Постоянная временная схема
Прежние городские власти обещали решить проблему подключения новых жилых домов к электросетям до 1 октября 2011 года. Но до сих пор в Санкт-Петербурге остаются сданные, но не подключенные дома. Весной этого года тогдашний губернатор Петербурга Валентина Матвиенко озвучила неутешительную для энергетиков и строителей статистику: в городе начитывалось 80 домов, введенных в эксплуатацию, но не подключенных по постоянной схеме к электросетям. Тогда была поставлена задача до 1 октября перевести на постоянную схему подключения все эти дома. Однако как показала проверка «АСН-Инфо», до конца проблему решить не удалось.
Сложная арифметика
По данным ОАО «Ленэнерго», на постоянную схему до сих пор не переведены только два жилых комплекса. В компании отметили, что давно готовы подключить эти дома, но к этому оказались не готовы застройщики. Озвучить названия компаний-застройщиков в Ленэнерго отказались.
При этом «АСН-Инфо» удалось найти четыре проблемных объекта. До сих пор ждут перевода на постоянную схему подключения жильцы комплекса «Гранд Капитал» на углу ул. Матроса Железняка и Ланской ул. Дом в 26 этажей общей площадью 100 тыс. кв. м ввели в эксплуатацию еще в 2008 году, но до сих не перевели на постоянную схему подключения. Застройщиком дома является ООО «Невский Луч-1», а генподрядчиком – ЗАО «УК «Модуль». Как заявили в управляющей компании «Дом-Сервис», «комплекс подключат, как только будут устранены все недоделки», однако когда это произойдет, уточнить не смогли. Интересно, что при временном подключении домов жильцы платят за свет и электроэнергию больше, чем при постоянном. Все 658 квартир комплекса «Гранд Капитал» сейчас раскуплены, однако заселен дом только на 50%. На форумах люди жалуются на перебои со светом и подачей горячей воды, а также на сложности по оформлению права собственности на квартиры. По данным агентств по продаже недвижимости, часть квартир этого дома вторично выставлена на продажу. Не подключен и жилой комплекс «Международный» на пересечении Будапештской ул., ул. Белы Куна и ул. Турку (застройщик – ООО «Квартира.ру – Северо-Западный альянс»), первая очередь которого сдавалась еще в 2009 году. Дольщики этого дома весной выходили на митинг, поскольку до сих пор не получили ключи от квартир.
Виноватых нет
Согласно постановлению Правительства РФ № 861 срок подключения новых объектов к сетям составляет от 6 месяцев до 2 лет (в зависимости от присоединяемой мощности). Для многоквартирного дома этот срок составляет от 1 года до 2 лет (присоединяемая мощность от 750 кВА и выше). Застройщики уверяют, что средний срок подключения дома сейчас составляет не менее двух лет, а для ускорения процесса приходится задействовать личные связи. При этом стоимость подключения к инженерным сетям составляет от 20 до 40% от затрат на строительство квадратного метра в жилом комплексе.
Как рассказали в Ленэнерго, сейчас ведется работа по максимальному упрощению процедуры подключения дома. В сентябре компания запустила автоматизированную информационную систему управления документооборотом, которая облегчает процедуру подачи документов, разработки технических условий подключения, проектирования и развития электрических сетей.
По мнению Натальи Агрэ, директора по маркетингу строительной компании KVS, в последние годы ситуация с подключением новых домов меняется к лучшему. «Если строительство велось в соответствии с законом и были получены все согласования, то к моменту сдачи дом подходит подключенным и требуется лишь пройти госкомиссию, что занимает примерно месяц», – отметила она.
По коттеджным поселкам уже идут другие сроки. При наличии технической возможности подключение дома займет один год: два-три месяца занимает получение технических условий, еще пять-семь месяцев – их выполнение. При отсутствии мощностей подключение может растянуться до 2 лет и более.
Основной проблемой при строительстве коттеджных поселков становится недостаточно развитая инженерная инфраструктура. «Подведение внешних сетей ложится большой нагрузкой на застройщика», – рассказывает Игорь Петров, заместитель генерального директора по операционной деятельности ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Однако он также отмечает, что за последние пять лет ситуация изменилась к лучшему, и монополисты более охотно идут навстречу застройщикам. Если раньше застройщик просто оплачивал строительство подстанции и сетей для своего объекта, то теперь появилась программа, согласно которой Ленэнерго частично будет возмещать затраты строителей за счет льготных тарифов на подключение. «Это стимулирует снижение издержек, так как сэкономленные средства остаются в компании, в отличие от применяемой исторически в России системы «затраты плюс», – отмечает Игорь Петров.
Однако еще в конце прошлого года прокурорская проверка Ленэнерго выявила факты навязывания невыгодных условий сотрудничества. Таким нарушением было признано как раз строительство подстанций за счет застройщиков. Тогда же были выявлены случаи затягивания сроков подключения жилых домов: на момент проверки сроки подключения уже истекли, застройщик внес деньги, а заявка еще даже не была рассмотрена.
Цифра
2 года и более может пройти с момента сдачи дома до подключения его к энергосетям
(1).jpg)
Общий объем реального спроса на жилую недвижимость в России составляет 1,6 млрд. кв. м. В Санкт-Петербурге отложенный спрос на нее к концу 2009 г. может составить 1 млн. кв. м. Такие цифры прозвучали на круглом столе в Ассоциации риэлторов. Уже из их сопоставления следует, что такие термины, как спрос, дефицит и ликвидность построенного жилья, могут употребляться лишь в зависимости от того, что под ними подразумевают чиновники, риэлторы и эксперты рынка.
Новые люди на рынке недвижимости
По наблюдениям начальника Городского жилищного агентства Алексея Башкина, в Санкт-Петербурге на рынок недвижимости в период кризиса вышли жители с весьма скромными доходами, не принимавшие участия в ипотечных программах. Для этой категории горожан качество недвижимости значения практически не имеет. Если их средств хватает только на комнату, они приобретут 12-метровую каморку в бывшем общежитии за 800 тысяч рублей, если сбережений больше – комнату в 2-комнатной квартире за 1,2 млн. Граждане, мечтавшие получить хоть какое-нибудь отдельное жилье, имеют возможность доплатить всего 1 млн.рублей для переселения из комнаты в «хрущевку», которые сегодня успешно продаются хоть в Дачном, хоть в заводских кварталах Невского района.
Совершенно очевидно, что эта категория населения, вышедшая на рынок на фоне снижения цен на 30-35%, достаточно велика. Как называть этот непритязательный спрос, и можно ли его включить в общий объем отложенного спроса на рынке? Надо полагать, подход не в малой степени зависит от того, насколько универсальное по классу недвижимости жилье продает компания, которую представляет аналитик.
Во всяком случае, ГЖА отмечает в настоящее время значительную активность на вторичном рынке дешевого жилья. Инвестиционных приобретений – иными словами, покупок с целью последующей перепродажи – агентство пока не отмечает. В ситуации, когда курсы валют претерпевают достаточно частые колебания, спекулятивные сделки явно выгоднее производить не с недвижимостью, а с наличными средствами.
На загородном рынке доля продаваемой недвижимости самой доступной ценовой категории за год не изменилась, составляя, по данным АН «Прогаль», 26,3%. В кризис часть потенциальных покупателей предпочла приобрести недорогое жилье в городе, а за город, напротив, перебралась доля бывших жильцов коммуналок, выбирая при этом районы, где есть возможности трудоустройства, что расширило географию покупок.
Спокойствие на Олимпе
Термин «элитное жилье» столь же вариабелен в интерпретации, как понятие «состоятельный человек». Специалисты, работающие на вторичном рынке эксклюзивных квартир, знают требования узкого круга столь же досконально, как и квартирографию. Как известно, в Петербурге цены на жилье даже в одном и том же доме могут различаться в несколько раз в зависимости от уникальных видовых характеристик – исключительного свойства города-памятника.
Впрочем, к разряду требований элитного клиента в узком смысле этого понятия относится и возможность парковки автомашины, и транспортная доступность, и качество охраны объекта, и благоприятная социальная среда. Некоторые другие элементы «джентльменского набора», которые застройщики уникальных пятен на берегах Невы старались создать для своего контингента, оказались отнюдь не столь востребованными. Как свидетельствует гендиректор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, в 80-90% случаев бассейны, сауны и тренажерные залы в новых элитных комплексах не посещаются жильцами; более того, они часто отказываются оплачивать их эксплуатацию.
Как считает эксперт, при планировке таких домов было учтено все, кроме особенностей отечественного менталитета. «Клубный дом в западной стране – это сообщество узкого круга, в который просто так не попасть. У нас же клубным домом называется просто очень дорогое здание на несколько квартир, где владельцы скорее сторонятся друг друга», - констатирует А.Гиновкер. По его оценке, к категории клубного дома приближаются лишь несколько небольших объектов в центре, где владельцы изначально договорились о всей внутренней инфраструктуре, выбрав из имеющихся возможностей только то, что им необходимо.
Существенно ли изменился рынок продажи и аренды эксклюзивной недвижимости в период кризиса? Как утверждает А.Гиновкер, слухи о статистически значимой тенденции к перепродаже премиум-жилья преувеличены. Более того, нет существенных изменений и в ценах, ибо спрос на объекты с исключительными качествами как был, так и остался очень высоким.
Если что и изменилось, так это география спроса. Так, задыхающийся в пробках Васильевский остров не отвечает сегодня требованиям взыскательных клиентов. То же касается и Крестовского, где единственным объектом, действительно находящимся, в соответствии с рекламой, в тихом и зеленом месте, остался «Пятый элемент». Но качеству и этого объекта грозит скорое открытие реконструируемого стадиона. Вот на Каменном острове по-прежнему тихо, зелено и пока просторно.
В остальных районах города сходными качествами, по оценке А.Гиновкера, обладают отдельные места в Центральном и Адмиралтейском районах. Впрочем, полным «джентльменским набором» современного элит-класса здесь располагают разве что 2 новых дома на Тверской, у Таврического сада. Большинство объектов центре, позиционируемых в качестве «элиты», представляет собой, по оценке эксперта, «переделанные коммуналки с евроремонтом 15-летней давности с нелегальной планировкой, включая захваты части лестничных клеток».
На этом фоне взгляд взыскательных клиентов все чаще обращается к Курортному району. По оценке А.Гиновкера, с запуском ЗСД его привлекательность неизмеримо повысится. В связи с этим вполне естественно, что здешние владельцы продолжают упорно «держать цены».
Это наблюдение подтверждает и глава загородного направления АН «Прогаль» Людмила Юшина. По ее данным, число сделок в этих пригородах крайне мало, в отличие от доминирующих районов Ленобласти. Самая крупная сделка в I полугодии 2009 г. заключена агентством в Приозерском районе, где за 46 млн. продан объект, отвечающий всем критериям усадьбы. Аналитик подтверждает: спрос на эксклюзив сохраняется, но реализуется эпизодами, после долгих, внимательных и конфиденциальных просмотров и оценок.
Территория невроза
Излишне напоминать, что главной жертвой кризиса стал средний класс в широком смысле слова. На эту категории одновременно пришлись сокращения рабочих мест и ипотечный кризис. Рассчитанная на него недвижимость продолжает дешеветь даже на фоне выхода среднего уровня цен на «плато». Так, по данным «Петербургской недвижимости», цена предложения в бизнес- и комфорт-классе сократилась за август с 102,8 до 101,5 тысячи рублей за 1 кв. м. Здесь же наблюдается самый значительный дисконт. То же самое отмечается в загородной недвижимости, где доля продаж объектов от 1,2 млн. до 4 млн. рублей сократилась с 52,4 до 43,8%.
Интересно и изменение в структуре реализуемого загородного жилья в целом. По данным Л.Юшиной, по сравнению с 2008 г. доля земельных участков в объеме приобретаемой недвижимости сократилась с 20,3% до 13,6%, а доля обжитых домов с участками в садоводствах – напротив, возросла с 32,3% до 55,2%. И это несмотря на то, что в период кризиса услуги по строительству сельских домов, как и стройматериалы, существенно подешевели .
Загадка этого феномена, по оценке Л.Юшиной, имеет две стороны – материальную и психологическую. Переселяясь в обжитой садовый дом, семья может сдать в аренду городскую квартиру. С другой стороны, в ситуации экономической неопределенности совершение покупки, требующей последующего вложения времени и сил, кажется неоправданной. Наконец, в обжитом доме психологически проще переживать невзгоды.
Именно к среднему классу регулярно апеллируют аналитики, напоминая о сокращении доли так называемых ликвидных – то есть обладающих благоприятным расположением и удобно планировкой – городских квартир на первичном рынке. «Петербургская недвижимость» уже в третий раз извещает о сокращении этого вроде бы непополняемого запаса, на этот раз сообщая о повышении цен на квартиры комфорт-класса рядом застройщиков (назывались три фирмы с самой надежной репутацией). В то же время, заместитель главы агентства Олег Пашин сообщает, что из 8,6 млн. кв. м строящегося жилья на продажу выставлено только 3,1 млн. Логично предположить, что в оставшейся части «скрывается» и жилье, по критериям «ПН» являющееся ликвидным.
По оценке главы отдела жилой недвижимости ГК «Олимп-2000» Татьяны Барановой, часть объектов не вышла на продажу в связи с переходом застройщиков к выполнению требований закона №214-ФЗ. Притормозились все жилищные программы, равно как и программы комплексного освоения территорий, так что дефицит предложения на первичном рынке и в самом деле скоро даст о себе знать в полную силу. Однако, по мнению Т.Барановой, дефицит не окажется «жестким»: часть клиентов, рассчитывавших на приобретение новой квартиры, поищут объект с сопоставимыми качествами на вторичном рынке.
Эффект психотерапии
В ходе дискуссии эксперты единодушно выразили сомнение в том, что решение Московского районного суда в пользу компании ЛЭК, от которой дольщики требовали возврата вложенных средств, повлияет на уровень активного спроса. Как свидетельствует А.Башкин, покупателям жилья приходится постоянно разъяснять, что приобретение непостроенной квартиры – это такой же риск, как приобретение акций.
Кроме того, по оценке Л.Юшиной, отечественные покупатели жилья с большим доверием относятся к словам, произнесенным в высоких трибун и транслируемым по телевидению – во всяком случае, больше, чем сводкам цен на нефть или иным объективным показателям. Самым мощным психотерапевтическим воздействием по причинам, науке неизвестным, из федеральных чиновников обладает, по ее наблюдениям, Игорь Шувалов.
Действительно, в последнее время первый вице-премьер, отвечающий за жилищные программы, часто появлялся на телеэкране. Именно его слова сопровождались воодушевляющей статистикой и прекращения инфляции, и приостановления экономического спада. Доверие к высшим чиновникам страны несравнимо выше доверия к экспертам – и этой особенностью менталитета невозможно пренебречь. Как, впрочем, и тенденцией к приобретению загородного жилья в осенний и весенний периоды, для которой и кризисный год не стал исключением: в сентябре число первичных обращений в АН «Прогаль» возросло на 30%.
Что же касается содержания терминов «спрос» и «дефицит» в применении к жилью, то по философскому замечанию Д.Синочкина, потребности человека не имеют пределов: квадратных метров, как и денег, много не бывает.
Федор Хлебников
«Балтийская строительная неделя» показалась не слишком богатой событиями, что позволило строителям порассуждать о перспективах. Присутствие знаковых общественных фигур обязывало. Например, глава Российского союза строителей Владимир Яковлев говорил о «новой экономической политике» в строительной отрасли вообще.
По словам Владимира Яковлева, спрос упал в несколько раз и рынок «застыл». Проблемы высокой себестоимости квадратного метра существовала и ранее, но она никогда детально не рассматривалась – «спрос перекроет». Теперь в строительном производстве настала пора «новой экономической политики». И есть два вопроса, которые заботят строителей в условиях дефицита финансов: как увеличить спрос и как понизить себестоимость возводимого квадратного метра. Вернее, три вопроса. Саморегулирование все же «превыше всего».
Тянем метр вниз
Эксперты утверждают: инвестиционная стоимость квадратного метра только на 50% состоит из строительно-монтажных работ. Остальная нагрузка – это стоимость земли, социальные обременения, подключение к сетям и т. д. Так, например, подготовка проектно-сметной документации, процедура согласования и все издержки, связанные с этим, в России в среднем, по данным Мирового банка, происходят за 704 дня, в США – 40 дней, а в Европе – 60-80 дней, в Норвегии и Швеции – до 120 дней. Владимир Яковлев сослался на успешный опыт Красноярского края, где эти процедуры занимают 90 дней. И хотя стоимость проектно-сметной документации в общем объеме строительства составляет 3-5%, но в пересчете на абсолютные величины эта сумма достаточно прилична. То же самое и с подключением. В Европе, например, «к строительным площадкам сети подводятся организациями, которые должны заниматься этим вопросом, потом застройщику дается точка подключения в пределах красных линий, и дальше все включается в тарифную составляющую». У нас же высокие тарифы и длительные сроки подключения буквально душат строителей.
«Говорят, это вынужденная ситуация, потому что в энергетике не все достаточно хорошо, – сетует глава Союза, – но в других отраслях разве лучше?»
Над вопросом снижения себестоимости строительства при РСС работают 29 рабочих групп. И если инициативы Владимира Яковлева получат поддержку в правительстве и администрации президента, себестоимость квадратного метра может упасть на 30-40%.
Темпы ввода
Обсудив темпы ввода жилья, Владимир Яковлев отметил: «Строители подтверждают объемы по графику прошлого года. 25 миллионов квадратных метров ввели за 7 месяцев в прошлом году, в этом году показатели аналогичные. По августу ожидается то же самое. Но новые объекты практически по всей России не начинаются». Как один из вариантов решения этой проблемы Яковлев назвал понижение процентной ставки по банковским кредитам – однако «если бы правительство могло это сделать, оно бы давно сделало». Другой путь – ипотека, но ее перспективы в России весьма туманны: «Если в прошлом году она составляла 680 миллиардов рублей, то в этом – 58 миллиардов. То есть в 10 раз меньше. Процентная ставка высока, а новых ипотечных кредитов практически нет, в основном ведется работа с уже существующими клиентами».
СРО – важнее
Перейдя к «основному блюду» – саморегулированию, – Владимир Яковлев озвучил неутешительные цифры. В России созданы 52 СРО, из них 32 – строительных, 18 – проектных, две – изыскательских. Еще порядка 60 на регистрации в Ростехнадзоре. Все вместе они охватывают порядка 4,5 тыс. организаций. Однако лицензии по России получило в свое время 268 тыс. организаций. «Посмотрите, какой дисбаланс», – обратил внимание глава Союза. География у саморегулирования также достаточно линейна: «В основном это Северо-Запад, Центральный округ – они прикрыты. Приволжский округ тоже, юг России. А вот за Уралом дела хуже – и особенно в северной части Сибири. Там, к сожалению, еще пока ничего не создано».
При этом, отметил Владимир Яковлев, сроки перехода на саморегулирование переносить никто не будет. «Это четкая позиция правительства, она была озвучена на недавнем совещании у вице-премьера РФ Дмитрия Козака, и мы ее поддерживаем».
«Переносов сроков не будет, и необходимо ускорить вовлечение в СРО организаций, – резюмировал глава РСС и по просьбе петербургских строителей пообещал подготовить официальные обращения от Российского союза строителей и посодействовать в подписании такого рода письма от имени Минрегионразвития.
Любопытно, что сейчас подготовлен проект закона об увеличении количества организаций в строительных СРО до 250, против нынешних 100. Однако до 1 января 2010 года правила игры меняться не будут, заверил Владимир Яковлев, и все изменения – включая увеличение количества членов для регистрации СРО – если и будут реализованы, то только после этой даты.
Малых не мало
Еще одну новость, прозвучавшую на совещании у Дмитрия Козака, озвучил Михаил Викторов, гендиректор НП «Межрегиональное объединение строителей». Правда, чуть раньше, на научно-практической конференции «Реализация федерального законодательства в сфере саморегулирования строительной отрасли». «Расхожее мнение о том, что при создании строительных СРО ущемляются права малых и средних предприятий, не соответствует действительности», – сообщил он. Малые и средние предприятия – а этому критерию соответствует 80% членов НП «МОС» с правом голосования – при вступлении в НП, как правило, не ставят вопрос о привилегиях по размеру своего участия в компенсационном фонде.
Малые строительные предприятия в силу большей гибкости и приспособляемости быстрее собирают и вносят свою долю в компенсационный фонд, чем крупные компании, образованные на основе строительных трестов советского времени, отметил Михаил Викторов, ссылаясь на практику своей СРО. Поэтому предложение о сокращении доли компенсационного фонда для предприятий малого и среднего бизнеса при вступлении в СРО на совещании у вице-премьера было отвергнуто.
На второй день «Балтийской строительной недели» стало известно, что учредительный съезд Национального объединения СРО в сфере строительства состоится в середине ноября. Такое решение было принято на заседании оргкомитета во главе с экс-главой Госстроя, председателем Комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Ефимом Басиным.
Технические аспекты
Участники дискуссий в рамках БСН уделили особое внимание вопросам безопасности и разработки единых стандартов строительства. Сергей Фролов, генеральный директор НП «Строители Петербурга», озвучил опасения многих: «Не забываем ли мы о безопасности, увлекаясь количеством квадратных метров? Завершается переходный период введения деятельности 184-го закона по техническому регулированию, технические регламенты не приняты, национальные стандарты носят рекомендательный характер. Какова позиция РСС в решении этого вопроса?» – поинтересовался он.
Владимир Яковлев заверил, что в области технического регулирования работа продолжается. «Сейчас возникла тема по возврату к СНиП, ГОСТам с последующей их переработкой. Потому что ничего другого и не придумаешь. Коллеги из других стран – из Германии, например, – удивляются: зачем вы отказались от этой системы? И нам сейчас нужно четко понять, работаем по правилам или нет. Ведь дошло до того, что некоторые представители вновь созданных СРО уже начали говорить о том, что они разработают свои нормы и правила. Но как такое может быть? Представьте, в Москве и в Питере – 15 СРО, и у каждого будут свои нормы и правила? Здесь должна быть государственная политика, иначе у нас будут падать здания и рушиться мосты», – отметил Владимир Яковлев.
Стоит отметить, что на одном из выступлений Лариса Баринова, заместитель председателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ, подтвердила, что руководство Минрегиона РФ поставило вопрос о выведении строительной отрасли из сферы действия закона № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (как известно, в соответствии с этим законом с 1 января 2010 года вся действующая нормативная база должна быть заменена техническими стандартами). Это предложение основывалось на солидарной позиции Торгово-промышленной палаты РФ, Российского союза строителей и Ассоциации строителей России и аргументировалось фактами роста числа техногенных аварий, в большинстве случаев связанных с несоблюдением технических нормативов при проектировании и эксплуатации зданий и сооружений, сообщила Лариса Баринова.
Алексей Несвицкий