Привычка к аренде
В ходе заседания круглого стола «Доходная недвижимость как средство инвестиций», проведенного «Строительным Еженедельником» совместно с ГУД, эксперты строительного рынка и представители государственных органов власти постарались ответить на вопрос, является ли подобное увлечение лишь мимолетной модой или возведение жилья для последующей сдачи его внаем станет тенденцией, которая на ближайшие годы сможет определять развитие рынка недвижимости.
Заместитель генерального директора ГК «Пионер» (Санкт-Петербург) Александр Погодин рассказал, что наряду с доходными домами в Петербурге начал формироваться сегмент апарт-отелей – готовые к заселению апартаменты, полностью меблированные, оборудованные всеми современными видами связи и дополненные гостиничным сервисом. Эксперт рассказал, что осенью 2013 года петербургское направление ГК «Пионер» выведет на рынок города 975 апартаментов общей площадью 28 тыс. кв. м в составе апарт-отеля YE’S, который разместится у станции метро «Проспект Просвещения» в Выборгском районе города. Минимальная площадь апартаментов составит
Глава ГК «Пионер» также рассказал, что по стоимости аренда апартаментов фактически останется на уровне однокомнатной квартиры у метро. То есть желающим жить в апартаментах придется заплатить от 15 до 25 тыс. рублей в месяц, в то время как цены на размещение в гостиничных комплексах, предлагающих аналогичный сервис, начинаются от 2-3 тыс. рублей в сутки. Соответственно, месячное проживание в отеле будет обходиться в 60-90 тыс. рублей.
Помимо апарт-отелей в Петербурге также начал развиваться сегмент доходных домов. Господин Погодин рассказал, что сегодня в городе всего несколько доходных домов, и все они находятся под управлением западных компаний. Один из них расположен на Коломяжском пр., 15. Несколько лет назад финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund выкупил в доме 86 квартир, объединив их в доходный дом. Еще один игрок на этом рынке в Петербурге – компания «Сато», которая является одним из операторов по предоставлению съемного жилья в Финляндии.
Заместитель генерального директора АН «Итака» Валерий Лазугин сказал, что по факту в Петербурге пока функционирует только один доходный дом – на Коломяжском, 15. «Все остальные дома, которые называются доходными, в частности те, которые подпадают под программу Жилкомитета и в первую очередь используются администрацией города с целью обеспечения жильем гастарбайтеров для решения вопроса с рабочей силой в сфере ЖКХ, в чистом виде доходными не являются. Есть также и отдельные инвесторы, владеющие квартирами, которые используются с целью получения дохода. Но сами дома, в которых расположены эти квартиры, доходными не являются».
Управляющий директор NAI Becar Илья Андреев подтвердил, что доходного жилья в Петербурге пока немного, и этот сегмент развивается крайне медленно. «В отличие от Америки и европейских стран у россиян пока нет привычки жить в съемном жилье, – считает эксперт. – В России люди, вынужденные снимать квартиру, чувствуют себя некомфортно. Между тем доля арендного жилья в развитых странах, таких как Нью-Йорк или Лондон, составляет не менее 65%».
В Австрии в аренду сдается еще большее количество жилья. Об этом рассказал генеральный директор ГУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов. Он сообщил, что в этой стране в аренде находится около 80% жилого фонда, из них примерно 25% квартир находится в муниципальной собственности, 25% являются объектами государственно-частного партнерства, оставшиеся сдаются в аренду частными собственниками. «Если же говорить о нашем городе, то у нас 80% жилого фонда приватизировано, и процесс «вымывания» государственного фонда будет происходить вплоть до 1 марта 2013 года», – сообщил глава Горжилобмена.
«Снимать жилье на Западе – это вполне естественно, поскольку приобретение объекта недвижимости в любом крупном городе доступно немногим, – продолжил Илья Андреев. – Петербург также не является исключением, поэтому все предпосылки для появления такого сегмента, как доходные дома, в нашем городе уже сложились. Осталось только откорректировать законодательство, а также выстроить схему взаимодействия государства и инвесторов с целью стимулирования данной деятельности».
Директор по развитию издательских проектов ГК «Бюллетень недвижимости» Вячеслав Костров объясняет эту ситуацию следующим образом: «Для наших граждан квартира – это богатство, гарантия, статус, это гораздо больше, чем просто жилье. Такова сложившаяся историческая практика. Однако если возможность иметь мобильное жилье будет законодательно урегулирована, то эта проблема может решиться», – полагает эксперт.
Илья Андреев рассказал о стандартах работы доходных домов, принятых в США. «Управляющие компании берут на себя определенные гарантии и обязательства по ставкам. То есть они гарантируют, что арендная плата за квартиру никогда не будет подниматься выше установленной планки, невзирая на уровень инфляции. Это некий социальный момент. При этом сами они обеспечивают совершенно невысокую рыночную ставку, которой четко придерживаются».
Управляющий партнер АРИН Игорь Горский согласился, что сегмент доходных домов пока находится в зачаточном состоянии, однако если верить прогнозам Министерства регионального развития, к 2020 году до 20-30% жилья будет арендным. «Исторически так сложилось, что Петербург – это не только столица Российской империи, но еще и один из самых крупных российских городов, где большая часть недвижимости была доходной, – рассказал Игорь Горский. – Поскольку до революции Северная столица активно развивалась во всех сферах экономики и культуры, сюда съезжалось много рабочей силы. В связи с этим потребность в доходных домах была очень велика. По сути дела, вся Петроградская сторона и Выборгский район практически полностью были застроены объектами доходной недвижимости».
В своем выступлении Игорь Горский также отметил, что медленное развитие сегмента доходных домов связано с недостаточной информированностью российского населения относительно преимуществ подобного жилья. «В свое время плотно работая с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС), нами были проведены исследования, в результате которых выяснилось, что для удовлетворения потребностей российских граждан в качественном жилье необходимо построить 763 млн кв. м. Кроме того, было подсчитано, что в улучшении жилищных условий нуждаются 28,5 млн российских семей. И только 5% из них рассматривает вопрос аренды. Однако после проведения разъяснительной работы 38% респондентов, или 11 млн семей, были готовы рассматривать доходный дом как объект своего постоянного проживания».
Эксперт считает, что результаты этого исследования позволяют сделать вывод, что потенциал и тренд роста сегмента доходных домов огромен. «Начиная в 2008 году работать с компанией «Пионер», мы достаточно сильно рисковали, закладывая модель доходного дома как нового объекта строительства. Однако тот риск, на который мы пошли, тем не менее, совершенно оправдан, поскольку мы искренне считаем, что за доходными домами будущее», – уверен аналитик.
В подтверждение своих слов он привел также цифры, полученные в ходе дополнительных исследований, которые были заказаны представителями компаний из Московского региона. «К 2015 году черные маклеры, занимающиеся наймом и сдачей квартир в аренду, в значительной степени уступят свои позиции более цивилизованному и понятному рынку доходных домов, – убежден эксперт. – Кроме того, в отличие от стихийного частного рынка аренды доходные дома предлагают более приемлемые цены. Например, средняя арендная ставка на однокомнатную квартиру составляет около 8,5 тыс. рублей».
Дело не в доходности
По мнению генерального директора компании SATO Стаффана Таста, несмотря на то что в Петербурге сдаются в аренду около 300 тысяч квартир, или около 15% жилого фонда города, существующий рынок аренды в Северной столице очень неорганизованный. Кроме того, он, как и в остальных российских городах, непрозрачен, хаотичен и на 99% сосредоточен в руках частных владельцев.
Остается открытым также и вопрос решения социальных проблем, потому что этот рынок работает не только в элитном секторе, но и в сегменте дешевых квартир. «Основное преимущество аренды в том, что она позволяет людям гибко реагировать на возникающие в их жизни ситуации, жить здесь и сейчас», – высказался Стаффан Таст.
Что касается окупаемости инвестиций в строительство доходных домов, то если девелоперские проекты в области долевого строительства жилья начинают приносить доход еще на этапе строительства, то проект, связанный с управлением доходными домами, – на более поздних этапах. Такое мнение высказал Вячеслав Костров.
По расчетам специалистов компании SATO, окупаемость таких проектов составляет около 10 лет, доходность находится на уровне 50%. Генеральный директор первого в Петербурге доходного дома «Коломяжский, 15» Елена Гришина считает, что срок окупаемости проектов доходных домов вполне может быть и выше. «Следует понимать, что если мы говорим не об апарт-отеле, а именно о доходном доме, то это очень долгие деньги, и о быстрой доходности речь идти не может. Смысл доходных домов состоит в сохранении денег с незначительным приумножением, а не в быстрой доходности», – резюмировала глава ООО «Коломяжский, 15».
Александр Погодин считает, что уровень доходности зависит от класса доходной недвижимости. «Если говорить о проекте финской компании SATO, которая сдает в аренду элитные квартиры и объекты бизнес-класса в Петербурге, то процент доходности здесь будет значительно менее скромным, нежели инвестиции в экономичную недвижимость на Коломяжском, 15», – заявил эксперт.
Игорь Горский подтвердил, что бизнес, связанный со строительством доходных домов, отличается очень низкой доходностью, что связано с первоначально высокими затратами. «Наши расчеты показывают, что окупаемость проектов эконом-класса находится в диапазоне от 18 до 22 лет, – утверждает эксперт. – Сроки окупаемости объектов в элит- и бизнес-классе значительно короче – в Москве, например, они составляют от 7 до 10 лет, поскольку здесь достаточно понятен платежный спрос и заполняемость подобных объектов достаточно высока. Но Москва не может быть показателем, это столичный город с огромным количеством местного населения и приезжих (в частности иностранцев).
В то же время участники круглого стола отметили надежность инвестиций в доходную недвижимость. Илья Андреев считает, что риски в доходных домах самые низкие. Доходная недвижимость в минимальной степени подвержена влиянию кризисных явлений. Эксперт рассказал, что в США после начала кризиса офисные центры продавались ниже себестоимости. Владельцы же доходной недвижимости практически не пострадали. «Платежи за аренду квартир снизились всего на 10-15%, – рассказал Андреев. – И заполняемость оставалась на уровне 90% и выше. И все это очень просто объясняется: людям всегда, независимо от экономической ситуации, надо где-то жить».
Для того чтобы уменьшить сроки окупаемости по проектам доходных домов, очень важна кооперация с государством, уверены специалисты. «Государство должно предоставить инвесторам более льготные условия для приобретения земельных участков, а также ипотечные кредиты. Запуск программы, направленной на развитие сегмента доходных домов, также может принести большую пользу», – уверен Игорь Горский.
Квартира за три тысячи
Сергей Филимонов рассказал, что в Санкт-Петербурге в этом году принят законопроект, предусматривающий сдачу в коммерческий наем бюджетного жилья тем, кто стоит в очереди на квартиру. По словам главы Горжилобмена, квартиры выделяются с соблюдением социальных норм жилой площади и сдаются внаем по более чем приемлемым ценам. Месячная плата за однокомнатную квартиру общей площадью
В 2011 году планировалось передать очередникам 500 квартир, однако строители задерживают оформление жилья в собственность. Тем не менее по некоторым адресам уже выданы смотровые листы. «Сейчас одной из основных задач для нас является скорейшая регистрация госсобственности, чтобы ускорить процесс распределения этих квартир между нуждающимися в улучшении жилищных условий». В 2012 году планируется еще 1,5 тыс. квартир сдать очередникам. Окупить инвестиционные затраты администрация города планирует в течение 25 лет.
Сергей Филимонов также сообщил, что граждане, которые вселяются в подобные квартиры, снимаются с учета по улучшению жилищных условий. Кроме того, закон запрещает приватизировать, отчуждать и сдавать внаем это жилье.
Глава Горжилобмена подробно описал процедуру получения бюджетного жилья в аренду. «Прежде всего желающему получить возможность проживания в такой квартире необходимо написать заявление в госучреждение «Горжилобмен». Мы передаем дело на рассмотрение в Жилищный комитет, и в случае положительного решения с гражданином заключается договор. Этот договор является трехсторонним. С одной стороны ставится подпись Горжилобмена, так как он является оператором данной программы, с другой свою резолюцию выносит ГУЖА. Третьей стороной является гражданин, которому предоставляется данное помещение», – объяснил господин Филимонов. Он также добавил, что при заключении договора гражданин должен в обязательном порядке страховать выделенное ему жилое помещение. «Текст данного договора будет опубликован на нашем сайте, на котором также можно более подробно ознакомиться и с самой программой», – сказал Сергей Филимонов.
По словам господина Филимонова, активной работы по информированию населения власти пока не проводили: «Мы хотим сначала получить государственную регистрацию первого дома. Хотя уже сейчас, несмотря на отсутствие широкой информационной работы среди населения, около 1500 заявлений от граждан находится в Горжилобмене».
По мнению Александра Погодина, появление подобной городской программы должно стимулировать развитие рынка доходного жилья и, соответственно, улучшить ситуацию на рынке. «Прежде всего это мощный социальный аспект, ведь существует достаточно обширный пласт граждан, которые не имеют возможности ни приобретать квартиры, ни арендовать их по той стоимости, которую сейчас предлагает рынок. Кроме того, подобные государственные программы позволят россиянам быстрее осознать, что аренда жилья – это правильно, удобно и комфортно. А это первоочередная задача, которую нам надо вместе решать. Немаловажным моментом станет также и то, что чем больше будет появляться цивилизованных доходных домов, тем быстрее рынок аренды утратит присущую ему сегодня хаотичность, станет более прозрачным и организованным. Сейчас же не защищен ни арендодатель, ни арендатор. И у той, и у другой стороны совершенно размыт статус и какие-то непонятные права».
Кстати
С 1 июля 2011 года в Санкт-Петербурге заработала программа коммерческого найма жилой недвижимости. Очередникам, ожидающим получения бесплатного жилья, было предложено снять квартиры в аренду. Пока город на эту программу направил 500 квартир. Согласно программе аренда однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 4620 рублей в месяц, двухкомнатной – в 6380 рублей, трехкомнатной – в 8690 рублей. Плюс коммунальные услуги. По словам представителей Жилищного комитета, цена будет регулироваться договором и незначительно варьироваться год от года. Договор на аренду жилья заключается с очередниками на срок 5 лет и может быть продлен или прекращен по желанию нанимателя. В случае если квартиросъемщику жилье не понравилось и он его освобождает, в очередь на улучшение жилищных условий он сможет встать лишь через 5 лет.
Татьяна Елекоева
Государство в лице руководителя Росстроя Сергея Круглика наконец-то призналось, за счет чего оно намерено реанимировать строительную отрасль и приблизить россиян к мечте о собственной квартире. Этому должен способствовать «серьезный уровень государственной финансовой поддержки». Однако помощь придет не сразу, не всем и в разных объемах.Всем сестрам по серьгам
Оптимистические ожидания чиновников связаны главным образом с реализацией программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Как заметил во время состоявшегося на минувшей неделе в Петербурге Первого съезда строителей Северо-Запада Сергей Круглик, данная программа – это «система мер, которая должна переориентировать все усилия государства, общества, каждого человека на решение этой задачи». Кое-что со своей стороны государство уже сделало, например, сформировало в прошлом году законодательную базу из 25 законов, плюс еще один закон о концессиях, который вышел в августе текущего года. Теперь, по словам главы Росстроя, дело за выработкой соответствующих нормативных актов для претворения «жилищных» законов в жизнь – всего таких актов должно быть 214.
Но главное в этом вопросе, конечно же, деньги, и, пожалуй, впервые государство решилось залезть в свои закрома. Впрочем, это неудивительно, ибо Президент РФ Владимир Путин назвал жилищное строительство наряду с образованием, здравоохранением и сельским хозяйством приоритетным национальным проектом. «На этих вещах необходимо сосредоточить и финансовые, и административные ресурсы», – подчеркнул недавно президент страны.
По словам Сергея Круглика, в федеральном бюджете 2006 года на обеспечение жильем определенных категорий граждан (бюджетников, военнослужащих, чернобыльцев и т.д.) предусмотрено не 200 млн рублей, как раньше, а 3 млрд 200 млн рублей. «С одной стороны, это поддержка спроса на реализацию государственных полномочий перед теми гражданами, перед которыми несет ответственность именно федеральный бюджет, – пояснил руководитель Росстроя. – С другой стороны, это оказание помощи рынку в формировании предложения. Мы постараемся сформировать экономическую заинтересованность всех участников этого вопроса».
Кроме того, в федеральном бюджете следующего года заложены средства на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и на помощь в инженерной подготовке новых территорий под застройку.
Надо активно работать
Тем не менее строители, одобряя предстоящие бюджетные вливания в отрасль, считают, что государство слишком поторопилось с принятием пакета «жилищных» законов, вследствие чего некоторые из них, в частности закон о долевом строительстве, способны принести рынку больше вреда, нежели пользы. Жилищный пакет, как сказал вице-президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Юрий Кожуховский, «свалился как снег на голову». На это г-н Круглик ответил, что законы разрабатывались и принимались не спонтанно, а очень долго, например, над Жилищным кодексом трудились почти 10 лет. А чтобы на голову строителей таким же образом не свалились нормативные акты и техрегламенты, им (строителям), по мнению Круглика, нужно принимать самое активное участие в их разработке. В отношении поправок к закону о дольщиках глава Росстроя намекнул, что эта тема должна быть закрыта уже осенью, правда, он не уточнил, в каком виде.
Между тем думается, что за счет одних только средств федерального бюджета (пока еще, кстати, виртуальных) и законодательства нынешних проблем строительной отрасли полноценно не решить. Во-первых, средств недостаточно. Возможно, поэтому, как сообщил Юрий Кожуховский, предложения Ассоциации «по привлечению в инвестиционно-строительный комплекс части средств стабилизационного фонда, пенсионного фонда, фондов страховых организаций направлены на рассмотрение в Правительство России и администрацию Президента РФ». Во-вторых, жилищное законодательство, как говорят сами федеральные чиновники, необходимо корректировать, шлифовать. В-третьих, российские реалии таковы, что по пути в регионы федеральные бюджетные средства могут усохнуть, к тому же в субъекты Федерации они поступят лишь в следующем году. Но и на местах еще только предстоит наладить работу с тем, чтобы грамотно, эффективно распорядиться деньгами… Одним словом, как правильно заметил один из участников съезда, проблемы если и не решили, то хотя бы наметили пути их решения. Еще лучше к настоящему моменту подходят слова великого русского полководца Александра Суворова: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить». Пока власть перешла лишь один, пусть и самый глубокий, овраг. Впереди новые препятствия, и надо активно готовиться к их преодолению.
Андрей Теплоухов
Роспотребнадзор, как стало известно на днях, способен «поставить крест» на схеме долевого участия в строительстве жилья.Само ведомство явилось на свет в марте 2004 года, тогда же ему передали функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей упраздняемого в тот момент Министерства по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (МАП). По словам знатоков чиновничьей жизнедеятельности, служба имеет широкие полномочия, в том числе и полномочия официально разъяснять вопросы применения законов и иных правовых актов РФ, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей. Таким образом, разъяснения федеральной службы совсем скоро, вероятно, появятся в СМИ и в правовых базах, как в свое время неоднократно происходило с разъяснениями МАП.
Доказывать не обязаны
Как заявили в Роспотребнадзоре, распространенное по регионам письмо – не более чем «систематизированная информация в связи с появлением закона о долевом строительстве». «Мы расставляем акценты, предлагаем наше видение этой проблемы, – заметил начальник отдела защиты прав потребителей Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Олег Прусаков. – Это письмо адресовано нашим территориальным управлениям и никому больше. И мы не обязаны никому доказывать необходимость появления этого письма, это наш внутренний документ для того, чтобы была единообразная практика, единообразное видение всех тех процессов, которые так или иначе складываются в этой сфере».
А процессы, важно отметить, складываются «в этой сфере» не так уж и плохо, если не считать факта появления закона о долевом строительстве (ФЗ №214). В частности, в Санкт-Петербурге за последние годы количество нарушений по «долевке» снизилось на порядок и, по некоторым оценкам, их число в 5 раз меньше, чем, скажем, в банковской сфере. Тем не менее в Роспотребнадзоре считают, что «значительное число обращений граждан…» требует вмешательства чиновников – в смысле требует достойно защитить права потребителей.
Нетрудно догадаться, что чиновники предлагают применять к отношениям между застройщиками и дольщиками закон «О защите прав потребителей», поскольку договоры между двумя названными субъектами представляются чиновникам «гражданско-правовыми договорами строительного подряда». Соответственно, за допущенные нарушения, например, срыв сроков строительства, предусмотрено и наказание: «Назначить исполнителю новый срок, потребовать уменьшения цены за выполнение работы, отказаться от исполнения договора о выполнения работы». А можно за то же самое «потребовать полного возмещения убытков». Кроме того, за каждый день просрочки определяется неустойка «в размере 3 процентов цены выполнения работы».
Чем это может обернуться для инвестиционно-строительного рынка, объяснять не надо. Как сказал нам один из застройщиков, это «нож в спину долевого строительства» и в этом случае «на долевке можно будет окончательно поставить крест».
Двуглавые реформы
Эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» называют вывод Роспотребнадзора о наименовании взаимоотношений застройщиков с дольщиками строительным подрядом ошибочным. «Закон №214 определил правила для отношений, уже имеющих свою собственную правовую природу, отличную от правовой природы строительного подряда. В противном случае законодатель не стал бы закреплять совершенно новый вид договора, а создал бы подвид уже существующего договора (например, подряд с долевым участием или т.п.)», – пояснили нашему корреспонденту в Ассоциации.
Также, по мнению экспертов, в письме Роспотребнадзора не учтено то обстоятельство, что до принятия закона №214 субъекты долевого участия опирались на текст договора и общие нормы обязательного права: «Очевидно, что на условиях строительного подряда, влекущего ответственность за нарушение сроков в размере 3 процентов в день, договоры долевого участия не были бы заключены или бы были заключены на совершенно иных условиях».
Еще одной грубой ошибкой правового анализа, содержащегося в письме, является утверждение о том, что «…по рассматриваемому договору работы выполняются для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей граждан…». Тем самым служба, как говорят эксперты, «презюмирует потребительский характер договора долевого участия». Однако нормы закона «О защите прав потребителей» не являются презумпциями. Соответственно, в случае спора всегда необходимо выяснять количество, цели, вид приобретаемой недвижимости.
В самой федеральной службе признают, что все вызванные вступлением в силу ФЗ №214 обременения для застройщиков приведут к росту стоимости жилья. Но в то же время чиновники Роспотребнадзора почему-то не задумываются над тем, что своими действиями они могут еще более расшатать рынок жилищного строительства и свести на нет все попытки (в том числе федеральной и региональной властей) установить на этом рынке нормальные, цивилизованные, добросовестные отношения между участниками. И уж тем более это не будет способствовать реализации национального проекта по формированию в стране рынка доступного жилья. Такое впечатление, что власть у нас подобна двуглавому орлу на гербе: одна голова посылает флюиды реформ, другая эти флюиды дезавуирует. И, кстати, о птицах. Как известно, в стране свирепствует птичий грипп, тут еще ящур напал на коров, да мало ли какая напасть может случиться. Может, чиновникам Роспотребнадзора нужно сконцентрироваться именно на этих направлениях?!
Андрей Теплоухов