статус и какие-то непонятные права».
Кстати
С 1 июля 2011 года в Санкт-Петербурге заработала программа коммерческого найма жилой недвижимости. Очередникам, ожидающим получения бесплатного жилья, было предложено снять квартиры в аренду. Пока город на эту программу направил 500 квартир. Согласно программе аренда однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 4620 рублей в месяц, двухкомнатной – в 6380 рублей, трехкомнатной – в 8690 рублей. Плюс коммунальные услуги. По словам представителей Жилищного комитета, цена будет регулироваться договором и незначительно варьироваться год от года. Договор на аренду жилья заключается с очередниками на срок 5 лет и может быть продлен или прекращен по желанию нанимателя. В случае если квартиросъемщику жилье не понравилось и он его освобождает, в очередь на улучшение жилищных условий он сможет встать лишь через 5 лет.
Татьяна Елекоева
Последнее заседание петербургского Градсовета было посвящено обсуждению знакового проекта: и по авторству – его представлял известный голландец Эрик ван Эгераат, и по расположению на карте города. Спроектированный элитный жилой комплекс, по замыслу мэтра, будет отражаться в водах Мойки и Крюкова канала. Его силуэт, асимметричный и стремительный, будет по-разному смотреться с двух сторон Мойки, но в любом случае станет приковывать взгляд – и лебединой белизной, и «необщим выражением» подчеркнуто современного фасада.
Превратности функций
На крутых поворотах истории невинной жертвой зачастую оказывается архитектура, причем по мотивам, связанным не с эстетикой, а исключительно с функцией.
В Санкт-Петербурге, на повороте течения Мойки за Поцелуевым мостом, в 1796 г. Иван Старов построил здание для Литовского мушкетерского полка с приземистыми круглыми башнями, напоминавшее крепость. Спустя 40 лет Иосиф Шарлемань, переосмыслил здание для другого предназначения – Исправительного арестантского дома. При Александре II здесь стали содержать как уголовников, так и «политических». И эта «комплексная» функция обрекла замок на гибель в феврале 1917 г. В те дни от Литовского замка остались одни головешки.
Советская власть приспособила образовавшуюся пустоту для принципиально иной функции: у остатка стены замка возникла школа, а на фасадной линии Мойки в 1961 г. построили по-хрущевски минималистский домик-кубик для детского сада. Нельзя сказать, что он радовал глаз среди архитектуры XVII-XIX вв.
Однако на очередном крутом повороте «кубик» стал смотреться чуждо, и не только по эстетике, но опять же по функции. Он занимал место, которое в новом градостроительном языке принято называть видовым, или открыточным. И когда детское учреждение отсюда переехало, стало ясно, что «кубику» жить недолго, и на этом месте возникнет нечто кардинально новое – сугубо частное, для потребностей нового состоятельного класса.
Альтернатива была. На заседании Градсовета архитектор Юрий Земцов напомнил, что при разработке проектов Мариинки-2 и Новой Голландии весь квартал между рекой, каналом, ул. Декабристов и пер. Матвеева предлагали снести, чтобы образовать по-европейски просторную пешеходную площадь.
Но история вновь слегка повернулась: случился финансовый кризис, широким массам стало не до досуга, трансформация Новой Голландии замерла, а затем переосмыслилась, а процедура сноса квартала в новых бюджетных реалиях оказалась неподъемной. Тем более что в таких случаях необходимо разрешать имущественные вопросы, а участок на углу Мойки и канала был уже в собственности «Охта-Групп».
Что такое контекст?
Для разработки проекта 20-квартирного жилого дома из 6 этажей на месте Литовского замка компания пригласила именитого голландца Эрика ван Эгераата. Член Градсовета Станислав Гайкович посетовал, что вообще-то для проектирования в таких местах был бы уместен архитектурный конкурс. Это замечание осталось без ответа и даже без дискуссии, благо на заседании не было ни Никиты Явейна, ни Евгения Герасимова, у которых есть опыт конкурсных побед над европейскими знаменитостями.
Тем не менее, совсем без дискуссии собрание обойтись никак не могло. Ван Эгераат задумал здание архитектуры XXI в., что явствовало из каждой детали: плоской кровли – впрочем, волнообразно поднимающейся к углу канала и реки, образуя небольшой высотный акцент; навесного фасада, отстоящего на полметра от основной стены с увеличением «отрыва» снизу вверх, так что верхняя часть сетки при боковом обзоре образовывала сквозные просветы; формы этой сетки, где вертикали иррегулярно сменяются диагоналями; заглублением цокольного, отделанного гранитом этажа; неровной линией фасада вдоль канала, образующего выступ – надо полагать, для создания видовых возможностей потенциальным обитателям «боковых» квартир.
Ничего подобного в архитектуре соседних исторических зданий нет и быть не может. Помимо этого, фасад проектируемого здания резко выделяется еще и ярко-белым цветом. Ю.Земцов высказал мягкое замечание именно по части цвета, напомнив о превратностях климата. Больше никаких пожеланий у рецензента не возникало, и потому именно к нему, а не к ван Эгераату, обратился академик Юрий Курбатов: вписывается ли представленный проект в градостроительный контекст? Ответ был удивительнее вопроса: ничего подобного на Градсовете ранее слышать не приходилось. «А я не знаю, что такое контекст», - заявил Ю.Земцов.
Догадываясь, что спор зашел о принципах, ван Эгераат высказал собственные аргументы. Он напомнил о том, что дома в Петербурге все-таки очень разные, а общим свойством является высокое качество. А что касается эстетики, то все внешние элементы, характерные для классической застройки, здесь присутствуют: и эркеры, и консоли, и вариативная группировка окон.
Особо подчеркивалось, что здание не превышает 23,5 м при предельно допустимых 28; что оно выполняет фасадную линию, делая плавный изгиб вдоль поворота; что на углу Мойки и канала фасад закруглен, что напоминает о башне Литовского замка, а также созвучно закруглению стены комплекса Новой Голландии. Цвет обязательно должен быть ярко-белым, а внешний фасад будет выполнен из натурального камня.
И получалось, что архитектурному сообществу сказать как бы нечего. С того момента, как выяснилось, что контекст – это неизвестно что, критикам оставалось «цепляться» разве что к деталям. Так, Михаил Мамошин отметил, что для классической петербургской архитектуры типично вертикальное членение – иначе говоря, разновысотность этажей со своим стилем оконных проемов. Но замечание было не вполне уместно, поскольку у соседнего дома членение этажей было как раз нетипичным.
Теперь окна будут
«Пристрастный» академик Ю.Курбатов адресовал участвовавшему в заседании Градсовета замглавы КГИОП Алексею Комлеву тот же вопрос: предъявлялись ли к архитектору при проектировании в зоне ЗРЗ-1 требования по стилистической части? «Мы не настаивали на том, чтобы у здания была скатная крыша», - продолжил А.Комлев разговор о частностях. Он торопился на совещание к вице-губернатору, но академик успел задать ему еще один «каверзный», но безответный вопрос: рассматривался ли проект на Совете по культурному наследию?
Член этого Совета Олег Иоаннисян сообщил, что ничего не слышал о проекте. Он напомнил, что сохранившийся фрагмент стены Литовского замка обрушился при строительстве подземной части Мариинки-2. «Вот ведь как совпало», - заметил археолог.
Глава студии «Литейная часть» Рафаэль Даянов подчеркнул, что два здания в квартале как раз такой высоты, как проектируемый дом ван Эгераата, а кроме того, у них тоже плоские кровли. Он, впрочем, забыл добавить, что эти здания на фасадную линию Мойки не выходят и расходящимися диагоналями не эпатируют. Но это был опять же вопрос о контексте. Что касается других частностей, то у Литовского замка, напомнил Р.Даянов, была стена без окон. А теперь окна будут – может быть, косые и расходящиеся, но все-таки они будут.
Если, продолжив анализ Р.Даянова, окинуть взглядом соседние кварталы, то нельзя не заподозрить, что проект Мариинки-2 послужил неким прецедентом для архитектурных новаций близ Театральной пл. Сам ван Эгераат, впрочем, не считает Мариинку-2 шедевром. Более того, на торцах его здания, обращенных к улице Декабристов, окон не предусмотрено вовсе. Потенциальные приобретатели недвижимости будут любоваться только классическими красотами.
Правила мешают полету
«Если бы кто-то из нас предложил нечто подобное, идея была бы отвергнута однозначно», - заявил М.Мамошин под конец дискуссии. В самом деле, можно себе представить, какие эпитеты были бы применены к новаторскому проекту в центре, будь его автором кто-нибудь из российских архитекторов. Влетело бы и за крышу, и за окна, и за ухищрения коммерческого назначения. Достаточно вспомнить, как «распекали» Евгения Подгорнова за еле заметные «видовые уголки» на наб. Робеспьера. Но, как заметили еще древние римляне, quod licet Jovi non licet bovi.
Нельзя сказать, что выразительных эпитетов в адрес проекта ван Эгераата вовсе не прозвучало. «Дырявость – это свойство скорее средиземноморской архитектуры, чем петербургской», - отметил глава Союза архитекторов Санкт-Петербурга Владимир Попов. Сергей Орешкин назвал здание «каким-то дробным и разваливающимся». Кроме него, кажется, никто не обратил внимания на иррегулярные диагонали. И даже Ю.Курбатов в итоге высказался в пользу проекта с учетом замечаний.
Откровеннее всех оказался В.Григорьев, неполиткорректно положив конец обсуждению частностей. «Бывают традиционалистские проекты, а бывают модернистские. Этот – модернистский», - заявил он. Он не заметил, что проект не вписывается в некоторые требования ПЗЗ. Со стороны канала динамичный силуэт внешнего фасада, по его оценке, дважды нависнет над красной линией. А значит, придется делать одно из двух: либо приспосабливать правила к автору, либо автора к правилам.
Главный архитектор города Юрий Митюрев не отреагировал на это замечание напрямую, но его заключительное выступление содержало исключительно похвалы в адрес голландского мастера. Более того, по мнению Ю.Митюрева, здание настолько индивидуально, что почерк ван Эгераата угадывается мгновенно.
Какой Эгераат нам нужен
Общий знаменатель всех завершающих рекомендаций выразился в восклицании М.Мамошина: «У нас европейские архитекторы уже 15 лет ничего не могут построить. Дайте Эгераату такую возможность!».
В самом деле, общую благосклонность обычно придирчивого Градсовета трудно было объяснить чем-либо иным, кроме отношения к мэтру. Перед ним как-то неловко: его проекты уже выставлялись на городские конкурсы, но не удостаивались первого места. И в результате в других европейских городах есть ван Эгераат, а у нас нет.
Но вот что интересно: его прежние проекты для Петербурга (в отличие от разработок для Москвы и Ханты-Мансийска) как раз не были модернистскими. Его «голландский городок» в Новой Голландии как раз воспроизводил традиционную европейскую архитектуру. А его дома-«дольки» в комплексе «Театральный» у Юсуповского дворца прятались за фасадами на набережной, не звучали намеренным вызовом градостроительной среде (избежим «неведомого» термина «контекст»).
«Все дома разные, как и люди», - пояснял голландец на Градсовете, явно ожидая сопротивления консерваторов. «И есть такие люди, которые хотят обязательно оказаться на виду», - дополнил В.Попов.
После одобрения проекта, ван Эгераат сообщил, что считает свое произведение великолепным. Более того, по его словам, он намеренно хотел внедрить архитектуру XXI в., пусть и делающей некоторые реверансы перед традицией, на отдельно взятом небольшом участке в центре города, чтобы преодолеть «главную проблему» Петербурга – недоверие к новшествам.
Мойка, даже с точки зрения формальностей охранного зонирования, а не индивидуальных вкусов, - не то же самое, что Большая Невка у «Русского дизеля», и даже не Крестовский. Но революционный напор возможен теперь и здесь – поскольку дозволен и более того, приветствуется. «Выбрав этого автора, мы сознательно пошли на то, что эта архитектура будет узнаваемой», - пояснил Ю.Митюрев, таким образом не оставляя сомнений в том, какой именно ван Эгераат ныне востребован: именно модернистский, именно вызывающий. Другое дело, что понятие «мы» остается несколько неопределенным: понятно только, что оно не распространяется на Совет по культурному наследию. Насколько это «мы» распространяется на жителей Центрального района, прояснится, надо полагать, на общественных слушаниях: проект планировки и межевания преобразуемого квартала еще не утвержден.
Константин Черемных
К окончанию первого полугода с момента ввода саморегулирования в строительной отрасли, в Петербурге было создано больше СРО, чем в любом другом регионе России. И если ключевые параметры саморегулирования отрасли закладываются на законодательном уровне в Москве, то в Петербурге, раньше и яснее, чем где бы то ни было, просматриваются основные тенденции развития этого процесса.
Состоялось, но не устоялось
Три первых петербургских СРО, созданных на основе профессиональных объединений, были зарегистрированы еще в августе
Как отметили участники круглого стола, посвященного итогам первого года работы петербургских СРО, пик роста числа СРО и их членов пришелся на конец 2009 – начало
В июле
Изменение перечня произошло без переходного периода, что внесло сумятицу не только в работу членов СРО, но и их заказчиков из числа государственных структур. Часть компаний малого бизнеса получили возможность покинуть СРО, поскольку их деятельность более не требует получения допусков, в результате чего некоторые СРО из-за сокращения числа членов просто прекратили существование.
Ближе к делу
Предупредить такие потрясения в будущем позволило принятие новых поправок к Градкодексу – в составе закона №240-ФЗ от 24 июля
Кроме того, введена не менее важная норма, которая избавит СРО от многомесячного ожидания решений Ростехнадзора: отсутствие запретительного предписания на поданные документы в течение 10 дней можно расценивать как согласие.
Наконец-то была достигнута определенность в спорном вопросе о хранении средств в компенсационных фондах. Теперь СРО, доверившие их управляющим компаниям, должны будут их изъять и разместить на банковских депозитах.
Законодательно установлены минимальные требования к выдаче допусков не только к работам, которые оказывают влияние на безопасность строительства, но и к работам по организации строительства.
Решена судьба Национальных объединений СРО – законом закреплена возможность создания только по одному Нацобъединению для строителей, проектировщиков и изыскателей, что должно предотвратить «размножение» «альтернативных» объединенных структур.
Государство также делегировало СРО право осуществлять контроль деятельности своих членов в области соблюдения технических регламентов.
Однако главная проблема технического и нормативного регулирования – сфере, которую государство оставило за собой – не решена. Нормативная база к закону «О техническом регламенте безопасности зданий, строений и сооружений» еще не разработана, а СНиПы и ГОСТы носят только рекомендательный характер, напомнил председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров.
В области нормативного регулирования строительного процесса сохраняется еще очень много деструктивных моментов, соглашается глава совета директоров Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Это касается и процедуры общественных слушаний, и территориальных норм. «СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в которую входит наша компания, принимала активное участие в обсуждении региональных законов о Генплане, ПЗЗ, об объединенной охранной зоне, - говорит он. – И у нас только одна просьба к законодателю: нам бы хотелось, чтобы профессионалы привлекались к разработке и обсуждению отраслевого законодательства на более ранних стадиях».
Этот тезис Э.Тиктинский проиллюстрировал примером «нормативной нестыковки» - недавно введенными требованиями по согласованию проектной документации на любые объекты в Санкт-Петербурге с Росохранкультурой. Из-за этого нововведения процесс тормозится на 2 месяца, причем данные экспертизы документации на региональном уровне не учитываются. Предприниматель не понимает, почему нужно согласовывать в Росохранкультуре проекты, не соприкасающиеся с зонами охраны объектов культурного наследия.
Ближе к регионам
В пользу делегирования части функций Нацобъединений СРО региональным структурам в области саморегулирования высказался глава петербургского Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Нацобъединения, по его мнению, должны в первую очередь заниматься проблемами методологии, но есть ряд вопросов, которые целесообразно решать внутри регионов. В частности, на общенациональном уровне целесообразно разработать принципы профессиональной этики, но третейские суды, которые будут ими руководствоваться, логичнее приблизить к местам, где возникают споры.
Не определен также механизм выставления счета к СРО, выдавшей допуск организации, которая проштрафилась в ходе выполнения работ по государственному или частному заказу. Кроме того, сегодня принимаются важные решения об участии государства в строительстве инфраструктуры в составе проектов комплексного освоения территорий. Наконец, в Петербурге формируются новые нормативы, касающиеся строительства в центре города. «СРО должны стать партнерами государства по всем вопросам, касающимся отрасли», - подчеркнул В.Семененко.
В Петербурге по сути дела уже созданы органы, которые регулируют взаимоотношения СРО с властью – это Советы при городском правительстве и при полпредстве, напоминает А.Вахмистров. По его мнению, в каждом регионе, возможно, и не стоит учреждать вертикально интегрированные структуры, но на уровне 7 федеральных округов создать объединения СРО вполне резонно.
Саморегулируемая миграция
Поскольку Санкт-Петербург оказался в авангарде саморегулирования, в городские СРО – особенно сформированные по отраслевому, а не региональному принципу – «подтягиваются» компании из других городов. Но, по словам М.Шубарева, о многих иногородних компаниях нет достоверной информации – в том числе потому, что в провинции вообще царит «информационный голод по теме саморегулирования. Половину заявок ОССПб оставляет без удовлетворения».
Чтобы обезопасить СРО от недобросовестных членов, необходимо наладить обмен информацией о компаниях между регионами, считает он. Пока не известно, возьмет ли НОСТРОЙ на себя функцию по созданию единой информационной базы. Но ряд петербургских СРО уже готовы принять участие в формировании «черных списков» организаций, исключенных из СРО по разным причинам.
Трудно сказать, плохо это или хорошо, но миграция компаний из одной СРО в другую все равно будет, считает А.Вахмистров. Возможно, некоторые СРО прекратят свое существование, как это произошло с одной из карельских организаций после вступления в силу Приказа Минрегиона РФ №624.
Кроме того, эксперты предполагают, что некоторые компании захотят перейти из одной СРО в другую – ту, что наиболее полно и адекватно представляет их интересы. Но они предупреждают, что выход из СРО будет сопровождаться утратой взноса в компенсационный фонд и внесением нового взноса в фонд другой СРО.
Изживать проблему недобросовестных компаний СРО придется в порядке «самоочищения», считают петербургские лидеры саморегулирования. По их мнению, следующие полгода работы по госзаказу также помогут пролить свет на вопрос «кто есть кто» среди СРО и их членов.
Наталья Стандровская