Постоянная временная схема
Прежние городские власти обещали решить проблему подключения новых жилых домов к электросетям до 1 октября 2011 года. Но до сих пор в Санкт-Петербурге остаются сданные, но не подключенные дома. Весной этого года тогдашний губернатор Петербурга Валентина Матвиенко озвучила неутешительную для энергетиков и строителей статистику: в городе начитывалось 80 домов, введенных в эксплуатацию, но не подключенных по постоянной схеме к электросетям. Тогда была поставлена задача до 1 октября перевести на постоянную схему подключения все эти дома. Однако как показала проверка «АСН-Инфо», до конца проблему решить не удалось.
Сложная арифметика
По данным ОАО «Ленэнерго», на постоянную схему до сих пор не переведены только два жилых комплекса. В компании отметили, что давно готовы подключить эти дома, но к этому оказались не готовы застройщики. Озвучить названия компаний-застройщиков в Ленэнерго отказались.
При этом «АСН-Инфо» удалось найти четыре проблемных объекта. До сих пор ждут перевода на постоянную схему подключения жильцы комплекса «Гранд Капитал» на углу ул. Матроса Железняка и Ланской ул. Дом в 26 этажей общей площадью 100 тыс. кв. м ввели в эксплуатацию еще в 2008 году, но до сих не перевели на постоянную схему подключения. Застройщиком дома является ООО «Невский Луч-1», а генподрядчиком – ЗАО «УК «Модуль». Как заявили в управляющей компании «Дом-Сервис», «комплекс подключат, как только будут устранены все недоделки», однако когда это произойдет, уточнить не смогли. Интересно, что при временном подключении домов жильцы платят за свет и электроэнергию больше, чем при постоянном. Все 658 квартир комплекса «Гранд Капитал» сейчас раскуплены, однако заселен дом только на 50%. На форумах люди жалуются на перебои со светом и подачей горячей воды, а также на сложности по оформлению права собственности на квартиры. По данным агентств по продаже недвижимости, часть квартир этого дома вторично выставлена на продажу. Не подключен и жилой комплекс «Международный» на пересечении Будапештской ул., ул. Белы Куна и ул. Турку (застройщик – ООО «Квартира.ру – Северо-Западный альянс»), первая очередь которого сдавалась еще в 2009 году. Дольщики этого дома весной выходили на митинг, поскольку до сих пор не получили ключи от квартир.
Виноватых нет
Согласно постановлению Правительства РФ № 861 срок подключения новых объектов к сетям составляет от 6 месяцев до 2 лет (в зависимости от присоединяемой мощности). Для многоквартирного дома этот срок составляет от 1 года до 2 лет (присоединяемая мощность от 750 кВА и выше). Застройщики уверяют, что средний срок подключения дома сейчас составляет не менее двух лет, а для ускорения процесса приходится задействовать личные связи. При этом стоимость подключения к инженерным сетям составляет от 20 до 40% от затрат на строительство квадратного метра в жилом комплексе.
Как рассказали в Ленэнерго, сейчас ведется работа по максимальному упрощению процедуры подключения дома. В сентябре компания запустила автоматизированную информационную систему управления документооборотом, которая облегчает процедуру подачи документов, разработки технических условий подключения, проектирования и развития электрических сетей.
По мнению Натальи Агрэ, директора по маркетингу строительной компании KVS, в последние годы ситуация с подключением новых домов меняется к лучшему. «Если строительство велось в соответствии с законом и были получены все согласования, то к моменту сдачи дом подходит подключенным и требуется лишь пройти госкомиссию, что занимает примерно месяц», – отметила она.
По коттеджным поселкам уже идут другие сроки. При наличии технической возможности подключение дома займет один год: два-три месяца занимает получение технических условий, еще пять-семь месяцев – их выполнение. При отсутствии мощностей подключение может растянуться до 2 лет и более.
Основной проблемой при строительстве коттеджных поселков становится недостаточно развитая инженерная инфраструктура. «Подведение внешних сетей ложится большой нагрузкой на застройщика», – рассказывает Игорь Петров, заместитель генерального директора по операционной деятельности ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Однако он также отмечает, что за последние пять лет ситуация изменилась к лучшему, и монополисты более охотно идут навстречу застройщикам. Если раньше застройщик просто оплачивал строительство подстанции и сетей для своего объекта, то теперь появилась программа, согласно которой Ленэнерго частично будет возмещать затраты строителей за счет льготных тарифов на подключение. «Это стимулирует снижение издержек, так как сэкономленные средства остаются в компании, в отличие от применяемой исторически в России системы «затраты плюс», – отмечает Игорь Петров.
Однако еще в конце прошлого года прокурорская проверка Ленэнерго выявила факты навязывания невыгодных условий сотрудничества. Таким нарушением было признано как раз строительство подстанций за счет застройщиков. Тогда же были выявлены случаи затягивания сроков подключения жилых домов: на момент проверки сроки подключения уже истекли, застройщик внес деньги, а заявка еще даже не была рассмотрена.
Цифра
2 года и более может пройти с момента сдачи дома до подключения его к энергосетям
Переход от рынка продавца к рынку покупателей заставляет застройщиков искать новые формы продаж, удобные для клиентов. Одной из таких схем, которые становятся популярными в последнее время, является схема жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Причем, по оценкам экспертов, уже сейчас около трети всех петербургских строек продается именно через ЖСК. И, как говорят аналитики, эта доля будет только расти. В конце февраля на эту удобную для покупателей схему перешел и один из лидеров строительного рынка Петербурга – компания «ЛЭК», которая открыла продажи квартир в ЖК у метро «Звездная» через созданный жилищно-строительный кооператив.
Законно и удобно
Нынешний рынок строящегося жилья предъявляет к застройщику особые требования к формированию нормативной базы при начале продаж строящегося жилья. Как поясняют юристы, схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (пункт 2 статьи 1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса, гражданским законодательством и уставом кооператива. То есть и для покупателей, и для застройщиков закон дает одинаковые гарантии как при использовании договоров долевого участия, так и при вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Но есть преимущества. Поговорим о них подробнее. Основное преимущество кооперативной схемы по сравнению с участием в долевом строительстве заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай. В отличие от схемы долевого участия, которая требует оплаты стоимости квартиры до окончания строительства, что не устраивает приобретателей, рассчитывающих на длительную рассрочку.
Другим неоспоримым преимуществом кооперативной схемы являются отношения членства, в соответствии с которыми лицо, желающее приобрести квартиру в доме по схеме ЖСК, принимается в члены кооператива и становится пайщиком. Указанный статус дает право пайщику самым непосредственным образом принимать участие в деятельности ЖСК, влиять на принимаемые кооперативом решения, вплоть до переизбрания руководства. Таким образом, кооператив пайщику полностью подконтролен. Схема долевого участия таких прав дольщику не дает.
Полезное разнообразие
«Мы предлагаем своим клиентам разные схемы приобретения недвижимости. Например, в ЖК «Империал» квартиры реализуются по договорам долевого участия (ДДУ), а в жилом комплексе у метро «Звездная» предусмотрена продажа по схеме ЖСК. Через ЖСК будут реализовываться квартиры и в ЖК «Граф Орлов»», – рассказал Павел Андреев, руководитель компании «ЛЭК». По его словам, Дом у метро «Звездная» был выбран в качестве пилотного и наиболее точно отражает запросы нынешнего покупателя. «Проект будет интересен широкому кругу клиентов благодаря доступным ценам, продуманным планировкам и удачному местоположению. Сегодня данный жилой комплекс строится опережающими темпами, в чем каждый может убедиться с помощью установленной на объекте веб-камеры», – говорит Павел Андреев.
Жилой комплекс у метро «Звездная» строится в Московском районе на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе, вдали от шумных магистралей и промышленных предприятий. Микрорайон является одним из самых зеленых в городе, в пешеходной доступности – станция метро «Звездная». Район уже обеспечен развитой социальной инфраструктурой: рядом детские сады, школы и гимназии, спортивные центры.
Как говорят в компании «ЛЭК», при строительстве жилого комплекса «У метро Звездная» кооператив будет иметь самые широкие полномочия по контролю за строительством: отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. «Уверен, что наши клиенты по достоинству оценят все преимущества жилищно-строительного кооператива при покупке строящейся недвижимости», – говорит Павел Андреев.
Об актуальных проблемах российского ЖКХ беседуем с Александром Садыговым, генеральным директором ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», членом Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, членом Общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ. — Александр Шыхалыевич, каковы, по Вашему мнению, основные проблемы российского ЖКХ?
— До недавнего времени у меня была четкая формулировка ответа на этот вопрос: несоответствие высоких цен и низкого качества услуг ЖКХ. Вроде бы и добавить больше нечего, этим все сказано. Однако в последнее время появилось, на мой взгляд, просто огромное число сообщений о несчастных случаях, вызванных деятельностью жилищных и коммунальных служб. От обрушений кровель, падения снега и льда, аварий в жилищном и коммунальном хозяйстве гибнут люди. К сожалению, уровень ответственности работников ЖКХ неуклонно снижается. Не хочу о них всех говорить плохо, я знаю немало квалифицированных и порядочных людей в этой отрасли, но деятельность той части ее работников, которая не отличается добросовестностью, сегодня не только бьет по карману простых россиян, но и лишает их жизни, которая священна и бесценна. Поэтому сейчас на первый план выступает проблема безопасности. К счастью, когда растает снег, эта проблема будет уже менее острой, но я бы не хотел, чтобы жилищные службы расслаблялись. Им уже давно пора по-настоящему «готовить сани летом».
Таким образом, для ЖКХ саморегулирование будет более губительным, чем для строительной отрасли. В первую очередь пострадает потребитель. Судите сами. Проект закона № 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предполагает дополнить Жилищный кодекс статьей 171, которая регламентирует размер компенсационного фонда для СРО в ЖКХ в сумме не менее 100 тыс. рублей. Очевидно, что расплачиваться за вступление управляющих компаний в СРО будут их клиенты — жители многоквартирных домов. Правда, после обсуждения законопроекта в первом чтении, туда была добавлена фраза: «Взнос в компенсационный фонд не может быть отнесен на расходы, предусмотренные в составе платы, взимаемой с собственников помещений в многоквартирном доме по договору управления» (п. 2 упомянутой 171-й статьи новой редакции Жилищного кодекса РФ).
Есть изменения в разделе «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги». Так, например, жильцы получат возможность вносить плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям, минуя управляющие компании. Это, правда, не касается коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме.
Существенно дополняется раздел «Управление многоквартирными домами». В частности, значительно расширяется статья 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом». Там не только перечисляются эти способы, но и излагаются требования к их осуществлению, более детально регламентируется деятельность управляющих компаний, иными словами, устраняется некий правовой вакуум при выборе способа управления.