Санкт-Петербург. Нож в спину «долевки»
12.09.2005 17:52
Роспотребнадзор, как стало известно на днях, способен «поставить крест» на схеме долевого участия в строительстве жилья.Речь идет о письме «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья» главы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) Геннадия Онищенко от 01.08.2005 года, адресованного территориальным управлениям службы.
Само ведомство явилось на свет в марте 2004 года, тогда же ему передали функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей упраздняемого в тот момент Министерства по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (МАП). По словам знатоков чиновничьей жизнедеятельности, служба имеет широкие полномочия, в том числе и полномочия официально разъяснять вопросы применения законов и иных правовых актов РФ, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей. Таким образом, разъяснения федеральной службы совсем скоро, вероятно, появятся в СМИ и в правовых базах, как в свое время неоднократно происходило с разъяснениями МАП.
Доказывать не обязаны
Как заявили в Роспотребнадзоре, распространенное по регионам письмо – не более чем «систематизированная информация в связи с появлением закона о долевом строительстве». «Мы расставляем акценты, предлагаем наше видение этой проблемы, – заметил начальник отдела защиты прав потребителей Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Олег Прусаков. – Это письмо адресовано нашим территориальным управлениям и никому больше. И мы не обязаны никому доказывать необходимость появления этого письма, это наш внутренний документ для того, чтобы была единообразная практика, единообразное видение всех тех процессов, которые так или иначе складываются в этой сфере».
А процессы, важно отметить, складываются «в этой сфере» не так уж и плохо, если не считать факта появления закона о долевом строительстве (ФЗ №214). В частности, в Санкт-Петербурге за последние годы количество нарушений по «долевке» снизилось на порядок и, по некоторым оценкам, их число в 5 раз меньше, чем, скажем, в банковской сфере. Тем не менее в Роспотребнадзоре считают, что «значительное число обращений граждан…» требует вмешательства чиновников – в смысле требует достойно защитить права потребителей.
Нетрудно догадаться, что чиновники предлагают применять к отношениям между застройщиками и дольщиками закон «О защите прав потребителей», поскольку договоры между двумя названными субъектами представляются чиновникам «гражданско-правовыми договорами строительного подряда». Соответственно, за допущенные нарушения, например, срыв сроков строительства, предусмотрено и наказание: «Назначить исполнителю новый срок, потребовать уменьшения цены за выполнение работы, отказаться от исполнения договора о выполнения работы». А можно за то же самое «потребовать полного возмещения убытков». Кроме того, за каждый день просрочки определяется неустойка «в размере 3 процентов цены выполнения работы».
Чем это может обернуться для инвестиционно-строительного рынка, объяснять не надо. Как сказал нам один из застройщиков, это «нож в спину долевого строительства» и в этом случае «на долевке можно будет окончательно поставить крест».
Двуглавые реформы
Эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» называют вывод Роспотребнадзора о наименовании взаимоотношений застройщиков с дольщиками строительным подрядом ошибочным. «Закон №214 определил правила для отношений, уже имеющих свою собственную правовую природу, отличную от правовой природы строительного подряда. В противном случае законодатель не стал бы закреплять совершенно новый вид договора, а создал бы подвид уже существующего договора (например, подряд с долевым участием или т.п.)», – пояснили нашему корреспонденту в Ассоциации.
Также, по мнению экспертов, в письме Роспотребнадзора не учтено то обстоятельство, что до принятия закона №214 субъекты долевого участия опирались на текст договора и общие нормы обязательного права: «Очевидно, что на условиях строительного подряда, влекущего ответственность за нарушение сроков в размере 3 процентов в день, договоры долевого участия не были бы заключены или бы были заключены на совершенно иных условиях».
Еще одной грубой ошибкой правового анализа, содержащегося в письме, является утверждение о том, что «…по рассматриваемому договору работы выполняются для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей граждан…». Тем самым служба, как говорят эксперты, «презюмирует потребительский характер договора долевого участия». Однако нормы закона «О защите прав потребителей» не являются презумпциями. Соответственно, в случае спора всегда необходимо выяснять количество, цели, вид приобретаемой недвижимости.
В самой федеральной службе признают, что все вызванные вступлением в силу ФЗ №214 обременения для застройщиков приведут к росту стоимости жилья. Но в то же время чиновники Роспотребнадзора почему-то не задумываются над тем, что своими действиями они могут еще более расшатать рынок жилищного строительства и свести на нет все попытки (в том числе федеральной и региональной властей) установить на этом рынке нормальные, цивилизованные, добросовестные отношения между участниками. И уж тем более это не будет способствовать реализации национального проекта по формированию в стране рынка доступного жилья. Такое впечатление, что власть у нас подобна двуглавому орлу на гербе: одна голова посылает флюиды реформ, другая эти флюиды дезавуирует. И, кстати, о птицах. Как известно, в стране свирепствует птичий грипп, тут еще ящур напал на коров, да мало ли какая напасть может случиться. Может, чиновникам Роспотребнадзора нужно сконцентрироваться именно на этих направлениях?!
Андрей Теплоухов
Само ведомство явилось на свет в марте 2004 года, тогда же ему передали функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей упраздняемого в тот момент Министерства по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (МАП). По словам знатоков чиновничьей жизнедеятельности, служба имеет широкие полномочия, в том числе и полномочия официально разъяснять вопросы применения законов и иных правовых актов РФ, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей. Таким образом, разъяснения федеральной службы совсем скоро, вероятно, появятся в СМИ и в правовых базах, как в свое время неоднократно происходило с разъяснениями МАП.
Доказывать не обязаны
Как заявили в Роспотребнадзоре, распространенное по регионам письмо – не более чем «систематизированная информация в связи с появлением закона о долевом строительстве». «Мы расставляем акценты, предлагаем наше видение этой проблемы, – заметил начальник отдела защиты прав потребителей Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Олег Прусаков. – Это письмо адресовано нашим территориальным управлениям и никому больше. И мы не обязаны никому доказывать необходимость появления этого письма, это наш внутренний документ для того, чтобы была единообразная практика, единообразное видение всех тех процессов, которые так или иначе складываются в этой сфере».
А процессы, важно отметить, складываются «в этой сфере» не так уж и плохо, если не считать факта появления закона о долевом строительстве (ФЗ №214). В частности, в Санкт-Петербурге за последние годы количество нарушений по «долевке» снизилось на порядок и, по некоторым оценкам, их число в 5 раз меньше, чем, скажем, в банковской сфере. Тем не менее в Роспотребнадзоре считают, что «значительное число обращений граждан…» требует вмешательства чиновников – в смысле требует достойно защитить права потребителей.
Нетрудно догадаться, что чиновники предлагают применять к отношениям между застройщиками и дольщиками закон «О защите прав потребителей», поскольку договоры между двумя названными субъектами представляются чиновникам «гражданско-правовыми договорами строительного подряда». Соответственно, за допущенные нарушения, например, срыв сроков строительства, предусмотрено и наказание: «Назначить исполнителю новый срок, потребовать уменьшения цены за выполнение работы, отказаться от исполнения договора о выполнения работы». А можно за то же самое «потребовать полного возмещения убытков». Кроме того, за каждый день просрочки определяется неустойка «в размере 3 процентов цены выполнения работы».
Чем это может обернуться для инвестиционно-строительного рынка, объяснять не надо. Как сказал нам один из застройщиков, это «нож в спину долевого строительства» и в этом случае «на долевке можно будет окончательно поставить крест».
Двуглавые реформы
Эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» называют вывод Роспотребнадзора о наименовании взаимоотношений застройщиков с дольщиками строительным подрядом ошибочным. «Закон №214 определил правила для отношений, уже имеющих свою собственную правовую природу, отличную от правовой природы строительного подряда. В противном случае законодатель не стал бы закреплять совершенно новый вид договора, а создал бы подвид уже существующего договора (например, подряд с долевым участием или т.п.)», – пояснили нашему корреспонденту в Ассоциации.
Также, по мнению экспертов, в письме Роспотребнадзора не учтено то обстоятельство, что до принятия закона №214 субъекты долевого участия опирались на текст договора и общие нормы обязательного права: «Очевидно, что на условиях строительного подряда, влекущего ответственность за нарушение сроков в размере 3 процентов в день, договоры долевого участия не были бы заключены или бы были заключены на совершенно иных условиях».
Еще одной грубой ошибкой правового анализа, содержащегося в письме, является утверждение о том, что «…по рассматриваемому договору работы выполняются для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей граждан…». Тем самым служба, как говорят эксперты, «презюмирует потребительский характер договора долевого участия». Однако нормы закона «О защите прав потребителей» не являются презумпциями. Соответственно, в случае спора всегда необходимо выяснять количество, цели, вид приобретаемой недвижимости.
В самой федеральной службе признают, что все вызванные вступлением в силу ФЗ №214 обременения для застройщиков приведут к росту стоимости жилья. Но в то же время чиновники Роспотребнадзора почему-то не задумываются над тем, что своими действиями они могут еще более расшатать рынок жилищного строительства и свести на нет все попытки (в том числе федеральной и региональной властей) установить на этом рынке нормальные, цивилизованные, добросовестные отношения между участниками. И уж тем более это не будет способствовать реализации национального проекта по формированию в стране рынка доступного жилья. Такое впечатление, что власть у нас подобна двуглавому орлу на гербе: одна голова посылает флюиды реформ, другая эти флюиды дезавуирует. И, кстати, о птицах. Как известно, в стране свирепствует птичий грипп, тут еще ящур напал на коров, да мало ли какая напасть может случиться. Может, чиновникам Роспотребнадзора нужно сконцентрироваться именно на этих направлениях?!
Андрей Теплоухов
12.04.2005 15:14
Депутаты петербургского парламента считают, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра от строительных проектов, от которых «волосы встают дыбом».Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам обратилась в Санкт-Петербургский госуниверситет и Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ с просьбой подготовить и направить в Законодательное собрание экспертное заключение на проект зон охраны центральных районов Санкт-Петербурга в связи с уточнением границ территорий города, находящихся под охраной ЮНЕСКО.
Председатель Комиссии Михаил Амосов считает, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра: «К нам поступает много обращений граждан по поводу реализации в Петербурге ряда строительных проектов. В частности, есть просьба вмешаться в строительство на «пятне» около Пушкинского театра. В принципе, лично я не против него как факта, но когда видишь строительный проект, волосы встают дыбом».
Он пояснил, что в данный момент с Комитетом по градостроительству и архитектуре ведется совместная работа, чтобы к концу года был принят не только Генплан развития города, но и закон о правилах застройки, в котором следует «уточнить режимы строительства в городе и их строгость».
Депутат Алексей Ковалев считает, что границы охранных зон должны приниматься отдельным законом. По нормам нового Градостроительного кодекса РФ Генеральный план представительный орган власти может либо отклонить в целом, либо принять. Что же касается возможности рассмотрения проекта КГИОП в качестве отдельного закона, то такая возможность Градостроительным кодексом не запрещена. «Необходима детализация и корректировка того, что мы имеем сегодня. Границы охранных зон должны приниматься отдельным законом по той процедуре, которая была принята еще в Советском Союзе, с согласованием в органах государственной власти на федеральном уровне и с обсуждением в Высшем Совете по культурному наследию», – отметил Алексей Ковалев.
Критически воспринимает проект КГИОП депутат Андрей Черных: «Фактически из охранной зоны выпадает весь Петроградский район, который создает определенный облик Петербурга. Этот район – жемчужина города. Васильевский остров – выпадают интересные исторические места. В предлагаемой охранной зоне остался только берег большой Невы, Малая Нева выпадает фактически сразу за Стрелкой. Мы можем потерять красивейшую набережную. Не исключено, что Малая Нева выпала намерено для нового строительства, как это планируется делать на противоположном берегу. Что касается основных проспектов Санкт-Петербурга, то надо сохранить облик города, хотя бы фасадные виды».
Более практично подходит к этой проблеме депутат Владимир Гольман, президент «Союзпетростроя»: «Нужны правила игры, четко прописанные законом, который надо принимать вместе с Генеральным планом развития города. Строители должны четко знать, где можно и нельзя строить. Если эти границы будут обозначены в генеральном плане, а правила определены КГИОП, всем будет хорошо. Кроме того, нельзя жить в городе-музее. Таких городов в мире нет, и не может быть, так как города создаются для того, чтобы в них мог жить человек. Когда-то Петр I с помощью талантливых архитекторов мира создал Петербург, когда-то был создан Париж. Но парижане скоро почувствовали, что жить в городе стало невозможно, и они снесли 27 тыс. домов в центре французской столицы и построили современный город, который существует 150 лет. Сегодня мы подошли к той черте, когда в созданном Петром I и после него городе жить стало невозможно. Мы забились пробками, у нас нет магистральных проездов – КАД разгрузит центр города только на 10-12 процентов. Что делать дальше? Надо делать тоннели, возводить новые мосты, сносить доходные дома (эти старинные «хрущобы»), прорубать магистрали и делать нормальное движение в центре города».
Не возражают против проведения правовой экспертизы и в КГИОП. «Если депутаты решат, что охранные зоны надо утвердить отдельным законом, то мы не будем против», – заявила председатель Комитета Вера Дементьева.
По материалам «Строительного Еженедельника»
По материалам «Строительного Еженедельника»
22.03.2005 03:00
Предприятия жилищно-коммунальной сферы Ленобласти будут акционированы до конца этого года.
Об этом сообщил на встрече с журналистами председатель Комитета по энергетическому комплексу и ЖКХ Ленинградской области Сергей Мяков. При этом он признал, что схема акционирования пока не определена. В настоящее время областные чиновники ведут соответствующие консультации с руководителями муниципальных образований.
Убыточная сфера
Однако, несмотря на то, что в области сегодня нет ни одного частного предприятия жилищно-коммунальной сферы, тарифы на услуги ЖКХ не являются едиными. Дело в том, что каждое МО вправе самостоятельно устанавливать их размер. В среднем по области население сегодня оплачивает 76% от реальной стоимости оказываемых коммунальных услуг. В то же время, в ряде муниципальных образований (Бокситогорский, Тихвинский районы), уже давно установлена 100-процентная оплата. При этом областное правительство не имеет права регулировать тарифы. Оно лишь следит за тем, чтобы они не превышали установленной для нашего региона федеральной предельной нормы – 32 рубля за 1 кв. метр жилплощади.
Впрочем, в деле повышения тарифов, не все так гладко. В ряде МО тарифы уже давно не менялись, и их резкое «залповое» повышение может привести к социальным конфликтам. В более «выигрышном» положении оказались власти тех территорий, где рост коммунальных платежей проводился регулярно. Там их «посленовогоднее» повышение на 20-40 % было воспринято населением вполне терпимо.
Г-н Мяков говорит, что областные власти постоянно держат под контролем «тарифный вопрос». Так, в настоящее время в Ленобласти проводится мониторинг расценок на жилищно-коммунальные услуги. Его цель – сделать точные расчеты тарифов и не допустить их необоснованного повышения. Такой ценовой аудит проведен уже в семи муниципальных образованиях.
Сергей Мяков считает, что акционирование областных предприятий ЖКХ вкупе с повсеместным достижением уровня стопроцентной оплаты услуг, позволит сделать эту сферу эффективной. Пока же она остается убыточной. Так, в 2004 году предприятия ЖКХ Ленобласти оказали услуг на 5,9 млрд рублей. Большая их часть так и не была оплачена.
Основным неплательщиком по-прежнему остается население. Его задолженность по оплате поставленных услуг в прошлом году возросла на 25,4% по сравнению с 2003 годом, достигнув порога в 1 млрд рублей. А по ряду муниципальных образований (Волхов, Гатчина, Всеволожский район) задолженность выросла за год на 50%.
«Мягкая» монетизация
Начальник департамента ЖКХ Комитета Владимир Ейбогин считает, что ситуацию с долгами населения, может отчасти поправить областной закон «Об оплате жилья и коммунальных услуг специалистов», вступивший в силу с 1 января этого года. Согласно ему, специалистам, проживающим и работающим в сельской области, полагается ежемесячная 50-процентная денежная компенсация коммунальных услуг. А таких (включая членов их семей, на которых также распространяется новая льгота) в области насчитывается более 22 тыс. человек. Г-н Ейбогин считает, что эта мера позволит обеспечить полную оплату коммунальных услуг со стороны этой категории населения.
Областные власти не спешат переходить к повальной монетизации. «Натуральные» льготы по-прежнему действуют в 27 муниципальных образованиях. А в Сосновом Бору и Всеволожском районе стартовал пилотный проект по замене «натуральных» льгот ежемесячными денежными компенсациями. В роли «подопытных» этого эксперимента выступают две льготных категории – ветераны труда и жертвы политических репрессий. В случае если это новшество оправдает себя, подобная практика будет распространена на всю Ленобласть.
Впрочем, «компенсационные» нововведения дорого обойдутся областному бюджету. Предполагается, что в этом году, размер дотаций на услуги ЖКХ составит более 1,2 млрд рублей, что на 52% больше, чем в 2004 году.
Что же касается неплательщиков, то Сергей Мяков – сторонник жестких мер. Он считает, что неплательщиков надо выселять. В этой связи он критикует новый Жилищный кодекс, считая, что документ «делает этот процесс неэффективным». Так, согласно ЖК, выселение возможно при наличии шестимесячной задолженности по квартплате. Но если после этого гражданин оплатит хотя бы один из «просроченных» месяцев, санкции приостанавливаются, и все начинается сначала. Г-н Мяков признает, что даже если бы этого ограничения не существовало, к выселению неплательщиков область пока не готова. Необходимого маневренного фонда попросту нет. Правда, Сергей Мяков уверен, что это – вопрос времени. «Ряд муниципальных образований уже начали подыскивать пустующие здания, которые можно заселить злостными неплательщиками», – говорит он.
Игорь ЧЕРЕВКО
Убыточная сфера
Однако, несмотря на то, что в области сегодня нет ни одного частного предприятия жилищно-коммунальной сферы, тарифы на услуги ЖКХ не являются едиными. Дело в том, что каждое МО вправе самостоятельно устанавливать их размер. В среднем по области население сегодня оплачивает 76% от реальной стоимости оказываемых коммунальных услуг. В то же время, в ряде муниципальных образований (Бокситогорский, Тихвинский районы), уже давно установлена 100-процентная оплата. При этом областное правительство не имеет права регулировать тарифы. Оно лишь следит за тем, чтобы они не превышали установленной для нашего региона федеральной предельной нормы – 32 рубля за 1 кв. метр жилплощади.
Впрочем, в деле повышения тарифов, не все так гладко. В ряде МО тарифы уже давно не менялись, и их резкое «залповое» повышение может привести к социальным конфликтам. В более «выигрышном» положении оказались власти тех территорий, где рост коммунальных платежей проводился регулярно. Там их «посленовогоднее» повышение на 20-40 % было воспринято населением вполне терпимо.
Г-н Мяков говорит, что областные власти постоянно держат под контролем «тарифный вопрос». Так, в настоящее время в Ленобласти проводится мониторинг расценок на жилищно-коммунальные услуги. Его цель – сделать точные расчеты тарифов и не допустить их необоснованного повышения. Такой ценовой аудит проведен уже в семи муниципальных образованиях.
Сергей Мяков считает, что акционирование областных предприятий ЖКХ вкупе с повсеместным достижением уровня стопроцентной оплаты услуг, позволит сделать эту сферу эффективной. Пока же она остается убыточной. Так, в 2004 году предприятия ЖКХ Ленобласти оказали услуг на 5,9 млрд рублей. Большая их часть так и не была оплачена.
Основным неплательщиком по-прежнему остается население. Его задолженность по оплате поставленных услуг в прошлом году возросла на 25,4% по сравнению с 2003 годом, достигнув порога в 1 млрд рублей. А по ряду муниципальных образований (Волхов, Гатчина, Всеволожский район) задолженность выросла за год на 50%.
«Мягкая» монетизация
Начальник департамента ЖКХ Комитета Владимир Ейбогин считает, что ситуацию с долгами населения, может отчасти поправить областной закон «Об оплате жилья и коммунальных услуг специалистов», вступивший в силу с 1 января этого года. Согласно ему, специалистам, проживающим и работающим в сельской области, полагается ежемесячная 50-процентная денежная компенсация коммунальных услуг. А таких (включая членов их семей, на которых также распространяется новая льгота) в области насчитывается более 22 тыс. человек. Г-н Ейбогин считает, что эта мера позволит обеспечить полную оплату коммунальных услуг со стороны этой категории населения.
Областные власти не спешат переходить к повальной монетизации. «Натуральные» льготы по-прежнему действуют в 27 муниципальных образованиях. А в Сосновом Бору и Всеволожском районе стартовал пилотный проект по замене «натуральных» льгот ежемесячными денежными компенсациями. В роли «подопытных» этого эксперимента выступают две льготных категории – ветераны труда и жертвы политических репрессий. В случае если это новшество оправдает себя, подобная практика будет распространена на всю Ленобласть.
Впрочем, «компенсационные» нововведения дорого обойдутся областному бюджету. Предполагается, что в этом году, размер дотаций на услуги ЖКХ составит более 1,2 млрд рублей, что на 52% больше, чем в 2004 году.
Что же касается неплательщиков, то Сергей Мяков – сторонник жестких мер. Он считает, что неплательщиков надо выселять. В этой связи он критикует новый Жилищный кодекс, считая, что документ «делает этот процесс неэффективным». Так, согласно ЖК, выселение возможно при наличии шестимесячной задолженности по квартплате. Но если после этого гражданин оплатит хотя бы один из «просроченных» месяцев, санкции приостанавливаются, и все начинается сначала. Г-н Мяков признает, что даже если бы этого ограничения не существовало, к выселению неплательщиков область пока не готова. Необходимого маневренного фонда попросту нет. Правда, Сергей Мяков уверен, что это – вопрос времени. «Ряд муниципальных образований уже начали подыскивать пустующие здания, которые можно заселить злостными неплательщиками», – говорит он.
Игорь ЧЕРЕВКО